裁判字號：臺灣高等法院臺南分院101年再易字第27號民事判決
裁判日期：民國102年04月16日
裁判案由：請求遷讓共有房屋等
臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度再易字第27號再審原告 楊雪蓁
曾玉珠 詹巧芳 共同訴訟代理人 向文英 律師再審被告 孟恆春
黃富得 董添吉 共同訴訟代理人 郭家祺 律師上列當事人間就請求遷讓共有房屋事件，再審原告對於中華民國101年9月11日本院101年上易字第85號確定判決提起再審，本院於中華民國102年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告共同負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按再審之訴，專屬為判決之原法院管轄，並應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算。民事訴訟法第499條第1項、第500條第1項、第2項分別定有明文。查本件再審原告係對於本院民國（下同）101年度上易字第85號民事確定判決（下稱原確定判決），主張有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤及第497條就足影響於判決之重要證物漏未斟酌等再審事由，向本院提起再審之訴，依同法第499條第1項規定，專屬本院管轄。再審原告於101年9月17日收受前開確定判決（見原確定判決卷第168頁），再審原告於101年10月17日提起本件再審之訴，未逾越30日不變期間之規定，程序上尚無不合，合先敘明。
貳、實體部分：
一、再審原告主張：㈠原確定判決認定再審被告所提出之系爭儷園大廈社區配置圖
為真正，進而認定兩造間有分管協議存在部分，有違反民事訴訟法第496條第1項第1款、第497條之規定：
1.原確定判決以南寶建設有限公司（下稱南寶公司）於81年間興建南台儷園公寓大廈集合式住宅（下稱儷園大廈）並為預售屋之販售，南寶公司交屋時，出示系爭儷園大廈社區配置圖（下稱系爭配置圖）與各買受人，並請各買受人於系爭配置圖上就其分得之停車位蓋章確認，此系爭配置圖雖為影本（原本已不見），惟依證人所述確認伊等停車位及印文確為伊等印章所蓋，堪認系爭配置圖為真正等。即原確定判決以前程序原審一卷證物存置袋中之配置圖為憑，認定再審被告主張有分管契約存在為真正、再審被告就系爭1511建號部分有正當權源存在。惟伊於前程序原審及第二審之歷次書狀中均否認為真正。按民事訴訟法第222條第2項、第277條、第353條、第357條及最高法院47年台上字第1784號判例之意旨，除原法院應命再審被告提出正本供核對外，再審被告就系爭配置圖為真正亦負有舉證責任。伊於前程序原審99年9月2日準備書狀附呈證物11號「成立管理委員會議紀錄」之於84年住戶會議討論提案㈤決議：全部公共設施點交待社區管理委員會（下稱管委會）報備警政機關申請完成後，由建設公司將本社區全部建築申請圖面資料及公共設施點交社區管委會。可知如有配置圖原本，亦應由南寶公司保管中，待儷園大廈報備完成始行交接。然儷園大廈自90年方報備完成，卻未再辦理與建設公司交接事宜，當時代理南寶公司於84年參加大會之人即為再審被告孟恆春，而孟恆春亦一再陳稱其是南寶公司之股東。南寶公司之負責人 林正雲 亦於前程序一審中到庭證稱其為南寶公司之負責人，但由孟恆春負責公司有關工務之部分；且就前程序一審中提示之協議書亦稱是由其授權給孟恆春所簽名。協調當時係由孟恆春以南寶公司總經理之身分前往協調。而南寶公司解散時，孟恆春稱其向南寶公司買下系爭如前程序原審判決之附圖D、E部分，則如確有系爭配置圖存在，應由孟恆春持有中。然前程序二審並未命其提出，即認影本為真正，有違證據法則。原確定判決亦未於判決理由中就伊於歷次之書狀中所提上開配置圖非為真正之各項依據作出交代，而捨棄前程序原審中有利於伊之判決，反駁回伊之請求。原審判決有違反舉證、論理法則。就前程序原審判決之附圖A、B、D、E部分，兩造有無分管協議存在，原確定判決係以系爭配置圖影本為真正予以認定。然伊主張系爭配置圖影本並非真正，兩造間並無分管協議存在。分管協議須經全體共有人之同意始能成立，再審被告即須證明全體住戶就再審被告占用上開附圖之A、B、D、E之部分均同意，始能成立為先決要件。然配置圖已與原買賣契約書不同，難認共有人對與買賣契約書占有約定不同之處亦有同意，且住戶8樓A3區分所有權人只確認本車位，3樓C4區分所有權人未蓋章亦足明並無全體住戶同意分管之事實。
2.若前程序原審有審酌證人 吳明峰 於原審100年6月9日庭訊時證稱：「應係用於確認各住戶車位的位置」、證人 葉鏘福 證稱：「印象中應該沒有這麼大張，有見過類似之圖，看到僅有這張圖上半部地下一樓停車位配置圖，係在伊之車位蓋章」、證人 陳三和 證稱：「當時要我們看停車位在那裡，對於配置圖上有標明2A1附屬辦公室、守衛室、活動中心等，以及當時有無確認這些地方之位置不了解」、證人 李瓊臺 證稱：「簽配置圖時，當時僅確認自己的停車位，是針對停車位所蓋章」及前程序一審判決中認定：「…上開配置圖影本中地下一樓總配置雖繪有一位於車道入口旁、與A部分停車位位置相同之3A1停車位，惟此停車位均未見於儷園大廈中區分所有建物之預訂買賣契約書所附車位位置圖中，…難認被告（指再審被告）所提出之此一配置圖為真正」等語，原確定判決漏未審酌有利於伊之證詞，有民事訴訟法第497條重要證物漏未審酌之違誤；且無由再認定再審被告已盡其舉證責任，證明就該系爭部分有正當權源，即應駁回再審被告於前程序第二審之上訴。原確定判決就該部分之認定亦有適用法律違誤之情形。
