臺灣高等法院98年度上字第1085號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院98年上字第1085號民事判決

裁判日期：民國99年05月18日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣高等法院民事判決98年度上字第1085號上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 黃啟逢 律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國98年9月1日臺灣板橋地方法院98年度訴字第1187號第一審判決提起上訴，本院於99年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國93年1月29日將坐落臺北縣中和市○○路○○○巷○○弄○號1樓至5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租金每月新臺幣（下同）8萬1,000元，於每月29日前給付，租賃期限自93年1月29日至95年1月28日止。租賃期限屆滿後，兩造未再訂立書面契約，上訴人仍繼續使用系爭房，被上訴人未表示反對之意思，而成為不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約）。嗣上訴人未完全依約給付租金，僅斷斷續續給付，且自95年10月29日以後之租金均未為給付，計自95年10月29日起至98年5月26日止，積欠30個月又28天共250萬3,161元之租金。被上訴人乃委託律師於98年5月19日發律師函（發文日期同年5月15日）請上訴人於函到5日內給付積欠之租金，如逾期系爭租賃契約即終止，不另通知，上訴人於98年5月20日收受該律師函，迄未清償，是系爭租賃契約於98年5月26日即終止。系爭租賃契約終止後，上訴人無正當權源仍繼續占有使用系爭房屋，被上訴人自得依民法第455條、第767條規定及系爭租賃契約約定，請求上訴人騰空遷出系爭房屋，回復原狀後返還被上訴人及給付上開積欠之租金。又上訴人於系爭租賃契約終止後，無合法權源仍占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益。審諸系爭房屋所在地交通位置優良，並可使用5層樓等情，認以系爭租賃契約原訂租金每月8萬1,000元計算不當得利數額，尚屬合理。故被上訴人請求上訴人自98年5月26日，至騰空遷出並回復原狀返還系爭房屋之日止，應按月給付8萬1,000元，並加計按年息5%計算之利息。爰依租賃物及所有物返還請求權、租賃契約、不當得利法律關係，訴請㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷出並回復原狀後返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人250萬3,161元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年6月6日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人應自98年5月26日起至騰空遷出並回復原狀後返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8萬1,000元，並加計年息5%之利息等語，原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴〔被上訴人就原判決駁回其請求原審被告 黃江月滿 、 黃有志 、 黃雅苹 、 李佳恩 、 黃竣彥 應自系爭房屋騰空遷出並回復原狀後返還被上訴人及金錢給付部分，未聲明不服，茲不再論述〕。
三、上訴人則以：系爭房屋原為上訴人配偶黃江月滿所有，上訴人前透過擔任代書之被上訴人幫忙向銀行辦理貸款，貸得1,300萬元。又以設定第二順位抵押權方式向被上訴人借得150萬元，於償還被上訴人10萬元後，剩餘140萬元，按月利率3%計算支付被上訴人利息。嗣上訴人無力償還，被上訴人便聲請拍賣系爭房屋，上訴人為取回系爭房屋，便以坐落臺南市彎裡登記於其兄名下之老家土地乙筆為擔保，設定200萬元抵押權（下稱系爭抵押權）予被上訴人，其後透過被上訴人於92年11月19日以801萬8,000元標回系爭房屋及其基地，再向銀行辦理貸款1,150萬元。被上訴人要求上訴人每月應支付8萬1,000元繳納銀行貸款，兩造間就系爭房屋暫以租賃形式處理，並應允待系爭房屋過戶予上訴人後，再退還上訴人每月3萬元，惟被上訴人既未退回3萬元，亦未辦理過戶，系爭抵押權亦未辦理塗銷登記，更甚者，系爭房屋之地價稅、房屋稅及火災意外險保險費等均為上訴人繳納，被上訴人顯有詐欺、侵占之嫌等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、經查：兩造曾於93年1月29日就系爭房屋簽訂書面租賃契約，上訴人現仍居住設籍於系爭房屋等情，有房屋租賃契約書、戶籍謄本等影本各1份可稽（見原審卷第6至10頁、第16頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占用系爭房屋，惟為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。茲審酌如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任，參酌土地法第43條規定，不動產登記名義人即為不動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，反之，不動產登記名義人非不動產之實際所有權人，則為社會之變態事實。
㈡系爭房屋原為上訴人之配偶黃江月滿所有，於92年11月19日
經原法院拍賣，由訴外人 陳惠美 買受，嗣出售予被上訴人，目前系爭房屋所有權登記為被上訴人所有等情，業據被上訴人提出原法院不動產權利移轉證書、臺北縣中和地政事務所異動索引、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本等影本各1份在卷可稽（見原審卷第52至64頁），依社會常態，應認系爭房屋之登記名義人被上訴人即為系爭房屋之所有權人。
㈢雖上訴人抗辯：被上訴人要求上訴人提供坐落臺南市彎裡登
記於其兄名下之老家土地乙筆為擔保，設定200萬元抵押權予被上訴人，允諾標回系爭房屋後將系爭房屋所有權過戶返還上訴人，系爭房屋之地價稅、房屋稅及火災意外險保險費均為上訴人繳納等語，被上訴人對於系爭房屋之地價稅、房屋稅及火災意外險保險費均為上訴人繳納雖不爭執，惟否認曾允諾標回系爭房屋後將系爭房屋所有權過戶返還上訴人。⒈現代社會生活，提供土地為擔保設定抵押權予他人之原因
