裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第4465號民事判決
裁判日期：民國106年05月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第4465號原告 郭秀鳳 訴訟代理人 戴家旭 律師被告 森旭 設計有限公司兼法定代理 郭明峻 人被告 郭子郁 共同訴訟代理人 郭達義 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告森旭設計有限公司應給付原告新臺幣伍拾肆萬參仟捌佰零捌元，並自民國一百零六年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告郭明峻應給付原告新臺幣伍拾肆萬參仟捌佰零捌元，並自民國一百零六年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告郭子郁應給付原告新臺幣伍拾肆萬參仟捌佰零捌元，並自民國一百零六年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前三項被告中任一被告已為給付，其餘被告於給付範圍內同免給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾肆萬參仟捌佰零捌元或同面額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第
256條分別定有明文。經查：本件原告原起訴之聲明為：「
一、被告森旭設計有限公司（下稱森旭公司）應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號1樓建物（其建號、增建面積及坐落基地如附表二所示，下稱系爭房屋）騰空後交付原告占有管理。二、被告郭明峻應將系爭房屋騰空後交付原告占有管理。三、被告森旭公司及郭明峻應連帶給付原告新臺幣（下同）51萬6,636元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、被告森旭公司及郭明峻應自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭房屋騰空後交付原告之日止，按月連帶給付原告2萬3,224元。五、原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第4頁反面）。嗣因被告於起訴後之民國105年9月23日已返還系爭房屋予原告，且原告查知被告郭子郁於返還前亦有占用系爭房屋，遂數次變更、追加其訴並擴張、減縮訴之聲明（見本院卷第47頁反面、第83頁正反面、第130頁反面），其最後於
106年4月19日具狀變更其聲明為：「一、被告森旭公司應給付原告54萬3,808元，並自民事變更訴之聲明二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告郭明峻應給付原告54萬3,808元，並自民事變更訴之聲明二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告郭子郁應給付原告54萬3,808元，並自民事變更訴之聲明二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、前三項給付中，如有任一被告已履行給付時，其他被告於該給付範圍內同免給付責任。五、原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第130頁反面）。經核原告上開所為變更，金額及利息起算日變更係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明；追加郭子郁為被告係基於被告等人無權占用系爭房屋之同一基礎事實，撤回請求騰空返還系爭房屋部分屬因情事變更所為變更，與前揭規定均相符，應予准許。至原告於106年4月19日變更連帶給付為不真正連帶請求部分，屬更正法律上之陳述，合於前揭法條規定，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠伊於103年5月29日向法院拍得系爭房屋及附表一所示土地
，並於翌（30）日取得上開不動產之權利移轉證書成為所有權人。惟因訴外人茂登國際股份有限公司（負責人為系爭房屋前手所有權人郭達義，下稱茂登公司）以其就系爭房屋存有不定期租賃契約關係而爭執不遷出，伊遂對其提起遷讓房屋訴訟，經本院以104年度訴字第874號、臺灣高等法院以
