裁判字號：臺灣新竹地方法院106年竹簡字第127號民事判決
裁判日期：民國106年11月20日
裁判案由：給付租金等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決106年度竹簡字第127號原告 張志瑋 訴訟代理人 胡博強 律師被告 張伊萍 兼上一人訴訟代理人 蔡豐印 上列當事人間給付租金等事件，本院於民國106年10月30日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告張志瑋委託訴外人宜加仲介有限公司於民國105年4月30日就原告所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○號5樓之建物及其基地與被告蔡豐印訂立租賃契約（下稱系爭契約），被告張伊萍為連帶保證人，雙方約定租賃期間自105年4月30日起至106年5月1日止，共計1年，租金每月新臺幣（下同）13,000元整，每月應於10日前繳納租金，然被告2人自105年6月10日起至今未給付租金予原告，經原告催告後，被告2人不僅搬離該屋，被告蔡豐印竟委託第三人 張進福 將所承租房屋之鑰匙交還，並表示終止租約，後又於終止租約字樣為塗銷，明示被告2人拒絕履行租賃契約，已然違約無誤。查被告2人自105年6月10日起至105年12月10日未給付租金予原告，共計91,000元，又被告2人搬離後，原告代被告2人繳納水電瓦斯費用共653元，且因被告2人已先違約並搬遷他處，按原租賃契約第6條第3款約定，被告二人除仍須給付原告到期租金外，尚需賠償原告2個月租金26,000元，並依原租賃契約第7條第1款賠償原告因本件租賃契約涉訟之律師費70,000元，又被告二人亦有擔保金26,000元於原告處，經抵銷後，被告2人共應給付原告161,653元，並以本訴狀繕本送達之日起終止與被告2人之租賃契約。為此，爰依租賃契約及連帶保證之法律關係提起本件訴訟，爰聲明㈠被告應連帶給付原告161,653元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於105年5月入住時，冷氣故障請原告修理，但原告沒有修理也沒有更換，一直到105年6月28日才說要再估價，但冷氣已經10幾年了，且當時5、6月，氣溫高達35、36度，被告於105年6月初已向原告表示無法繼續住，到105年7月21日被告搬走，有通知原告要交屋，但原告沒有來，105年8月9日被告就將鑰匙交給仲介，當時搬離就是要終止租約的意思，被告都已經表達不願承租了，鑰匙也交還了，為何還要付租金，且105年4月開始承租時，就一次給付3個月租金（包括2個月押租金），已足以抵付租金及水電瓦斯費用等語資為抗辯，並聲明㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告蔡豐印邀同被告張伊萍為連帶保證人向原告承租系爭門牌號碼新竹市○○路○○○巷○號5樓房屋，約定租賃期間自105年4月30日起至106年5月1日止，租金每月13,000元之事實，業據提出房屋租賃契約書影本為證，復為被告所不否認，應堪認為真實。
（二）惟按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第421條第1項、第423條、第424條、第430條分別定有明文。經查，兩造間固訂有上開房屋租賃契約、連帶保證契約，然被告抗辯原告即出租人將租賃物即系爭房屋交付承租人即被告蔡豐印時，系爭房屋主臥房之冷氣即因老舊故障無法運轉，雖經被告蔡豐印通知原告修繕，然原告均未修繕或更換，迄至105年6月28日始稱要估價，然被告蔡豐印於105年6月初即向原告表示無法繼續住，原告的配偶 林婉筠 在105年7月中旬就要求被告搬走，被告乃於105年7月21日搬走，並通知原告前來交屋，然原告並未前來交屋，被告蔡豐印遂於105年8月9日將系爭房屋鑰匙交給仲介轉交原告，租賃過程都是由原告的配偶林婉筠聯繫等情，業據證人即兩造間租賃契約之仲介人宜加仲介有限公司承辦人 楊介文 、 陳智卿 分別證稱：「我任職是105年2月到6月...因為點交當天冷氣還滿老舊的，沒辦法啟動，房東說會再補，那時候還沒這麼熱。5月份因為已經開始熱了，有開始約工人來，房東說要找二手的冷氣，後來也有看中一台，有約6月初的某個星期二要裝，與店家約時間時店家說已經賣出去了，只好另外再找廠商，才會拖到6月28日。..我的任內都是和林婉筠聯繫」；「租屋鑰匙交還給大管家時，我需要在上面簽名，表示他有將鑰匙交回來。真正的意義當時的情形是房東和房客他們私底下之前有一些的溝通的結果，我有問過我的主管以及房東，就是同意他們要將鑰匙交回來，我只是做一個傳遞及確認鑰匙有交回來。（你的房東是指原告張志瑋還是太太林婉筠？是指男的還是女的？）女的，大部分都是太太在和我們接洽。..