裁判字號：臺灣高等法院106年原上字第12號民事判決
裁判日期：民國107年03月14日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決106年度原上字第12號上訴人 林小平 訴訟代理人 吳鴻奎 律師上訴人 葉俊華 被上訴人 孔小璐 訴訟代理人 張泰昌 律師複代理人 葉立宇 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106年
9月26日臺灣士林地方法院106年度原訴字第2號第一審判決提起上訴，本院於107年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第二項（被上訴人減縮部分除外）關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰柒拾玖元本息，及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人主張上訴人林小平、葉俊華（下合稱上訴人）無權占用坐落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號0樓房屋（下稱系爭房屋），基於不當得利之法律關係，原請求：㈠上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）1,443,446元，及自民事訴之追加變更暨準備㈠狀（下稱準備狀）繕本送達之翌日起算之遲延利息。㈡上訴人應自民國105年11月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人24,887元（見原審訴字卷第81-82頁）。嗣於本院審理中，減縮上開㈠部分請求為上訴人應給付1,267,967元本息，並撤回㈡之請求（見本院卷第115-116、118-119頁），就㈠部分核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：系爭房屋原為伊母即訴外人 虞麗芳 所有，嗣虞麗芳於104年3月21日死亡，由伊繼承並取得系爭房屋所有權，上訴人無權占用系爭房屋，且自101年1月1日起至105年10月31日止，因無權占用系爭房屋受有利益，先後致虞麗芳及伊受有無法利用系爭土地之相當於租金之損害等情。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命：
㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還與被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人1,267,967元，及自準備狀繕本送達之翌日起算之遲延利息（未繫屬本院者，不予贅述）。原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋乃訴外人 簡坤堯 向虞麗芳所購買，惟虞麗芳未及辦理過戶即離開臺灣旅居新加坡，嗣 簡坤陸 向簡坤堯購買系爭房屋，伊等再共同出資以180萬元向簡坤陸購買系爭房屋及坐落基地之使用權。被上訴人既為虞麗芳之繼承人，自應繼受上開法律關係，不得主張伊等無權占有系爭房屋。又縱認伊等無權占用系爭房屋受有利益，惟虞麗芳尚有其餘繼承人，被上訴人不得請求全部之不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查系爭房屋現由上訴人占有居住使用，系爭房屋暨坐落土地原登記為訴外人虞麗芳所有，嗣虞麗芳於104年3月21日死亡，繼承人有大陸地區繼承人 丁露 及台灣地區繼承人即被上訴人。被上訴人於同年8月13日辦理繼承登記，並於105年12月19日以買賣為原因（原因發生日期為105年11月11日），將系爭房屋之所有權移轉登記與訴外人毅家資產管理有限公司所有等情，為兩造所不爭執，並有戶籍謄本、土地及建物登記謄本、土地及建築改良物所有權狀、除戶謄本、繼承系統表在卷可參（見原審調字卷第15-17頁、原審訴字卷第51-52頁、第61-69頁、本院卷第68、73頁），堪信為真實。
四、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；又被繼承人在臺灣地區之遺產，有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。民法第1148條第1項前段、臺灣地區與大陸地區人民關係條例（下稱兩岸人民關係條例）第67條第1、4項分別規定甚明。故被繼承人在臺灣地區所遺留之不動產，因大陸地區繼承人之繼承權利僅得折算為價額，不得繼承不動產，該不動產自繼承開始時，應由臺灣地區繼承人直接取得所有權。查系爭房屋暨坐落土地原登記為訴外人虞麗芳所有，虞麗芳於104年3月21日死亡後，繼承人有大陸地區繼承人丁露及台灣地區繼承人即被上訴人，有兩造所不爭執如上，依前所述，被上訴人於104年3月21日繼承開始時，單獨取得系爭房屋之所有權，被上訴人主張伊因繼承而取得系爭房屋所有權，堪信為真。
