裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第608號民事判決
裁判日期：民國91年10月29日
裁判案由：確認優先購買權
臺灣高等法院民事判決九十一年度上易字第六○八號
上訴人乙○○訴訟代理人 彭邱梅蘭 被上訴人丙○○
甲○○訴訟代理人 曾煥銘 右當事人間確認優先購買權事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十日臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第一四八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人就坐落新竹縣竹北市○○段六二０之一號土地（以下稱「六二０之一
號土地」），如原判決所附複丈成果圖（以下稱「附圖」）Ａ部分所示面積０．０三七五公頃（即六二０之一號土地，０．五一五０公頃應有部分五五七一之四五一），即門牌號碼新竹縣竹北市溪州里五鄰四四號房屋坐落基地有優先承買權存在。
㈢塗銷前項土地上被上訴人甲○○應有部分五五七一分之四五一之土地所有權人登記。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠六二０之一號土地原為祭祀公業 曾昆和 （以下簡稱「祭祀公業」）與其餘共有人
共有（按祭祀公業應有部分為五五七一分之九０二），其上門牌號碼新竹縣竹北市溪州里五鄰四四號房屋（按即附圖所示Ａ部分房屋，以下簡稱「系爭房屋」）為伊所有，伊祖先與祭祀公業間有「存租權」存在，自日據時代迄今已百餘年，依土地法第一百零四條規定，對該土地有優先購買權。又伊因祖先承租土地建築房屋，乃於民國八十一年四月二十七日向祭祀公業前管理人 曾火珠 購買坐落基地即六二０之一號土地應有部分五五七一分之四五一（以下簡稱「系爭土地」），為祭祀公業現任管理人 曾國慶 及被上訴人丙○○所自承，雖未付清價金，但原法院民事執行處拍賣系爭土地，未通知伊優先購買，顯有不當。
㈡被上訴人丙○○為祭祀公業之派下員，既明知系爭土地為伊所有，竟向法院聲請
查封拍賣，未依法通知伊願否優先購買，而於無人應買之情形下聲明承受；嗣於轉售時，亦未依法通知伊優先購買，逕移轉登記予被上訴人甲○○所有，致上訴人在私法上地位有不安之狀態存在，而遭土地其他共有人另案訴請返還土地，上訴人提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益。且系爭土地買賣違反土地法規定而無效，所為所有權移轉登記，應予塗銷。
㈢伊於八十年間因無權占有系爭土地事件，經臺灣新竹地方法院八十年度訴字第四
一七號判決確定，且已執行終了而不存在，伊復因買賣關係取得土地使用權，丙○○於八十二年二月二十六日與曾國慶和解時亦因伊為地上物所有人，而承認伊為地上權人，自不容就已執行終了之無權占有事件再事重提，竟聲請查封系爭土地，並於無人應買之情形下聲明承受，之後再移轉與甲○○，均未通知伊表示是否願意依相同條件優先購買，已違反承受系爭土地之法定方式，不得對抗伊。
三、證據：除援用原審提出者外，補提臺灣新竹地方法院檢察署八十七年度偵字第七五八八號不起訴處分書影本一件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人所有系爭房屋無權占有六二０之一號土地，業經臺灣新竹地方法院八十年
度訴字第四一七號判決應將房屋拆除返還土地與祭祀公業及其他共有人確定在案，該確定判決對繼受系爭土地之被上訴人亦有效力，並無改其無權占用系爭土地之事實。又上訴人雖向曾火珠購買系爭土地，但並未付清全部價金，且曾火珠出售系爭土地，未經祭祀公業全體派下員同意或追認，不能辦理移轉登記。
㈡祭祀公業因與丙○○間，系爭土地再為買賣，而於八十二年二月十五日在臺灣新
竹地方法院就八十一年度訴字第七一四號履行契約等事件，成立訴訟上和解，祭祀公業願給付丙○○新台幣（以下同）二百五十二萬六千九百元，然因祭祀公業未依約清償，丙○○乃以該和解筆錄為執行名義，聲請強制執行系爭土地，並於無人應買後聲明承受，再轉賣與甲○○。
㈢上訴人並無土地法第一百零四條第一項規定之優先購買權，其請求為無理由。
三、證據：除援用原審提出者外，補提臺灣新竹地方法院八十年度訴字第四一七號民事判決、八十九年度易字第二一三號刑事判決、八十一年度訴字第七一四號和解筆錄、八十三年度執字第一二一０號不動產權利移轉證書及新竹縣竹北地政事務所八十二年五月十八日第九四七七號土地登記案件補正通知書等影本各一件。
丙、本院依職權調閱臺灣新竹地方法院八十三年度執字第一二一０號民事執行卷。理由
