裁判字號：臺灣高等法院臺南分院101年重上字第79號民事判決
裁判日期：民國103年10月17日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度重上字第79號上訴人 高育民 訴訟代理人 黃紹文 律師
黃溫信 律師 徐美玉 律師上訴人 高育仁 訴訟代理人 蔡良靜 律師被上訴人 黃滿 訴訟代理人 黃正彥 律師
黃雅萍 律師 張文嘉 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國101年8月17日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度重訴字第72號）提起上訴，本院於103年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有如附表一所示之土地及建物，准予合併分割，分割方法如附圖一所示：Ａ部分面積二四七．六四平方公尺土地及附表一編號5建物，分歸上訴人高育民、高育仁各以應有部分二分之一比例保持共有。Ｂ１部分面積二四二．九六平方公尺、Ｂ２部分面積十．七五平方公尺、Ｂ３部分面積六三．八一平方公尺土地，分歸被上訴人取得。Ｃ１部分面積一四八．七七平方公尺土地，由被上訴人、上訴人高育仁、高育民按應有部分各八分之六、八分之一、八分之一比例保持共有，並供道路使用；Ｃ2部分面積二一．八六平方公尺土地，由被上訴人、上訴人高育仁、高育民按應有部分各五分之三、五分之一、五分之一比例保持共有，並供道路使用。
上訴人高育民、高育仁應分別補償被上訴人之金額，如附表三找補金額欄所示。
第一、二審訴訟費用，由上訴人高育民、高育仁各負擔五分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造共有附表一所示之土地及建物（下稱系爭土地、建物），共有人應有部分如附表二所示，兩造就系爭土地及建物並無禁止分割特約，亦無不能分割情事，因上開土地建物之使用，兩造多有爭執，並有訴訟糾紛，無法達成分割協議，且共有人同意合併分割，爰依民法第823條、第824條規定，請求合併分割共有物。又系爭共有之四筆土地呈酒瓶形狀，南側臨台南市○○路○路寬僅約6.5公尺，如採實物分割，該部分土地必須作為通道，且被上訴人所分得土地雖非不能建築，但可建築面積，與土地面積不成比例，故上訴人所提實物分割方案，使土地不能發揮應有效用，亦不利鄰近商圈整體發展，顯非妥適之分割方案。另附表一編號5建物為日式建築，依上訴人所提分割方案，將日式建築與日式庭園割裂為二，且須破壞系爭847建號房屋之部分，不符文物保存精神。上訴人直到就讀高中始遷入系爭房屋居住，不久即北上就讀大學，畢業後均長期居住台北，對系爭土地並無感情。被上訴人於民國（下同）81年已設籍，並實際居住在系爭土地及房屋，與先夫 高錦德 共同生活20餘年，其中有夫妻二人共同生活之回憶，房屋內並設有佛堂，被上訴人多年來盡力維護該日式建物完好，不餘遺力。被上訴人主張採用變價分割方式，使系爭土地建物歸於一人所有，既可顧及系爭土地之完整性，及土地利用之最大經濟效益，為適法、適當之分割方法。
二、上訴人方面：㈠上訴人高育民主張：
1.本件共有之土地及建物，原均係上訴人母親 高陳綾綢 所有，系爭847建號之日式建物為上訴人及其他手足與父母曾經共同生活成長之故居，具有深刻之感情價值。而該建物為近百年之日式建築，古風濃厚且形式完整，具有濃厚之歷史文化及記憶價值，其完整保留之價值顯高於經濟開發之價值，原審純以土地之開發利用之經濟觀點，採變賣分割方案，顯非適當。
2.上訴人及其他高家子孫對於系爭建物、土地有深厚之感情，上訴人兩人為律師或企業經營者，有相當之資力，並無變賣處分系爭房屋土地之必要，高家子孫雖已開枝散葉居住四方，但系爭土地、房屋為其根源所在，對上訴人所具有之意義遠大於被上訴人，且上訴人父親之財產於生前幾已被移轉予被上訴人，價值達數億元。上訴人已書立承諾書，表明保留並維護系爭土地建物，以供祭祀先父母及子孫聚會之所，請法院考量上訴人意願，採原物分割之方案一或方案二，由上訴人二人共同取得系爭847建號建物及其坐落土地。
