裁判字號：臺灣臺北地方法院99年再易字第24號民事判決
裁判日期：民國99年07月29日
裁判案由：再審之訴
臺灣臺北地方法院民事判決99年度再易字第24號再審原告同發國際房屋仲介有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 田振慶 律師
翁健祥 律師再審被告乙○○訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 陳添信 律師上列當事人間請求給付服務費事件，再審原告對於本院民國98年
9月9日98年度簡上字第315號確定判決提起再審之訴，本院判決如下：
主文再審之訴駁回。
再審訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾伍元由再審原告負擔。
理由
一、本件再審原告於民國98年9月17日收受本院98年度簡上字第
315號確定判決書，並於98年10月16日提起本件再審之訴，未逾民事訴訟法第500條第1項規定之30日不變期間，再審原告提起本件再審之訴，係屬合法，先予敘明。
二、本件再審原告提起再審意旨略以：㈠原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款之適用法規顯有錯誤之再審事由：
⒈原確定判決違反不動產經紀管理條例第4條第9款「差價
」之文義解釋：不動產經紀管理條例第4條第9款規定「差價」係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，不動產交易實務上，仲介業者與賣方簽訂委託銷售契約書，載有委託銷售價格，而仲介業者與買方則簽訂買賣議價委託書，並無委託銷售價格之記載。又依內政部於97年6月
2日以內授中辦地字0000000000號函表示：「經紀業與賣方簽訂委託銷售契約書所載委託銷售價格，仍不得與實際交易價格存有差額，否則即有構成收取價差行為之虞。又經紀業為買賣雙方當事人協商交易價金過程中，若實際銷售價格與委託銷售價格不符時，經紀業應再與賣方簽訂委託銷售契約內容變更同意書，並向買賣雙方當事人充分揭露相關資訊...。」可知委託銷售價格係指賣方與仲介業者間所簽訂之委託銷售契約書上記載之委託銷售價格。本件請求給付仲介報酬糾紛存在於買方即再審被告與仲介業者即再審原告間，再審被告委託議價購買價格為新臺幣（下同）1,635萬元，已高於賣方委託銷售金額，故就再審被告而言，並無變更、重簽委託議價書委託金額問題。系爭房屋買賣雙方明確知悉買賣契約成交金額為1,600萬元，故記載於買方之買賣委託議價書上之「買方委託購買總價1,635萬元，購屋總價包含仲介費及成屋履約費用」約定，與賣方委託銷售契約書上記載之委託銷售金額係屬二事，且上開約定係再審被告就購屋成本明確控制在1,635萬元，又約定委託購屋總價既包含成屋履約保證費用，縱使再審原告無任何仲介利潤仍斡旋成交，買賣議價委託書金額與實際成交金額仍有成屋履約費用之金額差距，與不動產經紀業管理條例第4條第9款規定截然不同，原判決逕自比附援引適用上開條文，適用法規顯有錯誤。
⒉原確定判決誤解不動產經紀業管理條例第19條之立法意旨
：不動產經紀業管理條例第19條之立法說明係「以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。」其目的旨在避免不動產經紀人員藉以向買方不實哄抬售價，使買方願意抬高售價，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額價差之道德風險。又依內政部所訂立之不產經紀仲介業報酬計收標準第1項規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或
1個半月之租金。」系爭房屋買賣成交金額為1,600萬元，依再審原告與再審被告間約定之仲介服務費條件計算，再審被告應支付之仲介費用35萬元，並未逾上開報酬計收標準，且僅佔買賣價金比例約2%，符合法令規定與一般市場行情，故二造間就仲介報酬約定之方式及金額均屬合法，並無不動產經紀業管理條例第19條立法理由所指「收取超價報酬之情事」。再依原判決所確定之事實，再審被告自始均以1,635萬元總價包含仲介費及成屋履約保證費用委託購買，再審原告並無向買方哄抬售價之情形，且賣方亦知悉買方委託出價金額為1,635萬元，交易資訊均有向買賣雙方充分揭露，並無不實抬高或壓低價格情形，原判決曲解並錯誤適用不動產經紀業管理條例第19條規定而為判決，自有違法，為此提起本件再審之訴。
㈡並聲明：⒈原確定判決廢棄。⒉再審被告第二審上訴駁回。