104年度上字第1086號判決認定茂登公司無權占用系爭房屋，應將遷讓返還伊確定在案。 嗣伊 持上開確定判決向本院民事執行處聲請遷讓房屋強制執行時，才發現系爭房屋遭被告森旭公司、郭達義之子郭明峻及郭達義之女郭子郁占有使用，被告森旭公司之員工即被告郭子郁更表示 渠等 使用系爭房屋已達兩三年之久，顯見被告等人自伊取得系爭房屋所有權時起即無權占有使用之。
㈡嗣後，被告等於105年9月23日遷出系爭房屋，惟伊於103
年5月30日取得系爭房屋所有權後，即因被告等無權占用系爭房屋營業，致伊無法對系爭房屋為使用收益而受有損害，被告等並因此受有利益，是伊自得依民法第179條不當得利之規定，對被告等人請求返還自103年6月1日起至105年
9月23日止所受相當於租金之不當得利共計54萬3,808元【計算式詳見附表三及附表四】，又被告等人就該債務並構成不真正連帶債務關係等語。爰依不當得利之法律關係，求為判決：如主文第1項至第4項及第6項前段所示。
二、被告則以：伊等於原告取得系爭房屋所有權之前，早已與訴外人即系爭房屋前手所有權人郭達義就系爭房屋成立未定期限之使用借貸契約，並因而取得系爭房屋之占有且使用之，該使用借貸契約迄今仍持續存在。原告雖於103年5月30日取得系爭房屋之所有權，惟其取得所有權之時點係在伊等與郭達義成立使用借貸契約，並持續占用系爭房屋之後；且原告明知或可得而知伊等持續占有系爭房屋之事實，卻仍願意受讓系爭房屋所有權，法益衝突之風險應由原告承擔，此為法院判決及學者所肯認。是以，伊等自得抗辯類推適用民法第425條第1項之規定，於伊等合法占有期間內，得持續依原先之信賴，而為系爭房屋之使用或收益，至該期間依法終止之時，不因系爭房屋所有權變更即提前消滅自己之合法占用權利。故伊等於103年6月1日起至105年9月23日期間係依據使用借貸關係合法使用占有系爭房屋，自毋須給付原告相當於租金之不當得利。況僅有被告森旭公司曾設址於系爭房屋之門牌號碼；被告郭明峻及郭子郁雖有使用系爭房屋，然未在該處以個人名義設址占用過，原告竟向被告郭明峻及郭子郁一併請求，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，被告願供現金或銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠查系爭房屋之原所有權人雖為郭達義，然於103年5月30日
已由原告取得系爭房屋之所有權，郭達義自斯時起已非系爭房屋所有權人等情，有建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書影本附卷可稽（見本院卷第9頁至第15頁）。被告等自承渠等因於原告取得系爭房屋所有權以前，向郭達義無償借用系爭房屋，森旭公司前更設址於此，故於原告取得系爭房屋所有權後，仍繼續占用該處辦理森旭公司業務，至105年
9月23日方搬離（見本院卷第75頁反面、第107頁至第108頁、第116頁正反面、第142頁正反面、第149頁反面），此情並有本院105年8月22日北院隆105司執天字第00000號執行命令影本、郭子郁作為森旭公司職員之名片影本、10
5年5月23日系爭房屋遭占用情形照片10幀、被告等與系爭房屋地點有關之臉書動態列印資料、本院執行處於105年5月23日、及同年7月29日到系爭房屋現場履勘之執行筆錄影本等存卷佐證（見本院卷第45頁、第89頁至第94頁、第98頁至第99頁、第137頁至第140頁）。兩造就上開各節亦均無爭執，堪信原告主張其成為系爭房屋所有權人後，被告等自
103年6月1日起至105年9月23日止之期間，持續占用系爭房屋使用收益等節屬實。
㈡本件被告不能以渠等與郭達義之使用借貸契約對原告主張占用系爭房地具正當權源即法律上之原因：
⒈被告抗辯渠等與系爭房屋前手所有權人郭達義有使用借貸契
約，且於系爭房屋所有權移轉於原告前已經占有使用系爭房屋，故可類推適用民法第425條第1項之規定，渠等占用系爭房屋有正當權源即法律上原因。惟按債權與物權於法律上之效力並不相同：物權具有對抗一般不特定之人之效力；然債權僅在訂立債權契約之特定當事人人間存有拘束力，亦即所謂債之關係相對性。將債權關係賦予可以對抗或拘束第三人之效力，亦即將債權關係物權化，毋寧是例外之情形。民法中雖有少數此類債權物權化之規定，如民法第425條（租賃契約）、第426條之1（基地租賃契約）、第826條之1（分管契約）等，然並未規定一般性使債權契約具備物權對抗第三人效力之規則，於使用借貸契約更無此種規定，是使用借貸契約一般而言自無拘束第三人之效力。
⒉被告另提出臺灣高等法院98年度重上更㈡字第51號判決及學
