裁判字號：最高法院99年台上字第612號民事判決
裁判日期：民國99年04月08日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決九十九年度台上字第六一二號上訴人甲○○訴訟代理人 黃淑齡 律師
江錫麒 律師被上訴人乙○○
丙○○丁○○共同訴訟代理人 路春鴻 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十八年十一月四日台灣高等法院台中分院判決（九十八年度上字第二六○號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：苗栗縣○○鎮○○段（下稱流東段）三三一地號面積一九九平方公尺、三六五地號面積一一○五五‧二一平方公尺（下稱系爭耕地）為伊所有，與被上訴人訂有耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）。因被上訴人在系爭耕地上違章搭建鋼架屋，將耕地填平堆放貨櫃屋、棧板，又拓寬道路供所經營之鴻展金紙行運送金銀紙，未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定，系爭耕地租約無效，伊得收回系爭耕地等情，求為命被上訴人將系爭耕地返還與伊之判決【台灣苗栗地方法院（下稱苗栗地院）判決乙○○應將流東段三六五地號如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｃ、Ｃ１、Ｆ部分面積共三三九○‧八五平方公尺土地返還上訴人，駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起第二審上訴】。
被上訴人則以：附圖所示Ｃ１部分原本是水泥曬穀場，後來曬穀場沒用，才放置臨時貨櫃屋，貨櫃屋上有搭鋼架防水，該貨櫃屋僅係臨時放貨當倉庫使用，沒有在那裡營業，鴻展金紙商行是乙○○在經營，貨也是他所放，民國九十六年十一月間已拆除該部分鐵皮屋及貨櫃屋。又附圖所示Ａ部分道路係對○○○鄉道○○○道路，該既成道路供公眾通行時間至少在十五年以上，其後再經苗栗縣政府於既有道路上鋪設柏油，並非伊所開設或拓寬。另附圖所示Ｇ部分道路，係因原有道路崩塌後，經乙○○、丙○○及 羅炳森 於九十五年間出具同意書而由苗栗縣政府發包將原三米農路加以改善，改善後面寬成為四‧六米的現有道路，惟該道路是從事耕作所必需，當初係經上訴人之父親 林宗源 同意後始行開設，且依苗栗縣政府函覆第一審法院所檢附之設計圖說等資料，該工程於原有農路一側加裝排水器並新建重力式擋土牆，可知係為方便原有路面排水並防止崩塌，雖然於施作完成後路面因此而增寬，但究係為改善原有農路避免影響耕作所必需，上訴人僅因路面加寬即認伊違反耕地三七五減租條例，實有誤會。系爭耕地承租人分別為乙○○、丙○○及丁○○三人，各有其承租耕作範圍，即附圖所示Ａ、Ａ１、Ｂ、Ｂ１、Ｅ部分為丁○○承租耕作；附圖所示Ｄ部分為丙○○承租耕作；附圖所示Ｃ、Ｃ１、Ｆ部分為乙○○承租耕作，且各自負擔繳納租額，即上訴人與伊間之系爭耕地租約係各別獨立。是縱認乙○○於其承租範圍如附圖所示Ｃ１部分土地搭建地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙行放置金紙等貨物使用，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定之未自任耕作，致使租約罹於無效，其效力不及丙○○、丁○○與上訴人間之耕地租約。上訴人起訴乙○○返還土地，並非確認系爭耕地租約之範圍，而返還土地自應以實際占用管領之範圍為準，並經兩造當場確認，又附圖所示Ｇ部分道路，早於七十一年間即已存在，且至少在九十一年以前即已鋪設柏油路面，以供通行，上訴人主張附圖所示Ｇ部分之農路鋪設柏油路面，係為配合卡車載運金紙進出乙○○經營之鴻展金紙行，與事實不符。「頭份鎮公所受理單獨申請租約登記通知書」亦經該公所於八十六年間通知上訴人，上訴人至遲於八十六年間即已因通知而知悉伊三人係各別耕作，各自繳租，倘若對造未同意，何以長達十餘年之久，均未見其提出異議等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張：乙○○於九十六年三月間曾於附圖所示Ｃ１部分土地，搭建如第一審卷第十一頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用等情，為乙○○所不爭執，且有照片可稽，上訴人上開主張，堪信屬實。乙○○於承租之系爭耕地從事非農業使用，而違法搭建鐵皮屋及放置貨櫃屋、堆放棧板，自屬未自任耕作，從而上訴人主張乙○○於承租附圖所示Ｃ１部分土地，未經伊同意，擅自變更用途而搭建如第一審卷第十一頁所示鐵皮屋及放置貨櫃屋、堆放棧板，以供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，有不自任耕作之事實等語，應可採信。