3.上開配置圖住戶簽章欄後半部影印不清、印文辨識困難，無足以認定全體共有人均於其上簽章，原審確定判決何足認定為真正，進而推論全體協議分管之事實？況上開配置圖影本中「地下一樓總配置」雖繪有一位於車道入口旁、與A部分停車位位置相同之「3A1」停車位，然該停車位未見於儷園大廈區分所有建物之房屋預定買賣契約書所附之車位位置圖中，是以再審被告所提出之配置圖是否為證人交屋時所簽署之圖說，及其上之記載是否與證人所簽署之圖說相同，難謂無疑。伊於前程序第二審101年8月28日所呈辯論意旨狀已論再審被告所提出於前程序原審2卷中第144、162頁之證據，即可證明該系爭配置圖非為真正，原確定判決未加以斟酌，有民事訴訟法第497條之再審理由。
㈡原確定判決認定再審被告孟恆春占有系爭前審判決所示D、E
部分為已經保存登記之建物，且孟恆春為該D、E部分之所有權人，該認定違反證據法則、物權獨立性、特定及公示原則且有重要證物漏未審酌部分：
1.原確定判決認前程序原審判決附圖D、E部分，係屬已保存登記之建物，有違背自認之證據法則：
伊於前程序原審100年11月11日準備程序中為相關之主張，經再審被告孟恆春於同日自認「該D、E面積位置乃為未保存登記」、「對上開事實（即D、E未經保存登記…）沒有意見」有前程序原審100年11月11日準備程序筆錄第2、3頁為證。然原確定判決未審酌於此，而認定D、E部分係經保存登記之建物，建物之所有人為孟恆春，故再審被告孟恆春占有系爭部分屬有權占有。原確定判決顯有未適用上開證據法則而有適用法規顯有錯誤及未斟酌上開再審被告陳述證據之再審事由存在。
2.原確定判決認再審被告所有之1317號建物所有權狀即為系爭
D、E部分之所有權人。違反所有權特定、應經公示之原則暨違反門牌編訂及門牌號碼不能作為所有權認定等法規部分：伊於99年7月22日所附呈之證物5，即為95年5月14日核發再審被告孟恆春所有建號光賢段1317號即門牌號碼中華北路一段105巷46號之守衛室。建物登記時所為之測量成果圖，當時面積僅為17.53平方公尺。且位置與前程序第一審判決附圖所示之D、E位置及長寬各不同。該1317建號所有權狀所彰顯之建物並非附圖D、E位置所在。原確定判決錯認1317建物測量時之位置係在D、E位置上，並僅因再審被告擅自將門牌放置在D、E位置上，即錯認建物1317號屬已經保存登記之建物，故駁回伊請求再審被告等遷讓系爭D、E之請求，顯有違反證據法則、經驗法則等適用法規錯誤之再審理由存在。
3.原確定判決認定再審被告所提1317號建物所有權狀及系爭D、E部分位置，有違反民事訴訟法第497條重要證物漏未審酌之再審理由：
原確定判決漏未審酌伊於前程序原審起訴書所提之證二號竣工平面圖及附圖及第一次測量結果（見前程序原審99年7月22日準備續狀附圖），有民事訴訟法第497條重要證物漏未審酌之再審理由。再審原告主張：再審被告所作答辯之算法，毫無法律根據，再審被告把共有部分，變成其擁有之所有權。這「大公」（指公共設施，下同）專有之所有權面積部分，因為1317號建物面積只有17.53平方公尺，再審被告竟然把大公變成室內面積，並無這樣的所有權之計算方式。原先1317面積大公持分10000分之272，那是因為建設公司將大公持分分給其他住戶，但因有些零散持分面積分在其他住戶時須要負擔費用，所以才把它灌入守衛室大公持分面積。此部分在前程序一審證人林正雲已證述：並不是因為要把D、E的所有權當做大公，而由再審被告來持有。再審被告說都是大公的部分，這部分只有共有權利，私人欲專有使用皆應經過全體住戶的同意，本件並沒有証據証明有經過全體住戶的同意。而原確定判決認定，並非只有再審被告擁有使用權，而係認為擁有1317號建物所有權，就是擁有D、E部分的所有權，當然有適用法規錯誤之情形（再審原告聲明：1.前程序關於駁回再審原告請求遷讓房屋之訴之裁判廢棄。2.上廢棄部分，再審被告孟恆春、黃富得應將如前程序第一審判決附圖
D、E部分所示占用部分返還再審原告及其他土地共有人；再審被告孟恆春應將如前程序第一審判決附圖B之停車位騰空返還予再審原告及其他建物共有人；再審被告董添吉應將如前程序第一審判決附圖Ａ所示之停車位，騰空返還予再審原告及其他建物共有人）。
二、再審被告則以：㈠再審原告主張伊並未提出系爭配置圖之正本有違反證據、舉證責任部分：
