裁判字號：臺灣高等法院106年重上字第457號民事判決
裁判日期：民國107年03月14日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決106年度重上字第457號上訴人 陳林秀桂 訴訟代理人 黃豪志 律師
沈志成 律師上一人複代理人 吳意淳 律師被上訴人 張源祥 訴訟代理人 賴成維 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年5月19日臺灣宜蘭地方法院105年度重訴字第50號第一審判決提起上訴，本院於107年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第一項、第五項，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人應於被上訴人將如原判決附表所示不動產之所有權移轉登記返還與上訴人之同時，給付被上訴人新臺幣肆佰捌拾萬元及自被上訴人將該不動產之所有權移轉登記返還與上訴人之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
本判決命上訴人給付部分，於被上訴人以新臺幣壹佰陸拾萬元為上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣肆佰捌拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103年10月14日，經原審共同被告鈺鼎不動產有限公司及其所屬員工 曾建翔 （下分稱鈺鼎公司、曾建翔）居間 仲介 ，向上訴人以新臺幣（下同）480萬元購買如原判決附表所示之建物『含宜蘭縣羅東地政事務所土地105年10月20日複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）所示編號C、D、C1、D1、C2、D2之構造）及坐落土地（下分稱系爭建物、系爭土地，合稱系爭房地）』，雙方並簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊業已付迄價金，上訴人則於103年11月20日將系爭房地所有權移轉登記與伊指定之訴外人余 耿昌 名下。詎伊於104年10月20日接獲宜蘭縣五結鄉公所（下稱五結鄉公所）來函通知「系爭建物已經越界占用五結鄉公所經管之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地，占用面積達8.52平方公尺（約2.5773坪）」等情，並命伊繳納103年11月1日至104年6月30日間之土地使用補償金。系爭建物既有越界建築之重大瑕疵，且伊於簽訂系爭買賣契約前，對於系爭建物面積大於系爭土地面積一事雖有質疑，但尚不知系爭建物有無權占用鄰地之情事，因擔心日後發生爭議，遂與上訴人於系爭買賣契約第16條第2項約定，系爭買賣契約簽訂後，若確定系爭建物已無權占用到鄰地，伊可無條件解除契約，伊乃依民法第359條及系爭買賣契約第11、16條等規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約意思表示之通知。若認伊解除契約為無理由，然因系爭建物存有占用他人土地之重大瑕疵，伊亦得請求減少價金1,247,413元等情。爰先位依民法第259、260條之規定，求為判命上訴人返還價金480萬元、裝潢費用1,327,850元，合計6,127,850元，及自被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與上訴人之翌日起算法定遲延利息之判決。備位依同法第359條規定，求為判命上訴人返還價金1,247,413元之判決（未繫屬本院者，不予贅述），並均聲明願供擔保，請准宣告假執行。原審就上述被上訴人先位聲明部分，為被上訴人勝訴之判決，並附條件為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊與被上訴人簽立系爭買賣契約時，並不知系爭建物有無權占用鄰地之情形，實則被上訴人於買受系爭房地時，已知悉系爭建物之單層面積大於系爭土地之面積，且約明按現況交屋，故伊按系爭房地原狀給付被上訴人，符合債務本旨，並未違反系爭買賣契約或有何重大瑕疵，被上訴人依民法第359條及系爭買賣契約第11、16條等規定解除系爭買賣契約，於法無據。縱認被上訴人得解除系爭買賣契約，然被上訴人未能證明已支出裝潢費用1,327,850元及該支出之必要性，不得請求伊返還等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查被上訴人於103年10月14日經鈺鼎公司、曾建翔居間仲介，向上訴人以480萬元購買系爭房地，雙方並簽立系爭買賣契約，被上訴人業已付迄價金，上訴人則於103年11月20日將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人指定之 余耿昌 名下。附圖所示之C、D、C1、D1、C2、D2構造，於被上訴人向上訴人購買系爭建物時，即已存在。而兩造於簽訂系爭買賣契約前，皆知悉系爭買賣契約上所標示之系爭土地面積為39.3
