臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第239號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院104年上易字第239號民事判決

裁判日期：民國105年03月15日

裁判案由：給付違約金

臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度上易字第239號上訴人即附帶被上訴人 林阿香 訴訟代理人 吳宜星 律師被上訴人 羅宇瀞 被上訴人即附帶上訴人 杰成 不動產有限公司（原名杰成不動產經紀業有
限公司）法定代理人 郭韋夫 上二人共同訴訟代理人 蔡坤旺 律師
吳承祐 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國104年4月23日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1796號第一審判決提起上訴，被上訴人杰成不動產有限公司並提起附帶上訴，本院於105年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決所命給付超過「上訴人應給付被上訴人羅宇瀞新臺幣柒拾萬元本息、被上訴人杰成不動產有限公司新臺幣貳拾萬元本息」部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人羅宇瀞、杰成不動產有限公司在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
附帶上訴人杰成不動產有限公司之附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含附帶上訴）由上訴人負擔十六分之七，被上訴人羅宇瀞負擔十六分之七，餘由被上訴人杰成不動產有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人杰成不動產有限公司（原名杰成不動產經紀業有限公司，下稱被上訴人杰成公司）、被上訴人羅宇瀞以：
㈠被上訴人羅宇瀞委任代理人楊○星辦理買受房屋事宜，由楊
○星委任被上訴人杰成公司代為尋找合適標的，楊○星遂與被上訴人杰成公司簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱斡旋契約），並於民國（下同）103年4月8日簽訂買方給付服務報酬承諾書（下稱報酬承諾書），嗣經被上訴人杰成公司仲介，被上訴人羅宇瀞遂於103年4月12日，在被上訴人杰成公司店內，與上訴人就其所有坐落臺中市○區○○○段00000000
0000000000000000000000地○○○○段0000○號、門牌號碼臺中市○區○○路○○○號之房屋1棟（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,000萬元。系爭買賣契約簽訂後，被上訴人羅宇瀞即依約當場給付其中買賣價金10萬元現款予上訴人，再於同年4月14日將90萬元現款存入系爭買賣契約之履約保證專戶內，亦即被上訴人羅宇瀞已依買賣契約第5條約定，如期將其中買賣價金100萬元匯入履約保證專戶而為給付。惟103年5月5日，上訴人竟透過000000000000（下稱永慶加盟店） 黃貴英 （正確應為黃○英）店長告知停止辦理履約流程，系爭買賣契約之特約地政士 簡宏任 遂致電上訴人確認是否停止，上訴人之子 賴冠丞 回覆確認停止辦理履約流程。103年5月9日，買賣雙方履約爭議相約至被上訴人杰成公司協調，惟因雙方無法達成解決共識。被上訴人羅宇瀞於103年5月23日以東興路郵局第000號存證信函通知上訴人 於文 到後7日內履約，惟未獲置理，嗣於103年6月9日再委任律師發函告知上訴人務必於文到7日內通知簡宏任地政士履行系爭買賣契約，續行過戶流程，若屆期未獲通知，被上訴人羅宇瀞將逕行解除契約，並向法院訴請給付違約金及損害賠償，然上訴人仍未回覆，陷於給付遲延。
㈡依系爭買賣契約第11條第3款約定，本件因上訴人拒不履行
陷於給付遲延，系爭買賣契約並經被上訴人羅宇瀞解除，故上訴人應按被上訴人羅宇瀞已支付價金總額之同額即100萬元給付被上訴人羅宇瀞，作為懲罰性違約金。又依被上訴人羅宇瀞之代理人楊○星與被上訴人杰成公司簽訂之報酬承諾書約定，被上訴人羅宇瀞於系爭買賣契約正式簽訂時，應給付杰成公司買賣總價款百分之2（含稅）即20萬元仲介報酬金。此報酬原係為買受房地而給付，因上訴人遲延給付而生之損害，被上訴人羅宇瀞得依民法第231條第1項及第216條第1項規定向上訴人請求。另依上訴人與被上訴人杰成公司簽訂之委託銷售契約書第5條約定，上訴人應給付被上訴人杰成公司服務報酬40萬元，上訴人既於103年4月12日簽發佣金未付確認單1紙予被上訴人杰成公司，確認上訴人尚未給付該筆服務報酬，且迄未給付，業已陷於給付遲延，故被上訴人杰成公司依該約定，請求上訴人給付服務報酬40萬元。
