裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1317號民事判決
裁判日期：民國100年11月11日
裁判案由：排除侵害
臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1317號原告兆豐資產管理股份有限公司法定代理人 姜禮釷 訴訟代理人 符玉章 律師
柯惇云 律師被告桂林天下金座社區管理委員會法定代理人 陳錦雀 訴訟代理人 蘇清文
許吉成 上當事人間排除侵害事件，本院於民國100年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告不得拒絕原告購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號三樓房屋所在之「桂林天下金座社區大廈」之電梯啟動感應卡；並不得電梯啟動感應卡妨礙原告通行須經電梯啟動感應卡始得通行之電梯、公共空間及共同使用部分。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國99年2月23日經鈞院拍賣程序拍得坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（權利範圍153/10000）及其上同段2102建號建物（共同使用部分為同段2136建號，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號3樓，下稱系爭房地），於99年4月9日領得不動產權利移轉證書，是伊為系爭房地所在「桂林天下金座社區大廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人。詎被告竟以系爭大廈住戶規約第45條、第46條規定，系爭大廈房屋繼受人必須承擔原區分所有權人依公寓大廈管理條例及規約所規定之一切權利義務，且必須承擔原區分所有權人或住戶所積欠應繳納之公共基金或其他應負擔之費用及滯納金，包含管理費、清潔費、公用水電等費用，而要求伊付清前手 吳建志 所積欠之管理費、滯納金（下稱系爭費用），且告知因伊前手吳建志所積欠之系爭費用已拖欠遠逾兩個月經催告仍未繳清，若伊不代為繳清系爭費用，依住戶規約第27條規定，伊不得購買系爭大廈之電梯啟動感應卡。
惟被告並未舉證住戶規約第27條、第46條係經區分所有權人會議合法決議，則此部分條文是否有效，已非無疑。又住戶規約第46條關於伊應繼受前手管理費之規定，乃係針對特定人及特定事項課予額外之義務，非屬規約所得約定之事項，自應不生效力；而大法官會議釋字第349號解釋屬契約地位應否繼受之問題，與應否繼受業已具體發生之管理費，實屬不同之問題，況被告並未舉證其有將伊前手積欠管理費之情形予以公告，縱有公告，鈞院於系爭房地之拍賣公告中，亦未附有拍定人應承受系爭費用之拍賣條件，自不得率爾認定伊同意繼受系爭費用。再系爭規約第27條關於住戶拖欠管理費兩個月經催告未繳納者，停止公共服務及將住戶電梯啟動感應卡鎖卡，並不得購買新卡之規定，均係對「違反義務之住戶本身」而設，並不及於「違反義務住戶之後手」，伊僅係受讓系爭房地，並未違背任何義務，亦無何可歸責事由，不應為他人之債務不履行負責；況此規定已妨害伊自由通行、使用電梯等共用部分之權利，減損伊對系爭房地所有權之權能，且妨礙伊之救災及逃生，已違反建築技術規則之強制規定，亦應屬無效。是以，伊既無庸繼受前手積欠之系爭費用，即無拖欠管理費之情事，被告自不得拒絕提供電梯啟動感應卡予伊等語。爰依民法第767條之規定，提起本訴，聲明請求如主文第1項所示，並願供擔保准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭大廈住戶規約最初係由建商擬定內容後，經系爭大廈區分所有權人會議通過，每次修正亦均經區分所有權人會議決議，自屬合法有效之住戶規約，原告為系爭大廈之區分所有權人，自應遵守系爭大廈住戶規約之相關規定。再系爭大廈管理室及公告欄均明白公告房屋繼受人需繼受前屋主所積欠之管理費，是伊已善盡告知義務，參酌司法院大法官釋字第349號解釋之精神，原告並非善意第三人，自得令原告繼受系爭費用；而原告於取得系爭房地之所有權後，伊亦發函告知原告應遵守住戶規約第45、46條之規定，繼受前手積欠之系爭費用。況伊並未真正依照住戶規約第27條之規定，對原告停止公共服務及拒絕提供電梯啟動感應卡，原告只要向管理員借用電梯啟動感應卡，仍可自由進出系爭大廈等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年2月23日經本院97年度執字第41667號強制執行
事件拍賣程序，拍得系爭房地，於99年4月9日領得不動產權利移轉證書，是原告為系爭大廈之區分所有權人。
㈡原告之前手即訴外人吳建志有積欠系爭費用兩個月經催告未
繳納之情形；原告於取得系爭房地所有權後，即有按期繳納管理費，無積欠管理費情事，惟並未代為繳納系爭費用。
㈢被告以原告並未繳納系爭費用為由，依住戶規約第27條之規定，拒絕原告購買系爭大廈之電梯啟動感應卡。
四、得心證之理由：本件被告以原告應依住戶規約第46條之規定繼受原告前手吳建志積欠之系爭費用，是依住戶規約第27條之規定拒絕原告購買系爭大廈之電梯啟動感應卡，為被告所不爭執，是本件之爭點應為：原告應繼受其前手吳建志積欠之系爭費用？經查：
㈠按所謂債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定給
付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方當事人主張，不得向第三人主張。而此債之相對性，一方面係基於債之本質，他方面亦顧及交易安全（因債之關係缺乏公示性），而為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性，設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文，即在法律特別規定之情形下，使債權具有物權化之效力。換言之，債之相對性為原則，如欲使債之關係具有例外可拘束第三人之效力，必須有法律之明文規定始得為之。本件被告與系爭房地原所有權人吳建志間關於系爭費用之權利義務，乃屬債之關係，參諸前開說明，自具有相對性，在法律未有明文規定之情形下，被告應不得向前開債之關係當事人以外之第三人請求。系爭大廈住戶規約第46條固規定繼受人必須承擔原區分所有權人或住戶所積欠應繳納之公共基金或其他應負擔之費用及滯納金，包含管理費、清潔費、公用水電等費用，然上開規約乃該大樓住戶基於居住、使用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示，性質上類似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次有別，該項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則。且該項規約將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其實質應為債務承擔，依民法第300條、