伊已一再表示並未保留系爭配置圖原本，而且依一般常理，社區大樓之住戶也不可能會有配置圖之原本，而住戶管理委員會成立後，建商即移交給管理委員會，陳三和亦證稱有移交給管委會。當初的管理委員一直沒有向市政府辦理社區管理委員會的報備，在85年時與社區管理委員會達成協議，包括補償費150萬元給社區管委會，包括設計圖、配置圖、協議書等原本資料就交給社區管委會，就算交接完成。故原確定判決認定配置圖原本已不見，依自由心證判斷，並無違法。因此法院無必要裁定命伊提出系爭配置圖原本。縱使當事人之一方（提出文書之影本而無原本），法院仍應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。再者，伊前程序已聲請傳喚證人該社區第2屆主委李瓊臺、原第一手買受人吳明峰、原第一手買受人陳三和、原第一手買受人葉鏘福、上訴人董添吉之前手 曾惠娜 等人，原確定判決採用上開證人之證詞而為認定，斟酌全辯論意旨及調查證據之結論，依自由心證判斷事實之真偽，並無任何適用法規錯誤。是關於系爭配置圖影本之真正及其證據力，原確定判決將其得心證之理由，具體敘明於判決理由內，並無適用法規錯誤。
㈡再審原告主張有民事訴訟法第497條重要證物漏未審酌之再審事由部分：
1.就證人吳明峰、葉鏘福、陳三和、李瓊臺有利於再審原告之證詞：
證據之取捨，為法院之職權，法院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，並無違法。
2.就再審原告所主張原確定判決漏未斟酌原審卷2第144、162頁儷園大廈區分所有建物之房屋預定買賣契約書及所附車位位置圖及系爭配置圖後半部影印不清，印文辨識困難，漏未審酌部分：
原確定判決已說明有分管契約之成立，且原確定判決亦已認定該配置圖為真正。故再審原告此項主張，顯不足以影響判決結果。
3.再審原告主張原確定判決漏未斟酌系爭配置圖中8樓A3區分所有權人簽章欄位上有簽章人附註：「本人只確認本車位部分」之字樣部分：
區分建物之所有人最關心自己停車位分配之位置，故於建商交屋時在相關配置圖上簽名確認時，當然只關心自己車位分配於何處，而不會對其住戶之車位有太多意見，這是人之常情，苟如再審原告所主張8樓A3住戶只確認本人車位，並未同意他人專有使用部分。是倘若A住戶，其只確認A車位，不同意B住戶使用B車位，B住戶只確認B車位，不同意A住戶使用A車位，在此情形下，A、B住戶均互不承認他方的車位，豈不造成社區大亂，社區將永無寧日。因此，縱使8樓A3住戶只確認其本人車位，但8樓A3也未反對其他人所使用之車位，而且證人均對車位配置沒有意見，已足表示車位分配，已有分管協議。而且儷圖大廈社區之車位已使用十幾年，均無爭議(除再審原告起訴以外)，更足表明車位配置於各住戶間，已無爭議。且原確定判決已將得心證之理由列於判決中，申言之，南寶公司於交屋予各承購戶時，已依各承購戶買受之建物專有部分大小，而約定專用之停車位，並與每一承購戶約定特定之停車位供住戶專門使用。從而，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。況除了車位位置外，現今之活動中心、附屬2A1辦公室(即前程序原審判決附圖D、E部分)、守衛室，均在配置圖內，而且證人亦證稱交屋時有看過此配置圖，則此配置圖縱使與房屋預定買賣契約書所附付車位圖有所不同，然而已於交屋時由住戶蓋章確認，則相關使用配置，自應以系爭配置圖為準。
4.再審原告在前程序既未仔細核對爭配置圖，並在前程序提出此質疑，則不能於再審理由中再指為漏未斟酌。況事實上，只有3樓C4之簽章欄空白，其餘各樓層各戶均有簽章。系爭配置圖右方簽章欄中，3樓C4為空白，是因交屋時3樓C4尚未賣出，故3樓4在蓋好交屋前，所有權仍屬於建商，建商以3樓C4所有權人之身分當然同意此配置圖，故未特別再蓋章。
5.再審原告主張原確定判決認定再審被告孟恆春占用前程序一審判決如附圖D、E部分係已經保存登記，孟恆春為系爭D、E部分所有權人，有合法權源部分：
⑴然D、E部分建物於83年間經台南市○區000000000
號碼台南市○○路○段○○○巷○○號，依85年5月間向南寶公司購得D、E部分建物並辦理產權移轉手續，領得建物及土地之所有權狀，再審被告孟恆春所提出之台南市○○段○○○○○號建物所有權即為D、E部分建物之所有權狀。且當事人於自認有所附加或限制，應否視為自認，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第279條第2項定有明文。再審理由主張孟恆春在前程序第一審100年11月11日準備程序中已自認D、E未辦保存登記，惟查：再審被告在前程序第一審100年11月11日準備程序中表示：「D、E面積、位置雖是未保存登記…，D、E建物是南寶公司，清算時我以250萬元向其購買…」，然而核對孟恆春提○○○區○○段○○○○○號建物登記謄本及所有權狀，雖用途登記為守衛室，但登記門牌為中華北路一段105巷46號，而D、E建物門牌號碼確實編為中華北路一段105巷46號，因此原確定判決並未認定孟恆春「自認」，依民事訴訟法第279條第2項規定，並無任何違法。
⑵且系爭配置圖左上方標示「附屬2A1辦公室使用」地方，即
是原確定判決中所指附圖D、E部分所示之建物，在標示附屬2A1辦公室使用之處，並蓋有再審被告孟恆春之印章，表示「附屬2A1辦公室使用」之建物(即原確定判決所指附圖D、E部分所示之建物)係供再審被告孟恆春使用，並於建商交屋時經全體區分所有權人同意。
⑶再審原告主張原確定判決漏未審酌再審原告於第一審起訴書