二、再審被告則以：依90年10月31日修正之不動產經紀業管理條例第19條、第20條規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金，按中央主管機關規定之報酬標準計收。經營仲介業者應揭示報酬標準及收取方式。再審原告於簽訂定金收款憑證前，已知悉系爭房屋實際出售價格為1,600萬元，卻故意蒙騙再審被告表示，賣方售價為1,635萬元，欲以二者相減之差價作為其報酬，有違上開法令規定，再審原告之受僱人 邱柏青 於刪除買賣定金收款憑證第2條第5款有關仲介費支付文字後，未於定金收款憑證上揭示仲介費金額及收取方式，足證簽訂定金收款憑證時，雙方已合意約定不收再審被告仲介服務費用，故再審原告請求35萬元之仲介費，係其片面之盤算，且違反仲介法令欲賺取價差，未誠實揭示系爭房屋屋主售價為1,
600萬元之事實等語。並聲明：再審原告之訴駁回。
三、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或本院尚有效之判例顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言。不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、判決不備理由及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。本件再審原告主張原確定判決違反不動產經紀管理條例第4條第9款「差價」之文義解釋，且誤解不動產經紀業管理條例第19條之立法意旨，而有適用法規顯有錯誤之再審事由。茲析述如下：
㈠按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲
介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之『差價』或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」不動產經紀業管理條例第19條定有明文。所謂差價，依同條例第4條第
9款規定，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。觀諸前揭「差價」之文義，並未限於賣方之委託銷售價格始有適用，是於買賣雙方與仲介業者間，均存有委託買賣之價格與實際銷售金額不同之情形，自不以賣方一方與仲介業者間之委託銷售價格為限。參以上開條例第19條之立法意旨，在於杜絕消費者因缺乏充份的市場資訊及健全的估價系統，而被收取超價報酬之情事發生，例如不動產經紀人員向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額價差之道德風險。
㈡經查，本件依原確定判決認定之事實， 金蘭嬌 即買方確與再
審原告就購屋總價1,635萬元包括仲介費及成屋履約費用達成合意，且為再審被告所概括承受，亦即再審原告之仲介報酬為再審被告委託購買總價1,635萬元扣除實際買賣交易價格1,600萬元及成屋履約費用後之差額。而再審被告於前審已爭執再審原告於簽約前並未告知再審被告賣方實際出售價格為1,600萬元，導致再審被告誤認賣方委託銷售價格為1,
635萬元以上，因而以1,635萬元為委託議價購買價格，足見再審原告確未充分揭露出價資訊。再依內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函訂定及89年7月10日台
（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。本件買賣成交價額為1,600萬元，再審原告依上開標準得收取之報酬不得超過96萬元，再審原告已收取賣方成交價額百分之4之仲介報酬即64萬元，如加計再審被告應給付按差額計算之報酬35萬元，合計已達99萬元，再審原告顯有收取超價報酬之情形。準此，原確定判決認兩造關於報酬之約定已違反不動產經紀業管理條例第19條規定，依其反面解釋，再審原告不得向再審被告請求給付上開差額作為仲介報酬，於法並無違誤，再審原告認原確定判決適用法規顯有錯誤，洵非有據。
㈢至再審原告另主張再審被告自始即表示以1,635萬元購買系
爭房屋，且再審原告就交易資訊均有向買賣雙方充分揭露，並無不實抬高或壓低價格之情形，故無不動產經紀業管理條例第4條第9款及第19條規定云云，核屬認定事實、取捨證據之問題，並非適用法規顯有錯誤之範疇，核與首揭規定不符，亦無可取，附此敘明。
五、從而，本件再審原告主張之事實，並無民事訴訟法第496條第1項第1款所規定之情形，其指摘原確定判決不當，求予廢棄改判云云，顯無理由，爰依同法第502條第2項規定，不經言詞辯論，逕予判決駁回。
據上論結，再審原告之訴顯無理由，依民事訴訟法第502條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國99年7月29日
民事第六庭審判長法官傅中樂
法官黃柄縉法官劉又菁以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國99年7月29日
書記官羅振仁