3.上訴人主張之分割方案一（即附圖一）或方案二（即附圖二），已依現況將被上訴人所有846建號建物（亦為上訴人生母所建）之坐落土地，分配予被上訴人，以利其所有權與使用之一致性，且可使被上訴人取得部分與北側其所有之370地號土地連成一片，而單獨取得完整之所有權，對被上訴人而言，亦具有重大經濟利益。且依法院向臺南市政府函詢之結果，此一分割方案被上訴人分得之土地亦有可連通建築線之通路，可興建建物，依現況實際可通行之道路寬度，最窄部分仍達2.47公尺，原審謂僅有1.5公尺寬，顯有誤會。另依法院囑託百辰不動產估價師事務所鑑價結果，被上訴人所分得之土地價值與上訴人分得之土地價值雖有不同，但其差距非大，上訴人同意依鑑定結果之最大差額，給付被上訴人1,892,035元，對被上訴人亦無不公平之處，故上訴人主張優先採用附圖一所示方案分割，或採附圖二分割，應屬公平合理。如採被上訴人提出之變賣分割方案，因系爭土地上另有被上訴人個人所有之846建號建物，不論第三人或上訴人出資購買，被上訴人得主張對該坐落土地（或全部土地）有優先承買權，反而無法解決兩造之爭執；如係兩造以外之第三人以高價應買，附表一編號5之日式建物，必將無法保留，且被上訴人個人所有之846建號建物坐落在系爭土地上，如非被上訴人取得系爭土地，仍會產生土地利用通行之爭執，故以變賣方式分割，反增加法律上爭議，非妥適之分割方案。
㈡上訴人高育仁主張：
1.系爭847建號建物為一日式建築，上訴人自40年中學時期與父母及家人遷入居住，並以該處所作為上訴人執業律師事務所及擔任省議員、立法委員服務處之用，上訴人母親於62年在系爭建物去世，父親於97年在同所去世，上訴人三名子女均在系爭建物出生及成長，該建物係高家於台南市發跡之處所。且上訴人父母、上訴人及家人三代於此居住達60年以上，系爭建物係上訴人之父、母親及家人共同追憶之所在。上訴人願自費整修、維護該建物，為高家子孫永久保存，作為高家紀念台南市故居之用。因上訴人對系爭土地建物之緊密連結與感情依存關係，且系爭房地可依法分割，自應優先採行原物分割之方案。
2.上訴人主張原物分割之方案，將846建號建物之基地，即系爭752地號土地分歸被上訴人；將847建號日式建物及其坐落土地分由上訴人二人共有，用以永久紀念上訴人已故父母及居住60年以上之故居，並可維護全體共有人對外通行至青年路之利益，乃公平而適當之分割方案。另原物分割之價差部分，經委請百辰不動產估價師事務所鑑價，上訴人同意以該「不動產估價報告書」附表十之金額，作為分割方案一找補金額，或以附表十八之金額，作為分割方案二之找補金額，上訴人並同意配合被上訴人日後興建房屋之需要，拆除日式建物東南側之部分屋簷，上訴人願自負拆除費用，且拆除屋簷，絕無使建物崩塌之虞，因此採行方案一或方案二之原物分割，被上訴人分得土地均可通往青年路，並維持最窄寬度2米以上，已完全符合建築法令，並兼顧被上訴人之經濟利益。
3.系爭752地號土地上之846建號建物，係被上訴人個人所有，非本案分割之標的，若本件共有物以變賣分割，將影響土地之變賣價格，且變賣之土地亦無法點交，購得人勢必與被上訴人產生複雜之法律關係，而影響兩造之權益。
三、原審判命兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予變賣，所得價金，各按如附表二所示應有部分比例分配之。上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有如附表一所示之土地及建物，應分割如方案一（即本院卷㈠第48頁，即附圖一）所示，Ａ部分之土地及建號847號建物分由上訴人高育仁及高育民共有，應有部分各1/2；Ｂ１、Ｂ２及Ｂ３部分之土地分由被上訴人所有；Ｃ１部分土地由被上訴人、上訴人高育仁及高育民，依應有部分各6/8、1/8、1/8保持共有；Ｃ２部分土地由被上訴人、上訴人高育仁、高育民，依應有部分各3/5、1/5及1/5保持共有。㈢如不採方案一，請依方案二分割，即共有如附表一所示之土地及建物，應分割如方案二（即本院卷㈠第168頁，即附圖二）所示，Ａ1、Ａ2、Ａ3部分之土地及建號847號建物分由上訴人高育仁及高育民共有，應有部分各1/2；Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３、Ｂ４、Ｂ５部分之土地分由被上訴人所有。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由㈠系爭土地及建物准予合併分割：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，為適當之分配，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項亦有明文。
