裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年上字第227號民事判決
裁判日期：民國100年12月06日
裁判案由：返還定金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上字第227號上訴人即附 劉林守 帶被上訴人上訴人即附 劉國慶 帶被上訴人共同訴訟代理人 林志忠 律師
潘仲文 律師被上訴人即 王秋香 附帶上訴人訴訟代理人 陳建勛 律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於民國100年5月12日臺灣臺中地方法院99年度訴字第126號第一審判決提起上訴，本院於100年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人應再給付附帶上訴人新台幣壹佰貳拾萬元及自民國九十九年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴及上訴人之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分）由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
本判決所命給付，附帶上訴人以新台幣肆拾萬元為上訴人預供擔保後，得假執行。但上訴人如以新臺幣壹佰貳拾萬元為附帶上訴人供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：兩造前於民國98年6月18日，就系爭坐落台中市大里區（改制前為臺中縣大里市○○○段第755-5、755-41、755-42、755-43、755-44、755-45、755-46、755-47地號等8筆土地（下稱系爭八筆土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被上訴人已依約交付上訴人即即附帶被上訴人（下稱上訴人）新台幣（下同）280萬元作為定金，詎簽約後，上訴人未解除契約前，藉故拖延履約，拒絕收受價金及配合辦理貸款等事宜，即將上開土地另行出售並移轉登記予訴外人 黃翔翛 ，上訴人已無法履行，依系爭買賣契約書第18條約定，除返還所收受定金280萬元外，並應如數給付280萬元作為違約賠償，為此求為判命上訴人應給付被上訴人560萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息暨供擔保請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：被上訴人固於98年6月18日購買系爭八筆土地總價金30,202,350元，其給付280萬元為定金，並作為給付價款之一部。而其餘價金被上訴人應自契約簽訂日起43日完成貸款手續。嗣台灣土地銀行大里分行於98年7月3日正式收件，核定貸款金額1,500萬元，惟被上訴人於土地銀行核定貸款後，竟拖延辦理銀行貸款及將不足之差額以現金一次給付。嗣後上訴人劉林守向被上訴人購買一預售屋，其價金為570萬元，但兩造並未同意抵扣土地之買賣價金，被上訴人仍應向銀行貸得足額價金給付尾款6,402,350元。而被上訴人向三信商銀申請貸款，三信商銀雖然核准貸款，亦通知上訴人擔任連帶保證人，然依不動產買賣契約書無此約定，上訴人無義務擔任連帶保證人，乃於約定辦理貸款期限40日屆滿後之98年8月5日以存證信函催告被上訴人應依期限履行，惟被上訴人未在逾期後之30日內辦妥貸款及補貼利息，依系爭買賣契約書第14條約定，所交付款項應由上訴人沒收，上訴人遂於98年8月31日函為解除契約之意思表示，於解約後之98年10月12日再將系爭8筆土地移轉登記予訴外人黃翔翛，無一地二賣或給付不能之情形，上訴人之請求加倍返還已付定金560萬元，並無理由。縱認被上訴人解除契約有理由，上訴人須負違約責任，被上訴人請求之違約金亦過高，請依民法252條規定酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人叁佰萬元，及自99年1月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。㈢訴訟費用由上訴人負擔二十八分之十五，餘由被上訴人負擔。㈣本判決主文第一項於被上訴人以100萬元為上訴人預供擔保後，得假執行。但上訴人如以300萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。㈤被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。就對造所提附帶上訴，答辯聲明：㈠附帶上訴駁回。㈡附帶上訴訴訟費用由被上訴人負擔。