五、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，依民法第767條第
1項、第179條規定請求上訴人騰空返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。從而，本件首應審究者，即為上訴人是否有權占用系爭房屋。經查：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
㈡、上訴人抗辯系爭房屋乃訴外人簡坤堯向虞麗芳所購買，惟虞麗芳未及辦理過戶即離開臺灣旅居新加坡，嗣簡坤陸向簡坤堯購買系爭房屋，伊等再共同出資以180萬元向簡坤陸購買系爭房屋及坐落基地之使用權，據此主張伊等有占有系爭房屋之正當權源，無非以證人簡坤堯之證詞為其論據。惟查：證人簡坤堯證稱：訴外人簡坤陸前與虞麗芳共同承作水泥工程，因虞麗芳無力支付工程款，遂將系爭房屋交付簡坤陸作為抵償債務之用，上訴人則另向簡坤陸購買系爭房屋等語（見本院卷第85頁），與上訴人前揭辯稱訴外人簡坤堯向虞麗芳所購買系爭房屋，簡坤陸再向簡坤堯購買等情已相齟齬。又佐以簡坤堯證稱：伊所稱虞麗芳無力支付工程款，遂將系爭房屋交付簡坤陸作為抵償債務之用暨上訴人向簡坤陸購買系爭房屋，均係聽聞簡坤陸所述，伊未曾向虞麗芳確認過等語（見本院卷第86頁），則簡坤堯所述各情，既係單純自簡坤陸處所聽聞，亦難依憑簡坤陸片面陳述之詞，遽認簡坤陸確實已自虞麗芳處取得系爭房屋之權利。
㈢、上訴人雖又辯稱：系爭房屋之土地公告現值，自69年至104年間，已大漲近30倍，其加總之地價稅、房屋稅等並非小額，倘非虞麗芳已將系爭房屋出售與簡坤堯，豈可能放任屬於其所有之房屋任人占有而不加以處理云云，然上訴人亦自承虞麗芳於80年離台旅居新加坡（見本院卷第113頁），其因遠在國外，對於國內不動產之管理力有未逮，遂造成上訴人得以占用系爭房屋，亦屬可能，上訴人徒憑此節辯稱虞麗芳已將系爭房屋出售與簡坤堯，要無足採。況參以一般交易慣例，不動產交易因買賣標的物價值及價金數額較鉅，對當事人財產利益影響重大，並涉及付款方式、建物使用狀況、瑕疵情形、抵押權設定負擔、應納稅費項目及負擔方式、不動產交付及所有權移轉登記日期等事項，履約內容較為複雜，並需相當時間始可完成履約，故不動產買賣契約之成立通常均以書面為之；於出賣人尚未辦理所有權移轉登記完畢之前，買受人當會妥善保管相關契約書面及付款單據；如將該不動產之占有讓與他人（包含概括繼受和特定繼受之情形），亦會遺留或交付該契約書面及付款單據（即俗稱之上手契），以作為自己或繼受人請求出賣人移轉不動產所有權之憑證，設若上訴人抗辯其前手向虞麗芳購買系爭房屋乙節為真，其等豈會未能提出前手與虞麗芳間就系爭房屋締結之買賣契約書面、付款憑證，或虞麗芳出具之清償字據，在在與前述交易慣例相悖，上訴人所辯難以憑採。
㈣、依上所陳，上訴人舉出之證據均無從據以認定伊等有占用系爭房屋之正當權源。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空返還與被上訴人，為有理由。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人無法律上原因而受占有使用房屋之利益，致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。上訴人無權占用系爭房屋，已如前述，其占有使用系爭房屋，為無法律上之原因而受利益，分別致虞麗芳及被上訴人受有損害。揆諸上揭說明，虞麗芳及被上訴人得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。
㈠、上訴人自101年1月1日起至104年3月20日止占用系爭房屋部分：按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第82
8條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議㈠決議參照）。查上訴人於上開期間占用系爭房屋，致虞麗芳受有損害，虞麗芳對上訴人固有不當得利債權，惟虞麗芳之繼承人除被上訴人外，尚有身在大陸地區之丁露一人，已如前述，丁露雖依兩岸人民關係條例第67條之規定無法繼承系爭房屋之所有權，惟對於上開債權非無繼承權，此部分債權即為丁露與被上訴人公同共有。揆諸前開說明，被上訴人請求上訴人給付此部分之不當得利，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺，被上訴人未能證明已得其他公同共有人丁露之同意，遽以自身名義單獨請求上訴人為給付，即屬無據，不應准許，先予敘明。
㈡、上訴人自104年3月21日起至105年10月31日止占用系爭房屋部分：
⒈查被上訴人於104年3月21日繼承開始時，單獨取得系爭房
屋之所有權，業經本院認定如前四所述，上訴人自斯時起至
105年10月31日止占用系爭房屋，致被上訴人受有損害，被上訴人對上訴人即有不當得利債權。
⒉再按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀
交易價值定之。關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判例意旨參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。該條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。又土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。至所謂年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌房屋所在位置與利用價值、工商繁榮程度及社會情感等情事而為決定。
⒊查，系爭房屋坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地
、000地號土地（下合稱系爭土地）之面積為209平方公尺中之99.12平方公尺，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本及建物登記謄本在卷可查（見原審調字卷第15-16頁、本院卷73頁），系爭房屋所屬之建物為4層建物，則系爭房屋坐落之土地面積應為24.78平方公尺（99.12÷4＝24.78，該部分土地與系爭房屋合稱系爭房地），而系爭土地102年
1月之申報地價皆為每平方公尺52,160元，105年1月之申報地價則為每平方公尺70,080元，有地價謄本在卷可參（見本院卷第98-101頁），其法定地價104年為1,292,525元（52,160×24.78＝1,292,525，元以下4捨5入）；105年法定地價為1,736,582元（70,080×24.78＝1,736,582，元以下4捨5入)；又系爭房屋於起訴時即105年12月間建物單價每平方公尺為10,300元，亦有臺北市政府地政局107年1月3日北市地價字第10633328700號函附之估定價額月單價表在卷可按（見本院卷第61-63頁），並經兩造合意以該單價作為計算系爭房屋總價額之標準（見本院卷第87頁），故系爭房屋估定之價額為1,020,936元（99.12×10,300＝1,020,936）。則系爭房地104年間之價額為2,313,461元（1,292,525＋1,020,936＝2,313,461）；105年間之價額為2,757,518元（1,020,936＋1,736,582＝2,757,51
8）。再者，本院審酌系爭房屋位於臺北市士林區○住○區○○鄰○○○路○段及德行東路，周圍有公車站，附近有士東市場、大葉高島屋百貨公司、芝山捷運站、雨農國小、芝山國小、蘭雅國中，臺北市立大學、蘭雅公園、天母運動公園、天母運動場、天母棒球場，生活機能尚佳，交通便利等情，有照片9張及空照圖1張附卷可佐（見原審訴字卷第20-24頁），且為上訴人所不爭執；又系爭房屋乃上訴人自住使用，爰參酌上訴人使用系爭房屋之經濟利益及其他一切情狀，認被上訴人請求相當於租金之不當得利，應以系爭房屋及土地申報總地價年息百分之4計算，方為適當。依此計算，上訴人自104年3月21日起至105年10月31日止占用系爭房屋，被上訴人得請求相當於租金之不當得利為164,679元（計算式詳如附件所示），逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人以上訴人無權占有系爭房屋為由，依民法第767條第1項、第179條規定，請求㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還與被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人164,67
9元本息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就逾上開應准許部分（被上訴人於本院減縮之部分除外），為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年3月14日
民事第九庭
審判長法官劉坤典
法官賴淑芬法官黃炫中正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國107年3月15日
書記官高瑞君附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附件：
一、被上訴人自104年3月21日起至104年12月31日止，得向上訴人請求相當於租金之不當得利之金額計算式：72,510元（2,313,461×4%×286/365＝72,510，元以下4捨五入）。
二、被上訴人自105年1月1日起至105年10月31日止，得向上訴人請求相當於租金之不當得利金額之計算式：92,169元（2,757,518×4%×305/365＝92,169，元以下四捨五入）。
三、被上訴人自104年3月21日起至105年10月31日止，得向上訴人請求相當於租金之不當利得金額合計為164,679元（72,510＋92,169＝164,679）。