2.查附表一所示之系爭土地及建物，為兩造按如附表二所示應有部分比例所共有，且上開土地均為相鄰，使用分區相同，共有人亦均請求合併分割。又系爭土地、建物並未定有不分割之契約，且除道路部分外，於使用目的上亦未有不能分割情事，兩造於原審進行調解程序，無法達成分割協議，依前開規定，被上訴人起訴請求將系爭土地及建物合併分割，自應准許。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第4項分別定有明文。再按「共有物之分割，應斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之。而建地之分割，應以分割結果得建築房屋，始符合經濟效用之原則。且定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦需以其方法適當者為限，並應顧及均衡之原則，斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質、共有物之經濟價值等一切情狀。」（最高法院51年台上字第1659號、55年台上字第1982號、57年台上字第2117號、63年台上字第2680號判例意旨參照）。再分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院著有69年度台上字第3082號、88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決可資參照）。
㈢本院經審酌兩造主張之分割方案，及系爭土地建物之現況、
系爭847建號建物之歷史價值、系爭土地建物兩造取得應有部分之沿革、上訴人對系爭土地建物之情感依附、土地分割後各共有人之使用、經濟效用及公平原則，認應採取如附圖方案一所示方案，為原物分割，茲敘明理由如下：
1.系爭752、753、754及760地號四筆土地間相互緊鄰，全部土地約呈南北走向，其北、東、西側均與他人土地相鄰，無道路可通往公路，上開四筆土地均須自土地南側通行至約15米寬之青年路，系爭753地號南側約86平方公尺部分現為一通道（通往青年路之通道），其上搭建有雨遮，前面有鐵捲門，後有木門予以區隔，為系爭土地內側通行使用，另753地號土地北側有屋齡約80年至100年間之日式木造建築房屋一棟（即847建號），其內供奉 高氏 祖先牌位及祖先所留物品，752地號土地上有846建號建物（非本件分割標的）一棟，為三樓半之ＲＣ造樓房，上開二棟房屋相鄰之一樓部分，中間有興建加強磚造通道連結，通道西側有規劃廁所，中間連接處有設置一道雙扇鐵門，鐵門係設置於通道最南側與日式木造房屋內之走廊相連結，其餘部分則為空地；另系爭752地號土地北側與被上訴人所有同段370地號土地相鄰，370地號土地上留有寬約1.2米之通路，可往西通行至道路，有勘驗筆錄、現場草圖、現場照片等資料在卷可參（原審卷一第69至76頁、第165至169頁勘驗筆錄、現場草圖；第88至92頁、第173至178頁現場照片），再參照系爭土地及鄰近地段之地籍圖，附表所示四筆土地合併呈現倒置之酒瓶狀（即北側寬、南側窄），系爭四筆土地本非完整方正之地形。
2.另系爭847建號建物為一傳統日式木造建築，屋齡約80年至100年間，已如前述，該日式建築之構造完整，房屋內部有客廳、餐廳、廚房、祖先牌位等，整體保存良好，有兩造提出之現場照片在卷可稽（原審卷一第40至42頁、原審卷二第134頁、本院卷一第156至162頁），並有百辰不動產估價師事務所不動產估價報告書檢附之勘估標的照片可參。按文化資產保存法第3條規定：「本法所稱文化資產，指具有歷史、文化、藝術、科學等價值，並經指定或登錄之下列資產：