㈢系爭房屋買賣契約之頭期款，係由被上訴人羅宇瀞於簽約同
時給付10萬元並簽發90萬元本票予專案地政士即定家地政士事務所之簡宏任；嗣羅宇瀞將現金90萬交給地政士，地政士隨即將本票交還羅宇瀞，並由該事務所同仁 張宛欣 將頭期款10萬元、90萬元存入履約保證專戶00000000000000內，此有中國信託商業銀行之回函資料所附之代收業務繳款憑證（其中90萬元之繳款憑證並留有簡宏任之年籍資料）附卷可證，足見系爭頭期款確由被上訴人羅宇瀞將現款交由簡宏任代為繳款，非由無關之第三人繳納。本件交易流程與業界常見模式相符，且專案地政士係領有國家考試證照之專業人員，並任職於中型之定家地政士事務所，非由杰成公司所聘僱，其誠信自不容質疑。上訴人主張被上訴人羅宇瀞並非真正買家云云，僅屬個人臆測，與客觀證據全然不符，不足為採。
㈣因楊○星與羅宇瀞及其未婚夫 白傑霖 相識已久，羅宇瀞始委
託楊○星代為留意價格1,000萬元之坐落於南區別墅，且羅宇瀞已自○○○區○○○段時間。楊○星亦到庭證述看房當日已看過不動產說明書，得憑不動產說明書之記載及其從業經驗判斷該屋價值；退步言之，依一般之交易慣例，買受人於估算房屋價值時，係以現場看房之結果作為基準，不動產說明書僅作為確認產權狀況之用，而羅宇瀞及其未婚夫於到系爭房屋前，既已看過一定數量之物件，對該地行情有相當認識，自得獨立判斷該屋之大約市價，無論有無先行檢閱不動產說明書皆然。系爭房屋開價符合羅宇瀞原先設定之條件，又未超過當地之行情，買下此屋自屬當然之理。縱杰成公司與上訴人間有任何未盡居間義務之情事，亦純屬杰成公司與上訴人間之債權債務關係，與羅宇瀞無涉，其無任何不誠信、惡意詐欺之情事。上訴人純以地政士曾經手頭期款之事實，遽認羅宇瀞並非真正買家，而指涉被上訴人羅宇瀞與杰成公司共謀詐欺，上訴人空言猜測，與事實不符。
㈤不動產說明書製作完畢後，確經上訴人於103年4月7日簽名
確認內容無訛。系爭0000-000建號、0000-0000地號、0000-0000地號之地政資訊早於103年4月3日即已調閱，僅0000-0000地號之資訊係於103年4月8日當天早上11時始調閱，該不動產說明書確於楊○星看房前即已製作完畢。證人 王子桀 、楊○星、 吳政杰 於原審亦證稱，被上訴人羅宇瀞之未婚夫白傑霖及代理人楊○星至現場看房前，確已看過不動產說明書，始至現場看房。因白傑霖先前已看過相當數量之房屋，依其經驗認系爭不動產物有所值，看完房屋後隨即簽立斡旋書，並交付面額10萬元之支票作為斡旋金，此不動產說明書內容與客觀狀況亦無不符之處。上訴人主張杰成公司未於103年4月7日製作完成該不動產說明書，楊○星及羅宇瀞之未婚夫無法於103年4月8日現場看房時判斷該屋之承買價格，即與前述地政資料調閱時間不符，亦與其簽名確認之時間相矛盾，其主張委無足採。
㈥系爭委託銷售契約第7條第2項約定，被上訴人杰成公司於簽
約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供上訴人訂定售價之參考；如有隱匿不實，願負賠償責任；且上訴人林阿香之代理人賴冠丞業於該條文之簽收欄位簽名確認，可知其確已收受近三個月之成交行情資訊（實價登錄資訊）。依王子桀、吳政杰之證述可知，其等至少已於委託時及現場看房時提供實價登錄資訊予上訴人參考；杰成公司人員皆告知實價登錄資訊及可能影響售價之因素，而留待上訴人自行決定售價，從未告知上訴人系爭房屋僅有1,000萬元價值。而簽約前上訴人亦表示，曾請在銀行工作之朋友評估系爭不動產價值，確認此開價與一般行情相符。且實價登錄系統已成立多年，經政府機關廣為宣傳，無論出賣人或買受人皆會於交易前上網查詢。出售房屋係相當重大之交易，上訴人於訂定售價前必已查詢過實價登錄資訊，始決定其房屋售價。是杰成公司既已提供實價登錄資訊予上訴人參考，並無刻意不揭露之情，無任何不誠信之行為，則上訴人應自行承擔其所決定之售價，不容其任意反悔。上訴人主張被上訴人杰成公司誘使其開立過低價格，實屬荒謬。
㈦依證人黃○英於本院之證詞可知，房屋之售價受眾多因素影
響，包含區位、環境、格局、採光等，並無一標準公式可計算絕對客觀售價；且實價登錄亦無法將所有影響價位之因素顯示出來，顯見黃○英證述系爭房屋售價過低等情，僅係其個人臆測之詞。此外，黃○英任職於000000000000，與杰成公司具有競業關係，實務上常見仲介業者為增加委託案件，進而詆毀其他同業之例。是黃○英既無法明確計算出該屋之客觀價值，其證詞實不足採信。
㈧系爭不動產買賣契約書第11條第3款約定「…同意按甲方（
即被上訴人羅宇瀞）已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，既已言明屬懲罰性違約金性質，本應於最大程度內尊重雙方當事人之約定，不應任意酌減，否則將有害於交易安全；此外，該違約金之約定係為保證雙方按合約履行，且其約定之方式係以買受人存入履約保證帳戶之同額作為違約金數額，對雙方當事人而言實屬公平，可保證買受人交付之款項不易因出賣人之任意毀約，導致買賣過程所投入之時間、精力成本付諸東流。是系爭100萬元之違約金並無過高之情，不應予以酌減。