中所提證二號竣工平面圖及附圖及第一次測量成果圖，有民事訴訟法第497條之重要證物漏未審酌之再審理由云云。然查原確定判決已敘明理由認定D、E部分為再審被告孟恆春所有，已斟酌儷園大廈的守衛室並未位於儷園大廈內部，而係位於進社區之入口，與原本南寶公司建設儷園大廈時之規劃並不相同，並有證人李瓊臺、陳三和之證詞可參，故再審原告之主張，縱使斟酌該證據，亦不足以影響判決結果。1317建號原為守衛室，建商當初依承諾將守衛室移到外面，D、E部分為原來之公共設施，是共有持分建號1511，建商依承諾於蓋好公共設施（D、E亦包含在內）後，建商於84年10月與管委會達成協議由建商支付150萬元給管委會，往後委員會及社區其他成員不得對已完成部分之建築、公共設施之部分及現有之使用情形提出異議；而於85年間賣給再審被告孟恆春。而孟恆春的權利範圍10000分之272，折合面積約為187.6平方公尺，再加上原有的建號1317面積17.53平方公尺，兩者相加共205.13平方公尺，扣掉區分所有權人應有的「大公」最少面積33.8平方公尺，尚有171.33平方公尺，而附圖D、E部分之面積正好為170平方公尺，足見附圖D、E部分，是孟恆春基於○○段0000○號建物所有權之共有部分，即光賢段1511建號權利範圍10000分之272而來。原確定判決並無再審原告主張之再審理由等語（再審被告均答辯聲明：再審之訴駁回）。
三、按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則。民事訴訟法第222條第1項、第3項分別定有明文。又「有下列各款情形之一者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服。但當事人已依上訴主張其事由或知其事由而不為主張者，不在此限：一、適用法規顯有錯誤者。…」；又依第466條不得上訴於第三審法院之事件，除前條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌，或當事人有正當理由不到場，法院為一造辯論判決者，亦得提起再審之訴，民事訴訟法第496條第1項第1款，第497條亦分別定有明文。又「按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與現尚有效之判例、解釋顯然違反者而言，不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、判決不備理由及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。」（最高法院90年度台再字第27號判決參照）。
四、得心證理由：㈠本件再審原告主張：原確定判決認定再審被告所提出之系爭
配置圖影本為真正，進而認定兩造間有分管協議存在、占有系爭建物1511建號有正當權源之部分，伊認有違反民事訴訟法第496條第1項第1款、第497條之規定，伊於前程序原審及第二審之歷次書狀中均否認再審被告所提出之系爭配置圖為真正。原審法院應命再審被告提出系爭配置圖正本供核對外，再審被告就系爭配置圖為真正亦負有舉證責任。儷園大廈自90年間方向警政機關報備，卻未再辦理與建設公司交接事宜，當時代理南寶公司於84年參加大會之人即為再審被告孟恆春，而孟恆春亦一再陳稱其是南寶公司之股東。南寶公司之負責人林正雲亦於前程序一審中到庭證稱其為南寶公司之負責人，但由孟恆春負責公司有關工務之部分。且就前程序一審中提示之協議書亦稱是由其授權給孟恆春所簽名。協調當時係由孟恆春以南寶公司總經理之身分前往協調。而南寶公司解散時，孟恆春稱其向南寶公司買下系爭如前程序原審判決之附圖D、E部分，則如確有配置圖存在，應由孟恆春持有中。然前程序二審並未命其提出，即認影本為真正，有違證據法則。原確定判決亦未於判決理由中就伊於歷次之書狀中所提上開配置圖影本非為真正之各項依據作出交代，而捨棄前程序原審中有利於伊之判決，反駁回伊之請求。原確定判決有違反舉證、論理法則。就前程序原審判決之附圖A、B、D、E部分，兩造有無分管協議存在，原確定判決係以系爭配置圖影本為真正。然伊主張系爭配置圖影本並非真正，兩造間並無分管協議存在。分管協議須經全體共有人之同意始能成立，再審被告即須證明全體住戶就再審被告占用上開附圖之A、B、D、E之部分均表同意，始能成立為先決要件。然系爭配置圖與原買賣契約書不同，難認共有人對與買賣契約書占有約定不同之處亦有同意，且3樓C4區分所有權人未蓋章亦足明並無全體住戶同意分管之事實云云。惟為再審被告否認，並以前詞抗辯，經查：
1.原確定判決已說明：「…五、…㈠上訴人等就伊占有系爭1511建物部分有無正當權源？1.…又稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用，為民法第799條第1項、第3項後段所明文規定。此種經約定供特定所有人使用之共有部分，其性質與公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之『約定專用部分』相同，而本質上仍為共有人對共有物之分管協議。另按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：『同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。』之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。