㈢若受不利益之判決上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人另就其敗訴部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明：
㈠原判決關於駁回被上訴人請求之部分及命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人260萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於98年6月18日簽立系爭買賣契約書、原證四預售屋買賣預定契約書，及原證七不動產買賣折讓協議書。
㈡系爭8筆土地，於簽約前即已申請建築執照，並由上訴人擔任起造人。
㈢被上訴人於簽約時已給付定金280萬元予上訴人。
㈣系爭買賣契約有約定辦理貸款的期限，但並未指定被上訴人
應向哪一家銀行貸款，亦未限制被上訴人可以向幾家銀行貸款。
㈤被上訴人曾於98年7月2日，以系爭土地向台灣土地銀行大里
分行申請貸款（下稱土銀），但因土銀考量鴻亮建設開發有限公司於94年10月21日成立至當時未有建案開發實例，故未獲核准貸款。
㈥被上訴人曾再於98年7月13日，以系爭土地向三信商業銀行
股份有限公司（下稱三信銀行）申請貸款，於98年8月11日獲核准貸款2100萬元。因借款人即訴外人 王春美 未辦理過戶及抵押權設定，而未獲核准貸款。
㈦上訴人於98年8月5日大甲廟口郵局第93號存證信函及98年8
月31日大甲郵局第444號存證信函寄送被上訴人。被上訴人於98年8月18日草屯大觀郵局第95號存證信函及98年8月26日草屯大觀郵局第104號存證信函寄送上訴人。
㈧上訴人於簽立系爭買賣契約後，並未向稅捐機關申報核發土地增值稅單。
㈨系爭8筆土地已於98年9月21日出賣予訴外人黃翔翛，98年10月12日移轉登記。
五、兩造所簽訂系爭買賣契約書，約定上訴人將其所有系爭八筆土地，出賣與被上訴人，買賣總價金為30,202,350元。關於付款之方式，第3條第1、2項約定：於契約成立同時，由被上訴人交付280萬元定金，上訴人並已收訖，作為買賣價金之一部；銀行核定貸款金額後3日內，不足之金額，被上訴人應一次以現金付清上訴人（最少應付350萬元，供上訴人繳納土地增值稅），同日用印接續辦理所有權移轉與抵押權設定連件登記，被上訴人同時赴銀行簽妥轉帳授權書，於貸款辦妥，授權銀行逕行撥款入上訴人帳戶，作為給付買賣尾款等。另於系爭買賣契約第5條約定：上訴人收到全部買賣款項後，應即會同被上訴人辦理變更建造執照起造人為被上訴人（或其指定人）名義。關於貸款手續部分，系爭買賣契約書第12條約定：契約訂定後3日內，被上訴人應送銀行辦理貸款評估；第13條約定：雙方約定送件銀行辦理貸款評估後，被上訴人應負責於20日內辦妥貸款手續，若未獲銀行順利核貸，同意再順延20日為限（總計為40日），逾期每逾1日，被上訴人應依每百元每日5分計算利息補貼上訴人；第14條約定：唯被上訴人補貼利息以30日為限，逾30日無法交付買賣殘餘價款，視為違約，所交付之款項由上訴人沒收，解除買賣契約，有兩造不爭執之系爭買賣契約在卷可憑。是本件應審究者，乃㈠上訴人解除系爭買賣契約，有無理由？㈡被上訴人請求返還已付定金及賠償違約金，有無理由？違約金是否過高？分述如下：
㈠上訴人解除系爭買賣契約，有無理由部分：
⒈上訴人以98年8月31日通知被上訴人解除系爭買賣契約，
係以被上訴人委託代書向土銀送件，上訴人為協助被上訴人辦理貸款，並曾陪同被上訴人前往該銀行洽談貸款事務，嗣該銀行於98年7月3日正式收件，核定貸款金額，並通知辦理核貸事宜，被上訴人即應依契約之約定給付全部價金予上訴人，惟被上訴人竟拖延不為履行契約義務，乃可歸責於被上訴人，經上訴人於98年8月5日催告後，被上訴人仍以預售屋違法等不實事由為藉口推辭不為履行給付價金之義務，依該契約第12條及第13條約定，被上訴人之給付價金義務，於98年8月31日已屆滿清償期，故上訴人於98年8月31日依民法之規定解除契約，且被上訴人應依契約第13條約定之每百元每日5分計算遲延利息一併給付上訴人，再依契約第14條約定，以被上訴人交付之定金280萬元作為違約金而沒收之等語，有兩造不爭執之存證信函影本在卷可憑。
⒉惟兩造訂立系爭買賣契約，被上訴人隨即於翌日即向土銀