㈨杰成公司收取之本件服務報酬係以房屋成交價之6％（按：
買受人負擔2％，出賣人負擔4％）計算。如系爭房屋之成交價愈高，杰成公司可取得之傭金亦隨之提高，實無刻意壓低房價之動機。又杰成公司以仲介為業，所有收入來源皆係仲介服務費。上訴人因個人因素不履行系爭不動產買賣契約，亦拒不給付杰成公司應有之服務報酬費用40萬元，已造成杰成公司營運上困難。杰成公司履行契約並無過失，不應酌減其服務報酬。
㈩綜上所述，被上訴人杰成公司已依約告知周遭成交行情，並
完成不動產仲介工作，上訴人自應給付其仲介報酬。至上訴人主張被上訴人杰成公司與羅宇瀞預謀之不誠信情事，毫無客觀證據可資證明，不足採信。爰依民法第229條、第254條、第260條規定，以本件起訴狀之送達作為解除被上訴人羅宇瀞與上訴人間系爭買賣契約之意思表示；被上訴人羅宇瀞依系爭買賣契約第11條第3款約定及前述規定，訴請上訴人賠償相當於已給付價金100萬元懲罰性違約金及羅宇瀞應給付杰成公司之仲介報酬20萬元之損害；被上訴人杰成公司依系爭委託銷售契約第5條約定，訴請上訴人給付仲介報酬40萬元。
㈩聲明：
1.被上訴人杰成公司、羅宇瀞答辯聲明：上訴駁回。
2.被上訴人杰成公司附帶上訴聲明：⑴原判決關於駁回被上訴人杰成公司在第一審其餘之訴及
該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。
⑵前項廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人杰成公司15萬
元並自103年8月9日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。
⑶前項聲明，請准附帶上訴人提供現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券為擔保宣告假執行。
三、上訴人則以：㈠系爭買賣契約簽署後，應由被上訴人羅宇瀞將價款匯入履約
保證專戶，惟依中國信託商業銀行股份有限公司函覆內容所示，開立000000000000帳號之人為簡宏任地政士，被上訴人主張羅宇瀞將現金交予簡宏任地政士，再由簡宏任地政士自其帳戶將款項轉匯入履約保證專戶，實與常情有違。且本件所匯者為現金，而非銀行本票或支票，亦與被上訴人所提出之業界常見交易流程不符，足見被上訴人羅宇瀞非系爭不動產之真正買方。且被上訴人所指1,250萬元房屋，實與系爭不動產相同；且依證人黃○英於本院之證詞：系爭不動產之價額應為「土地部分每坪35萬元，建坪每坪7萬元」，則系爭房地之價額應為12,528,460元；況上訴人查詢系爭不動產坐落之樹義路區域，102年11月○○路000號房地成交1,250萬元，104年6月○○路000號房地更成交1,300萬元；系爭不動產於103年4月12日成交，而系爭不動產房地之坪數大於128號房地，且有停車位，豈僅成交1,000萬元，顯見被上訴人杰成公司建議上訴人出售之價格，實低於市價甚明。系爭不動產之價額應為1,250萬元，而非被上訴人杰成公司所指僅值1,000萬元；顯見被上訴人杰成公司未提供實價登錄之價格予上訴人，縱曾提供，被上訴人杰成公司亦刻意誤導及隱瞞並壓低系爭不動產之市價為1,000萬元，而以被上訴人羅宇瀞為人頭自行買受系爭房地，致上訴人因而陷於錯誤，簽署系爭委託銷售契約及系爭買賣契約，上訴人自得依民法第92條第1項前段之規定，撤銷出售系爭不動產之意思表示，依民法第114條第1項規定，前述契約視為自始無效。被上訴人羅宇瀞主張上訴人應賠償懲罰性違約金100萬元，及賠償其應給付被上訴人杰成公司之酬金20萬元，均無理由。被上訴人杰成公司所為，顯有違反其對於委託人即上訴人之義務，其請求上訴人應賠償被上訴人羅宇瀞應給付被上訴人杰成公司之酬金20萬元（惟按此20萬元部分係由被上訴人羅宇瀞請求，杰成公司並未請求）及上訴人應給付被上訴人杰成公司之服務報酬40萬元，即無理由。
㈡依證人王子桀於原審之證詞可知，上訴人於103年4月7日，
未前往被上訴人杰成公司，被上訴人杰成公司所檢附之不動產說明書，上訴人係於103年4月7日簽名確認一情，實非真正。上訴人僅於103年4月12日始前往被上訴人杰成公司出面簽訂買賣契約，應認該不動產說明書應係於103年4月12日始由被上訴人杰成公司提出予上訴人；則買方楊○星實無從於103年4月8日即取得不動產說明書，楊○星既從未曾檢視不動產說明書，自無法判斷系爭不動產之市價為1,000萬元，並向被上訴人杰成公司承買系爭不動產。益徵被上訴人杰成公司確刻意誤導上訴人及隱瞞並壓低系爭不動產市價，致上訴人陷於錯誤而簽署系爭銷售契約及買賣契約，以利非真正買方以低價購入系爭不動產甚明。
㈢被上訴人僅以口頭告知系爭不動產之市價約為1,000萬元，
並未曾交付實價登錄資料予上訴人，如被上訴人杰成公司確曾交付當時已存在之實價登錄資料予上訴人，上訴人實無可能以遠低於實價登錄200至300萬元之1,000萬元，作為銷售價格。