5平方公尺，系爭建物單層面積為40.93平方公尺。上情為兩造所不爭執，並有不動產買賣意願書、不動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書、土地登記謄本、建物登記謄本及附圖等附卷可參（見原審卷第13-21、29、105-108、11
3頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭建物既有越界建築之重大瑕疵，另兩造於系爭買賣契約第16條第2項約定，系爭買賣契約簽訂後，若確定系爭建物已無權占用到鄰地，伊可無條件解除契約，伊乃依民法第359條及系爭買賣契約第11、16條等規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約意思表示之通知，並依同法第259、260條之規定，求為判命上訴人返還價金48
0萬元、裝潢費用1,327,850元，合計6,127,850元，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。從而，本件所應審究者厥為㈠被上訴人是否有權解除系爭買賣契約。㈡被上訴人得請求上訴人給付之金額為若干。茲分述如下。
五、被上訴人是否有權解除系爭買賣契約：
㈠、被上訴人主張：系爭建物有越界建築之重大瑕疵，且伊於簽訂系爭買賣契約前，對於系爭建物面積大於系爭土地面積一事雖有質疑，但尚不知系爭建物有無權占用鄰地之情事，因擔心日後發生爭議，遂與上訴人於系爭買賣契約第16條第2項約定，系爭買賣契約簽訂後，若確定系爭建物已無權占用到鄰地，伊可無條件解除契約，故伊得依民法第359條及系爭買賣契約第11、16條等規定解除系爭買賣契約；上訴人則辯稱：伊與被上訴人簽立系爭買賣契約時，並不知系爭建物有無權占用鄰地之情形，更未刻意隱瞞上開情事詐騙被上訴人。實則，被上訴人於買受系爭房地時，已知悉系爭建物之單層面積大於系爭土地之面積，且約明按現況交屋，故伊按系爭房地原狀給付被上訴人，符合債務本旨，並未違反系爭買賣契約或有何重大瑕疵，被上訴人不得解除系爭買賣契約等情。
㈡、經查，被上訴人所買受系爭建物之部分構造，即附圖所示編號C面積0.34平方公尺之三層鐵皮屋、編號D面積0.07平方公尺之鐵皮雨遮、編號C1面積4.84平方公尺之三層鐵皮屋、編號D1面積1.45平方公尺之鐵皮雨遮、編號C2面積11.58平方公尺之三層鐵皮屋、編號D2面積1.01平方公尺之鐵皮雨遮等部分，已經越界占用到鄰地即宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地乙節，業經原審至現場履勘，並囑託宜蘭縣羅東地政事務所派員測量無訛，有原審勘驗筆錄、勘驗相片及附圖在卷可佐（見原審卷第95-102、113頁）。又上開系爭建物部分構造，於兩造簽立系爭買賣契約時即已存在之事實，為兩造所不爭執。依此，堪認上訴人將系爭房地出售與被上訴人之時，系爭建物即存有部分構造（即附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2部分）越界無權占用到鄰地之瑕疵情形。
㈢、又兩造於簽立系爭買賣契約時，特別於第16條其他約定事項以手寫增加第2項「雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建蔽率未與本建物權狀所記載符合，買方有權無條件解約」（見原審卷第20頁，下稱增訂條款），該約定之本旨，業據被上訴人陳稱：因為簽約前，發現系爭建物面積大於系爭土地，所以麻煩仲介去查清楚，仲介告知伊上訴人於不動產標的物現況說明書上勾選並無占用他人土地之情形，簽約當天伊還是有疑慮，故簽署該增訂條款約定系爭建物占用他人土地時，伊有權無條件解除系爭買賣契約等語在卷（見原審卷第177頁反面）。上訴人雖辯稱：該增訂條款僅限於過戶時系爭建物及土地之面積與權狀面積不符時，被上訴人方得解約等語。惟查：
⒈證人即負責系爭買賣契約簽訂及辦理所有權移轉登記事宜之
地政士 陳致祥 證稱：兩造所簽訂之系爭買賣契約上對土地標示面積及建物標示面積均記載清楚，簽完約後伊複誦一遍，雙方無異議才用印。當初也是臆測說土地產權有糾紛，所以才另行簽立特約條款，因為系爭土地面積不可能小於系爭建物一樓之的建築物面積，產權可能有誤，所以給買賣雙方有解約條款的空間，亦即若系爭建物一層面積大於系爭土地面積，就可以解約等語（見原審卷第178-180頁）。仲介人員曾建翔在原審陳稱：伊也懷疑土地11坪多卻可以蓋出12坪多的房子，但羅東地政事務所也無法給伊一個實際的答案，當時查完後有向雙方清楚告知，因而簽立增訂條款，即兩造均同意若簽約後，對於建物坪數大於土地坪數之事實有所爭議，買方可以依特約解除契約等語（見原審卷第123、166頁）。又被上訴人曾因本件購屋糾紛，分別以余耿昌名義對上訴人提告詐欺及訴請上訴人損害賠償，各由臺灣宜蘭地方法院檢察署以104年度他字第1162號詐欺刑案（下稱1162號刑案）及原法院以104年度訴字第451號損害賠償民案（下稱
451號民案）受理。上訴人於1162號刑案中陳稱：簽立系爭買賣契約前，鈺鼎公司之員工 原漢謙 有問系爭建物有無占用他人土地，伊說沒有。原漢謙問完後應該有去調查，因其有拿伊的證件及印章，且依照系爭買賣契約書第16條有約定如本標的使用執照所記載之容積建築率未與本建物權狀所記載符合，買方無條件解約等語（見上開偵卷第32頁）；於451號民案中自承：「簽約時有疑慮，由代書寫下這附約條款，如有問題，買方有權無條件解約。你我口頭都有請仲介及代書調查產權問題和是否有占用問題」等語，亦有民事答辯狀在卷可稽（見原審卷第69頁）。
