裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1349號民事判決
裁判日期：民國101年05月01日
裁判案由：確認區分所有權人會議決議無效
臺灣高等法院民事判決100年度上字第1349號上訴人 林容羽 被上訴人模範生公寓大廈管理委員會法定代理人 賴慧君 訴訟代理人 蘇清文 律師
羅興章 律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人對於中華民國100年11月18日臺灣臺北地方法院100年度訴字第1551號第一審判決提起上訴，本院於101年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面被上訴人之法定代理人原為 劉淨洵 ，嗣變更為賴慧君，有臺北市政府函影本可憑（見本院卷第35頁）；賴慧君具狀聲明承受訴訟（見本院卷第34頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：㈠伊係門牌號碼臺北市○○路○段○○○號13樓建物（下稱系爭建
物）之所有權人，亦係模範生公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有權人之一。伊於民國（下同）97年間，將系爭建物出租給香港商開福口洋行公司（下稱開福口洋行）經營貿易業務，復於99年10月10日續約，約定管理費在新臺幣（下同）2,555元之範圍內由承租人負擔，超出金額之管理費由伊負擔。
㈡被上訴人於99年11月21日召開第3屆第2次區分所有權人大會
，竟以有營業行為之住戶，使用較多社區資源，如往來人員、進出貨物較多，使用電梯次數，對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較一般住戶多為由，作成系爭公寓大廈內有營業行為之住戶自100年1月1日調整管理費收費標準為加倍收取即每坪280元之決議（下稱系爭決議）。
㈢惟，系爭公寓大廈尚有10樓之3北極星公司及12樓之鋼琴家
教等其他營業型住戶，被上訴人卻未為完全之調查，僅調高伊及訴外人安泰銀行股份有限公司之收費標準，顯具針對性；系爭決議未區分營業狀況及規模，一律以公司組織視為使用較多社區資源而加倍收取管理費之標準，違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定，悖離「按應有部分比例分擔」之原則而無效；開福口洋行之信件及訪客雖多，但未增加被上訴人之管理成本；開福口洋行單一次大量進貨所使用電梯之行為，亦未使用較多之社區資源，伊或開福口洋行就管理費之受益程度，未高於其他非營業用住戶，系爭決議顯係以多數暴力決議侵害伊利益之行為，性質上亦屬權利濫用，應為無效，爰類推適用民法第56條及依同法第148條、第820條第2項、公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求確認系爭決議無效。
二、被上訴人則以：㈠系爭決議係採通案方式，凡有營業行為之住戶均有適用，非
針對特定住戶。況伊於系爭決議前，已對住戶詳加說明，凡有營業行為之住戶，使用較多社區資源，故需調整管理費；區分所有權人經充分討論後，認為增進全體共同利益之必要予以通過，上訴人自應遵守，不得以自身私益逕認該決議無效。
㈡開福口洋行99年度代收郵件、包裹量，占系爭公寓大廈之34
.69％，且有大量貨物堆置於13樓共用走道，其使用電梯載貨，增加電梯載重負荷，耗費公共資源較他住戶明顯為高，自應負擔較高之管理費；開福口洋行於100年度登記訪客數達20筆，超出平均值8.09倍，足見有營業行為住戶進出之人員遠較一般住戶為多，管理上亦較為困難，須耗費較多之社區保全人力作進出管制、登記及安全防護，實有調整管理費之必要等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，確認模範生公寓大廈99年11月21日區分所有權人會議關於「有關有營業行為之住戶加倍收取管理費」之決議無效。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第22頁反面-23頁）：㈠上訴人係系爭建物之所有權人，亦為模範生公寓大廈之區分
所有權人之一；上訴人於97年間，將上開房屋出租給開福口洋行經營貿易業務，於99年10月10日續約，約定管理費在2,555元之範圍內由承租人負擔，超出該金額之管理費則由上訴人負擔。
㈡被上訴人前於98年12月6日召開第2屆區分所有權人大會，決議自99年1月1日調整管理費收費標準為每坪收取140元。
