裁判字號：臺灣高等法院98年上字第985號民事判決
裁判日期：民國99年08月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決98年度上字第985號上訴人乙○○
甲○○丙○○共同訴訟代理人 呂理胡 律師
唐永洪 律師被上訴人戊○○訴訟代理人 陳由銓 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年8月14日臺灣桃園地方法院97年度訴字第1644號第一審判決提起上訴，上訴人撤回訴訟之一部，另為訴之追加，本院於99年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴、追加之訴暨該部分假執行之聲請，均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意」、「訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回」，民事訴訟法第262條第1、4項定有明文。查上訴人對被上訴人戊○○、原審共同被告丁○○請求遷讓房屋等，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人提起上訴後，嗣於民國（下同）99年5月5日撤回對丁○○起訴（見本院卷第180頁），丁○○於99年5月10日收受撤回狀（見本院卷184頁），未於10日內表示異議，依上開規定發生撤回效力。
㈡次按「訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但
有下列情形之一者，不再此限：…二、請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款亦定有明文。查上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應自座落桃園縣○○鎮○○○段草湳小段14地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示Ｂ部分建物（下稱系爭房屋）遷出，將該屋返還上訴人及其他全體共有人；㈡被上訴人應給付上訴人及其他共有人新台幣（下同）63萬1169元，及自97年10月1日起至返還土地之日止，按年依土地公告現值年息百分之十計算之不當得利，並由上訴人代為收受。原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人提起上訴（關於不當得利，僅就其中一部分提起上訴）。並於99年7月22日言詞辯論追加請求返還基地（見本院卷第230頁正面筆錄），其基礎事實與起訴部分相同，亦應准許。
二、上訴人主張：系爭土地為上訴人、訴外人 林章水 等13人所共有，其上建有門牌號碼桃園縣楊梅鎮永平里3鄰草湳坡下2號之系爭房屋（即附圖所示Ｂ部分，面積163.94平方公尺；建號為桃園縣○○鎮○○○段草湳小段第5號，登記面積僅108平方公尺），則為上訴人乙○○、丙○○、林章水等9人所有共有；該屋與基地均遭被上訴人無權占有多年。即使共有人先祖曾出租系爭房屋予被上訴人先祖，然租約未經全體共有人同意，對於上訴人並不生效力。何況，房屋有傾倒之虞，共有人自78年不再收租，足見兩造業已合意終止租約；再其次，上訴人亦得以重新建築為由而終止租約。自92年10月1日至97年9月30日，以系爭土地申報地價年息百分之十，參酌上訴人應有部分為八分之三，不當得利達5萬5935元（1360*163.4*0.1*3/8*5=55935）。自97年10月1日起至返還基地之日止，亦應按同一標準計算不當得利。爰依所有物返還請求權、不當得利法則，請求被上訴人遷出系爭房屋，將房屋與基地返還上訴人，並支付5萬5935元及各年度不當得利等語（於原審聲明如前段所示，原審為上訴人全部敗訴判決。上訴人返還房屋與部分不當得利提起上訴，另追加請求返還基地）。並上訴及追加聲明：㈠原判決不利於上訴人下列部分廢棄。㈡被上訴人應自系爭土地上系爭房屋遷出，將房屋及基地返還上訴人及其他全體共有人。㈢被上訴人應給付上訴人5萬5935元，及自97年10月1日起至返還土地之日止，按年依申報地價年息百分之十給付予上訴人。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：兩造先祖即訂有不定期租約，嗣由被上訴人父親 黎傳興 （72年10月19日歿）承接租賃關係，再由被上訴人承繼不定期租賃迄今，故被上訴人係有權占有系爭房屋與基地。78年以後，上訴人固然未收租，但是被上訴人均提存租金，租約並未終止，且系爭房屋經被上訴人多次修繕以居住，並無不堪使用情事等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：㈠系爭土地係上訴人3人及共有人林章水、 林彰煊 、 林章淇 、
