裁判字號：臺灣嘉義地方法院111年訴字第346號民事判決
裁判日期：民國111年12月06日
裁判案由：給付價金
臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第346號原告 許佩佐 訴訟代理人 嚴庚辰 律師複代理人 許嘉樺 律師
謝豪祐 律師被告 陳錦鈴 訴訟代理人 姜雲舒 被告宇鴻地產有限公司法定代理人 許宇鴻 上列當事人間給付價金事件，本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司法第24條、第25條定有明文。次按清算中之公司，應以清算人為公司負責人即法定代理人。公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；公司法第8條第2項、第322條第1項亦有明定。查被告宇鴻地產有限公司（下稱宇鴻公司）申請解散登記，業經經濟部審查准予登記，又因該公司僅有董事許宇鴻一人，遂以許宇鴻為清算人，並經經濟部註記於公司變更登記表，有經濟部函及所附變更登記表在卷可稽（見本院卷第189至195頁），揆諸前開規定，被告宇鴻公司於解散後自應以許宇鴻為清算人即法定代理人，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告許佩佐起訴主張：㈠原告前欲出賣所有坐落嘉義市○區○○段00地號土地及其上3497
建號即門牌號碼嘉義市○區○○街000號7樓房屋（下稱系爭房地），乃於民國100年8月13日委託被告宇鴻公司（即台灣房屋嘉義一統特許加盟店）代為銷售，約定由宇鴻公司代為收受定金及價金。嗣經由宇鴻公司之居間仲介，原告與被告陳錦鈴於100年8月29日簽訂系爭房地買賣契約，約定由原告將系爭房地出賣予被告陳錦鈴，買賣價金為新臺幣(下同)3,600,000元，並約定價金給付方式分四期繳清，陳錦鈴應給付第一期簽約款360,000元、第二期繳齊過戶文件款360,000元、第三期完稅款360,000元、第四期交屋日尾款2,520,000元。且由陳錦鈴以第四期尾款2,520,000元代償原告尚欠之房屋貸款，以之作為價金給付，其餘價金則以現金交付。而原告就系爭房地之貸款金額為2,380,000元，已自行清償417,650元，尚欠之1,962,350元亦由陳錦鈴清償完畢。然原告就第四期尾款僅收到110,000元，故陳錦鈴已給付之價金僅3,152,350元(計算式：360,000+360,000+360,000+1,962,350+110,000=3,152,350)，尚有447,650元價金未為給付(計算式：3,600,000-3,152,350=447,650)。 爰依 系爭房地買賣契約及民法第345條，請求被告陳錦鈴應給付447,650元。
㈡又原告與被告陳錦鈴另約定，交屋後買賣雙方改立租賃契約
，由原告向陳錦鈴承租系爭房地，約定租期為100年10月4日至100年12月3日，原告最遲應於100年11月30日前搬空系爭房地，每月租金10,000元，原告並於訂約時交付10,000元押租金予陳錦鈴。惟租賃期限屆至後，原告已依約搬空系爭房地交付陳錦鈴，惟陳錦鈴並未返還押租金。爰依租賃契約之約定，請求被告陳錦鈴應返還10,000元押租金。
㈢被告宇鴻公司與原告間成立居間契約，約定宇鴻公司有代為
收受及保管價金之義務，然宇鴻公司未能將買賣系爭房地之價金全部收取後交付原告，致原告受有損害，可認已違背其對於委託人之義務，為有過失。因原告已給付100,000元仲介費予宇鴻公司，爰依不動產委託銷售契約、民法第571條及179條，請求被告宇鴻公司應返還該100,000元之不當得利。
㈣並聲明：1.被告陳錦鈴應給付原告457,650元（447,650元+10
,000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告宇鴻公司應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳錦鈴則以：㈠第四期尾款2,520,000元，陳錦鈴業以1,962,350元代償原告
之貸款餘額，其餘現金尾款557,650元(2,520,000-1,962,350)，其已交付原告完畢，此有 蔡文宗 / 蔡秀 聯合地政事務所收費明細單、蔡文宗代書事務所案件流程表為證。
㈡依上開收費明細單、案件流程表所載，陳錦鈴於交屋結案日1
00年10月4日須給付代書費17,338元、仲介費36,000元、第四期尾款557,650元，總計610,988元(17,338+36,000+557,650=610,988)。而陳錦鈴亦於當日提領611,000元現金，有陳錦鈴之存摺明細可證。足見被告陳錦鈴並未積欠原告任何價金。
㈢又原告當時係自願搬離系爭房地，倘陳錦鈴未付清尾款及返