2.本件上訴人孟恆春辯稱伊所占有系爭土地上之D、E部分為約定專用部分或已有分管協議，被上訴人則主張…所稱D、E部分為約定專用部分未依現行公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定載明為約定專用部分，故屬無效云云。經查儷園大廈規約雖未載明系爭土地上D、E部分為約定專用部分（見原審卷1第46至51頁儷園大廈管理規約），惟公寓大廈管理條例係經由立法院會於84年6月9日完成三讀立法程序，84年6月28日總統令公布，依當時之原條文第51條（按：現行條文為第63條）：…該條例應自00年0月00日生效。關於法律之施行，乃法律自生效時起以後發生之事項，始有適用，至於生效前所發生之事項，當然不適用此法律，此乃『法律不溯既往』原則，以確保法之安定性。而儷園大廈係於82年間取得臺南市政府工務局南工造字第0676號建造執照，並於83年11月13日辦理建物所有權第一次登記，此有建造執照（附於原審向臺南市政府調取之儷園大廈使用執照卷宗）、系爭1511建物及同段1477、1350、1409、1348、1444建號建物（均為儷園大廈內之區分所有建物）登記第二類謄本足稽（見原審卷3第64-70頁、補字卷第54-59、61-63頁）。故如於公寓大廈管理條例公布施行前，儷園大廈之共有人間已有專用部分之約定，依法律不溯既往原則，本無現行該條例第23條第2項第1款『約定專用部分之範圍及使用主體非經載明於規約者，不生效力』規定之適用，而應回歸適用民法有關所有權之規定，是本件仍應審酌共有人間就本件上訴人占有部分實際上有無分管協議之成立，以判斷上訴人之占有有無合法權源。
3.按『契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束』（最高法院91年度台上字第2477號判決、司法院大法官釋字第349號參照）。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。經查，南寶公司於81年間興建儷園大廈並為預售屋之販售，南寶公司於交屋時，出示系爭配置圖（見原審卷1證物存置袋）予各買受人，並請各買受人於系爭配置圖上就其分得之停車位蓋章確認，此情業經儷園大廈住戶即為該社區第二屆主委李瓊臺於原審審理時證述：『（提示系爭社區配置圖，對此圖有無印象？）我有看過，在交屋的時候簽的文件，我最早進去的時候是在48號5樓10，上面在5樓10部分所蓋的印章確實為我所蓋。這是當初交屋手續中所蓋的文件之一。（當時有無在圖上請你們確認車位？）有，且車位上面有噴漆。』（見原審卷2第197頁反面）；另證人曾惠娜即上訴人董添吉之前手於原審證述：『（提示系爭社區配置圖，圖上右下方有全體住戶蓋章，3A1的部分有你的印章，對此份大圖有無印象？在交屋時有無看過？）在交屋時有看過，上面的印章也是我蓋的。（當時有無請你們確認其上停車位的位置及其他社區配置？）有，都有給我們看。（你是否為向建商購買之第一手住戶？）對。』（見原審卷2第219頁）；證人即儷園大廈第一手買受人吳明峰於原審證述：『（何時搬到儷園大廈？）84年，我是第一手住戶，我有擔任第一、二屆的委員。（提示系爭社區配置圖，對此有無印象？）有印象，當初應該是用以確認各住戶車位的位置。當初在跟建商簽買賣契約書的時候。但當初因為房子是登記我太太的名字，所以是蓋我太太的章。我們是4樓的B11。（交屋的時候有讓你們看當時的停車位位置？）對。（圖上有些守衛室、活動中心的位置有無請你們確認？）當初是有看過，但住戶主要是要確認停車位的位置。（你們家的房子有幾個車位？）兩個，大坪數的住戶才有兩個車位，一般的坪數是一個車位。當初建設公司說一個車位是以四坪半來計算，我們兩個車位共九坪，包含在建坪裡面。（當初你有確認兩個停車位的位置嗎？）有。』（見原審卷3第28頁反面-29頁）；證人即儷園大廈第一手買受人陳三和於原審證述：『（何時搬入儷園社區？）大概十幾年，我是第一手住戶。（提示系爭社區配置圖，有無印象？）有，這是買房子的時候蓋章的。（為何買房子要看這張配置圖？）我忘記了，我知道是要我們看停車位在哪裡。（你家有幾個停車位？）一個。（大家都是一個停車位？）對，但八樓大坪數有兩個停車位。（是否知道卷2第64頁車道下來轉角處的空格？）有，這在我們車道旁邊，是3A1在用。我們搬過來的時候就有劃線。地板上有寫3A1及車號。』（見原審卷3第30頁反面-33頁）；證人即儷園大廈第一手買受人葉鏘福於原審證述：『（是否住在儷園大廈？）是。（何時搬進去？是否第一手住戶？）我是第一手住戶，應該有15、6年。