林彰清 、 林彰萬 、 林彰淡 、 林彰鈺 、 林彰義 、 林於乾 、中華民國等13人共有。其上建有附圖所示B部分之系爭房屋（建號為桃園縣○○鎮○○○段草湳小段第5號，登記面積僅108平方公尺，實測面積為163.94平方公尺），登記於上訴人乙○○、丙○○及共有人林章水、林彰煊、林章淇、林彰清、 林彰滉 、 林彰營 、 林維繼 等9人名下，現由被上訴人占有。（見本院卷第52至57頁、原審卷115至117、123、124頁）㈡系爭房屋與土地，本係林維繼（歿）、 林維丙 （歿）、林章
焱、 林維堆 （歿）、 林邱有 妹（歿）分別共有； 林章焱 後於45年間，將應有部分移轉予林維丙、林維繼。丙○○係林維丙之子，甲○○係林維繼之孫（甲○○之母 邱己妹 已過世），乙○○為 林邱有妹 之孫（乙○○之父 林維瀾 即 林維青 已過世）。（見本院卷第63、66、67、118、162頁）㈢被上訴人係黎傳興之子，黎傳興已於72年10月19日過世。（
原審卷第69頁）
五、本件爭點為：㈠上訴人先祖是否將系爭房屋出租？㈡租約是否已終止？㈢系爭房屋是否已不堪使用，上訴人得否收回自住？茲就兩造論點分述如下。
六、關於上訴人先祖是否將系爭房屋出租方面：上訴人否認其先祖曾出租系爭房屋與基地，即使部分共有人有出租行為，但未取得其他共有人同意，對於上訴人並無拘束力云云。被上訴人辯稱上訴人先祖林維丙、林維繼、林維青，與另一房林維堆共同出租系爭房屋、基地予被上訴人先祖、父親黎傳興，嗣被上訴人繼承不定期租賃關係而占有房地等語。經查：
㈠按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，
18年11月30日公布施行之民法820條第1項定有明文（已於98年1月23日修正）。林章焱前於45年間將系爭房屋與基地所有權移轉予林維丙、林維繼，故系爭房屋與基地當年由即林維繼、林維丙、林維堆、林邱有妹共有，四人且為兄弟姊妹關係，已如前述。茲林維繼等四房曾向黎傳興收取租金，有49年至77年收據29紙可稽（見原審卷38至64頁），各房收取名冊如附表（見本院卷第163、164頁）；上訴人亦不否認上開收據真正（見本院卷202頁），應認林維繼等四房確於上述期間出租系爭房地，並共同出具收據予承租人。茲租賃長達數十年，且未以書面為之，依民法第422條規定，應視為不定期租賃；兩造分係出租人、承租人之後代，自應繼受上開不定期租賃契約。
㈡再者，丙○○兄弟林章水亦於原審98年4月22日言詞辯論期
日證稱：父親林維丙在世時有出租給黎傳興，但是沒有寫成書面，父親過世後，由母親收租金，母親過世後，就由我、丙○○、林彰煊、林章淇四兄弟收租金；78年後就沒有收租金。因為房屋老舊，會有危險，我們兄弟決定不收租金。原審卷第45到53頁收據上「林章水」簽章是真的，是父親要我去收租等語（見原審卷第158至161頁筆錄）。證人即乙○○堂兄弟林彰清亦於同日證稱：系爭土地是我父親林維堆購買再贈與給我；77年以前有租給黎傳興，78年後就沒有租了，原因是房子很危險。原審卷第47頁到59頁收據上「林彰清」簽名是我簽的，我哥哥「林彰營」簽名也是真正。父親林維堆與是其他各房兄弟林維丙、林維繼、林邱有妹之子林維青共同出租等語（見原審卷第163至166頁筆錄）。證人係上訴人乙○○、丙○○之兄弟或堂兄弟（即甲○○之伯叔輩），當無偏袒外人戊○○之理，其證詞復與前開收據相符，堪可採信，應認林維繼等四房確與黎傳興成立租賃關係，上訴人為林維繼等人後代，自應繼受租賃關係（承租房屋者，解釋上包含就基地一併承租），其請求返還房地、不當得利，應受租賃契約所拘束。
㈢上訴人固謂共有物之出租，依據98年1月23日修正前民法第
820條第1項規定，應依由全體共有人為之；縱使部分共有人同意出租系爭房屋與基地，效力仍不及於上訴人云云。然而，林維繼、林維丙、林維堆、林邱有妹四名兄弟姊妹確曾推派代表，於49年至77年共同向黎傳興收取租金，已如前述；況且49等年度收具之簽收人林維丙、林維繼、林維青（即林維瀾，係林邱有妹之子）、林維堆分屬四房成員（見原審卷第38頁、本院卷118頁之繼承系統表），則上訴人仍謂出租未得林維繼、林維丙、林維堆、林邱有妹四全體共有人同意，即非可採。