㈢被上訴人於99年11月21日召開第3屆第2次區分所有權人大
會，以因有營業行為之住戶，使用較多社區資源，如往來人員、進出貨物較多，使用電梯次數，對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較一般住戶為多等理由，作成系爭公寓大廈內有營業行為之住戶自100年1月1日調整管理費收費標準為加倍收取即每坪280元之系爭決議。
㈣開福口洋行99年度代收郵件、包裹量，占系爭公寓大廈之34.69％。
五、上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定，且屬民法第148條之權利濫用行為，應為無效云云；被上訴人則執前詞置辯，茲分述如下：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次按「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。⒈公共基金。⒉管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定…」，兩造不爭執真正之「模範生公寓大廈」住戶管理規約第10條「公共基金、管理費之繳納」亦約定有明文（見原審卷第96頁反面）。本件模範生公寓大廈住戶管理規約為充裕共用部分在管理上必要之經費，已以規約規定，區分所有權人除第一次區分所有權人會議召開「前」或區分所有權人會議「未」決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，「未」規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔管理費外，應遵照「區分所有權人會議之決議」，向管理委員會繳交管理費，依前述規約優先適用之原則，本件模範生公寓大廈之區分所有權人，均應依該大廈區分所有權人會議之決議，繳交管理費。
㈡次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。其是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院即得加以審查，且應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，雖非不得視為以損害他人為主要目的，如否，自不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。
㈢查，上訴人係模範生公寓大廈之區分所有權人之一；模範生
公寓大廈於98年12月6日召開第2屆區分所有權人大會，決議自99年1月1日調整管理費收費標準為每坪收取140元；於99年11月21日召開第3屆第2次區分所有權人大會，決議有營業行為之住戶，使用較多社區資源，如往來人員、進出貨物較多，使用電梯次數，對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較一般住戶為多，自100年1月1日起調整管理費收費標準為加倍收取，即每坪280元之事實，有各該區分所有權人大會會議紀錄可證（見原審卷第100頁、105頁），兩造對此不爭執（見不爭執事項㈠、㈡、㈢），自可採信。模範生公寓大廈區分所有權人，依法召開區分所有權人會議，並以「決議」議決一般住戶應繳交每坪140元之管理費，另以有營業行為之住戶，其營業行為致往來人員、進出貨物、使用電梯次數、對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較諸一般住戶為多時，對模範生公寓大廈管理上可能產生較高之費用為由，作成「系爭決議」議決有營業行為之住戶，應繳交每坪280元之差別管理費，核與前揭說明相符，應為法之所許。上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定，悖離「按應有部分比例分擔」原則，應屬無效云云，即無可採。
㈣上訴人再主張：被上訴人對模範生公寓大廈10樓之3北極星