㈣系爭不動產之頭期款既非被上訴人羅宇瀞所匯入，其並無任
何支出成本。被上訴人羅宇瀞縱委託證人楊○星代其尋找房屋屬實，惟證人楊○星獲悉系爭不動產之出售，亦係上訴人自行委託被上訴人杰成公司居間系爭不動產之出售，而非證人楊○星或被上訴人杰成公司有何勞力之付出，且期間又已逾2個月，應認被上訴人羅宇瀞並無何損害可言。被上訴人羅宇瀞請求支付違約金之金額顯然過高，應予酌減。另依證人吳政杰於原審證詞，系爭不動產之出售，實係證人楊○星先告知承買房屋之價金及條件予被上訴人杰成公司，嗣被上訴人杰成公司於接受上訴人委託銷售系爭不動產，即告知楊○星，則被上訴人杰成公司顯然並未有任何人事成本、勞務費用之開銷，被上訴人杰成公司請求給付40萬元違約金，亦屬過當，均應予酌減。
㈤聲明：
1.上訴聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。
⑶如受不利之判決，願供擔保請准免於假執行。
2.附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、爭點整理：兩造不爭執事項：㈠被上訴人羅宇瀞授權訴外人楊○星，由訴外人楊○星與被上
訴人杰成公司簽訂系爭斡旋契約，委託杰成公司居間仲介其承購上訴人所有之系爭不動產。並於103年4月8日由訴外人楊○星與被上訴人杰成公司簽訂報酬承諾書，承諾於買賣契約成立時，給付買賣總價百分之2（含稅）之服務報酬予受託人杰成公司；若不可歸責於受託人之因素，致不動產買賣契約不成立，仍承諾支付服務費予受託人杰成公司。
㈡嗣經被上訴人杰成公司仲介，被上訴人羅宇瀞與上訴人於10
3年4月12日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金1,000萬元；被上訴人羅宇瀞已依系爭買賣契約第5條約定，如期給付第一期款即簽約金（含定金）100萬元。
㈢嗣因上訴人拒絕辦理過戶，被上訴人羅宇瀞於103年5月23日
以東興路郵局000號存證信函通知上訴人於文到後7日內履約，經於103年5月28日送達上訴人。被上訴人羅宇瀞、杰成公司委任蔡坤旺律師再於103年6月9日以台中英才郵局第000號存證信函催告上訴人務必於文到7日內通知簡宏任地政士履行系爭買賣契約，續行過戶流程，若屆期未獲通知，被上訴人羅宇瀞將逕行解除契約，並向法院訴請給付違約金及因違約致買方所受之損害賠償；經於103年6月10日送達上訴人。
㈣上訴人於103年6月18日以台中英才郵局第0000號存證信函主
張被上訴人杰成公司未提供客觀明確資料，致買賣出現不平等情事，而以該函為解除契約之意思表示；被上訴人確於103年6月底左右收受該存證信函。
㈤系爭買賣契約第11條第3款約定：「本約簽訂後，乙方（即
上訴人）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被上訴人羅宇瀞）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之償金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。報酬承諾書則約定「立書人委託杰成公司居間仲介購買系爭房地，立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之2（含稅）之服務報酬予受託人，並以現金給付（於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時1次付清），絕無異議。若不可歸責於受託人之因素，致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人」。
㈥上訴人與被上訴人杰成公司於103年4月7日簽訂系爭委託銷
售契約，其第5條約定：「買賣成交者，甲方（即上訴人）同意給付乙方（即被上訴人杰成公司）成交總價款百分之4之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時1次付清。因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務」。系爭房地成交金額為1,000萬元，上訴人應給付被上訴人杰成公司之服務報酬為40萬元，上訴人業於103年4月12日簽立佣金未付確認單。
㈦上訴人於103年4月7日與被上訴人杰成公司簽訂系爭委託銷
售契約載明委託銷售系爭房地之價額為1,080萬元。其第7條第2項約定：「乙方（即被上訴人杰成公司）於簽約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供甲方（即上訴人）訂定售價之參考；如有隱匿不實，願負賠償責任」；於該條之甲方簽章欄記載「林阿香」、「賴冠丞代」。
㈧上訴人103年4月7日簽訂變更合意書，將系爭房地價額由1,080萬元變更為950萬元。