本即多端，尚難以上訴人提供上開土地為擔保，設定200萬元系爭抵押權予被上訴人之事實，即得據此推定兩造間有被上訴人應將系爭房屋所有權過戶返還予上訴人之約定存在。至系爭抵押權之效力及應否塗銷，核屬上開土地所有權人與被上訴人間另一問題，與上訴人無涉。
⒉又繳納地價稅、房屋稅、火災意外險保險費之人，並非必
為土地房屋所有人，繳費收據更非房屋所有權之證明，關於租賃標的物應繳納稅捐之負擔，本得委由契約當事人自行約定，繳納稅捐者非必即為租賃標的物之所有人，縱上開費用為上訴人所繳納，亦難逕此為有利於上訴人之認定。是上訴人所辯，尚不足推翻被上訴人為系爭房屋所有權人之事實。
㈣本件被上訴人以上訴人無權占有為由，訴請上訴人返還占有
系爭房屋，被上訴人業已證明其為系爭房屋所有權人，且上訴人現占用系爭房屋之事實，復為兩造所不爭執，則依舉證責任分配原則，自應由上訴人舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源之事實。經查：上訴人雖辯稱系爭房屋拍賣時其透過被上訴人以總價801萬8,000元得標，上訴人除提供上開老家土地為擔保，設定200萬元系爭抵押權予被上訴人，並按月支付8萬1,000元繳納銀行貸款做為價金，被上訴人允諾標回系爭房屋後將系爭房屋所有權過戶返還上訴人，系爭房屋之地價稅、房屋稅及火災意外險保險火災意外險保險費均係上訴人繳納等語，並提出付款明細影本為據（見原審卷第71至76頁），惟該付款明細僅能證明上訴人有按月付款予被上訴人之事實，並不足以證明該按月支付予被上訴人之款項即為購買系爭房屋之款項，更何況兩造間就系爭房屋簽訂有租賃契約書（見原審卷第7至10頁），約定租金為每月8萬1,00
0元，上訴人按月給付被上訴人該等款項，本屬事理之常。此外，上訴人復未能提出其他積極證據，足以證明其占有系爭房屋具有正當權源之事實，則上訴人辯稱其為系爭房屋所有權人，並非無權占有云云，自非可取。
㈤被上訴人又主張：兩造間就系爭房屋有系爭租賃關係存在，
惟上訴人自95年10月29日起之租金均未為給付，積欠租金共30個月又28天，合計250萬3,161元。被上訴人委託律師於98年5月19日發律師函請上訴人於函到5日內給付積欠之租金，如逾期系爭租賃契約即終止，不另通知，上訴人於98年5月2
0日收受，迄未清償之事實，業據被上訴人提出上訴人所不爭執之瑞麒法律事務所98年5月15日逢字第9810515號律師函及臺灣郵政掛號郵件收件回執等影本各1份為證（見原審卷第14、15頁），被上訴人主張系爭租賃契約已於98年5月26日終止，應為可採。系爭租賃契約終止後，上訴人仍占用系爭房屋已無正當權源，自屬無權占有。按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第80
1號判例意旨參照）。綜此，被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人依租賃物及所有物返還請求權，請求上訴人將系爭房屋騰空遷出並回復原狀返還予被上訴人，為有理由。
六、另被上訴人主張兩造間就系爭房屋訂有租賃契約，原定期租賃轉變為不定期之系爭租賃契約，上訴人自95年10月29日起之租金均未為給付，計自95年10月29日起至98年5月26日止，積欠30個月又28天共250萬3,161元之租金，惟為上訴人所否認。被上訴人就其主張業已提出房屋租賃契約書、系爭房屋租金明細表等影本各1份為證（見原審卷第6至13頁）。經查：民事訴訟法第358條第1項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正」，兩造於93年1月29日就系爭房屋所簽訂之書面房屋租賃契約，確為上訴人所親簽之事實，為上訴人所自認（見本院卷第26頁反面）。上訴人雖辯稱兩造間並無成立租賃契約之真意，惟並未舉何證據以實其說，依前開法文自應認定兩造間於93年1月29日就系爭房屋所簽訂之書面房屋租賃契約為真正。該書面租賃契約之租賃期限約定自93年1月29日至95年1月28日。租賃期限屆滿後，上訴人仍使用系爭房屋至今，被上訴人未表示反對之意思，並陸續收受上訴人逾期給付之租金（見原審卷第11頁），依民法第民法第451條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，兩造自已成立不定期之系爭租賃契約。故被上訴人依租賃法律關係，請求上訴人給付自95年10月29日起，至系爭租賃契約終止日98年5月26日止，計30個月又28天所積欠之租金250萬3,161元（計算式：81,000×30＋81,000×28/31＝2,503,
161，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即98年6月6日（見原審卷第26頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查：上訴人於被上訴人終止系爭租賃契約後，並未將系爭房屋騰空返還仍居住於其中，被上訴人自得依不當得利法律關係，請求上訴人給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益。本院審酌系爭房屋共5層樓、總面積200點37平方公尺、兩造間系爭租賃契約原約定租金為每月8萬1,000元等客觀情狀，認上訴人於占用系爭房屋期間，應按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8萬1,000元，原審判命上訴人應自98年5月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8萬1,000元及其遲延利息，上訴意旨就此未為任何爭執，此部分上訴自無理由。
八、綜上所述，被上訴人依租賃物及所有物返還請求權、租賃契約、不當得利法律關係，請求㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷出並回復原狀後返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人250萬3,161元，及自98年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人應自98年5月26日起至騰空遷出並回復原狀後返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8萬1,000元，並加計年息5%之遲延利息；均為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國99年5月18日
民事第四庭
審判長法官張劍男
法官翁昭蓉法官陳靜芬正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年5月18日
書記官應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。