301條規定，須第三人與債權人訂立契約承擔債務或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債權人承認，始生移轉效力。
本件原告既未與原告或其前手訂立契約承擔前手積欠之管理費債務，被告根據規約主張原告應承擔前手積欠之管理費債務，即有未合。
㈡又按區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或
規約所定之一切權利義務，固為公寓大廈管理條例第24條所明定，而系爭大廈住戶規約第45條亦同此規定。惟住戶規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，而為維護區分所有關係之和諧存在，避免特定繼受人於繼受區分所有權後主張未參與規約之訂定而不受規約（契約合意）之拘束；是公寓大廈管理條例第24條之規範目的，乃使未參與規約制定之區分所有權人繼受人繼受依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，使管理委員會取得依規約向該繼受人收取管理費之法律上依據，並非在變更債之相對性原則，是以已經具體發生之管理費債務，並不在該條規範範圍內，亦即此規定並非在使繼受人繼受前手「已發生」之債務。又公寓大廈管理條例於92年12月31日修正後經總統公布，93年1月2日起生效，修正前第24條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，修正後第24條第1項則規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，其立法說明略謂：將「繼受」修正為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確等語。足見因修正前第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」之條文未臻明確，易滋疑義，乃修正為區分所有權之繼受人應於繼受後「遵守」原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務「事項」，以資明確，與修正前之條文內涵並無不同，並未課予區分所有權之繼受人應承擔原區分所有權人已積欠之管理費債務或其他費用之義務，亦不能以區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，即謂其明知或可得而知原區分所有權人有欠繳管理費之情形，而令其承擔原區分所有權人債務之責。是以，縱令系爭大廈住戶規約第46條規定前手積欠之管理費等相關費用（已發生之債務）應由後手繼受，亦無從令後手即原告受規約該項規定之約束。
㈢況區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當
金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文；同條例第22條並就住戶積欠應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者或有違反法令或規約情節重大者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，是區分所有權人如有上開情形，管理委員會自得依循上開規定請求，其怠於行使權利，反於事後向區分所有權之繼受人請求給付前手欠繳之管理費，使原區分所有權人免於給付義務，誠非立法本旨。再管理費係為因應公寓大廈經常性管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有建築物之人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本質上含有使用者付費原則，若謂繼受人應就其未使用公寓大廈之管理費負擔清償之責，亦有失公平。
㈣再司法院大法官釋字第349號解釋，係就共有人訂立之共有
物分管契約，對於應有部分受讓人有無拘束力，認「最高法院48年度臺上字第1065號判例（已廢止）所揭示『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」，再者，本件大法官解釋聲請人據以聲請之最高法院81年度臺上字第50號確定判決，其案例事實為：聲請人所購之房屋，因原建商前與地主訂立合建契約，將依建築法規規定建物應強制附設之法定停車空間附設於預留之法定空地，約定按合建雙方抽分比例使用，且合建之房地亦由建商及原地主與原始購屋戶分別訂定「預定房屋契約」及「土地買賣契約書」出售其房地，嗣聲請人訴請建商不得單獨占有該法定停車位及為管理、使用、收益等處分，經法院認聲請人受其前手所訂立合建契約內關於法定停車位約定之約束，因而駁回聲請人之請求。依此以觀，司法院大法官釋字第349號解釋僅就共有物分管契約，肯定於合乎一定要件下，上開契約之內容，對於受讓人亦有拘束力，揆其性質，亦屬「契約地位」應否繼受之問題，亦即受讓人於繼受「後」所生權利義務，應否受其前手所定契約規範，非謂得依上開解釋意旨，導出受讓人應繼受前手「已發生債務」之結論。是以，被告援引前開大法官解釋主張原告應承擔前手積欠之系爭費用債務，亦屬無據。
五、綜上所述，原告之前手雖有積欠被告系爭費用未繳納，惟被告不得以住戶規約第46條之規定主張原告應承擔系爭費用債務，已詳述如上，而被告亦不否認原告於取得系爭房地所有權，而成為系爭大廈區分所有權人後，有按月繳納管理費及其他費用，並無積欠情事，亦已無其他不得購買系爭大廈電梯啟動感應卡之其他事由，則被告僅以原告拖欠管理費經催告未繳清為理由，進而依住戶規約第27條規定，拒絕原告購買系爭大廈之電梯啟動感應卡，使原告無從自由搭乘電梯及到達其餘需經電梯啟動感應卡始得前往之公共空間，顯已侵害原告就系爭房地之所有權能，原告請求排除侵害，即有理由，應予准許。
六、兩造固陳明願供擔保為假執行及免為假執行，惟本件原告係訴請被告不得拒絕其購買系爭大廈之電梯啟動感應卡，及不得妨礙原告到達其餘需經系爭大廈電梯啟動感應卡通過之公共空間，尚難由第三人代勞，不適合為假執行之宣告，至被告陳明願供擔保免為假執行之請求，亦已無必要，爰不另為供擔保免為假執行之諭知，一併敘明。
七、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年11月11日
民事第四庭法官盧怡秀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年11月11日
書記官林雅婷