四、本院得心證之理由：被上訴人主張如前述三、兩造不爭執事項㈠至㈢、㈤至㈦所示之事實，業據其提出授權書、系爭買賣契約、斡旋契約、報酬承諾書、銷售契約、佣金未付確認單、存證信函等影本為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實，上訴人以前詞抗辯，經查：
㈠依上訴人與被上訴人杰成公司間於103年4月7日所訂立之系
爭委託銷售契約所示（原審卷第34至37頁），上訴人由賴冠丞代理其簽訂該委託銷售契約，約定系爭不動產之委託銷售總價為1080萬元，銷售期間自該契約簽立之日起至103年7月7日止，其第7條第2項約定被上訴人杰成公司於簽約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供上訴人訂定售價之參考，如有隱匿不實，願負賠償責任；該條並記載：「確已提供參考無誤，甲方（即上訴人）簽章：」，該簽章欄業經簽名：「林阿香、賴冠丞代」，且「賴冠丞」簽名處，並加蓋賴冠丞之印文（詳原審卷第35頁）；依前述記載自應認被上訴人杰成公司確已提供該條所約定之成交行情予上訴人之代理人賴冠丞做為上訴人訂定售價之參考，賴冠丞始在該「確已提供參考無誤」欄簽名並加蓋印文，以表示其確已收受被上訴人杰成公司所提供之前述資料；上訴人抗辯被上訴人杰成公司未依約提供前述成交行情資料，自有未合。
㈡系爭不動產說明書記載，「報告日期：中華民國103年4月7
日」，其「賣方及買方簽名確認處」之「買方：姓名」欄確有上訴人「林阿香」之簽名，「日期」欄並記載「103年4月7日」（該103、4、7均為手寫）；買方欄則有「羅宇瀞」簽名、解說經紀人員欄有「王子桀」簽名，日期記載「103年4月12日」（原審卷第109頁）。系爭不動產說明書買方姓名欄之上訴人「林阿香」簽名，與系爭買賣契約之「立契約書人」「賣方（乙方）」欄之「林阿香」簽名（原審卷第21頁）、本件訴訟上訴人委任訴訟代理人之民事委任狀之「林阿香」簽名（詳原審卷第56頁、本院卷第44頁）以肉眼辨識極其類同，尤其與其中原審卷第56頁民事委任狀下方「委任人」欄之「林阿香」簽名比較，兩者之字體大小、筆順、運筆特徵等，幾乎完全相同，可見系爭不動產說明書上之上訴人簽名，並非被上訴人等所偽造。再者，證人王子桀雖於原審證稱：系爭不動產說明書係於簽署委託書（即系爭委託銷售契約）當天一併提供…確認開價及委託書都是在現場簽定…當天（簽訂委託銷售契約時），上訴人不在場…等語（原審卷第88頁背面、第89頁背面）；惟系爭不動產說明書及委託銷售契約雖於同一天提供與上訴人或其代理人，但並非必須同時簽名（證人王子桀僅證稱確認開價及委託書都是在現場簽定），上訴人縱不在場，亦可由其代理人攜回後，交由上訴人於同日簽名後，再交回給被上訴人杰成公司。另依被上訴人所提出之「臺中市光特版地政電傳資訊系統」查詢結果資料所示，系爭0000建號建物（原審卷第114-116頁）、0000-000地號土地（原審卷第122-124頁）、0000-000地號土地（原審卷第126-128頁），三者之查詢日期均為103年4月3日；僅0000-000地號土地（原審卷第118-120頁）之資料係於103年4月8日上午查詢，故被上訴人杰成公司既於103年4月3日已查得系爭不動產絕大部分地政資料，其於103年4月7日完成系爭不動產說明書，即與常情不悖。可見系爭不動產說明書確係被上訴人杰成公司於103年4月7日製作完成，並經上訴人於同日簽名確認，再由證人王子桀於103年4月12日提供予買受人即被上訴人羅宇瀞或其代理人閱覽。上訴人抗辯被上訴人杰成公司從未製作或未於103年4月7日製作系爭不動產說明書，均不足採。
㈢相關證人證言：
1.證人王子桀於原審證稱：「（賣方委託銷售時，杰成公司的流程是）…提供三個月的實價登錄資料給他，簽一份委託書，若非屋主本人，則要求提出授權書，再約時間去屋主住處拍照片，量座向蒐集相關房地資料，製作不動產說明書給買方看…（本件）看現場時，我有帶實價登錄的行情過去，我的店長也有去現場，他對行情會比較瞭解，都是店長跟賴先生（按即上訴人之代理人賴冠丞）溝通，當天訂定的價格賴先生之前已有請銀行評估過，銷售的價位是合理的價位，經店長與賴先生溝通後，以1,080萬開價銷售。確認開價及委託書都是在現場簽定…當時該區只有一筆1,250萬的實價登錄紀錄，店長有表明依照裝潢、座向、邊間或中間價格都有差異。實價登錄看不出這些，只有坪數與成交價。系爭房屋算是社區型第一、二間，並非臨路，所以這部分的評價價格較低…簽立合約後約20幾日，雇主反悔不賣，我們103年5月中左右在公司開協調會‥羅宇瀞表示願意再增加一點價位，想要買到系爭房地…屋主表示並非價位問題，是因為父親與小孩吵架，才想出售房屋，現在沒有這問題，所以不賣了」等語。（原審卷第87頁背面至89頁）