一、古蹟、歷史建築、聚落：指人類為生活需要所營建之具有歷史、文化價值之建造物及附屬設施群。」再按文化資產保存法施行細則第2條規定：「本法第三條第一款所定古蹟及歷史建築，為年代長久且其重要部分仍完整之建造物及附屬設施群，包括祠堂、寺廟、宅第、城郭、關塞、衙署、車站、書院、碑碣、教堂、牌坊、墓葬、堤閘、燈塔、橋樑及產業設施等。」再查，台南市現經指定為國定古蹟、市定古蹟、歷史建築者，不乏日據時期之公共建築、寺廟、宅第等（參文化部文化資產局網站），是系爭847建號建物雖未經指定為古蹟，然具有一定文化資產價值，不容否認。
3.又本件系爭四筆土地及847建號建物，原為上訴人母親高陳綾綢於47年10月所購買，系爭847建號建物原建號為21號（即日式建築），於53年間由21建號建物分割出103建號建物，即現今之846建號建物（即被上訴人現單獨所有之ＲＣ造樓房），嗣系爭四筆土地及847建號建物，因繼承於62年10月29日登記為上訴人二人所有、應有部分各5分之1；另因夫妻贈與，於91年4月25日登記為被上訴人所有、應有部分5分之3；而系爭846建號建物亦於91年4月25日因夫妻贈與，登記為被上訴人單獨所有，有上訴人提出之47年登記之21建號舊式建物謄本、系爭847、846建號建物謄本（原審卷一第236至240頁）、752地號等四筆土地之土地登記謄本可稽（原審調卷第11頁以下）。上訴人早於62年間即因繼承取得系爭土地建物之應有部分，故上訴人主張其父母、上訴人兄弟及家人三代於此居住，自47年起算迄今已有將近約60年左右時間，可資認定。又上訴人二人並均書立承諾書，表明將維護並囑高家子女永久保存系爭日式建物（本院卷二第225、226頁），上訴人高育民為律師，上訴人高育仁曾擔任省議員、台南縣縣長、立法委員，二人均係社會上有名望人士，二人表示願永久保存系爭日式建築之承諾，應有相當之可信程度。
4.又系爭土地、建物現全部由被上訴人使用，被上訴人居住於坐落系爭752地號土地上之846建號建物（非本件分割標的，三樓半之ＲＣ造樓房），是將北側部分土地分配予被上訴人，以利其所有權與使用之一致，且可使被上訴人取得部分與北側其個人所有之370地號土地連成一片，單獨取得完整之所有權，以利將來開發規劃，亦有相當之經濟利益；再將南側即系爭847建號建物坐落土地，分歸上訴人二人保持共有，其餘部分即現行通往青年路部分，則保持共有，繼續維持道路供共有人通行。另本院依職權請臺南地政事務所說明，如依方案二分割，套繪後系爭847建號建物須拆除約1.2平方公尺（本院卷二第130頁），基於上述847建號建物之文化資產價值，儘量保存847建號建物之完整性，及上訴人對該建物之情感依附，是認本件應採原物分割之方案一為適當。
5.被上訴人固主張：依分割方案一，被上訴人所分配取得之Bl、B2、B3之土地僅有1.57公尺寬之私設通路，依臺南市政府工務局之說明，因車道寬度小於2公尺，申請建築之總樓板面積小於100平方公尺，亦即被上訴人僅能申請建築之總樓板面積僅99平方公尺，約33.69坪。而系爭土地經臺南市政府編列為商四㈠商業區土地，法定使用強度為建蔽率80%、容積率320%，若依方案一分配予被上訴人之Bl、B2、B3等三筆土地之面積為317.52平方公尺，原可興建之面積為345.78坪，則被上訴人可使用之建物面積較法定原可興建面積減少十分之九，對被上訴人實非公平、合理。然查：
⑴臺南市政府工務局102年4月2日南市工管一字第0000000000
函記載：系爭753、754地號土地之都市計畫使用分區為「商四㈠」商業區，建蔽率80%、容積率320%，．．．土地如欲申請建築使用，其基地面臨計畫道路之寬度達二公尺以上，並符合「台南市畸零地使用規則」規定，始得申請建造執照（本院卷一第93頁）。
⑵被上訴人主張分割方案一之Ｂ3與Ｃ1土地間僅有1.57公尺寬
度，經本院囑託臺南地政事務所說明，方案一Ｃ1至Ｂ3最窄部分之寬度約為1.57公尺，有臺南地政事務所複丈成果圖在卷可參（本院卷二第130頁），然本院於102年6月21日現場履勘時，測量該部分之寬度為2.47公尺，有勘驗筆錄及附圖在卷（本院卷一第129頁反面筆錄、131頁附圖），本院再函請臺南地政事務所說明，臺南地政事務所103年5月30日函覆：查102年6月21日現場勘驗a部分寬度2.47公尺，為一樓主建物牆角量至圍牆內緣之距離，103年1月9日成果圖上標示a部分最窄寬度1.57公尺為一樓屋簷滴水線量至地界線之距離（本院卷二第195頁），可知二者距離之差距，係因其一以牆角為起點測量，另一以屋簷滴水線為起點測量。