（擔任過社區管理委員？）對，時間我忘記了，但我好像是擔任第4或第5屆委員。（提示系爭社區配置圖，有無印象？）…我有見過類似的圖，我看到的只有這張圖上半部的地下一樓停車位配置圖，是我們買房子要成交的時候看到的，當初是在我們的車位上面蓋章』。…系爭配置圖雖為影本（原本已不見），惟依上開證人所述確認伊等停車位及印文確為伊等印章所蓋，堪認該配置圖為真正，申言之，南寶公司於交屋予各承購戶時，已依各承購戶買受之建物專有部分大小，而約定專用之停車位，並與每一承購戶約定特定之停車位供住戶專門使用。從而，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。故建商南寶公司既就儷園大廈地下一樓空間即系爭1511建物僅編列一個建號，由儷園大廈共有人共同使用該地下停車空間，並以人為方式劃分為若干汽車停車位，且於南寶公司預售儷園大廈時以系爭社區配置圖規劃使用位置之方式售予各承購戶，各承購戶亦均按規劃之停車位使用，應認儷園大廈各共有人間已合意成立分管契約。若儷園大廈承購戶轉讓承購部分時，受讓人對於該分管契約之存在，有可得而知之情形時，參諸前揭說明，為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束。因實務上建商推案，或採預售方式或採成屋方式買賣，均係陸續與承購戶個別協商時就已就標的之建物位置及停車位等達成協議，則無論依民法相關規定…，本件承購戶與建商南寶公司於買賣契約成立時，應認共有人間已以合意成立分管契約，苟不作此解釋，交易之秩序與穩定將無以維持。
4.綜上所述，上訴人孟恆春於買受儷園大廈時即已取得附圖B部分車位之專有使用權，則上訴人孟恆春即屬有權占有附圖B部分，故伊基於有權占有人之身分自得將附圖B部分委由上訴人黃富得代理出租，另上訴人董添吉主張伊於儷園大廈之專有部分，係購自前手曾惠娜，而曾惠娜於向南寶公司購買該專有部分時，即已自起造人即南寶公司取得停車位，並經南寶公司告知伊有停車位，此業經證人曾惠娜於原審審理時證述：…『（儷園社區那間房子是否賣給他人？）對，是賣給庭上的被告董添吉先生。…（當初住在3樓之1時，有幾個停車位？）兩個。（這兩個停車位是否連在一起？）沒有。（是否當初所有之二停車位中之一的位置？）對。…（提示系爭社區配置圖，圖上右下方有全體住戶蓋章，3A1的部分有你的印章，對此份大圖有無印象？在交屋時有無看過？）在交屋時有看過，上面的印章也是我蓋的。』（見原審卷2第218頁反面-219頁）。足認上訴人董添吉於買受伊於儷園大廈之專有部分時即已知悉該分管契約之存在，並確知伊取得3A1部分之停車位，故該分管契約亦對上訴人董添吉發生效力，上訴人董添吉占有使用3A1停車位（即附圖A）亦為有權占有…而被上訴人等主張上訴人孟恆春及董添吉分別為無權占有附圖B及A部分，即為無理由。」等情明確。則：
⑴就原確定判決有無民事訴訟法第497條之再審理由部分：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。查再審被告孟恆春於前程序原審已答辯系爭配置圖已移交住戶管委會等情（見原審卷第43頁），且經前程序於原審到庭之上開證人陳三和證陳系爭配置圖有移交住戶管委會之情（見前程序原審卷3第32頁背面）；前程序原審到庭之上開證人吳明峰亦證言確有此系爭配置圖等情（見同上卷第29頁）；又再審被告一再否認伊有保管系爭配置圖等情，乃再審原告未就此部分（再審被告執有系爭配置圖原本）有利於己之事實舉證以實其說，遽認上開業經證實之系爭配置圖屬私文書，仍非真正，並誤解原確定判決有違證據法則，已有未合；縱再審被告孟恆春曾係南寶公司股東、總經理、承買戶，亦未必於儷園大廈落成交屋後，仍有保管系爭配置圖原本，難令再審被告負有提出文書原本之義務；況原確定判決已就上開多位證人之指證確有系爭配置圖，認系爭配置圖暨公共設施如前程序原審判決標示A部分（指3A1停車位）、標示B部分指（1A1停車位）、標示D、E部分（一層房屋）等確為存在暨使用現狀情形。系爭配置圖確先後經證人即住戶等承購後確認及蓋印、成立分管協議等情，並非虛偽（並參本院卷第60頁較清晰之系爭配置圖），此部分再審原告之主張，並無足取。
②次就再審原告主張：本院前程序就「證人吳明峰於原審100
年6月9日庭訊時證稱：應係用於確認各住戶車位的位置；證人葉鏘福證稱：印象中應該沒有這麼大張，有見過類似之圖，看到僅有這張圖上半部地下一樓停車位配置圖，係在伊之車位蓋章；證人陳三和證稱：當時要我們看停車位在那裡，對於配置圖上有標明2A1附屬辦公室、守衛室、活動中心等，以及當時有無確認這些地方之位置不了解、證人李瓊臺證稱：簽配置圖時，當時僅確認自己的停車位，是針對停車位所蓋章及前程序一審判決中認定…上開配置圖影本中地下一樓總配置雖繪有一位於車道入口旁、與A部分停車位位置相同之3A1停車位，惟此停車位均未見於儷園大廈中區分所有建物之預訂買賣契約書所附車位位置圖中，難認被告（即再審被告）所提出之此一配置圖為真正」云云，上開證人吳明峰、陳三和、葉鏘福、李瓊臺等人部分之證詞部分或就公共設施（如車位等配置）之各有所偏僅注意各住戶之車位配置，或因證人之記憶已久而模糊，或不了解、或非系爭位置（車位、辦公室等）之買受人等情，其證言難免疵累部分，尚無從憑採為有利再審原告之證詞。此部分證言，原確定判決不予採取，難謂系爭配置圖即非真正而有再審原因。
③又再審原告主張前程序時其所未主張之3C4房屋所有人（指
同址50號3F之4，見原審卷1第248頁）未曾蓋印同意，是系爭配置圖未經全體住戶同意分管云云，惟此為再審被告所否認，並以該3C4房屋之當時所有人原為建商，不須蓋印確認等情抗辯，再審原告就此亦未提出確切之證明以實其說，難認可採。