書面送件申請貸款，再於98年7月2日，以系爭土地向土銀正式申請貸款，但因土銀考量鴻亮建設開發有限公司於94年10月21日成立至當時未有建案開發實例，故未獲核准貸款，被上訴人再於98年7月13日，以系爭土地向三信銀行申請貸款，於98年8月11日獲核准貸款2100萬元，仍因借款人即訴外人王春美未辦理過戶及抵押權設定，而未獲核准貸款等情，為兩造所不爭執。
⒊據證人即擬定系爭買賣契約之 施光雄 於原審到庭結證稱：
「兩造契約訂立之後，被上訴人有向土銀、大里農會、三信銀行申貸。大里農會有核准1900萬元，土銀有核准1500萬元，三信銀行核准2100萬元。土銀、大里農會貸款額度比較少，且上訴人劉林守之配偶 劉繁雄 有另向被上訴人購買一間房屋，此屋劉繁雄不要貸款，土銀要整筆放款，土銀就放棄；大里市農會以土地已有建築執照，要起造人擔任保證人，本件起造人是上訴人，但上訴人不願作保證人，遂未貸款，被上訴人就到三信銀行去貸款等語（參原審99年6月28日筆錄），及證人即三信商銀經理 劉瑞樑 亦於原審到庭結證稱：「被上訴人於98年7月13日申請貸款，98年7月29日核准的，銀行即要被上訴人自己去通知起造人，銀行未曾跟起造人接觸，上訴人劉林守女婿有打電話給銀行表示不連保」等語（參原審99年3月23日筆錄）。
是兩造訂約當時未限制被上訴人僅能向一家銀行申貸，被上訴人於98年7月2日委託代書向土銀送件申請貸款，及其後因貸款不成，轉而向大里農會、三信銀行申貸，上訴人當時僅對於是否擔任保證人有意見之外，對於申請貸款手續本身，均無異議。再就系爭買賣契約第13條所載「銀行辦理貸款評估後」之文意，證人施光雄證稱：「係指銀行核准貸款之後」等語，而被上訴人亦自承系爭土地向三信銀行申請貸款，雖係於98年8月11日經正式核准貸款2100萬元，惟事實上在98年7月29日即已核准，此亦與證人劉瑞樑前揭證述相符。是以依系爭買賣契約第13條約定，被上訴人至遲應於98年7月29日起算40日內，即98年9月7日以前辦妥貸款手續。再依系爭契約第14條約定，加計被上訴人補貼利息30日，迄98年10月7日被上訴人逾30日無法交付買賣殘餘價款時，始視為違約，解除系爭買賣契約。上訴人辯稱被上訴人依約，應自簽訂系爭買賣契約起43日內完成貸款手續云云，自無可取。
⒋上訴人另以被上訴人未依系爭買賣契約書第3條第2項約定
，於銀行貸款金額核定後3日內，就不足之金額一次以現金付清予上訴人，且至少應交付350萬元，以供上訴人繳納土地增值稅，可歸責於被上訴人等語置辯。惟查：
⑴上訴人前揭98年8月31日及98年8月31日存證信函均以未此
作為解除契約之事由，有上開存證信函可憑，足見此事由於當時並不存在。況三信銀行於98年8月11日正式核准貸款2100萬元，加上已付之定金280萬元，較系爭契約總價30,202,350元，仍不足6,402,350元。被上訴人雖主張上訴人出售土地之價金經折讓後為25,369,974元，且上訴人另以570萬元向被上訴人預購房屋1間，依預售屋買賣預定契約書第3條第1項，另約定上訴人應交付被上訴人300萬元，因此系爭土地價款於辦理移轉登記時至少應扣除300萬元給付被上訴人，故實際僅應給付上訴人19,569,974元，而不論係訴外人 陳智聰 代墊2,000萬元，或係三信銀行核貸2,100萬元，已超過上訴人所應收取之價金，被上訴人不需再提出現金等語。惟依兩造於98年6月18日簽立之不動產買賣折讓協議書第2條約定：上訴人同意（於被上訴人）交付本件買賣尾款時，自尾款中折讓（減收）4,832,376元，有該協議書在卷可憑，而本件被上訴人尚未給付買賣價金尾款，自難以折讓後之金額計算被上訴人依系爭買賣契約書第3條第2項約定應付之金額；又上訴人係基於另一買賣房屋契約，而有交付被上訴人300萬元之義務，惟兩造並未約定以之抵銷，故被上訴人自無於辦理移轉登記時扣除300萬元之理。準此，被上訴人依系爭買賣契約書第3條第2項約定，應於三信銀行核准貸款2100萬元後之3日內，至少應給付上訴人350萬元，以供上訴人繳納土地增值稅。
⑵上訴人自承於簽立系爭買賣契約後，始終未向稅捐機關申
報核發土地增值稅單，惟辯稱當初在訂立契約的時候，即特別約定被上訴人先交付350萬元現金，上訴人再去開立增值稅單，被上訴人未交付350萬元現金，上訴人才未向稅捐機關申請開立增值稅云云。惟綜觀系爭買賣契約，並無此項約定，且依系爭買賣契約書第3條第2項中段，亦約定於被上訴人至少給付350萬元與上訴人之同日，需用印接續辦理所有權移轉與抵押權設定連件登記。按移轉土地所有權，需先辦理土地增值稅完稅證明，此需於提前先辦理繳納土地增值稅事宜，待稅捐機關開立稅單，方能據以繳納土地增值稅，換言之，雖向稅捐機關申請開立土地增值稅稅單，亦不必然可於當日辦理土地所有權移轉登記，故上訴人此部分之辯稱，亦無可取。被上訴人固然應於三信商銀核准貸款2100萬元後之3日內，至少應給付上訴人350萬元，惟上訴人既無意繳納土地增值稅，則被上訴人未於3日內給付上訴人350萬元，尚難遽認被上訴人即有違約情事。