⑶另就有關被上訴人分得土地部分申請建築規定，經本院函查
臺南市政府工務局，工務局於103年1月29日函覆：「五、本案附件一土地複丈成果圖之分割圖所示綠色(即CI、C2)部分留設為通道，另黃色(即A)及紅色(即B1、B2、B3）分割後之土地範圍，黃色及紅色分割後之土地均未臨接建築線，需依上述說明二之規定以私設通路連接建築線始能申請建築，其私設通路寬度自應符合上述規定，依所附附件一資料其綠色部份最小寬度約5.5公尺，本案附件一所示分割情形可依法申請建築，惟紅色範圍之土地連接私設通路寬度僅為1.57公尺，依說明四都市計畫土地使用分區規定中，建築物附設停車空間標準規定，汽車車道為3.5公尺寬、機車車道寬度2公尺，因其寬度僅1.57公尺，將設限於申請建築之總樓地板面積小於100平方公尺。六、本案附件二之土地複丈成果圖分割圖所示黃色部份(即A1、A2、A3)及紅色部份(即B1、B2、B3、B4、B5)分割後之土地範圍均連接建築線，其基地形式如同說明二、㈥所示之袋形基地，自應符合袋形基地如說明二、㈥之規定，本案分割後基地與建築線相連接之長度，符合至少2公尺之規定，不屬畸零地可依建築法相關規定申請建築，惟依其複丈成果圖其基地內通路最窄寬度均小於
3.5公尺(汽車車道寬度），因其車道寬度小於3.5公尺，將設限申請建築之總樓地板面積小於150平方公尺；但若法定停車空間依『臺南市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法』，以繳納代金方式免設法定汽車停車空間辦理，其總樓地板面積將不設限小於150平方公尺，惟其基地內通路寬度仍不得小於機車車道寬度2公尺。」（本院卷二第149頁）。是依工務局說明，基地內通路寬度2公尺以上，可用繳納代金方式免設法定停車空間，總樓地板面積即可不設限。⑷上訴人已明確表示，若日後被上訴人因寬度不足影響建築樓
地板面積時，上訴人同意配合將日式建築之屋簷拆除（本院卷二第204頁筆錄反面），依土地建物使用現況，按方案一分割，被上訴人現居住之846建號建物使用出入並不受影響，若被上訴人日後確有建築需要，上訴人亦同意拆除屋簷，使被上訴人得以2.47公尺寬度通行，再參以被上訴人本件分得之北側土地，可與後方其所有之370地號土地合併規劃，依上開臺南市政府工務局說明，基地內之通路寬度2.47公尺，大於機車車道寬度2公尺，樓地板面積設限部分，則得以繳納代金方式處理，亦即於建築申請時依相關規定辦理，仍得興建建物，並非僅能建築樓地板面積150平方公尺以內之建築，是對被上訴人之權益影響，並非全無解決方案，亦無不公平之處。
⑸被上訴人另主張上訴人雖願拆除屋簷，使私設通路面寬增加
為2.47公尺，然此顯見上訴人無保存建物之認知及意願，且若拆除屋簷之一側會影響房屋整體結構之完整，反證上訴人並無維護系爭建物完整性之意願。惟上訴人同意拆除部分屋簷，係為求保存系爭日式建物大部分之完整，與維護被上訴人將來建築需求之經濟利益，二者權衡下，所為之讓步，自難以此認上訴人無保存建物之意願。
㈣被上訴人主張應採變價分割，可使土地建物完整保存，方能
顯現日式建築庭園整體之美，且依競價方式，共有人可優先承買，並可使土地取得最好價格。然查：
1.系爭752地號土地上，有被上訴人單獨所有之846建號建物，此建物並非本案分割之共有物，若採變賣方式分割，因被上訴人既存之房屋坐落於752地號土地上，無法點交，除被上訴人外，其他第三人或上訴人如以拍賣方式買受本件系爭土地及建物，反將因752地號土地與846建號建物非屬同一人所有，衍生其他法律紛爭。且被上訴人將本件系爭土地及建物之應有部分，向台灣土地銀行設定2400萬元之最高限額抵押權，有土地建物謄本在卷可稽（調字卷第11至20頁），該抵押權如未塗銷，依抵押權之追及性，仍存在於系爭土地建物上，是變價之分割方案，除非本件標的物全部由被上訴人取得，其他人取得，均可能負擔上開不利益，此方案可認係獨厚於被上訴人之方案。