公司、12樓未經登記之鋼琴家教未加收管理費，僅對伊及訴外人安泰銀行股份有限公司加收管理費，系爭決議具針對性，不符合公平原則云云。但，模範生公寓大廈區分所有權人會議係就該大廈「所有」有營業行為致往來人員、進出貨物、使用電梯次數、對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較諸一般住戶為多之「全體住戶」，議決其等應繳交之管理費為每坪280元，並非針對「上訴人及安泰銀行」議決「上訴人及安泰銀行」應繳交每坪280元之管理費，則上訴人此部分之主張亦無足取。至於模範生公寓大廈10樓之3北極星公司、12樓未經登記之鋼琴家教如確有系爭決議所稱「有營業行為，使用較多社區資源，如往來人員、進出貨物較多，使用電梯次數，對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較一般住戶為多」之情形，亦應依系爭決議繳交每坪280元之管理費，此乃當然之理，併予敘明。
㈤上訴人又主張：系爭公寓大廈內共有89戶住戶，各住戶就共
用部分之使用方式及程度均不盡相同，開福口洋行之員工僅2人，且為單純貿易商，並未如一般認為使用電梯較多、人員出入多，公共設備較容易損壞之情事；上班時間僅有周一至周五早上9時至下午5時，其餘時日及星期例假日，沒有使用電梯、沒有垃圾且沒有影響管理員，不像其他住戶24小時使用社區資源，系爭決議未區分營業規模之大小一律加倍收取管理費，顯非公平云云。然，系爭決議係就模範生公寓大廈「所有」有營業行為致往來人員、進出貨物、使用電梯次數、對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較諸一般住戶為多時，議決一體適用之基本原則而已，區分所有權人會議於議決系爭決議時，大廈內89戶住戶或已為營業行為，或將為營業行為，其各業別又不盡相同，實難予以分門別類，並特定各類型之營業行為，對模範生公寓大廈管理上將產生何種定費用，一一列舉，則其參照原管理費每坪140元之收費標準，就有營業行為之住戶對外營業使用之各項因素，所可能產生之額外費用，酌情作出每坪280元之差別費用，推定坪數大者，營業規模較大，所生之額外費用亦多，管理費應依其坪數遞增等，自為法之所許。上訴人主張系爭決議未區分營業規模之大小一律加倍收取管理費，顯非公平云云，尚有誤會。
㈥上訴人另主張：開福口洋行之信件雖多，但被上訴人對10封
信件送同一址與1封信送一址相同，並未增加管理成本，就管理員而言，所花時間亦僅多一點點秒數，其影響微乎其微，信件又係公司派員至管理員處領取，並不是由管理員送到13樓，取1件和取10件根本是同一成本；訪客來訪，自行填寫紀錄，保全人員只是看看而已，開福口洋行100年度登記之訪客，根本毋庸耗費8.09倍之保全人力，被上訴人實際上亦未僱佣8位管理員，系爭公寓大廈內其餘住戶亦有7-12件之訪客登記，該等住戶亦應分擔2-4倍之管理費才算合理；開福口洋行之包裹是貨車公司直接送至13樓，並非由保全人員搬運，且僅有西洋聖誕節慶進貨1次而已，並未使用較多之電梯資源，伊或開福口洋行就管理費之受益程度未高於其他非營業用住戶，被上訴人不應向伊收取每坪280元之管理費。系爭決議係多數區分所有權人為所欲為，為權利濫用，並因違反公平、誠信原則、顯失公平而無效云云。惟：
⒈被上訴人抗辯：開福口洋行99年度代收郵件、包裹量，占
系爭公寓大廈之34.69％，有被上訴人提出之99年模範生公寓大廈社區掛號報值郵件登記簿統計表影本（見原審卷第102頁），上訴人對此不爭執（見不爭執事項㈣），應可採信。開福口洋行99年度代收之郵件、包裹量，占系爭公寓大廈99年度代收郵件、包裹量34.69％，亦即開福口洋行99年度代收之郵件、包裹量與模範生公寓大廈其餘88戶代收信件、包裹量之比例高達34.69：65.31/88（約1：
0.02139），自可認被上訴人為開福口洋行代收郵件之數量較諸一般住戶為多。又開福口洋行99年度代收之郵件、包裹，非必同一時間送達，每封郵件或單一包裹均需由被上訴人收受後再轉予開福口洋行公司，其代收量又高達全年度之34.69％，則被上訴人在為一般住戶代收信件、包裹之工作外，勢必再增加或調度其他人員支援，或增加原有人員之工時或工作量。因此，上訴人空言主張10封信件送同一址與1封信送一址相同，並未增加管理成本，就管理員而言，所花時間亦僅多一點點秒數，其影響微乎其微，信件係又公司派員至管理員處領取，並不是由管理員送到13樓，取1件和取10件根本是同一成本云云，應無足取。
⒉被上訴人抗辯：模範生公寓大廈100年3月初起至100年12