（你知道為什麼要劃掉『終止租約』這些文字？）這段過程的詳細的情形是，這幾個字是房東太太她有要求我們鑰匙交回來時必須要寫清楚這一段話，但是事後蔡豐印的太太張伊萍和他的父親 張境福 講說這一段話必須要劃掉，所以張境福又折返回來要求把這段劃掉。..（妳知道劃掉的真意是什麼？還要繼續租嗎？）我當時了解的情形是他們已經搬離這個地方。（就是不租了搬走了？）是。..主要是房東太太有給我們指示，我們就會儘量符合房東太太交付的任務去執行」等語相符，復為原告所不爭執，自堪信為實在，並堪認原告之配偶林婉筠即為原告之代理人。揆諸首揭規定，原告將系爭房屋出租時，確未以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人即被告蔡豐印，且衡諸5、6月間已進入酷熱之夏季，系爭房屋主臥房冷氣故障無法運轉之瑕疵，確堪認已危及承租人即被告蔡豐印或其同居人之安全或健康；又承租人即被告蔡豐印於收受系爭房屋時即通知原告修繕，然原告迄至105年6月初仍未修繕或更換，甚且迄至105年6月28日始稱要估價，而迄至被告於105年7月21日搬走前亦未修繕或更換，自亦足堪認承租人即被告蔡豐印已定相當期限催告出租人即原告修繕，惟出租人即原告並未於該相當期限內修繕，則被告蔡豐印依民法第424條、第430條規定，自得終止系爭租賃契約。據此，被告蔡豐印於105年6月初向原告表示無法繼續住，並於105年7月21日搬走，且通知原告前來交屋，核其所為即係向原告為終止租賃契約之意思表示，此觀被告蔡豐印於105年6月初向原告表示無法繼續住時，原告之配偶林婉筠亦於105年7月中旬要求被告搬走即明，且核與證人陳智卿證述被告蔡豐印於105年8月9日委由被告張伊萍之父張境福交付鑰匙之事，確係房東和房客溝通的結果，房東就是同意房客要將鑰匙交回來，且原告之配偶林婉筠要求鑰匙交回來時必須要寫清楚『終止租約』這些字等情相符，在在均足堪認被告蔡豐印確已向原告為終止租賃契約之意思表示，且已為原告所同意，應認原告與被告蔡豐印間之租賃契約已於105年7月21日終止。至被告張伊萍之父張境福受被告蔡豐印之託交付鑰匙時，雖曾一度簽署「並終止租約」等文字，然嗣後又返回要求刪除，然此係因承租人即被告蔡豐印係於105年7月21日已經搬離，雙方租賃契約係於搬離時即已終止，並非交付鑰匙當日即105年8月9日始終止，因此被告張伊萍之父張境福始於交付鑰匙後再返回要求刪除「並終止租約」等文字，此已據證人陳智卿證述；「（妳知道劃掉的真意是什麼？還要繼續租嗎？）我當時了解的情形是他們已經搬離這個地方。（就是不租了搬走了？）是」等情明確，自堪足認定。原告認被告蔡豐印委託第三人張進福交還鑰匙，並表示終止租約，後又於終止租約字樣為塗銷，係明示被告2人拒絕履行租賃契約，已然違約，乃屬無稽，不足採信。
（三）揆諸上開認定，兩造間之租賃契約業於105年7月21日經被告蔡豐印合法終止，則原告主張被告蔡豐印違約，需賠償原告2個月租金26,000元，及依原租賃契約第7條第1款賠償原告因本件租賃契約涉訟之律師費70,000元，自屬無據。又兩造間之租賃契約經被告蔡豐印合法終止後，雙方即已不存在租賃契約關係，則原告猶依租賃契約、連帶保證契約法律關係請求被告2人連帶給付自105年7月22日起至105年12月10日止之租金，亦非有據。又原告與被告蔡豐印間之租賃契約既係於105年7月21日合法終止，且被告蔡豐印尚有應繳納水電瓦斯費用共653元未繳納，而由原告代繳，此有原告提出之繳納收據為證，復為被告所不爭執，而堪信為實在，則原告自得請求被告蔡豐印給付自105年6月10日起至105年7月21日止之租金17,763元（即按約月租金13,000元計算1個月又11日之租金，計算式：13,000元＋13,000元×11/30＝17,763元）及代繳之水電瓦斯費用653元，合計18,416元。惟被告蔡豐印於雙方訂立租賃契約時已交付原告擔保金26,000元，且依兩造間租賃契約第3條第2項之約定，原告應於租賃契約終止後扣除承租人即被告蔡豐印使用必須繳納之費用後，無息返還承租人即被告蔡豐印，此有房屋租賃契約影本在卷可稽，復為原告所不爭執，且原告亦主張抵銷，自亦不得再請求被告蔡豐印給付上開租金代繳之水電瓦斯費用共18,416元，且原告主張抵銷後，尚餘擔保金7,584元（即26,000元－18,416元＝7,584元）亦應無息返還被告蔡豐印。
（四）綜上，原告依租賃契約及連帶保證之法律關係請求被告連帶給付161,653元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並非有據，為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年11月20日
新竹簡易庭法官汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月20日
書記官周育瑜