還押租金，原告豈會自願搬空交屋予陳錦鈴。是原告未於買賣當時主張有給付價金之爭議，卻於11年後始提起本件訴訟，有違常理。
㈣並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不
利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、被告宇鴻公司則以：系爭房地買賣契約已居間仲介完成，宇鴻公司的原則是案件了結後，才會收取服務費100,000元。
並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第253至254頁）：㈠原告前欲出賣所有系爭房地，乃於100年8月13日委託宇鴻公
司代為銷售，約定由宇鴻公司代為收受定金及價金。嗣經由宇鴻公司之居間仲介，原告與被告陳錦鈴於100年8月29日簽訂系爭房地買賣契約，約定由原告將系爭房地出賣予陳錦鈴，買賣價金為3,600,000元。被告陳錦鈴已依約給付第一期簽約款360,000元、第二期繳齊過戶文件款360,000元、第三期完稅款360,000元。
㈡原告前以系爭房地向合作金庫銀行貸款，買賣雙方約定原告
之貸款餘額，應由被告陳錦鈴代償，並由尾款即第四期交屋款2,520,000元中扣除。而原告尚欠之合作金庫銀行貸款餘額為1,962,350元。
五、本件爭點：㈠原告主張被告陳錦鈴僅給付第一、二、三期款各360,000元、
360,000元、360,000元，第四期款僅給付110,000元，及代償貸款餘額1,962,350元，尚欠447,650元價金未給付（計算式：3,600,000元-360,000元-360,000元-360,000元-110,000元-1,962,350元＝447,650元），依系爭房地買賣契約及民法第345條規定，請求被告陳錦鈴應給付買賣價金447,650元，是否有理由？㈡原告主張其與被告陳錦鈴簽訂有租賃契約書，由原告向陳錦
鈴承租系爭房地，約定租期自100年10月4日至100年12月3日，每月租金10,000元，原告已於訂約時交付10,000元押租金予陳錦鈴。然租賃期限屆至後，陳錦鈴並未返還該押租金10,000元，爰依租賃契約之約定，請求被告陳錦鈴返還10,000元押租金，是否有理由？㈢原告主張陳錦鈴未付清價款，故請求被告宇鴻公司應返還100
,000元居間報酬，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠被告陳錦鈴業已付清買賣價款3,600,000元：
1.原告雖主張：被告陳錦鈴僅給付第一、二、三期款各360,000元、360,000元、360,000元，第四期款僅給付110,000元，及代償貸款餘額1,962,350元，尚欠447,650元價金未給付云云（計算式：3,600,000元-360,000元-360,000元-360,000元-110,000元-1,962,350元＝447,650元）。惟查，系爭房地於100年9月26日即移轉登記於被告陳錦鈴名下，有不動產買賣契約書及系爭房地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第25至28、129至132頁）；倘陳錦鈴確有未付清價金之情事，衡諸經驗事理，原告於買賣之初即會爭執，甚至於租期屆滿後拒不交屋，然原告多年來均無爭議，亦未曾催討，卻在時隔11年後始提起本訴請求，實與常情有違。是原告之主張，難予遽信。
2.參以證人即宇鴻公司辦理本件買賣之業務人員 簡銘信 於本院證稱：我之前是宇鴻公司的員工，系爭房地買賣是我仲介的，原告是我接洽的，陳錦鈴是由 陳淑芬 接洽，當時還沒有履約保證制度，買賣雙方都約在公司交款，任何一筆款項簽收，都是簽在買方的契約書，賣方的契約書不會簽收；第一、
二、三期款都簽收完成，最後一期尾款，因為還要支付仲介費、代書費、稅務的找補，所以代書會告知買賣雙方何時到公司辦理結案手續，買方要準備多少錢，賣方要帶什麼證件來辦理交屋；陳錦鈴交付尾款給原告時，我有在場，如果買賣雙方沒有把尾款交清，我們不可能將權狀交給買方，我不記得交多少錢，但我很明確一定是有交付尾款的；陳錦鈴一定有付清尾款，宇鴻公司和代書才會將所有權狀等文件交給陳錦鈴，這是所有仲介做交易最基本的安全把關等語（見本院卷第151至154頁）。及證人即兩造買賣系爭房地之仲介人員陳淑芬於本院證稱：買方陳錦鈴有將買賣尾款交付賣方許佩佐，地點在宇鴻公司，我印象中這案件沒有什麼出錯的地方，都是根據契約書內容履行完畢；印象中並無許佩佐只拿到尾款110,000元這件事，交付尾款的現金是多少，印象已經模糊，但我們都會根據代書給我們的金額去做等語（見本院卷第250至251頁）。暨證人即辦理本件買賣之代書蔡文宗證稱：本件買賣是我承辦的，本院卷第65至69頁收費明細單及案件流程表是我製作的，意思是尾款2,520,000元扣除買方幫賣方代償銀行貸款1,962,350元，剩餘557,650元就是買方要給付賣方的尾款；尾款557,650元陳錦鈴有無給付給許佩佐，這是十幾年前的事，我記不清楚，但是以我們辦理買賣過戶的習慣及經驗，一定是有給付尾款完畢才會結案；案件流程表記載「交屋結案日100年10月4日」，表示買方已經有支付尾款給賣方，我才會讓助理去記載結案日；到仲介公司去交屋時，是一手交錢（尾款）一手交權狀；買方付錢給賣方時，會在契約書的格式上讓賣方簽收，不是讓賣方在另外一張簽收單上簽收等語（見本院卷第246至249頁）。三位證人所述相符，且與經驗法則及常理契合，堪可採信。是以陳錦鈴業已付清買賣尾款，洵堪認定。