者之文章【 吳從周 （2008），〈債權物權化、推定租賃關係與誠信原則—最高九五年度第十六次民事庭會議決議評釋〉，《台灣法學雜誌》，第111期，頁1-25】（見本院卷第75頁至第77頁反面、第118頁至第129頁反面），固有分別承認使用借貸契約可類推適用民法第425條第1項之規定，或於文章結論提出就使用借貸契約具備公示性的要件下，可考慮類推適用民法第426條之1規定之建議。惟前揭判決之理由係認為：民法第425條第1項規定之立法基礎，係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險，以達保護善意第三人、維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動之目的。而使用借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞。因此於土地使用借貸人已建築房屋占有該土地，而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性時，應將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續等語。前揭學者文章結論所針對之案例類型，亦係使用借貸土地建築房屋或使用借貸土地為房屋之基地，嗣後土地易主或房屋易主，此種土地上正有房屋占有使用之狀況甚為明顯可知之情形，方於審酌占有之公示狀態，輔以信賴保護的思考與利益衡量後，得出其結論。細究之，上開判決及學者文章之論理及結論，無非因在使用借貸土地建築房屋之情況中，房屋所有權人即使用借貸土地之人，按其借貸之目的，通常可以信賴借用期限為房屋存續之期間；且土地上一旦有房屋占用，其外觀甚為明顯，通常一望即知，具有公示性，土地承買人於承買前應可輕易從土地外觀知悉；再者，為返還基地，需拆除房屋，此舉無疑損害仍可使用之房屋的價值，造成借用土地之人即房屋所有權人甚大損害，且不利於整體經濟活動，種種因素衡平考量而得。
⒊惟查，本件並非借用基地建築房屋之情形，房屋內之使用情
形未如土地上已蓋有建物般可從外觀輕易查知。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯原告於受讓系爭房屋所有權時明知或可得而知渠等已持續占用系爭房屋之事實，為原告否認，是被告所辯上開事實，自應由被告負舉證之責。查原告取得系爭房屋所有權係透過法院拍賣，未能如一般買賣可要求出賣人—通常是前手所有權人—讓其進入屋內察看，或就房屋使用情況為翔實說明。而本件拍賣公告就系爭房屋當時之使用情形僅記載第三人茂登公司使用中，依斯時系爭房屋外觀，亦無森旭公司之市招或標誌等情，有103年4月18日本院北院木101司執未字第59873號拍賣公告、系爭房屋於100年11月、101年2月及103年11月之外觀照片存卷可查（見本院卷第14頁至第15頁、第95至97頁），可認原告於103年5月間標購系爭房屋以前確實無從得知被告等已占用系爭房屋。被告固提出森旭公司之有限公司變更登記表（見本院卷第80至82頁），證明森旭公司於101年間已經登記於系爭房屋門牌地址乙節。惟衡情，難期待一般人於競標拍賣不動產時除土地及建物登記、執行法院公告及執行筆錄外，更另查閱公司登記資料，亦難認查閱公司登記此為原告購買系爭房屋前之義務。故依本件情形，原告於拍得系爭房屋前無從得知被告占用之情形，無從以被告等占用系爭房屋或被告森旭公司有登記設址於系爭房屋門牌而認為渠等與郭達義使用借貸之情已具備公示性。再者，被告等係未定期限使用借貸系爭房屋為營業處所，依渠等經營設計公司之性質，非必以系爭房屋作營業場所不可，課予其給付租金或相當於租金之不當得利之義務，並無損於系爭房屋之利用價值，亦無損於整體經濟活動，對被告之不利益更未如前開另案判決中土地借用人所受者大。又依渠等借用目的，無從定借貸期限，故依民法第470條第2項及第472條之規定，貸與人本得隨時終止契約，被告等難認可正當信賴得持續使用系爭房屋。要言之，本件事實於標的物所有權受讓人於受讓時是否可知悉房屋遭被告使用中、使用人是否有值得保護之信賴、原告可得利益及被告所受損害大小之衡量、整體經濟活動所受影響等節，均與上開高等法院判決及學者文章結論所涉之事實基礎不同，自無從為相同之處理。準此，被告抗辯本件應類推適用民法第425條第1項云云，核屬無據，自不可採。
⒋基上，原告於103年5月30日取得系爭房屋所有權後，郭達
義已非系爭房屋所有權人，基於債之相對性，被告不能以渠等與郭達義間之使用借貸關係對抗原告，自亦無從以該使用借貸關係抗辯渠等自103年6月1日起至105年9月23日間占用系爭房地屬有權占用而具法律上之原因。
