裁判字號：臺灣屏東地方法院95年訴字第403號民事判決
裁判日期：民國96年01月05日
裁判案由：履行契約
臺灣屏東地方法院民事判決95年度訴字第403號原告丙○○被告乙○○
甲○○共同訴訟代理人 許舜卿 律師當事人間請求履行契約事件，本院於民國95年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:訴外人 陳佩倫 於民國(下同)93年2月間與被告簽訂定金收據一件，以新臺幣(下同)198萬元價購被告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地及同段887地號土地2筆(下稱系爭土地)，並當場給付定金10萬元，且雙方約定於93年
8月15日上午11時在被告住處簽訂不動產買賣契約書。嗣95年5月6日陳佩倫將上開對被告請求履行契約之債權讓與伊，伊於當日即向被告表示願提出尾款188萬元，請求被告依約交付印鑑證明及土地所有權狀等文件憑以辦理土地過戶事宜，詎竟遭拒絕。按上開定金收據業已就買賣標的物、價款、何時支付第2期款、何時支付尾款、何時交付印鑑證明及土地所有權狀等一般不動產買賣契約所應具備之要素記載明確，是被告應依約履行出賣人之義務，而伊既為此項債權之受讓人，自得請求被告依約履行。爰依買賣契約之法律關係，提起先位之訴。縱認系爭定金收據係作為將來另訂正式買賣契約之用，被告亦負有就系爭土地以總價金198萬元為範圍與伊簽訂買賣契約之義務，爰提起備位之訴。並聲明:
㈠先位請求:被告應於原告給付新臺幣188萬元時，將坐落屏
東縣○○鄉○○段地號894號土地面積175.86平方公尺及同段887地號土地面積13平方公尺所有權全部移轉登記予原告。
㈡備位請求:被告應就所有坐落屏東縣○○鄉○○段地號894
土地面積175.86平方公尺及同段887地號土地面積13平方公尺所有權全部，以價金新臺幣198萬元與原告訂立買賣契約。
二、被告抗辯：系爭定金收據，僅具買賣預約性質，依其第5條明載「雙方約定93年8月15日上午11時至賣方簽訂不動產買賣契約書」之條款可知，雙方有將來另訂立買賣本約之約定，並非逕依該定金收據履行而無須另訂本約。茲陳佩倫既未於約定期限內，與伊訂立土地買賣契約書，雙方間土地買賣債權債務關係迄未發生，且此項買賣預約亦因未於期限內訂立本約，依定金收據第6條約定「買方逾時不買，訂金沒收，買賣作廢」而失其效力，則原告依其與陳佩倫間之債權讓與契約，請求伊將預定買賣標的之系爭土地移轉登記為其所有或訂立書面本約，均非有理。並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:訴外人陳佩倫於民國(下同)93年2月間與被告簽訂定金收據一件，以新臺幣(下同)198萬元價購被告所有系爭土地，並當場給付定金10萬元，且雙方約定於93年8月15日上午
11時在被告住處簽訂不動產買賣契約書。
四、爭執事項:㈠系爭定金收據為買賣預約還是買賣本約？如果為買賣本約，
原告得否請求履行契約?㈡如果系爭契約是買賣預約，原告得否請求被告訂立買賣本約
？
五、爰就上開爭執事項分別加以論斷:㈠系爭定金收據為買賣預約還是買賣本約？如果為買賣本約，
原告得否請求履行契約?按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。次按預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。最高法院61年台上字第964號及64年台上字第1567號判例參照。查兩造所不爭執為真正之定金收據1件，其中第5、6條既有「雙方約定93年8月15日上11時簽定不動產買賣契約書」及買方逾時不買，將生「訂金沒收，買賣作廢」效果之記載，自不得因該收據同時載有買賣標的物、價金、何時給付第2期款及尾款、何時交付印鑑證明及權狀等情，即認其為買賣本約。況被告且自認「買受系爭土地，其初衷即是以爭取鐵路局價購或徵收為目的。而約定半年後才簽訂契約書並支付第1期款，係意欲利用該期間與鐵路局交涉，確認其可行性。因鐵路局可能僅價購占用土地甚或歸還土地，為免原告仍依約請求陳佩倫支付鉅款購買系爭土地，故約定買方逾時不買，訂金沒收，買賣作廢，係約定買方保留解約權之意甚明」(見本院卷第61頁背面)，核與證人陳佩倫供證「我們買那塊地，是要向鐵路局爭取徵收」(見本院卷第30頁)等語相符，足認陳佩倫買受系爭土地，目的係爭取鐵路局價購或徵收為目的，買賣雙方約定半年後才簽訂契約書並支付第1期款，係意欲利用該期間與鐵路局交涉，確認其可行性，並無急迫以定金收據為簽訂本約之意思甚明，益證系爭定金收據為買賣預約，原告先位聲明係依買賣本約，請求履行契約，已屬無據。
㈡如果系爭契約是買賣預約，原告得否請求被告訂立買賣本約