至乙○○辯稱：附圖所示Ｃ１部分土地原本係水泥曬穀場，後來曬穀場沒用了，才放置臨時貨櫃屋供放貨當倉庫使用，未在該處營業，並於九十六年十一月間已拆除上開鐵皮屋，並移除貨櫃屋、棧板，伊未有不自任耕作云云，並不足取。至於附圖所示Ａ部分供道路使用，及附圖所示Ｇ部分，九十五年間由丙○○、乙○○及訴外人羅炳森出具土地使用同意書，並由 陳仁耀 以上訴人之管理人名義出具同意書，由苗栗縣政府發 包施 作為現有道路部分：經查依證人陳仁耀之於第一審之證詞，與被上訴人所提出之三七五租谷簿，及上訴人於耕地三七五租約終止登記申請書上書寫「陳仁耀」為其聯絡人等情以觀，上訴人因人在國外，而委任其堂兄陳仁耀代理處理系爭耕地有關地政、稅務、野溪整治、收租等一切事務。上訴人主張陳仁耀非其代理人，尚非可採。再依陳仁耀於第一審之證詞，附圖所示Ｇ部分道路，上訴人之父親於六十年間賣土地予佃農蓋房子之時，就曾經同意給佃農蓋三米左右之道路通行，嗣經三十幾年之使用，路邊淘空塌陷，被上訴人於詢問陳仁耀意見後，找鎮民代表爭取經費，由苗栗縣政府發包施作道路，施作道路範圍與原本道路之基礎差不多。且第一審法院於九十八年三月十九日以苗院燉民九八訴八○字第○七三○八號函請苗栗縣政府檢○○○鎮○○里○道路改善工程資料，經苗栗縣政府於九十八年三月二十六日以府工程字第○九八○○四六七○三號函檢送設計圖等資料，經核附圖所示Ｇ部分有新建重力式擋土牆長九十公尺，高一‧八公尺，且新鋪設ＡＣ路面寬一公尺，並加裝三吋ＰＶＣ排水管，以利排水，被上訴人辯稱：附圖所示Ｇ部分道路，係因原有道路崩塌後，經陳仁耀同意後，由伊或伊被繼承人向苗栗縣政府爭取發包將原三米的農路加以改善等語，應可採信。另依上開工程設計圖說所示，亦係為方便原有路面排水，並加設重力式擋土牆防止崩塌，雖於施作完成後路面因此而增加寬度約一米多，惟係為改善原有農路，以避免影響耕作所必需，參以現在之耕作方式大多係以機械耕耘，並以車輛載運稻穀，被上訴人於原有道路之基礎上重行施作附圖Ｇ部分之現有道路，係為便利耕作而設，應屬耕作上所必要。上訴人主張對造於三六五地號土地就附圖所示Ｇ部分為現有道路之鋪設及拓寬工程，認被上訴人有不自任耕作情事，即非可採。被上訴人又辯稱：附圖所示Ａ部分為對○○○鄉道○○○道路，該既成道路供公眾通行時間至少在十五年以上，其後始經苗栗縣政府於既有道路上鋪設柏油，非伊所開設或拓寬等語，為上訴人所不爭執，且證人陳仁耀證稱：三三一地號土地Ａ部分道路施作部分，有經過伊蓋同意書同意，是公家機關施作。附圖所示Ａ部分之道路原來比較小，後來有拓寬，可通往新竹縣峨嵋鄉，該部分原來是田地改為道路等語。顯見該部分非作耕作並非可歸責於被上訴人，且附圖所示Ａ部分北側為訴外人所有三三○地號為池塘，且屬彎道，人車行駛時易發生車禍，故於附圖所示Ａ部分北側與訴外人所有三三○地號間建構有高約六十公分之水泥護欄，以策安全，足見係為通行安全而變更附圖所示Ａ部分道路寬度，並非可歸責於被上訴人之事由，況上訴人於八十三年九月二十二日因分割繼承登記而取得系爭耕地所有權迄今，就附圖所示Ａ部分鄉道之施作，並無異議。上訴人主張被上訴人就附圖所示Ａ部分有不自任耕作情事，亦無可採。按耕地出租，同一租賃契約書載明二人以上為承租人者，事實上如各自耕作，各自繳租，租佃雙方對此租佃關係無任何異議，應係各承租人與出租人間各別成立獨立之租賃關係。此各別之租賃關係，並不因其訂立於同一租賃契約書而受影響。第一審法院於九十八年二月十六日以苗院燉民九七苗簡五七一字第○三八六三號函請苗栗縣頭份鎮公所檢送系爭耕地租約，經苗栗縣頭份鎮公所於九十八年二月二十四日以頭鎮農字第○九八○○○三○九三號函檢送之系爭耕地租約所示：原承租人羅俊松過世後，頭份鎮公所依苗栗縣政府七十六年二月四日七六府地權字第○九○七六號函核准辦理承租人名義、地號、面積變更，羅炳森承租八五地號（重測後為三三一地號）二○五平方公尺及七七地號（重測後為三六五地號）三六六○平方公尺；丙○○承租七七地號三八六五平方公尺； 羅秋城 承租七七地號三八六五平方公尺，租額均各為一千一百二十九台斤。而「頭份鎮公所受理單獨申請租約登記通知書」，亦經該公所於八十六年間通知上訴人，為兩造所不爭執。且證人陳仁耀於第一審法院亦證稱：被上訴人自己去分耕作範圍。佃農自己跟鎮公所辦租約時，鎮公所的人員有幫他們大致上劃分耕作的範圍等語。又被上訴人所承租之耕作範圍，如附圖所示Ａ、Ａ１、Ｂ、Ｂ１、Ｅ部分為丁○○承租耕作，如附圖所示Ｄ部分為丙○○承租耕作，如附圖所示Ｃ、Ｃ１、Ｆ部分為乙○○承租耕作，業據第一審法院及原審會同兩造履勘現場屬實，足見系爭耕地租約雖載明被上訴人三人為承租人，惟被上訴人三人既各有承租之面積、範圍，各有租額，且上開耕地租約亦經通知上訴人，上訴人復未曾有任何異議，堪認被上訴人三人係個別與上訴人成立獨立之租賃關係，不因其訂立於同一系爭耕地租約而受影響，始符合誠信。