㈢原告依民法第179條規定得請求之對象與金額：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條、第181條但書分別定有明文。又無權占有使用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。承前所述，被告自103年6月1日起已無占有使用系爭房屋之正當權源，然渠等仍繼續占有使用系爭房屋至105年9月23日止，所占有使用系爭房屋之利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，因其所受利益之性質不能返還原形，自應返還價額，即相當於租金之數額，而依前開說明，原告請求被告返還自103年6月1日起至105年9月23日止相當於租金之不當得利，即屬有據。又於前揭情形，是否有獲得不當得利，係以無權占有人事實上有無占有使用之情形為斷；至於無權占有人是否用自己名義以該處地址為登記，則非所問。故被告郭明峻及郭子郁另以渠等雖有使用系爭房屋，然僅有森旭公司在該處設址，渠等未在該處以自己名義設址，不應向渠等請求不當得利云云置辯，並無理由。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價之80%為其申報地價；建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額定之，此觀土地法第148條、平均地權條例第16條前段、土地法施行法第25條規定固明。惟土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，故該條之規定，應僅限於城巿地方供「住宅」使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。
⒊經查：
⑴系爭房屋之位處臺北市中山區商業區此商業活動繁榮之區域
，有鄰近捷運善導寺站以及市○○道、新生高架橋等交通要道，交通便捷，有網路地圖附卷可參（見本院卷第100頁至第101頁）；且本件被告係使用系爭房屋作為辦公處所營業，業如前述。
⑵系爭房屋坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地，
系爭土地總面積151平方公尺，系爭房屋分攤基地應有部分1/4，該地之申報地價（公告地價×80%）於103年度、10
4年度、105年度分別為每平方公尺4萬6,800元、4萬6,
800元、6萬4,080元；系爭房屋建築式樣、樓層、主要建築材料、建物面積、建物面積均如附表二所示，其經臺北市政府地政局估定之價額於103年6月為每平方公尺8,558元即當月系爭房屋有保存登記部分估定價額為82萬4,820元【計算式：8,558元/㎡×（89.33+7.05）㎡≒82萬4,820元（元以下四捨五入）】，之後逐漸減少，至105年9月為每平方公尺7,732元，即系爭房屋有保存登記部分估定價額為74萬5,210元【計算式：7,732元/㎡×（89.33+7.05）㎡≒74萬5,210元（元以下四捨五入）】；又系爭房屋之課稅現值於103年6月為38萬8,200元、104年5月為38萬1,20
0元、105年5月為37萬4,500元、105年8月為36萬7,90
0元等情，有建物及土地登記第一類謄本、本院不動產權利移轉證書、上開地號土地歷年公告地價及公告土地現值表、系爭房屋103年契稅繳款書、104年房屋稅款書、105年房屋稅繳款書、105年8月19日房屋稅籍證明書等件影本、臺北市政府地政局北市地價字第10630234600號函暨單價表存卷可稽（見本院卷第9頁至第13頁反面、第33頁至第37頁、第66頁至第67頁）。
⑶本院審酌系爭房屋附近交通、繁榮程度良好，且係供被告營
業使用，揆諸前開法律規定及說明，原告向被告請求返還相當於租金之不當得利時，本可不受前開土地法第97條第1項之規定以「（坐落基地面積×系爭房屋所占基地應有部分×當月申報地價＋當月系爭房屋估定價額）×10%÷12」計算每月租金上限之限制。今原告主張改以金額不到系爭房屋估定價額一半之系爭房屋課稅現值，帶入上開算式，以「（坐落基地面積×系爭房屋所占基地應有部分×當月申報地價＋當期系爭房屋課稅現值）×10%÷12」來計算每月請求之相當租金之不當得利，經核算總計為54萬3,808元【計算式詳如附表三、附表四所示】，本院認此計算尚屬適當。準此，原告請求被告給付上開金額及法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告主張被告自103年6月1日起至105年9月23日止無權占用系爭房屋，享有不當得利，應為可取；被告所辯均不足採。從而，原告依不當得利之法律關係，分別請求被告如主文第1項至第4項所示部分，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許併宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年5月26日