⒉綜據上述，兩造於簽訂系爭買賣契約前，已知悉系爭土地之
面積僅為39.35平方公尺，小於系爭建物之單層面積40.93平方公尺之事實，依據一般人之智識及社會生活經驗，當可輕易認知系爭土地及建物之產權有問題，原因或係「系爭土地或建物之面積測量有誤」，抑或是「系爭建物越界占用鄰地」，兩造之仲介曾建翔更曾向羅東地政事務所查詢原因仍未獲，因簽約時雙方對於此節仍有疑慮，遂於系爭買賣契約第16條第2項另以手寫方式列明增訂條款，賦予被上訴人解除系爭買賣契約之權，灼然甚明。
⒊按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句」，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院19年上字第58號判例、99年度台上字第1421號判決參照）。查建蔽率之定義為建築面積占基地面積之比率；容積率則指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比，此觀建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第4款、第
161條之規定即明。準此，兩造於增訂條款所載「使用執照所記載之容積建蔽率未與本建物權狀所記載符合」之真意，顯係因雙方於訂立系爭買賣契約時知悉系爭土地之面積僅為
39.35平方公尺，小於系爭建物之單層面積40.93平方公尺，原因究竟為「系爭土地或建物之面積測量有誤」抑或「系爭建物越界占用鄰地」，尚屬不明，為避免系爭建物有越界建築之情事影響買方之權利，方有如上約定，上訴人辯稱：該增訂條款僅限於過戶時系爭建物及土地之面積與權狀面積不符時，被上訴人方得解約云云，難以採憑。
⒋至於證人陳致祥雖證稱：簽約時，伊覺得產權有問題，擔心
日後有糾紛，還有買方貸款不能過，所以記載增訂條款，在過戶前，買方可以解約，伊有口頭告知兩造，雙方沒意見等語（見原審卷第179頁反面-180頁），上訴人亦執此辯稱：
系爭房地業已過戶，被上訴人不得主張解約等語。然查，證人陳致祥復證稱：伊並未說過戶後不能解約，只說過戶前在辦理過戶程序中，若接到買方停止之通知，伊就暫停一切動作，當初伊也是怕買方如果不能貸款的話，價金會被賣方沒收等語（見原審卷第180頁），細繹增訂條款，亦未限定買方僅得於過戶前解除契約，足認訂立系爭買賣契約時，證人告知兩造過戶前買方可以解約，僅在強調辦理過戶過程中，若其接到買方停止過戶之通知，伊即暫停一切動作，並非在限制被上訴人僅得於系爭房地過戶前解約，上訴人此節所辯，亦無足採。
㈣、從而，兩造簽訂系爭買賣契約時，因知悉系爭土地登記面積小於系爭建物一層面積，預慮該買賣標的有「系爭土地或建物之面積測量有誤」或「系爭建物越界占用鄰地」之情事，遂賦予被上訴人於系爭建物越界占用鄰地時有解除系爭買賣契約之權利，而系爭建物之部分構造（即附圖所示編號C、
D、C1、D1、C2、D2部分）確有越界無權占用鄰地之瑕疵情形，亦經本院認定如前㈡所述，被上訴人主張伊得依增訂條款之約定解除系爭買賣契約，為有理由。至被上訴人另依民法第359條及系爭買賣契約第11條規定，作為解除系爭買賣契約之依據，本院即無再予審究之必要，附此敘明。
六、被上訴人得請求上訴人給付之金額為若干？
㈠、被上訴人主張伊已支付系爭房地價金480萬元與上訴人，並支出裝潢費用1,327,850元，上訴人應將上項金額合計6,127,850元返還與伊等語；上訴人則抗辯被上訴人所列之支出項目及單據（見原審卷第38-52頁）均與系爭建物使用之必要性無關，且修建完成後亦由余耿昌或被上訴人使用至今，被上訴人應證明其使用至今尚有剩餘價值，方得請求伊返還等語。
㈡、查被上訴人得依增訂條款之約定解除系爭買賣契約，已如前述，惟依增訂條款解除系爭買賣契約後，雙方權利義務為何，未見兩造於系爭買賣契約中明文約定，則被上訴人主張系爭買賣契約解除後之雙方權利義務，應適用民法第259條第之規定，即屬有據。按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。…五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還」，該條第1項第1、5款規定甚明。查，被上訴人已將系爭買賣價金480萬元給付予上訴人之事實，為上訴人所不爭執（見原審卷第81頁）。從而，被上訴人依民法第259條第1款規定，請求上訴人返還已受領之買賣價金480萬元，洵屬有據，應予准許，至被上訴人另依民法第260條規定為請求，本院已無認定之必要。
㈢、至被上訴人主張伊於受領系爭買賣標的物（即系爭房地）後，因裝潢系爭建物而支出費用132萬7,850元等情，並請求上訴人如數返還乙節，固據被上訴人提出如附表所示之收據、出貨單及請款單等影本為證（見原審卷第38-52頁），惟已據上訴人否認其形式上及實質上之真正（見本院卷第204頁），被上訴人復自陳其裝潢之施作係較小承包商，且位於鄉下地方，沒有明確匯款紀錄，至於是否為有益費用，不請求鑑定，亦不願支出鑑定費用，請本院就卷附資料為之審酌等語（見本院卷第104、182、204頁）。則上開單據所為之支出，是否為管理、維護系爭房屋，或係管線施作發生添附，並增加使用便利而增益系爭房屋價值所支出，可認作被上訴人為系爭建物所支出之必要及有益費用，尚非無疑，難認被上訴人因裝潢而對系爭建物有所增益。另按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項固定有明文。惟揆其立法旨趣係以在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，與本件系爭建物是否有所增益，是否屬有益費用不同，本院亦無從上開規定職權審酌之。是以，本件被上訴人既未舉證證明該裝潢對系爭建物是否有所增益，是否屬有益之費用，故被上訴人依民法第259條第5款規定，請求上訴人返還此部分費用，自非可採。又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文，被上訴人雖另依該條為請求，然未能證明其因解除系爭買賣契約而受有何損害，其主張亦難採憑。
