臺灣臺北地方法院小額民事判決 97年度北小字第4319號
原 告 延喜天廈公寓大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 福昇隆建設股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國98年7月29日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰陸拾貳元，及自民國九十七
年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬壹仟伍佰陸拾貳元，為
原告供擔保後，得免為假執行。
理由要領
一、原告主張被告為延喜天廈社區區分所有權人之一，依延喜天
廈社區96年度第1次區分所有權人會議決議，住戶管理費每
坪自新臺幣（下同）65元降為60元，每一停車位月清潔費自
400元漲為550元，且依97年度第4屆管理委員會決議自民國
97年2月含實施，被告自97年2月份仍依舊管理費給付，每月
均有約3,900元之差額。為此爰請求被告給付積欠管理費11,
562元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息等語。
二、被告辯稱：
（一）延喜天廈社區96年度第1次區分所有權人會議程序，主席
最後宣告今日所有議題全部無效，並無人提出異議，故應
以主席宣告為準，依會議規範第56條規定，該次會議議題
應屬無效。且此次區分所有權人會議之決議，只計算區分
所有權人數，並無計算區分所有權人之比例，有違公寓大
廈管理條例及規約。被告已於會議結束發函告知會議程序
有誤，且會議決議時採無記名投票，亦與程序不符，因採
無記名投票無法計算區分所有權之比例。又地下室一樓30
個獨立車位，依公寓大廈管理條例第27條規定可推派一人
參與區分所有權人會議，但管理委員會並未詢問推派何人
，通知書亦未送達。
（二）在討論該管理費調漲一案時，主席說明調整原因是因地下
室主要支出為每月之大公電費，次要支出為車庫滑升門修
繕費用，但96年鐵捲門並無故障，且每月地下室大公電費
就未調整前之管理費，應足以支出地下室大公電費及清潔
開銷，不知該管理費調漲之基準點為何。且經調查延喜天
廈附近之公寓大廈管理費用，「家樂府」管理費每坪70元
，車位管理費僅300元，潤泰大樓管理費每坪25元，汽車
管理費亦為300元，原告調漲不合理。又原告所提延喜天
廈地下室支出分析明細表，於調解時調解委員亦不認同該
表之計算方式，經被告詢問本件機電設計技師，依地下室
設備之容量及設備使用之時數所計算之費用等，以原先每
車位每月400元管理費，計有99個車位計算，總計有39,60
0元之管理費收入，應足支付所有開銷，被告同意依雙方
可接受之機電技師，協助計算地下室分攤照明、進排風費
用，由此計算每車位應分攤之社區管理費。
（三）延喜天廈社區原規約關於會議討論事項係依公寓大廈管理
條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，應有區分所
有權人2/3以上及區分所有權比例合計2/3以上出席，以出
席人數3/4以上其及區分所有權比例佔出席人數區分所有
權3/4以上同意行之」及依同條例第32條規定。於94年11
月6日區分所有權人會議將此規定改為區分所有權人過半
數以上及區分所有權比例合計1/2以上出席，以出席人數
過半數以上其及區分所有權比例佔出席人數區分所有權合
計過半數之同意行之，大幅降低同意門檻，然規約內容程
序之規定仍為舊規定，明顯標準不一致，不知同意程序標
準為何。該社區管理費調整變動案既未依社區規約所訂之
程序規定辦理，其決議自屬無效。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事實：
（一）被告為延喜天廈社區區分所有權人之一，該社區規約第3
條第9項原規定：「區分所有權人會議討論事項，依公寓
大廈管理條例第31條規定：『區分所有權人之決議應有區
分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席
，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區
分所有權3/4以上之同意行之』；及公寓大廈管理條例第
32條辦理」。延喜天廈社區於94年11月6日召開第1次緊急
區分所有權人會議，應出席人數93人，實際出席人數65人
。該次會議第1案提案將上開規約第3條第9項改為「區分
所有權人會議討論事項及決議事項，應有區分所有權人過
半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數
過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之」，表
決結果為贊成32人。
（二）延喜天廈社區於96年10月28日召開第3屆管理委員會第1次
區分所有權人會議，應出席人數93人，實際出席人數67人
，該次會議就調整住戶管理費自65元降為60元，每一停車
位月清潔費自400元漲為550元一案，表決結果為39票贊成
，21票反對，主席 楊錦加 先生表示該決議為無效即離去。
其後由其他管理委員繼續主持會議。該次會議紀錄則記載
：「採無記名投票決定，結果29票贊成，21票反對，3票
廢票，實際總票數63票，贊成39票，超過出席人數67人之
半數（依94年11月6日之區分所有權人會議第1案，修正規
約第3條第9項，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔
出席人數區分所有權人合計過半數之同意行之），故此案
通過」。
四、原告主張被告未依新實施之管理費收費標準繳納管理費，計
積欠11,562元一節，被告則以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執
分敘如下：
（一）原告主張延喜天廈社區規約第3條第9項原規定關於會議討
論事項表決已於94年11月6日召開第1次緊急區分所有權人
會議改為「區分所有權人會議討論事項及決議事項，應有
區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出
席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之
同意行之」一節，為被告所否認。按「區分所有權人會議
之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上
及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以
上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之
同意行之」；又「區分所有權人會議依前條規定未獲致決