七、租約是否終止方面：上訴人主張78年以後，由於系爭房屋有傾倒危險，兩造已合意終止租約；且因房屋不堪使用，上訴人得收回自建而終止契約云云。被上訴人辯稱並未同意終止租約，已將租金提存；且房屋經多次修繕並由其居住，上訴人不符合收回重建要件等語。經查：
㈠按單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事
，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例意旨參照）。 查林章水 於原審98年4月24日期日固證稱：78年以後，因為房子老舊，會有危險，所以就沒有收租金；是我們兄弟自己決定不收租金，不知丙○○有無向被上訴人說明。被上訴人有提存金錢，但是我怕房子倒下會有責任，所以沒有領；意思就不再出租等語（見原審卷第
159、161頁筆錄）。林彰清亦於同日證稱：77年以前有租給黎傳興，78年後因為房子是土牆，很危險，所以不敢拿他的租金。黎傳興有通知我們去收租金，但是我們怕有危險，有說不租給他；他沒有說什麼等語（見原審卷第163至164頁筆錄）。依林章水、林彰清證詞，出租人（包含上訴人）係片面決定不向被上訴人收租，被上訴人當時固無回應，惟不得僅憑此推論合意終止租約。何況，被上訴人事後提存相關款項（見原審卷第65至68頁），難認被上訴人已同意終止不定期租約。
㈡次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租
人收回自住或重新建築時。」，土地法第100條第1項定有明文。出租人就所出租之房屋主張收回重新建築，應以客觀的標準認為有必要之正當理由者為限，始得為之（最高法院45年台上字第536號判例意旨參照）。然而，系爭房屋覆蓋石棉瓦、牆壁粉刷水泥，或以木板為圍牆，庭院內停放機車，屋簷下晾有衣物，有上訴人相片8張可稽（見原審卷第144至146頁、本院卷165、166頁）；且被上訴人與家人仍設籍該處，亦有戶籍謄本在卷（見原審卷第69、70頁）。足見系爭房屋仍適宜居住，上訴人空言房屋有傾倒危險，有重新建築必要，尚與客觀屋況不符，即無從以此為由終止租約。
㈢至於被上訴人稱其修繕系爭房屋，由土造變成磚造，由壓磚
瓦片改成石棉瓦，由竹樑變成木樑，由泥土地面改為水泥地板；房屋結構已與原有房屋不同云云。然而，被上訴人並未舉證系爭房屋業由其改建重要結構，其空言所承租舊屋已改建，尚屬無據。何況，證人林章水證稱：原審卷第36頁上方第1張照片就是當初租給黎傳興的房子；屋頂有更換，部分牆壁也有更換，但是房子大體上都相同等語（見原審卷第160頁正面筆錄）。證人林彰清亦證稱：以前房子就是原審卷144至146頁相片的樣子，但是屋頂由瓦片換成在是石棉瓦，房屋外牆本來是泥土，現在是在泥土外面粉刷水泥等語（見原審卷第164、165頁筆錄）。是被上訴人雖翻修系爭房屋屋頂，並在外牆粉刷水泥，尚不得謂系爭房屋結構本體已由被上訴人改建；故系爭房屋仍係原有房屋，由上訴人與其他共有人共有（甲○○並非系爭房屋共有人）。惟因兩造就系爭房地存在不定期租賃關係，故被上訴人為有權占有；上訴人無從請求返還房地，亦不生返還不當得利問題。
八、綜上所述，上訴人為系爭房屋與基地所有人（甲○○僅為基地共有人）；但是兩造先祖成立不定期租賃，兩造繼受上開租賃，故被上訴人有權占有系爭房地。上訴人否定租賃關係，並稱租賃未得全體共有人同意，致對上訴人不生效力云云，均無足採。從而，上訴人依據所有物返還請求權、不當得利法則，請求⑴被上訴人自系爭房屋遷出，將房屋返還上訴人及其他全體共有人；⑵被上訴人應給付上訴人5萬5935元，及自97年10月1日起至返還土地之日止，按年依申報地價年息百分之十給付予上訴人。為無理由，應予駁回。其假執行聲請失所附麗，應併予駁回。是則原審依此駁回其訴及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加請求被上訴人返還系爭房屋基地（即附圖所示Ｂ部分163.94平方公尺），亦為無理由，應予駁回；該部分假執行之聲請亦無理由，應併予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴與追加之訴為無理由，爰判決如主文。中華民國99年8月17日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官陳麗芬法官吳燁山正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年8月17日
書記官于誠