㈣、準此，被上訴人因解除契約得請求上訴人返還之金額為480萬元。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，上開規定，於當事人因契約解除而生之相互義務準用之，此觀民法第261條、第264條第1項本文之規定即明。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第
902號民事判例參照）。查上訴人於本件業已提出同時履行抗辯（見原審卷第190-1至191頁），本院自應為對待給付之判決。
七、綜上所述，被上訴人主張伊得依增訂條款之約定解除系爭買賣契約，為有理由。其進而依民法第259條第5款規定，請求上訴人應於被上訴人將系爭房地之所有權移轉登記返還與上訴人之同時，給付被上訴人480萬元及自被上訴人將系爭房地所有權移轉登記返還與上訴人之翌日起算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，按當事人之一方如果在裁判上援用同時履行抗辯權，則法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決。此種命被告為本案給付及命原告同時履行，兩者之間在性質上有不可分割之關係，不得單獨確定，無論係對本案給付部分或對同時履行之對待給付部分，其中之一上訴有理由時即應將全部判決廢棄（最高法院97年度台上字第2478號民事裁判參照），爰由本院將原判決主文第一項、第五項部分廢棄改判如主文第二、五項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人備位請求減少價金部分，因係以先位請求均無理由為其停止條件（見本院卷第220頁），本院既然認定被上訴人先位解除契約之請求為正當，則備位請求即因停止條件未成就而無庸為判決，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國107年3月14日
民事第九庭
審判長法官劉坤典
法官賴淑芬法官黃炫中正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月15日
書記官高瑞君附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬───────┬───────┬────┐│編號│單據│金額（新台幣）│備註│├──┼───────┼───────┼────┤││││││1│打石收據│54,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││2│土水泥作收據│280,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││3│外架收據│30,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││4│鋁窗估價單│35,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││5│水電施作收據│190,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││6│鐵工施作收據│230,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││7│裝潢施作收據│203,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││8│衛浴施作收據│58,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││9│油漆施作收據│80,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││10│冷氣估價單│16,260││├──┼───────┼───────┼────┤││││││11│電燈請款單│24,290││├──┼───────┼───────┼────┤││││││12│人工化糞池等施│13,000││││工收據│││├──┼───────┼───────┼────┤││││││13│地磚施作收據│20,700││├──┼───────┼───────┼────┤││││││14│鐵門施作出貨單│6,000││├──┼───────┼───────┼────┤││││││15│捲梯施作收據│87,600││└──┴───────┴───────┴────┘