④再審原告猶主張：與A部分停車位位置相當之「3A1」停車位
，未見於儷園大廈區分所有建物之預訂買賣契約書所附停車位位置圖中，難認再審被告所提出之系爭配置圖為真正云云，惟系爭配置圖嗣既經上開證人即住戶等之確認、蓋印，則儷園大廈各共有人（住戶）間已合意成立分管契約，相關使用配置車位，自應以經各住戶蓋章之系爭配置圖為準。此部分再審原告之主張，自亦不足採；又再審原告復主張：住戶8樓A3區分所有權人只確認本車位云云，惟如認8樓A3只確認本人車位而未同意其他住戶使用之停車位，則將使住戶互不承認他方之配置（車位），將造成社區大亂，永無寧日；是縱使8樓A3住戶只確認其本人車位，但8樓A3住戶亦未反對其他人所使用之配置（車位），住戶均對配置沒有意見，已足表示已有分管協議，即應認所謂「只確認本人車位」之意見，非反對分管之意見。此部分再審原告之主張，認無全體住戶同意分管之事實云云，亦不足採；綜據上述，前程序之證據取捨、事實認定，洵屬有據；原確定判決縱有漏未審酌，亦不足認係重要證物足影響於原確定判決；則再審被告之上開抗辯，即非無由。
⑵又按所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯
然不合於法律規定，或與現尚有效之判例、解釋顯然違反者而言，不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、判決不備理由等情形在內。再審原告此部分主張：無由再認定再審被告已盡其舉證責任，證明就該系爭部分有正當權源，即應駁回再審被告於前程序第二審之上訴，原確定判決就該部分之認定亦有適用法律違誤之情形云云。然依上說明，系爭配置圖確屬存在、真正，並經原確定判決所述之多位證人證實無訛，則原確定判決已斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，並無違反論理法則、證據法則；且所謂適用法規顯有錯誤，不包括認定事實、取捨證據等之情形，再審原告之爭執再審被告未盡其舉證責任云云，爭執法院依職權認定之事實，即有未合，並不足採。此部分再審原告之主張，洵非有據，再審被告孟恆春之抗辯：伊基於有權占有人之身分自得將前程序原審判決附圖B部分（停車位）委由再審被告黃富得代理出租等情，即非無據。
㈡再審原告主張：原確定判決認定再審被告孟恆春占有系爭前
審判決所示D、E部分為已經保存登記之建物，且孟恆春為該
D、E部分之所有權人，該認定違反證據法則、物權獨立性、特定及公示原則且有重要證物漏未審酌云云，經查：
1.就原確定判決是否有民事訴訟法第497條再審理由部分：⑴再審原告認原確定判決漏未審酌再審原告於第一審起訴書中
所提證二號竣工平面圖及第一次測量成果圖，有民事訴訟法第497條之重要證物漏未審酌之再審理由云云，惟為再審被告爭執。查系爭D、E部分之位置，固有竣工平面圖及前程序原審判決附圖即臺南市臺南地政事務所99年6月10日臺南地所測字第0000000000號函所附99年5月3日台南市台南地政事務所複丈成果圖附卷可稽（見前程序原審補字卷第64頁、前程序原審卷2第12頁），位置均係在大廈第一層，合計面積達170平方公尺；又兩造就系爭D、E部分之上開位置、面積之建物，為南寶公司所起造，嗣後賣予再審被告孟恆春，上開D、E部分建物為孟恆春占有使用，亦為兩造於前程序所不爭之事項；而再審原告孟恆春所有之1317建號房屋、面積17.53平方公尺，有上開台南市台南地政事務所建物測量成果圖附卷可憑（見原審卷2第47頁），二者顯非同一。惟原確定判決已敘明理由認定系爭D、E部分為再審被告孟恆春所有，系爭1317建號固主要用途為「守衛室」，而建商當初依承諾將守衛室移到外面，D、E部分為原來之公共設施，是共有持分建號1511，建商依承諾蓋好公共設施（系爭D、E亦包含在內）後，建商於84年10月前與管委會達成協議由建商支付150萬元給管委會，往後管委會及社區其他成員不得對已完成部分之公共設施之部分及現有之使用情形提出異議，於85年賣給再審被告孟恆春，此部分原確定判決認再審被告孟恆春抗辯伊有占有權源，即非無由。
⑵況依前程序一審卷○○○區○○段○○○○○號所有權狀謄本記
載，1317建號為孟恆春所有(所有權範圍全部)，雖面積17.53平方公尺，然而本號建物標示部亦明確記載，附有共有部分即光賢段1511建號，權利範圍為10000分之272（見前程序原審卷1第17頁），而光賢段建號1511建物，依建物登記簿之記載：該建物門牌為中華北路一段105巷46號、48號、50號等，該建物所處位置為第一層、屋頂突出物及地下層，總面積為6897.17平方公尺；再者，1511建號之建物標示部，在「建物完成日期」以下首先記載，主建物資料：「○○段0000○號，權利範圍10000分之272」，即表示孟恆春對於1511建號建物之權利範圍為10000分之272。相較其他共有人對1511建號之權利範圍，若非10000分之68、即僅10000分之49。有上開建物登記簿謄本附卷可據（見前程原審卷3第56、64頁）。