上訴人主張：自系爭耕地租約成立迄今，僅因繼承而生當事人之變動，其餘系爭耕地租約內容均未有變更，兩造間僅存有一個耕地租約，並不可採。被上訴人三人與上訴人間既各有獨立之租賃契約，被上訴人三人與上訴人間系爭耕地租約之效力自應分別以觀，不因其訂立於同一系爭耕地租約而受影響。乙○○於承租之附圖所示Ｃ１部分土地，未經上訴人同意，擅自變更用途而搭建鐵皮屋及放置貨櫃屋、堆放棧板，以供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，有不自任耕作情事，上訴人主張伊與乙○○間之系爭耕地租約無效，於法有據，應為可採。至於丙○○、丁○○既無任何未自任耕作之情事，上訴人主張丙○○、丁○○與伊間之系爭耕地租約亦屬無效，尚難可採。丙○○、丁○○辯稱乙○○之系爭耕地租約無效，其效力不及於丙○○、丁○○與上訴人間之系爭耕地租約等語，應可採信。綜上所述，乙○○於承租之附圖所示Ｃ１部分土地，未經上訴人同意，擅自變更用途而搭建鐵皮屋及放置貨櫃屋、堆放棧板，以供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，有不自任耕作之事實。至被上訴人於系爭耕地上如附圖所示Ａ、Ｇ部分施作道路，並未違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，且乙○○於承租之附圖所示Ｃ１部分土地，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之耕地租約無效，其效力不及丙○○、丁○○與上訴人間之系爭耕地租約。上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，請求乙○○將三六五地號土地上如附圖所示Ｃ、Ｃ１、Ｆ部分、面積共計三三九○‧八五平方公尺土地返還予上訴人，應予准許，至上訴人逾此部分之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查依苗栗縣頭份鎮公所於九十八年二月二十四日以頭鎮農字第○九八○○○三○九三號函檢送之系爭耕地租約所示，羅秋城或乙○○耕作部分面積為三八六五平方公尺（見第一審卷第一七五、一七六頁），而依被上訴人所提出之系爭耕地租約，乙○○現耕作面積為三七五○平方公尺（見第一審卷第五五頁）。原審一方面以如附圖標示Ｃ１部分土地，乙○○未經上訴人同意，擅自變更用途而搭建鐵皮屋及放置貨櫃屋、堆放棧板，供所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，有不自任耕作情事，認上訴人主張其與乙○○間之系爭耕地租約無效，於法有據，應為可採；惟另一方面卻認上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，請求乙○○應將三六五地號土地上如附圖所示Ｃ、Ｃ１、Ｆ部分面積共三三九○‧八五平方公尺土地返予上訴人，自屬有據，應予准許，上訴人逾此部分之請求，尚屬無據，不應准許（見原判決第二一、二二頁）。即上訴人之請求，不應准許者，包括對丙○○、丁○○之請求全部，與對乙○○其餘之請求部分。是原判決關於上訴人對於乙○○之請求，其不應准許部分，即有未明，且判決理由亦有矛盾，於法已有未洽。又乙○○所分耕之範圍，除Ｃ、Ｃ１、Ｆ部分之三三九○‧一五平方公尺外，其餘之三五九‧一五平方公尺（即0000-0000.85＝359.15），或四
七四．一五平方公尺（即0000-0000.85＝474.15）究在何處，原審未令兩造敘明，遽而裁判，其訴訟程序亦不無瑕疵。再查，依被上訴人所提出其向上訴人之代理人陳仁耀繳納租金而由陳仁耀所出具之租金收據所示，租金或由羅炳森、丙○○、羅秋城三人共同提出，或由羅炳森、丙○○、乙○○三人共同提出，或由被上訴人三人共同提出，似未見被上訴人三人單獨提出租金之個別收據（見第一審卷第六九至一○六頁）。被上訴人雖有分耕，惟與上訴人僅訂立一書面契約，原審就被上訴人共同繳租之情事，悉未予以審酌，遽以被上訴人已各有承租之面積、範圍、租金租額，即認被上訴人三人係個別與上訴人成立獨立之租賃關係，乙○○之系爭耕地租約無效之效力不及於丙○○、丁○○與上訴人間之系爭耕地租約，而為上訴人部分不利之判決，於法亦有再研求之餘地。上訴論旨，執以指摘原判決不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十九年四月八日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉福聲
法官鄭玉山法官黃義豐法官劉靜嫻法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十九年四月二十一日
ｍ