3.被告陳錦鈴買受系爭房地既已付清第一、二、三期款及尾款，共3,600,000元，已履行給付價款之義務。從而，原告再依買賣契約及民法第345條規定，請求被告陳錦鈴應給付買賣價金447,650元，自屬無據。
㈡原告並未舉證證明陳錦鈴有未返還押租金10,000元之情事，應認陳錦鈴已返還該押租金：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限；民事訴訟法第277條定有明文。次按尋繹89年2月9日修正之民事訴訟法第277條所以增設但書，規定「但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，乃肇源於民事舉證責任之分配情形繁雜，僅設原則性之概括規定，未能解決一切舉證責任之分配問題，如嚴守本條所定之原則，難免產生不公平之結果，使被害人無從獲得應有之救濟，有違正義原則。是以受訴法院於決定是否適用該條但書所定公平之要求時，應視各該具體事件之訴訟類型特性暨待證事實之性質，斟酌當事人間能力、財力之不平等、證據偏在一方、蒐證之困難、因果關係證明之困難及法律本身之不備等因素，透過實體法之解釋及政策論為重要因素等法律規定之意旨，較量所涉實體利益及程序利益之大小輕重，按待證事項與證據之距離、舉證之難易、蓋然性之順序（依人類之生活經驗及統計上之高低），並依誠信原則，定其舉證責任或是否減輕其證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的（最高法院99年度台上字第408號裁判意旨參照）。
2.查兩造簽訂買賣契約時，約定系爭房屋交屋後，買賣雙方改簽訂租賃契約，由原告向被告陳錦鈴承租系爭房屋，並約定租期為100年10月4日至100年12月3日，原告最遲應於100年11月30日前搬空系爭房屋，每月租金10,000元，原告於訂約時，已交付10,000元作為押租金等情，有不動產買賣契約書及租賃契約書在卷可憑（見本院卷第25至28、41至45頁）。
參以原告已依約清空系爭房屋交還陳錦鈴，為兩造所不爭，則衡諸常情，原告於租期屆滿交還房屋時，當會向陳錦鈴要求返還押租金10,000元。審諸該押租金僅10,000元，金額尚微，且兩造就租期屆滿後之交屋並未生有糾紛，堪認陳錦鈴應已依約返還押租金。再者，原告於時隔11年後始主張陳錦鈴未返還押租金10,000元，既違反常情，且依一般人處理事務之常態觀之，實無保留11年前返還押租金證據資料之可能，更難以記憶11年前之細節，此時如強令陳錦鈴應負舉證責任，依其情形顯失公平。是依前揭說明，本件舉證責任應轉換由主張該事實之原告負擔，始稱合理。
3.而原告就其主張被告陳錦鈴未返還押租金10,000元之事實，迄未舉證以實其說，自難採信。從而，原告依租賃契約之約定，請求被告陳錦鈴應返還10,000元押租金，亦屬無由。
㈢被告宇鴻公司已完成居間仲介契約，是原告請求被告宇鴻公司返還居間報酬100,000元，為無理由：
陳錦鈴已付清系爭房地之所有價款3,600,000元，業據本院認定如前，則被告宇鴻公司自無原告所稱未能將買賣價金全部收取後交付原告之情事，亦無違背其對於委託人之義務可言。是原告依不動產委託銷售契約、民法第571條及179條規定，請求被告宇鴻公司應返還100,000元居間報酬，核屬無據。
七、綜上所述，被告陳錦鈴既已付清買賣價款，並已依約返還押租金；而原告就其主張被告陳錦鈴尚有買賣尾款447,650元未給付，及押租金10,000元未返還之情，亦未再提出其他證據證明，則其請求被告陳錦鈴應給付457,650元，自屬無據，應予駁回。又被告陳錦鈴既已付清系爭房地之所有價款，被告宇鴻公司自無違背居間仲介義務可言，則原告請求被告宇鴻公司應返還居間報酬100,000元，亦屬無據。是原告之請求，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法暨所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年12月6日
民事第三庭法官黃佩韻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月6日
書記官蘇春榕