以再審原告楊雪蓁為例，其為光賢段1409建號建物所有權人(門牌:中華北路一段105巷46號5樓之2)，該建號總面積87.12平方公尺，該建物附有共有部分即光賢段1511建號權利範圍10000分之49；再以再審被告董添吉為例，其為光賢段1348建號建物所有權人（即門牌中華北路一段105巷46號3樓之1），該建號總面積150.92平方公尺，該建物附有共有部分即光賢段1511建號權利範圍為10000分之68，而孟恆春則擁有光賢段1511建號權利範圍10000分之272，比其他共有人之權利範圍更多數倍，然而再審被告孟恆春之權利範圍10000分之272，折合面積約為187.6平方公尺，再加上原有的建號1317，面積17.53平方公尺，兩者相加共205.13平方公尺，扣除區分所有權人應有公共設施之最少面積33.8平方公尺，尚有171.33平方公尺，而系爭D、E部分之面積合計為170平方公尺，有前程序原判決附圖可據，即再審被告孟恆春亦不爭執上開建號1317號建物均非系爭D或E所在位置，而仍屬公共設施之1511建號建物之內（見本院卷第137頁）。可見系爭D、E部分，是再審被告孟恆春確係基於○○段0000○號建物所有權而享有共有部分即光賢段1511建號權利範圍10000分之272無訛。此並有南寶公司與管委會之（公共設施）協議書、上開具有再審原告主張之二竣工平面圖之地下一樓總配置圖（停車場）及一樓總配置圖之系爭配置圖、有建物登記簿謄本等附卷可據（見原審卷1第24頁、卷3第64至70頁、本院卷第60頁）；又上開系爭D、E部分建物，其實際位置既均非在系爭1317建號建物之內，如前程序原審判決附圖、暨兩造所不爭本院再審原告提出之相片（見本院卷第13
2、133頁），該建物並未經人另為獨立之建物所有權保存登記並記載於建物登記簿；惟此部分，依上說明，既屬公共設施部分再審被告孟恆春專有、專用部分，業經再審被告孟恆春之前手南寶公司與管委會成立（公共設施）協議書等，為管委會暨其他住戶所不能置喙。則縱原確定判決漏未審酌「系爭D、E面積位置乃為未保存登記」、再審被告曾表示「對上開事實（即D、E未經保存登記…）沒有意見」（有前程序原審之準備程序筆錄可按，見原審卷3第95頁）、暨再審原告所主張：上開1317號建物面積只有17.53平方公尺，再審被告竟然把「大公」（指公共設施）變成室內面積，並無這樣所有權之計算方式云云，依「法律不溯既往」原則暨上開公共設施之協議書內容，業將系爭原審判決附圖標示之D、E（及上開標示A、B部分）公共設施部分約定為專用、專有範圍，縱該D、E建物未保存登記、或曾經再審被告自認等情，系爭D、E部分建物仍有上開分管契約之適用，再審被告孟恆春於買受儷園大廈時即已取得前程序原審判決附圖D、E部分之專有使用權，即屬有權占有（附圖系爭D、E部分），即證人南寶公司負責人林正雲亦於前程序原審到庭證稱：每一位客戶之產權都是足夠的，甚至還多出一點點；上開1317號建物有獨立產權等語，附隨於守衛室主建物之大公小公持分沒有賣給其他住戶，均在門牌號碼（中華北路一段105巷）46號產權裡面等語（見前程序原審卷2第201頁），自證人林正雲之證言亦堪認儷園大廈之公共設施，已為適當之處置，無從資為有利再審原告之證詞。再審原告此部分主張尚屬誤會而有未合，並不足採；原確定判決縱有上開證物漏未審酌情形，不足為有利再審原告之認定；再審被告之上開抗辯，即非無由，從而，再審原告此部分之請求再審，即非有據。
2.就系爭D、E部分建物原確定判決是否有違反民事訴訟法第496條第1項第1款再審理由部分：
再審原告主張：原確定判決之認定，並非只有再審被告擁有使用權，而係認為擁有1317號建物所有權，就是擁有D、E部分之所有權，當然有適用法規錯誤云云，然查原確定判決已敘明理由認定前程序原審判決系爭D、E部分，為再審被告孟恆春所有，系爭1317建號固主要用途為「守衛室」，而建商當初依承諾將守衛室移到外面，系爭D、E部分為原來之公共設施，建商依承諾蓋好公共設施（D、E亦包含在內）後，於84年間與管委會達成協議由建商支付150萬元給管委會，往後委員會及社區其他成員不得對已完成部分之公共設施之部分及現有之使用情形提出異議，建商於85年再將系爭D、E部分建物賣給再審被告孟恆春，則再審原告自不得再主張異議，爭執上開公共設施非約定專有專用，此部分再審原告之主張原確定判決之適用法規不當，亦有未合；從而再審原告此部分之請求再審，即非有據，為無理由。
五、綜上所述，原確定判決並無再審原告所指違反民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤、暨同法第497條所規定有足影響判決之重要證物漏未審酌之情事。從而，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款、第497條之規定，提起本件再審之訴，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第505條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年4月16日
民事第二庭審判長法官陳光秀
法官李文賢法官莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年4月17日
書記官吳銘添