民事第七庭法官石珉千以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月31日
書記官陳怡如附表一：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬────┐│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬───┬──┬───┤├─────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┤│１│臺北市│中山區│正義│一│670│道│32│1/4│├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┤│２│臺北市│中山區│正義│一│671│建│151│1/4│├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┤│３│臺北市│中山區│正義│一│672│建│21│1/4│└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴─────┴────┘附表二：
┌─┬──┬────┬────┬────┬─────────┬─────┬───┐│編│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣│建物面積│權利範圍│備考││││││主要建築│（平方公尺）││││││││材料及房├────┬────┤│││號││││屋層數│樓層面積│附屬建物│││├─┼──┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┼───┤│１│714│臺北市中│臺北市中│鋼筋混凝│1層│陽台│全部│含共同││││山區正義│山區長安│土造│89.33│7.05││使用部││││段一小段│東路1段│4層樓││││分：││││671地號│56巷1弄2│││││3545建│││││號│││││號應有││││││││││部分│├─┼──┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┼───┤│２│3729│同上│同上門牌││1層││全部│3729建│││││編號（未││21.06│││號為拍│││││辦理保存│││││賣程序│││││登記增建│││││編訂之│││││部份）│││││建號│└─┴──┴────┴────┴────┴────┴────┴─────┴───┘附表三：每月份之租金計算方式：（坐落基地面積×系爭房屋所占基地應有部分×當月申報地價＋當期系爭房屋課稅現值）×10%÷12㈠103年6月份之租金為1萬7,958元。
計算式：【151㎡×1/4×4萬6,800元（申報地價＝公告地價×80％）＋38萬8,200元】×10％÷12＝1萬7,958元（元以下4捨5入）。
㈡103年7月份至104年6月份每月租金為1萬7,899元。
計算式：【151㎡×1/4×4萬6,800元（申報地價＝公告地價×80％）＋38萬1,200元】×10％÷12＝1萬7,899元（元以下4捨5入）。
㈢104年7月份至同年12月份之每月租金為1萬7,843元。
計算式：【151㎡×1/4×4萬6,800元（申報地價＝公告地價×80％）＋37萬4,500元】×10％÷12＝1萬7,843元（元以下4捨5入）。
㈣105年1月份至同年6月份之每月租金為2萬3,279元。
計算式：【151㎡×1/4×6萬4,080元（申報地價＝公告地價×80％）＋37萬4,500元】×10％÷12＝2萬3,279元（元以下4捨5入）。
㈤105年7月份至同年9月份之每月租金為2萬3,224元。
計算式：【151㎡×1/4×6萬4,080元（申報地價＝公告地價×80％）＋36萬7,900元】×10％÷12＝2萬3,224元（元以下4捨5入）。
附表四：加總之計算㈠103年6月份之租金為1萬7,958元。
㈡103年7月份至104年6月份租金總和為21萬4,788元。
計算式：1萬7,899元×12個月＝21萬4,788元。
㈢104年7月份至105年6月份租金總和為24萬6,732元。
計算式：1萬7,843元×6個月＋2萬3,279元×6個月＝24萬6,732元。
㈣105年7月份至同年9月23日租金總和為6萬4,330元。
計算式：2萬3,224元×2.77個月＝6萬4,330元（元以下4捨5入）。
㈤以上總和為54萬3,808元。
計算式：1萬7,958元＋21萬4,788元＋24萬6,732元＋6萬4,330元＝54萬3,808元。