一、上訴人主張：六二０之一號土地為祭祀公業與其餘共有人共有，坐落其上之系爭房屋係伊所有，伊於八十一年四月二十七日向當時祭祀公業管理人曾火珠購買系爭土地，並已給付價金九十萬元，嗣被上訴人丙○○與祭祀公業新任管理人曾國慶因系爭土地二重買賣糾紛，於八十二年二月十六日達成和解，共同承認系爭土地由伊承買，約由祭祀公業返還價金予丙○○，丙○○業收受祭祀公業返還部分價金，竟於尾款給付期屆至前八十四年間向臺灣新竹地方法院聲請對祭祀公業強制執行，查封拍賣系爭土地，並在無人應買下聲明承受。惟伊祖先與祭祀公業間有「存租權」存在，自日據時代迄今已百餘年，曾國慶與丙○○於前述和解中，復承認伊為系爭房屋所有人，而有地上權，依土地法第一百零四條規定，對系爭土地有優先購買權。而執行法院拍賣系爭土地時，並未通知伊表示願否優先購買。丙○○承受後於八十四年十月六日辦妥所有權移轉，嗣於八十四年十一月十六日以買賣為原因移轉系爭土地登記與被上訴人甲○○所有，亦未通知伊表示願否優先購買，致伊遭土地其他共有人 陳憲文 、 李黃春 等人以無權占有為由，訴請返還土地，伊確有提起本件訴訟確認就系爭土地有優先購買權之利益，又甲○○依買賣自丙○○取得系爭土地，伊有優先購買權而未受通知，該買賣契約不得對抗伊，所為移轉登記應予塗銷等情，求為確認伊就系爭土地有優先購買權，及甲○○取得系爭土地之所有權登記應予塗銷之判決。
二、被上訴人則以：上訴人主張依土地法第一０四條第一項規定有優先購買權，然未舉證證明有該法條所舉之地上權、典權或承租權存在，其所有「地上物」早經臺灣新竹地方法院以八十年度訴字第四一七號判決無權占用系爭土地，應予拆除並返還土地予祭祀公業及其他共有人確定，其所有「地上物」占用系爭土地並無合法權源，遑論有土地法第一百零四條第一項規定之優先購買權。又上訴人固於八十一年四月二十七日向祭祀公業管理人曾火珠承買系爭土地，然前項買賣事前未經祭祀公業派下員同意，事後復未經派下員追認，依法亦難生效力。況且，此項「買賣契約」性質上屬債之關係，亦未有土地法第一０四條第一項規定之物權效力。再者，丙○○係以與祭祀公業間和解筆錄為執行名義，聲請強制執行拍賣系爭土地，因無人應買聲明承受後依執行法院核發權利移轉證書，取得系爭土地，嗣再移轉予甲○○，均屬合法，上訴人並無任何土地法第一百零四條第一項規定之優先購買權，其聲明確認優先購買權存在，並請求塗銷甲○○之所有權登記，均無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張就系爭土地有土地法第一百零四條規定之優先購買權存在云云，為被上訴人所否認。上訴人固提出新竹縣稅捐稽徵處房屋設籍證明、房屋稅繳納通知書、買賣契約書、和解書、土地登記簿謄本、臺灣新竹地方法院八十九年度易字第二一三號刑事判決及臺灣新竹地方法院檢察署八十七年度偵字第七五八八號不起訴處分書等影本各一件為證，惟查「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」為土地法第一百零四條所明定。若非基地地上權人、典權人或承租人自無從依上開規定取得優先購買基地之權利。本件查祭祀公業前以上訴人無權占有系爭土地，依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，訴請拆屋並返還土地於全部共有人，業經臺灣新竹地方法院於八十年十月二十九日八十年度訴字第四一七號民事判決祭祀公業勝訴確定，為上訴人所自認，並有被上訴人提出上開判決書附卷可稽。民事訴訟法第四百零一條第一項規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」此所謂繼受人，依最高法院六十一年度台再字第一八六號判例所示見解，於物之所有權人以其物上請求權為訴訟標的之訴訟，則凡受讓標的物之人，均屬確定判決效力所及之繼受人。系爭土地於該訴訟繫屬後移轉為丙○○所有，嗣再移轉於甲○○名下，既為兩造所不爭執，並有臺灣新竹地方法院八十三年度執字第一二一０號民事執行卷可稽。則該確定判決對兩造均有拘束力，上訴人自不得再執前開訴訟言詞辯論終結前就系爭土地有地上權、典權或租貸權等情，謂有土地法第一百零四條規定之優先購買權，而非無權占有。至於上開訴訟終結後，上訴人雖於八十一年四月二十七日與祭祀公業管理人曾火珠簽訂買賣契約，買受系爭土地，然此為其與祭祀公業間之債之關係，尚不及於非契約當事人或其繼受人之被上訴人，上訴人也尚不能因而取得土地法第一百零四條規定之優先購買權。其後丙○○與祭祀公業因系爭土地二重買賣糾紛涉訟，於臺灣新竹地方法院八十一年度訴字第七一四號履行契約等事件審理時，終因丙○○同意由上訴人承買，而先於八十二年二月十五日成立訴訟上和解，由祭祀公業給付丙○○二百五十二萬六千九百元，並於翌日就付款方法進一步簽訂和解書，固有和解筆錄及和解書為證。惟丙○○與祭祀公業間此項契約，僅有「因地上物所有人承買」，故「丙○○同意祭祀公業轉賣事實」之認知與協議，並未因此使上訴人取得「地上權」，自不能認上訴人因而對系爭土地取得土地法第一百零四條規定之優先購買權，則丙○○嗣因祭祀公業未依和解內容給付，以該和解筆錄為執行名義，聲請強制執行拍賣系爭土地，於無人應買後聲明承受，嗣再轉賣與甲○○，即無依土地法第一百零四條規定通知上訴人表示願否優先購買之必要，難謂該等拍賣或買賣之法律行為，有何違反法定方式。
四、綜上所述，上訴人主張依土地法第一百零四條規定，對系爭土地有優先購買權，為不足採，是則其執此請求確認就系爭土地有優先購買權，並請求塗銷甲○○取得系爭土地所有權之登記，自屬無據。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月二十九日
民事第五庭
審判長法官黃熙嫣
法官黃雅惠法官陳介源右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年十月三十日
書記官紀昭秀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。