⑶參以證人陳智聰於原審到庭結證稱：被上訴人請伊於98年
8月中旬左右代墊2000多萬元給上訴人，伊有去跟上訴人說要代墊這筆錢，但因需要有保障，故伊要求上訴人如果代墊2000萬元，土地所有權要先登記在伊名下，當時是說現金一次付清，上訴人回稱他說還有房屋買賣的問題沒有談妥，意思是說要談妥房屋買賣才同意代墊等語（參原審99年3月22日筆錄）。上訴人雖再辯稱因陳智聰要求將系爭八筆土地過戶於伊名下，與兩造契約書約定不相符云云，惟系爭八筆土地於成交後之登記名義人，依系爭買賣契約第9條約定，本擬指定第3人即訴外人 楊佳鐘 及 王秋暖 ，難謂系爭八筆土地所過戶之第3人為何人，係兩造買賣契約之重點，上訴人所辯，不足採信。堪認上訴人以談妥房屋買賣才同意陳智聰代墊而為有條件之拒絕，非因被上訴人未於三信商銀核准貸款後3日內給付350萬元，自難再於日後執此主張被上訴人違背兩造契約。
⒌綜上，上訴人於98年8月31日以系爭買賣契約存續期間，即以前揭理由解除系爭買賣契約，自屬無據。
㈡被上訴人請求返還已付定金及賠償違約金，有無理由？違
約金是否過高？⒈按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當
事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又系爭買賣契約第18條約定：本契約成立後，上訴人如不履行本契約，願將所收定金及價金加倍返還被上訴人作為違約賠償，上訴人不得異議。查上訴人於98年8月31日解除系爭買賣契約，不發生解除契約之效力，兩造間買賣契約仍然存續。惟上訴人已於98年9月21日，將系爭8筆土地，出賣予訴外人黃翔翛，並於98年10月12日移轉登記，則上訴人已就其移轉系爭8筆土地之出賣人義務，已陷於給付不能，且可歸責於上訴人。依上開規定及系爭買賣契約第18條約定，上訴人應將所收定金280萬元返還及給付違約金，故被上訴人請求上訴人返還定金280萬元，為有理由。
⒉又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。被上訴人以30,202,350元向上訴人買受系爭八筆土地，如期履行可享有4,832,376元之折讓（見原審卷142頁），上訴人出賣予訴外人黃翔翛價金為30,300,000元（見原審卷118頁），價差約10萬元，再審酌系爭買賣契約未約定出賣之上訴人擔任貸款保證人，而要求擔任之乃加重其責任，亦顯失公平；另被上訴人未能貸款半由於自己因素即土銀考量鴻亮建設開發有限公司於成立至當時未有建案開發實例所致，及考量目前地價房價市場受政策影響波動，現社會經濟狀況非佳等一切情狀，認為被上訴人請求違約金280萬元，即屬過高，應予核減為一半即140萬元，為有理由，原審僅命上訴人給付20萬元之違約金，容有未洽，附帶上訴此部分為有理由，超過部分為無理由。
六、從而，被上訴人依系爭買賣契約，得請求上訴人給付之金額為4,200,000元及自起訴狀繕本送達翌日即99年1月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許，其餘超過部分之請求則屬無據，應予駁回。被上訴人就原審判決命上訴人給付之金額不足前開金額之本息部分，指摘原判決失當，求予將原審判決駁回其就此部分本息之請求予以廢棄改判，並命上訴人應再給付120萬元本息自無不合，兩造就此部分復已分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示，而被上訴人其餘附帶上訴則屬無理由，應予駁回。至原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百九十條第一項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國100年12月6日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官古金男法官鄭金龍以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官姚錫鈞中華民國100年12月7日
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