臺灣高等法院臺中分院101年度上字第296號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上字第296號民事判決

裁判日期：民國102年03月19日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第296號上訴人 林慶章 訴訟代理人 林益輝 律師複代理人 鐘仲智 被上訴人 劉岱靈
劉喆舜 邱慧娟 共同訴訟代理人 林松虎 律師複代理人 吳淑芬 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年6月13日臺灣南投地方法院100年度訴字第197號第一審判決提起上訴，本院於102年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：系爭坐落南投縣○○鄉○○○段000之000（下稱系爭土地甲）、000之000（下稱系爭土地乙）地號土地，原為訴外人黃○○所有，上訴人於民國87年3月27日向訴外人 黃懷俊 借用系爭甲、乙二筆土地種植太空包香菇，蓋有系爭如附原審判決附圖（下稱附圖）所示編號系爭土地甲之Ａ００一，面積0.1278公頃之香菇寮、編號Ａ００二，面積
0.0714公頃之香菇寮、編號Ａ００三，面積0.1144公頃之香菇寮、編號Ａ００四，面積0.1166公頃之香菇寮、編號Ａ００五，面積0.0363公頃之鐵皮建物、編號Ａ００六，面積0.0017公頃之混凝土空地、編號Ａ００七，面積0.0001公頃之水塔，及系爭土地乙編號Ａ００一，面積0.0945公頃之香菇寮等建物（下稱系爭建物），約定借用日期自88年3月1日起至95年3月1日止，期間屆滿土地應回復原狀並返還。嗣於99年8月5日黃懷俊將系爭土地甲售予訴外人 周培生 、 周培乾 ，周培生、周培乾復於100年4月6日將系爭土地甲售予被上訴人劉岱靈及劉喆舜，同年月13日完成所有權移轉登記；黃懷俊另於99年7月20日將系爭土地乙售予被上訴人邱慧娟，同年8月4日完成所有權移轉登記。因上訴人占用被上訴人所有之系爭甲、乙土地，無任何正當權源，為此本於民法第767條第1項物上請求權之法律關係，求為命上訴人拆除系爭建物並將系爭甲、乙土地交還暨供擔保以宣告假執行之判決。
二、上訴人固不否認系爭建物坐落在於系爭甲、乙土地上，惟以：伊與黃懷俊所簽訂之切結書性質係租賃契約，又系爭二筆土地之租期雖於95年3月1日屆滿，上訴人仍按原來年給付之租金繳納，故自95年3月1日起，就系爭二筆土地有不定期租賃關係存在。另依民法第426條之2規定，上訴人於黃懷俊出賣系爭二筆土地時有優先購買權，然系爭二筆土地分別出售時未以書面通知上訴人優先購買，故被上訴人取得系爭甲、乙土地不得對抗上訴人等語置辯。
三、原審判決如被上訴人聲明之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地甲原為黃懷俊所有，黃懷俊將系爭土地甲售予周培
生、周培乾，並於99年8月5日辦理所有權移轉登記完畢，周培生、周培乾於100年4月6日將系爭土地售予被上訴人劉岱靈、劉喆舜，同年月13日完成移轉登記，應有部分各二分之一。
㈡系爭土地乙原為黃懷俊所有，99年7月20日售予被上訴人邱慧娟，同年8月4日完成移轉登記，現為邱慧娟單獨所有。
㈢上訴人於87年3月27日簽立之系爭切結書為真正。
㈣100年3月31日周培生、周培乾及邱慧娟曾以律師函寄至南投
縣○○鎮○○○街○○○號，向上訴人終止借用關係之意思表示，並要上訴人於文到一個月內將系爭二筆土地之地上物拆除，將系爭二筆土地返還。
㈤南投縣埔里地政事務所100年10月12日土地複丈成果圖即附圖所示系爭建物為上訴人所有。
五、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號民事判決要旨）。被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人所有系爭建物占有如附圖所示之部分，為上訴人所不爭執，上訴人自應就占有係有正當權源負舉證責任，上訴人固以前詞置辯，經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問；當事人所支付者是否為租金，應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係。（最高法院46年台上字第519號判例、86年度台上字第1326號裁判要旨參照）。是當事人一方將物出租與他方，他方因使用該租賃物而支付之對價，不論其於契約書或口頭約定之名稱為何，均可認為他方所支付之對價為租金。查系爭切結書固記載上訴人向黃懷俊「借用」系爭二筆土地種植香菇，並有地上物「補償金」之約定，然證人 黃碧藝 於原審證稱：「係出租予上訴人種植香菇，租金是兩筆土地合計每年新台幣（下同）65,000元，為附近行情」等語（見原審卷第113頁準備程序筆錄），是上訴人按年依系爭切結書所支付之土地補償金，係屬支付使用系爭二筆土地之對價，且與附近行情大致相同，屬租金性質，是系爭切結書雖記載「借用」兩筆系爭土地，然實為租賃，被上訴人主張系爭切結書為借貸云云，尚不足採。
㈡租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前之民法第425條固有明文規定，然出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，已為修正後之民法第425條所明定。經查，系爭切結書性質為租賃契約，其租賃期間為自88年3月1日起至95年3月1日止，租賃契約期滿後，上訴人仍為系爭二筆土地之使用收益，並繳納租金，出租人黃懷俊並未為反對之意思表示，業據證人黃碧藝證述明確（見原審卷第114頁準備程序筆錄），是上訴人抗辯系爭二筆土地租約已由原本定有期限之租約轉變為未定期限租約，應屬可採。
㈢民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適
用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。民法債編施行法第1條定有明文。本件上訴人與黃懷俊就系爭二筆土地之不定期限租賃關係，既係成立於民法債編89年5月5日修正施行後之95年3月間，則依上揭施行法第1條後段解釋，上揭不定期限租賃契約既係發生於民法債編修正施行後，自應適用修正後之民法第425條第2項之規定，該不定期租賃契約為不定期限又未經公證，依民法第425條第2項之規定，自無同條第1項所謂「買賣不破租賃」之適用，是上訴人不得對被上訴人主張仍有租賃權存在甚明。
㈣按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2定有明文。又民法第426條之2與土地法第104條規範意旨相同，而土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。查系爭切結書第7條前段約定「本件土地現無地上物，同意本人全面整地，任由本人整形搭建菇舍、工作房等之事...」，有系爭切結書可參（見原審卷第20頁）。是上訴人承租系爭二筆土地之目的為種植香菇，並於其上搭建菇舍、工作房，並非為建設房屋用途，上訴人主張就系爭二筆土地有優先承買權存在，於法無據。
㈤本件上訴人占用被上訴人所有系爭二筆土地，並無買賣不破
租賃及優先承買權之適用，復未能舉證證明有何占用之正當權源存在，自屬無權占有。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。上訴人既無權占有系爭土地，從而，被上訴人本於民法第767條規定，訴請上訴人拆除系爭土地上之建物並將土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審准如被上訴人之請求而為判決，並依兩造聲請酌定相當之擔保金額准或免為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。又履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算為民事訴訟法第396條第3項所明定。本件原審判決於101年6月22日送達上訴人，則自斯時起迄今近約九個月，與上訴人所請求酌定一年之履行期間亦相去無幾，是以本院爰不為履行期間之酌定，併此敘明。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年3月19日
民事第五庭審判長法官古金男
法官王重吉法官鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳玫伶中華民國102年3月19日