2.被上訴人固主張其與先夫高錦德共同居住系爭房地長達20餘年，對該房地亦有深厚感情，然被上訴人亦於本院當庭表示其與前夫（非高錦德）育有三個子女，可以承諾維持系爭房地之現狀至其終老，之後的情形無法控制等語（本院卷二第205頁筆錄），是將系爭房地採取變賣方式，若由被上訴人或其他第三人取得，恐難以長久保存系爭847建號建物之存續。綜合上開考量，本院認系爭土地建物，不宜以變價方式分割。
㈤又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，
及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人不能按其應有部分受分配或所分配之不動產，其價值不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例意旨參照）。再按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨，最高法院亦著有85年台上字第2676號判例足參。經查：
1.以方案一為本件共有物之分割，分割後因上訴人權利範圍有所變動，經徵詢兩造各提出鑑價公司，兩造並合意由詢價後鑑定費用收取較低者鑑價（本院卷二第70頁），經詢價後，囑託百辰不動產估價師事務所（下稱百辰事務所）鑑定分割後，分割價值差異之找補方案，鑑定結果詳如附表三所示（即不動產估價報告書之附表十，下稱估價附表十），最後合計上訴人高育民、高育仁各應提出補償1,892,035元，被上訴人應受補償3,784,071元，有該事務所提出之不動產估價報告書可參，且該估價報告書，將系爭土地、建物之鄰近地區情況及土地建物個別情況逐一列出，並選用比較法及土地開發分析法評估價格（估價報告書第27至41頁），顯見鑑定人確已將系爭土地建物分割後，各該分得部分導致之價格差異，列入鑑價考量，其鑑價結果自屬公平客觀，而可採納。各共有人間應提出補償及應受補償之金額，應以上揭估價報告書所示附表十鑑估之找補金額為基準，爰分配上訴人應補償被上訴人如附表三所示之金額。又估價報告書內就分割方案一曾提出估價附表十、估價附表十二之找補明細，然此估價附表十二之找補方案，係因估價師考量方案一之Ａ、Ｂ１分得不同地號之持分差異所提出，有百辰不動產估價師事務所103年6月3日函在卷可參（本院卷二第196頁），且估價附表十上訴人所應提出之補償金額較估價附表十二為高，上訴人亦同意依估價附表十支付補償金額（本院卷二第204頁反面筆錄），自應以估價附表十（即附表三）作為補償依據。
2.被上訴人固主張原審囑託元一不動產估價師事務所鑑定，估價每平方公尺118,000元，而百辰事務所估價每平方公尺僅5萬多元，對於分得土地較原應有部分少的被上訴人，並不公平，且Ｃ１、Ｃ２價值較高，兩造此部分土地做通道使用，保持共有，然被上訴人應有部分較多，相當於被上訴人分攤較多道路面積，日後可建築面積又受限，並非公平之方案云云。然查，被上訴人分得之北側土地，建築總樓板面積有其他替代方式可辦理，已如前開㈢5.⑷所述，而分割方案一之Ｃ１、Ｃ２（即754地號、753地號南側部分），距離青年路較近，雖土地估價之價值較高，然此部分之使用現況係供北側之752、760地號土地通往青年路之通道使用，難以變更使用狀態，再參以本件百辰事務所所為估價，Ｃ１、Ｃ２部分之估價單價為每平方公尺144,400元，Ｂ１部分為43,900元，有估價報告書之附表九可參，原審囑託之元一不動產估價師事務所，估價臨青年路土地為每平方公尺118,200元，北側臨興華街13巷土地即北側部分土地估價為36,400元（原審估價報告摘要五評估價值結論參照），可知百辰事務所之估價，並無被上訴人所指過低之情事，被上訴人所指依方案一分割為不公平云云，尚不足採。
五、綜上所述，系爭土地及建物應以方案一所示之分割方法為適當，Ａ部分由上訴人2人取得，並各按2分之1應有部分保持共有，Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３部分由被上訴人取得，Ｃ１部分按附表二編號2之應有部分比例保持共有，Ｃ2部分按附表二編號3之應有部分比例保持共有，並參酌分割後各共有人分得土地及建物價值，依附表三為適當之差額補償。原審以變賣方式分割，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項、第三項所示。