2.證人吳政杰（杰成公司店長）於原審證稱：「當時稱要換屋，兩人住別墅太大，要換大樓，是同時委託賣屋及買屋…有提供實價登錄的行情…在同一條街道只有一筆，價格是1,250萬元。我們是提供成交行情，決定權在屋主…（上訴人）兒子是來詢問大約可以多少價格出售及買賣流程。我有解釋買賣流程也拿實價登錄供他兒子參考…我是以實價登錄1,250萬元之資料，有給予意見，我有告知這是大約行情，由上訴人自己做決定…我有表示1,250萬元可能是在臨路或邊間，價格會較高，這是仲介業的專業判斷，認為較社區型的房屋高出100-150萬元都是合理，且房屋的附加裝潢也有差異…有（製作不動產說明書），對房屋做產權調查及所有權人核對，提供給買方作為購買時的參考…應該是4月8日看屋兼簽斡旋金契約…（買賣契約簽訂）大約一個月後，（上訴人通知杰成公司不再履約），協調會時說當時是父子吵架才要賣系爭…父子和好，所以不賣…上訴人開出和解金50萬元，由被上訴人二人分配，沒有表明如何分配…只是口頭承諾，50萬元也沒有拿出來」等語(原審卷第142至144頁背面)。
3.證人楊○星於原審證稱：「今年（103年）初農曆年後羅宇瀞和其未婚夫白先生請我代為尋找南區的別墅要購買，我與他們是友人關係…因為相識很久，沒有約定或提及支付任何報酬…羅宇瀞表明預算1,000萬，要購買南區的別墅，我在0000000000執業，對南區行情不熟，但有幫他留意，她自己也在南區附近尋找…我與杰成公司南區吳店長認識，請他代為留意…103年4月初透過吳店長打電話告知，知道上訴人要出售…次日去看房屋，看完當天同時簽立斡旋契約…價格決定在於羅宇瀞的未婚夫，我只是給予多年專業上的建議，認為多少錢來買應該合理，他們之前看過附近的物件，也知道附近房地產的大約行情。我本身沒有參考實價登錄上同區域的價格…有（看過系爭不動產說明書），簽斡旋契約書當天看到…簽約前我與羅宇瀞有碰面，我有描述狀況，簽斡旋金當日是白先生打電話向羅宇瀞回報…因為白先生未帶支票，他們口頭授權由我交付支票代下斡旋金…」等語。（原審卷第86至87頁背面）。
4.證人黃○英於本院證稱：「（我在）000000000000，原本是店東、店長，現在半退休，只接個案…上訴人當初有跟我說她有南區的房子賣掉，想要買太平的房屋，我就連續帶她去看太平的華廈，她發覺建坪45坪連車位都要八、九百萬元，她覺得太平的華廈價格怎麼那麼高，這是她賣掉南區的房屋約一、二個星期，時間我不是很記得…她問我，為何她的房屋在南區只賣九百陸拾萬元…如果付服務費一千萬元…我…請她帶我去看她的房子，我去看之後，我叫林阿香把委託 東森 的契約書給我看…我又叫上訴人拿東森幫他賣的不動產說明書給我看，上訴人跟我說不動產說明書她沒有看過，我請上訴人到東森拿不動產說明書拿過來給我看，但東森拒絕…不動產說明書要確認產權、出賣人是否為所有權人、房屋使用現況要標清楚，這會影響價格，所以要給賣方簽認…因為之前上訴人有給我委託契約書、土地謄本等資料，我依照土地坪數、建坪總坪數，依照內政部的實價登錄資料查臺中市南區的實價登錄，附近的相關區位，再參考我自己以大里區及南區的價格去計算她的土地。系爭房屋估價以素地計算的話，土地每坪30萬元，建坪一坪6萬元（即蓋房屋成本價）計算，與坪數相乘後，再乘以一點二(建商則乘一點三)，就算出總額。系爭房屋因為已經蓋好，所以土地部分我抓每坪35萬元，建坪每坪7萬元，以此乘以坪數後，就是總額；但我沒有記下來…因時隔一年多，我不記得…估價有以上兩種方式，依據房屋現場的區位環境、格局、採光，決定要採那一種計算方式…當然（房屋區位環境格局採光會影響房屋售價），我看過系爭房屋的生活機能不錯，所以我才會估那個價格…（實價登錄）不會（顯示房屋現場區位環境格局採光等狀況）…（我）有（與上訴人前往被上訴人杰成公司參與和解），上訴人不懂，所以我去擔任和事佬，不想走法院…買方好像有說要加十萬或二十萬元…上訴人要我跟被上訴人杰成公司說以伍拾萬元，賠償買方及被上訴人杰成公司兩者。但買方及被上訴人杰成公司不同意，所以和解不成立…上訴人來買房子有跟我講，她有兩個兒子，賣掉系爭房屋的錢要給兩個兒子，上訴人去太平看過房屋後，覺得太平房屋都比南區貴，她覺得奇怪…我看過她的房子之後，我覺得她的房屋價格應該不只這樣…計算房屋價格沒有很絕對的公式」等語。（本院卷第62至66頁）。
㈣證人王子桀與吳政杰之前述證言重點相符，核對系爭委託銷
售契約第7條第2項約定內容，及該條「確已提供參考無誤」部分，確經上訴人之代理人賴冠丞代理上訴人簽名，並經賴冠丞簽名蓋章，可知被上訴人杰成公司確已提供系爭不動產附近一筆1,250萬元實價登錄成交紀錄予上訴人，此與上訴人所稱102年11月○○路000號房地成交1,250萬元大致相符〔惟按實價登記資料只記載成交不動產之區間號碼（即自該路之幾號至幾號），而非確切之門牌號碼〕。又不動產交易實價登錄資料，自內政部於102年12月16日正式啟用「不動產交易查詢服務網」後，任何人均得透過網際網路查詢及下載資料；且只需透過任何搜尋網站，鍵入「實價登錄」，即可連結至內政部之前述實價登錄官方網站、房屋仲介公司（信義房屋、永慶房屋等）之實價登錄網路、理財網站（例如：商周財富網之FoundiX紅色子房地圖）之實價登錄相關部分等，查詢到有關不動產交易資料。