？⑴按解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固
得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使，最高法院72年台上字85號判例參照。復按所謂定金，依民法第248條規定，屬於成約定金性質，預約亦可因授受定金而視為成立，如約定不履行契約義務時，沒收定金，通常應解為對於受領定金之一方當事人所為保留契約解除權之約定。付定金當事人之一方，如確有違約情事，他方若表示沒收定金時，即應認係已有約定保留契約解除權之行使，應使發生契約解除之效力，最高法院68年度台上字第3347號判決亦著明文。
⑵查系爭定金收據第1條約定「茲收到陳佩倫君壹拾萬元正，
係預定購買左列不動產之訂金」等語，足認係以被告收受陳佩倫交付之定金為契約成立之要件，為成約定金之性質；原告另主張「陳佩倫買受系爭土地，其初衷即是以爭取鐵路局價購或徵收為目的。而約定半年後才簽訂契約書並支付第1期款，係意欲利用該期間與鐵路局交涉，確認其可行性。因鐵路局可能僅價購占用土地甚或歸還土地，為免原告仍依約請求陳佩倫支付鉅款購買系爭土地，故約定買方逾時不買，訂金沒收，買賣作廢，係約定買方保留解約權之意甚明，系爭定金為解約定金」等語。查定金收據係於93年2月間簽訂，於第5條約定長達半年之93年8月15日後再簽訂本約，第
6條復約定「買方逾時不買，訂金沒收，買賣作廢」等語，足認買賣雙方無立即簽訂本約之意思。且參之第6條後段復約定「．．．依賣方要求，如土地被政府買去，則超過198萬元部分歸買方」等語，被告亦自認「93年2月簽訂定金收據之後，在買賣契約之前，若鐵路局提前徵收，若其徵收價格比買賣價金還多，還是要按照價金為準，多的還是要給買方」(見本院卷第73頁)等語，證人陳佩倫亦供證「我們買那塊地，是要向鐵路局爭取徵收」(見本院卷第30頁)等語，亦足認「陳佩倫高價買進系爭土地，用意是在爭取徵收」一節為真。另陪同陳佩倫簽約之證人 葉俊亞 亦證述「關於定金收據第6條約定買方逾時不買，訂金沒收，買賣作廢等語，是指：保留解約的權利。因為系爭土地，鐵路局只占一半而已，到時如果鐵路局只徵收一半，我買的價位就會虧錢，所以最後的結局若是這樣，我的10萬元定金就讓他們沒收。
」、「契約上是沒有明寫我有解約權，但因為不確定因素很多，我願意花10萬元，保留我的解約權。當時有無口頭保留我方之解約權，因為時間已久，我記不清楚，但是對方應該知道我的意思。現在系爭土地有要徵收。」(見本院卷第47頁)等語。綜上，亦足認系爭定金收據，係買賣雙方為配合鐵路局價購或徵收無立即簽訂本約之意思，且本約是否履行，端視鐵路局意向而定，如鐵路局不價購或徵收，即有行使解除權之必要，是亦有解約定金性質。惟系爭定金收據未明載僅買受人陳佩倫保留解除權，是自應解為係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。原告主張「僅陳佩倫保留解除權」及被告抗辯「系爭定金收據為立約定金性質」各云云，均不可採。
⑶再者，證人陳佩倫證述「本來我與被告二人約定在93年8月
15日要簽約，但那天我忘了去簽約，也沒有再去找他們，隔年我想再去找被告簽約時，被告不同意簽，還要沒收我的
10萬元訂金，95年5月6日我就將該債權讓與給原告」(見本院卷第30頁)等語，原告亦自認「93年8月15日簽約時，證人忘記去簽約，但她不想被沒收10萬元訂金的，隔了幾天她就打電話說想再簽約，但對方不願意。」(見本院卷第32頁)等語，足認陳佩倫確有違約未於93年8月15日簽約之情事，且數日後乃至隔年（經換算為94年間）陳佩倫想再去找被告簽約時，被告已不同意簽訂本約，且表示要沒收陳佩倫之10萬元定金，揆之前開判例、判決意旨，即應認為被告在原告於95年5月6日受讓該債權之前已有為約定保留契約解除權之行使，應使發生契約解除之效力。縱原告於95年5月6日受讓該債權，並於同日表示已著手履行定金收據，因契約已發生解除之效力，自不得請求依定金收據，備位請求被告訂立買賣本約。
六、原告依履行契約之法律關係，先位聲明請求:被告應於原
告給付新臺幣188萬元時，將坐落屏東縣○○鄉○○段地號
894號土地面175.86平方公尺及同段887地號土地面積13平方公尺所有權全部移轉登記予原告；備位聲明請求:被告應就所有坐落屏東縣○○鄉○○段地號894土地面積
175.86平方公尺同段887地號土地面積13平方公尺所有權全部，以價金198萬元與原告訂立買賣契約，均屬無據，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中華民國96年1月5日
民事第二庭法官阮世賢正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官粘嫦珠中華民國96年1月5日