六、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，被上訴人提起本件訴訟於法雖屬有據，然上訴人之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由共有人依其應有部分之比例分擔，始為公允，又本件兩造除753地號土地外，其他土地之原應有部分為5分之1、5分之1、5分之3，而753地號土地上訴人之應有部分原各為8分之1，但分割後上訴人分得753地號土地較多，是本件訴訟費用，認應由上訴人各負擔5分之1、被上訴人負擔5分之3為適當。
七、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。民事訴訟法第65條第1項定有明文。本件被上訴人就附表一所示土地及建物之應有部分，設定擔保債權2400萬元之最高限額抵押權予訴外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），為避免影響抵押權人之權利，上訴人提出書狀對土地銀行為訴訟告知，本院並已送達，有上訴人告知訴訟狀、本院民事送達證書存卷足稽（本院卷二第61至66頁），惟土地銀行並未具狀表示意見，亦未參加訴訟，依民法第824條之1第2項規定，其權利應移存於抵押人即被上訴人所分得之部分，附此說明。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論述。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1，判決如主文。
中華民國103年10月17日
民事第四庭審判長法官吳上康
法官王浦傑法官蔡孟珊上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月20日
書記官陳嘉琍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
┌───────────────────────────────┐│附表一：│├──┬───────────────┬───┬────────┤│編號│建物/土地│地目│面積│├──┼───────────────┼───┼────────┤│1│臺南市○○區○○段○○○○號土地│建│251.45平方公尺│├──┼───────────────┼───┼────────┤│2│臺南市○○區○○段○○○○號土地│建│451.73平方公尺│├──┼───────────────┼───┼────────┤│3│臺南市○○區○○段○○○○號土地│建│21.86平方公尺│├──┼───────────────┼───┼────────┤│4│臺南市○○區○○段○○○○號土地│建│10.75平方公尺│├──┼───────────────┴───┼────────┤│5│臺南市○○區○○段○○○○號建物│登記總面積│││（門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號│262.88平方公尺│││權利範圍：全部）││└──┴───────────────────┴────────┘┌──────────────────────────────────────────┐│附表二：│├─┬────┬──────┬──────┬──────┬──────┬───────┤│編│共有人│附表一編號1│附表一編號2│附表一編號3│附表一編號4│附表一編號5││號││應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤│1│黃滿│5分之3│8分之6│5分之3│5分之3│5分之3│├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤│2│高育仁│5分之1│8分之1│5分之1│5分之1│5分之1│├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤│3│高育民│5分之1│8分之1│5分之1│5分之1│5分之1│└─┴────┴──────┴──────┴──────┴──────┴───────┘