月底之來賓訪客登記資料共220筆，開福口洋行訪客數達20筆，有模範生公寓大廈100年來賓登記表影本可證（見本院卷第28頁-32頁反面），上訴人對該登記表之真正不爭執，亦可採信。開福口洋行之訪客人數與模範生公寓大廈其餘88戶訪客人數之比例為20：200/88（約1：0.1136），亦可認被上訴人為開福口洋行受理之訪客數量較諸一般住戶為多。一般言之，訪客多，其保全人力應實施之進出管制、登記及安全防護等工作量，自亦相對提升，是上訴人主張訪客來訪自行填寫紀錄，保全人員只是看看而已，應無足取。上訴人另主張模範生公寓大廈5樓之2、之5、之7；6樓之5、之6；8樓之3住戶，分別有有7-12件之訪客登記，有模範生公寓大廈100年來賓登記表影本可證，固可採信。惟，系爭決議係就模範生公寓大廈「所有」有營業行為致往來人員、進出貨物、使用電梯次數、對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項等因素，較諸一般住戶為多時，議決一體適用每坪加倍收費之標準，並非單以訪客件數為據，況，開福口洋行全年「20件」訪客亦較該等住戶「7-12件」訪客數之人數高出甚多，則上訴人據此主張系爭決議單就開福口洋行20件之訪客，議決上訴人應繳交每坪280元之管理費，不符合公平原則云云，即無足取。
⒊被上訴人另抗辯：開福口洋行進出貨物，並將貨物堆放13
樓共有走道上，業據提出照片為證（見原審卷第104、114頁），上訴人對此不爭執（見本院卷第15頁），自可採信。查諸該照片可知，開福口洋行堆疊20箱之貨品後，約占用走道一半之面積，應可認開福口洋行進出該等貨物使用電梯，增加電梯載重負荷及電費，其加速電梯折舊及增加保養維修費用較諸一般住戶為多，上訴人對此不爭執（見本院卷第15頁），亦可採信。上訴人雖主張開福口洋行因西洋聖誕節慶僅此一次大量進貨云云，惟未提出任何證據以實其說。參以，開福口洋行將為如何之營業行為，將於何時進出貨品，將進出多少量之貨物，被上訴人均無從得知，亦無任何資料得以精算，則系爭決議參照原管理費每坪140元之收費標準，就開福口洋行對外營業可能使用社區資源各項因素所可能產生之額外費用，酌情作出每坪280元之差別費用，於法即屬可採。上訴人徒以開福口洋行進貨之次數，指訴系爭決議係權利濫用云云，亦非可採。
⒋參以，被上訴人抗辯模範生公寓大廈共有89戶住戶，規劃
格局均為套房，坪數約9坪、11坪、19坪不等，絕大多數作為自宅居住使用。但，部分營業用住戶使用社區公共資源程度明顯較自宅居住者為高，因營業用住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，為增進住宅區共同利益，確保住宅社區環境品質，經由區分所有權人會議充分討論，作成系爭決議採取不同管理費收取標準，有營業行為之住戶依9坪、11坪、19坪之單位計算，每戶約增加1260元(140×9=1260)、1,540元(140×11=1540)及2,660元(140×19=2660)之管理費等語（見本院卷第45頁反面）；上訴人亦自陳其所有之系爭建物「約」20坪（見原審卷第49頁），調整後，其應繳之管理費「約」增加2,800元；其與開福口洋行簽約時約定，管理費由開福口洋行負擔（金額2,555元超過部分由上訴人負擔），有上訴人提出之契約書可憑（見原審卷第36頁）。是上訴人於適用每坪280元之管理費後，其額外增加之費用並不高，而模範生公寓大廈內有營業行為之住戶，其耗費較多之社區資源，詳如前述，在有限資源應共有共享之前提下，該等營業行為應已間接影響其他住戶對共同資源之使用；系爭決議每坪加收140元之管理費後，又將該管理費回饋於含有營業行為之全體住戶，再次填補共同資源之完整性，再次供給全體住戶共有共享，足認該決議執行後對全體住戶可獲取之利益自大於對上訴人所造成之損失。此外，上訴人又未能舉證證明系爭決議有對全體住戶所得利益極少，對其造成之損失甚大之情形，則上訴人僅以系爭決議對上訴人增加管理費，即認系爭決議係多數區分所有權人為所欲為、權利濫用，違反公平、誠信原則、顯失公平，應屬無效云云，均不可採信。
六、綜上所述，上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定，且屬民法第148條第2項規定之權利濫用，均不可採，則上訴人依據民法第56條、第820條第2項規定，請求確認模範生公寓大廈99年11月21日區分所有權人會議關於「有營業行為之住戶加倍收取管理費」之決議無效，於法即屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘訴訟資料及攻擊防禦方法於判決結果不生影響，無庸一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年5月1日
民事第十五庭
審判長法官林恩山
法官郭松濤法官陳雅玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年5月1日
書記官潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。