裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第2350號民事判決
裁判日期：民國89年10月23日
裁判案由：返還無權占有房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第二三五○號
原告 高萬鐘 即祭祀公業 高同記 管理人訴訟代理人 張世興 律師複代理人 陳再源 律師
陳鋕雄 住台北市○○路○段○○○號八樓被告甲○○住台北市○○○路○段○○○巷○弄○號四樓右當事人間請求返還無權占有房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○號四樓房屋遷讓返還原告，及給付原告新台幣壹拾玖萬肆仟參佰陸拾陸元，並自民國八十六年七月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣柒仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔佰分之玖拾伍，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分，於其以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應將門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○號四樓房屋（以下簡稱系爭房屋）遷讓返還原告，及自民國（下同）八十四年一月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）七千八百元。
(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告係祭祀公業高同記之管理人，系爭房屋屬祭祀公業高同記所有，惟被告無合法正當權源，擅自占用，屢經多次催討，均拒不返還，原告爰依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
(二)按無法律上原因受有利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。查被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，使原告因此有損害（參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。而鄰近相同房屋之租金為每月七千八百元。故原告請求被告給付自八十四年一月一日起至返還系爭房屋之日止，每月七千八百元之不當得利。
(三)系爭房屋座落基地為台北市○○區○○段一小段一八六之四地號土地。其上建有合計四十戶約同樣大小之集合住宅建物，系爭房屋為其中一戶，是系爭房屋佔有基地比例約為四十分之一。又系爭房屋之屋齡近二十年，已屬老舊。
三、證據：提出建築改良物所有權狀、房屋租賃契約書、房屋現值證明書、土地登記謄本、地價表、建物登記謄本、戶籍謄本等影本。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場，聲明及陳述如后：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：被告自七十幾年起向原告承租系爭房屋，每月租金五千元，每年換約一次，但只換約一次後，被告欲繼續付租金，遭原告拒絕。
丙、本院依職權履勘現場。理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊係祭祀公業高同記之管理人，系爭房屋屬祭祀公業高同記所有，遭被告無權占有，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等語。業據原告提出建築改良物所有權狀、建物登記謄本、戶籍謄本等影本為證。被告自認自七十幾年起占有系爭房屋，惟其抗辯係向原告承租，每月租金五千元，每年換約一次，但只換約一次後，被告欲繼續付租金，遭原告拒絕云云，未舉證以實其說，不足憑採。是應認原告上開主張為真正，其依民法第七百六十七條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
三、原告主張：依民法第一百七十九條前段，請求被告自八十四年一月一日起至返還系爭房屋之日止，返還按月以七千八百元計算之不當得利。查：
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。再查，被告無權占有系爭房地，未支付使用之對價，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例意旨足資參照。原告既因被告無權占有系爭房屋，無法享有使用、收益權能，而受有損害，揆諸上開規定及判例意旨，原告請求被告返還於上開期間內所獲取相對於房屋租金之不當利益，應非無據。
(二)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。上開規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條亦定有明文。又土地法第一百四十八條規定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。平均地權條例第十六條則規定：舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。再查，上開規定以年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定，最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三○七一號判例意旨足資參照。
(三)原告主張：系爭房屋係屋齡近二十年之老舊房屋，其座落基地為台北市○○區○○段一小段一八六之四地號土地，其上建有合計四十戶約同樣大小之集合住宅建物，系爭房屋為其中一戶，是系爭房屋佔有基地比例約為四十分之一基地比例約為四十分之一；又原告出租該集合住宅其他房屋之每月租金約七千二百元至七千八百元等語，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約書等影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真正。又查系爭房屋坐落城市地方，其八十八年度評定現值為三十萬零七百元，八十九年度評定現值為二十九萬七千一百元。上開基地面積一三四一平方公尺，系爭房屋占有部分為三三．五二五平方公尺。而該基地八十三年七月之申報地價為每平方公尺二萬四千一百六十元（30200×80%），八十六年七月申報地價為每平方公尺三萬一千一百二十元、八十九年七月申報地價為每平方公尺三萬一千六百八十元（39600×80%）。有原告提出土地登記謄本、房屋現值證明書、地價表等影本可稽。另本院履勘系爭房屋，發現其坐落住宅區，面臨之五弄為約二公尺寬之死路，距五三一巷約不到十公尺，五三一巷為寬四公尺之雙向道，系爭房屋距台北市公車總站約二、三十公尺，距捷運木柵線麟光站約三、四百公尺，方圓一公里內有二個傳統市場，二、三公里內有大安國小、芳和國中、和平高中，有勘驗筆錄附卷可憑。是系爭房地坐落地區雖交通、就學及日常生活尚稱便利，然屋況老舊，週遭無商業活動，因認被告所受相當於租金之利益，以按土地及建築物申報總價額年息百分之七計算為相當。從而原告請求被告返還自八十四年一月一日起至八十六年六月三十日止之不當得利在一十九萬四千三百六十六元〔計算方式：房屋現值三十萬零七百元，占用基地部分之申報價額八十萬九千九百六十四元(24160×33.525)，就上開三十個月期間之總價額年息百分之七為一十九萬四千三百六十六元一角〔(000000+809964)×7%÷12×30〕（元以下四捨五入）範圍內為有理由，應予准許。超過部分之請求為無理由，應予駁回。又請求被告返還自八十六年七月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月以七千八百元計算之不當得利，因未逾上開本院認定之計算方式所得數額，自無不合，應予准許。
四、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年十月二十三日
民事第三庭法官翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二十三日
法院書記官高菁菁