上訴人既已收受被上訴人杰成公司所提供之成交資料，並予以簽收，則上訴人於被上訴人杰成公司提供前述1250萬元之實價登錄成交行情後，仍決定以1080萬元為委託售價，嗣再變更價額為950萬元，顯難認被上訴人杰成公司有刻意誤導、隱瞞、壓低系爭不動產市價為1,000萬元之情事。另，上訴人雖稱102年11月○○路000號房地成交1,250萬元、104年6月○○路000號房地成交1,300萬元，惟系爭不動產買賣成立時間為103年4月12日；此三戶不動產之成交時間均不同，且實價登記資料雖記載建物移轉總面積、樓層數、屋齡、現況格局（房／廳／衛）等資料〔原審卷第60頁、本院卷第206、207頁〕，惟未記載是否有裝潢、裝潢所增加之價值、房屋座向、環境、採光等其他可能影響不動產價格之因素，自難以前述000、000號二間房屋之成交價格認定系爭不動產買賣之價格過低，更無從遽而認定被上訴人杰成公司有誤導、隱瞞、壓低系爭不動產價格之情事。另證人黃○英所屬之房屋仲介公司，與被上訴人杰成公司分屬不同加盟系統，且上訴人原委託被上訴人杰成公司賣屋及買屋，嗣改委任證人黃○英所屬之仲介公司買屋，證人黃○英證言是否能無所偏袒，尚有疑義；且執業區域為台中市太平區，而非本件之台中市南區，其計算方式及結果，是否可採，亦有疑義；其對於系爭不動產價格之計算，亦屬其個人之意見，而自難憑其證言認定系爭不動產買賣之價格過低，亦無從認定被上訴人杰成公司有誤導、隱瞞、壓低系爭不動產價格之情事。
㈣被上訴人羅宇瀞於103年4月12日系爭買賣契約簽立當日即交
付10萬元（定金），並經張宛欣於103年4月14日，自中國信託商業銀行第000000000000號帳戶，將該10萬元及另90萬元存入履約保證專戶即中國信託商業銀行第00000000000000號「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」，該二筆存入單並記載「一般代收」，其中90萬元之存入部分，繳款人姓名欄雖為張宛欣之簽名，惟交易資料部分，則記載交易人為簡宏任。簡宏任既為本件買賣之特約地政士，且系爭買賣契約第5條第2項約定第一期款（簽約金）100萬元應全數存匯入（履約保證）專戶，則簡宏任地政士代買受人即被上訴人羅宇瀞將該100萬元存匯入約定之履約保證專戶，自無不合。再者，被上訴人所提出買賣流程之網路資料記載：「買方簽約款交付地政士，地政士必須盡速存匯入信託專戶」、「買賣雙方應備文件…3.簽約金（一般使用銀行本支，若有使用履約保證，則由承辦代書於當日或隔日存入履保帳戶內…」（本院卷笫185、189頁）；上訴人抗辯僅買受人使用票據時，始可由承辦地政士代為存匯入履約保證專戶，惟依前述「買賣雙方應備文件…買方3.簽約金（一般使用銀行本支，若有使用履約保證，則由承辦代書於當日或隔日存入履保帳戶內…）」之文義，係指買方應備妥簽約金，簽約金一般使用銀行本支，如有使用履約保證，則由承辦地政士儘速存匯入約定之履約保證帳戶；該文義並無僅限買方使用票據時，地政士始得代買方存匯入履約保證專戶之意，上訴人所辯尚屬誤解前述文義。系爭不動產之買賣，既無違常情，自難認被上訴人羅宇瀞係系爭買賣之買方人頭。上訴人以被上訴人杰成公司未提供客觀明確資料，致系爭買賣不平等為由，而於103年6月18日以存證信函解除系爭買賣契約，於法尚有未合。上訴人於本件訴訟復抗辯被上訴人杰成公司有刻意誤導、隱瞞、壓低系爭不動產市價等詐欺行為，並以被上訴人羅宇瀞為人頭自行買受系爭不動產，致上訴人陷於錯誤，簽署系爭委託銷售契約及系爭買賣契約，而撤銷系爭買賣關係，亦無理由。
㈦綜上，上訴人以賴冠丞為其代理人，於103年4月7日與被上
訴人杰成公司簽立系爭委託銷售契約（原審卷第34至37頁），約定系爭不動產之委託銷售總價為1080萬元；該契約第5條約定，買賣成交者，上訴人同意按成交總價百分之四給付服務報酬予被上訴人杰成公司；第7條第2項並約定，被上訴人杰成公司於簽約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供上訴人訂定售價之參考；被上訴人杰成公司確已依約提供該成交行情予上訴人，並經上訴人之代理人賴冠丞在該條約定之「確已提供參考無誤」欄簽名蓋章，且與前述證人王子桀、吳政杰證述情節相符，自堪採信。上訴人又以賴冠丞為其代理人，於103年4月7日簽訂變更合意書，將系爭不動產價額1,080萬元變更為950萬元（原審卷第57頁）。而被上訴人羅宇瀞則委任證人楊○星辦理系爭不動產之購買等事宜，並出具授權書（原審卷第31頁），楊○星以自己名義（即隱名代理）與被上訴人杰成公司簽訂系爭斡旋契約（原審卷第32頁），委託該公司居間仲介，以1000萬元總價購買系爭不動產。楊○星並以自己名義（即隱名代理）於103年4月8日，簽立報酬承諾書予與被上訴人杰成公司，承諾就系爭不動產與賣方成交時，給付被上訴人杰成公司按承買價款百分之二計算之服務報酬（原審卷第33頁）。