議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未
達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開
議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並
1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人
數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計
過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第
1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日
內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所
有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立
。第1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達
全體區分所有權人並公告之」，分別為公寓大廈管理條例
第31條、第32條所明定。查，延喜天廈社區規約第3條第9
項原規定為關於區分所有權人會議討論事項，依公寓大廈
管理條例第31條及第32條辦理，已如前述。原告雖以上開
94年11月6日區分所有權人會議紀錄為證，證明該次會議
已表決通過更改會議表決事項。然查，該次會議應出席人
數為93人，實際出席人數為65人，上開修正案表決僅32人
贊成，其贊成人數尚未逾出席人數1/2，該決議甚至不成
立，遑論有表決通過之情形，而原告復不能證明已依公寓
大廈管理條例第32條規定辦理，是原告上開主張自不足取
。堪認延喜天廈社區規約第3條第9項規定，仍為「區分所
有權人會議討論事項，依公寓大廈管理條例第31條規定：
『區分所有權人之決議應有區分所有權人2/3以上及其區
分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其
區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行
之』；及公寓大廈管理條例第32條辦理」。
（二）按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決
議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟
以及效力如何，雖均無明文，惟依公寓大廈管理條例第1
條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定
」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有
建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係
屬多數區分所有權人意思表示一致之行為，而發生一定私
法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利
義務關係而召開之總會決議相當。是公寓大廈區分所有權
人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷
與無效之規定。質言之，區分所有權人會議之召集程序或
決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人得於決議後
3個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告
，訴請法院撤銷其決議。故於法院撤銷該決議前，該決議
仍屬有效，其對各區分所有權人自有拘束力存在。經查，
被告主張該社區於96年10月28日第3屆第1次區分所有權人
會議關於管理費調整案，依前開社區規約第3條第9項規定
未達出席人數3/4以上同意行之，且該表決係採無記名投
票，無從計算區分所有權比例，該決議應屬無效等語。然
被告所辯縱使屬實，亦係該區分所有權人會議之決議方法
違反規約之問題。惟被告或其他反對該議案之區分所有權
人既未於決議後3個月內訴請法院撤銷上開決議。 揆諸 上
揭說明，上開調整管理費之決議仍屬有效，而得拘束所有
區分所有權人，則被告主張上開調整管理費之決議係屬無
效一節，尚不足取。
（三）被告復辯稱：延喜天廈公寓大廈96年度第1次區分所有權
人會議結束前，主席楊錦加最後宣告本次會議所有議題全
部無效後即離席，此時無人提出異議，既然主席已宣告全
部題議無效，依會議規範第56條規定，該次會議議題應屬
無效等語。查，原告對被告此部分抗辯陳稱：主席當天因
被一些住戶及委員講反對的話所講的氣話，且未說全部議
題無效，只是說無效，且主席後來中途離席，是由其他委
員主持會議，主席離席前，該調整管費案已經以39票比21
票表決完成等語。查依會議規範第17條規定：主席之任務
如下：（一）依時宣布開會及散會或休息，暨按照程序，
主持會議進行。（二）維持會場秩序，並確保議事規則之
遵行。（三）承認發言人地位。（四）接述動議。（五）
依序將議案宣付討論及表決，並宣布表決結果。（六）簽
署會議紀錄及有關會議之文件。（七）答復一切有關會議
之詢問，及決定權宜問題與秩序問題。是主席在會議中關
於議案表決時其任務係讓議案付諸表決，並僅得宣布表決
結果（如同意若干票，反對若干票，表決結果通過或不通
過），並無逕行宣告表決無效之權力。況且上開議案於主
席楊錦加離席前已表決完成，其結果為39票贊成，21票反
對。而主席楊錦加於離席後並未宣布散會，而由其他委員
繼續主持會議，則在此情形下，該會議所表決之議案，自
仍有其效力。本件被告此部分抗辯，亦屬無據。
五、綜上所述，本件原告依公寓大廈管理條例及區分所有權人會
議結果收取管理費自屬有據，被告僅依舊規定繳納管理費，
即有未足。從而，原告請求被告給付管理費11,562元，及自
支付命令送達翌日即97年6月11日起至清償日止，按年息5%
計算之利息為有理由，應予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權為被告預供擔保後，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用金額確定為1,000元。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 蔡政哲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
書記官陳惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。