嗣上訴人與被上訴人羅宇瀞均親自於103年4月12日簽立系爭買賣契約，約定系爭不動產之買賣總價為1000萬元，簽約時被上訴人羅宇瀞應給付第一期款（即簽約款）100萬（含定金10萬元及其餘90萬元），全數應存匯入（履約保證）專戶，雙方同意共同授權特約地政士簡宏任，依約辦理所有權移轉登記、抵押權設定或塗銷等事宜（第6條第1項，原審卷第16頁）；第11條第3款並約定上訴人若擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔被上訴人羅宇瀞所受損害之賠償外，並應按買方已支付價金，給付被上訴人羅宇瀞，作為懲罰性違約金。被上訴人羅宇瀞已依約給付第一期款100萬元，上訴人卻拒絕履行所有權移轉之義務，經被上訴人羅宇瀞委任律師以存證信函催告後（原審卷第25至30頁），上訴人仍未履行，自屬給付遲延，被上訴人羅宇瀞並以本件訴訟起訴狀之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示（原審卷第7頁、第8頁），而依系爭買賣契約第11條第3項及報酬承諾書之約定，請求上訴人給付懲罰性違約金及賠償其因上訴人債務不履行所受之損害（後者併依民法第231條第1項請求，原審卷第11頁）；被上訴人杰成公司則依系爭委託銷售契約第5條約定給付服務報酬，尚屬有據。
㈧按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。再按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，同法第572條亦有明文。被上訴人杰成公司於103年4月7日與上訴人簽立系爭委託銷售契約，受委託仲介系爭不動產；被上訴人羅宇瀞之隱名代理人楊○星則於103年4月8日簽立系爭斡旋契約及報酬承諾書委託被上訴人杰成公司仲介買受系爭不動產；上訴人即與被上訴人羅宇瀞隨即於103年4月12日簽立系爭買賣契約，上訴人並於103年5月5日透過證人黃○英通知停止辦理履約流程；足見系爭不動產成交順利且速度極快，從事居間之被上訴人杰成公司所花費之時間、精力、成本等應屬不高，被上訴人羅宇瀞就本件買賣所花費之時間、精力亦屬有限，且因上訴人於訂約後24日即告知其不履行契約，被上訴人羅宇瀞當可盡速另尋其他不動產購買，所受之損害亦因而降低。101年10月29日內政部內授中辦地字第0000000000號公告(000年0月0日生效)之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12項「違約之處罰」固為：
「…解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償」；惟其中「違約金以不超過房地總價款百分之十五為限」，該15％係違約金之上限，並非未逾15％即非屬過高。本件審酌被上訴人羅宇瀞因購買系爭不動產所花費之時間、精力，認其請求之懲罰性違約金以系爭不動產總價之5％即其已給付價款之二分之一50萬元為適當，爰依民法第252條規定，就系爭買賣契約第11條第3項所約定之本件違約金酌減為50萬元。又被上訴人羅宇瀞依報酬承諾書應給付被上訴人杰成公司按委託承買價款1000萬元之百分之二計算之服務報酬合計20萬元，於系爭買賣成立時，即應依約給付，且如被上訴人羅宇瀞已給付，依民法第572條但書規定，即不得請求法院酌減，而請求被上訴人杰成公司返還，故被上訴人羅宇瀞請求上訴人賠償其此部分損害，應屬有據，且無需酌減；又前述違約金及損害賠償之請求權，於上訴人違約時即存在，被上訴人羅宇瀞嗣後解除系爭買賣契約，亦不影響其前述請求權。另，被上訴人杰成公司請求上訴人依系爭委託銷售契約第5條約定，按系爭不動產成交總價1000萬元百分之4計算仲介（居間）服務報酬40萬元，基於前述理由亦屬過高，審酌系爭不動產交易過程、所費時間、該公司店長吳政杰、員工王子桀前述查詢地政資料、製作不動產說明書、帶看屋次數、訂約等一切情狀，認被上訴人杰成公司得向上訴人請求之居間報酬，應以成交總價1000萬百分之2即20萬元為適當，爰依民法第572條規定予以酌減。綜上所述，被上訴人羅宇瀞請求上訴人給付違約金50萬元、賠償損害20萬元，合計70萬元，應有理由。被上訴人杰成公司請求上訴人給付服務報酬20萬元，亦有理由。被上訴人羅宇瀞、杰成公司於此範圍內之請求，尚屬有據，應予准許，原審於此範圍判決被上訴人等勝訴，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，自無理由，應予駁回。原審就逾此部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，應有理由，爰由本院改判如主文第二項所示；附帶上訴人杰成公司之附帶上訴，則無理由，應予駁回。
㈨本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未
經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國105年3月15日
民事第三庭審判長法官翁芳靜
法官劉長宜法官宋富美以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳宗玲中華民國105年3月15日