裁判字號：臺灣新竹地方法院103年簡上字第78號民事判決
裁判日期：民國104年04月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決103年度簡上字第78號上訴人生活雅集有限公司法定代理人 葉正中 被上訴人 陳朝 被上訴人 陳義雄 共同訴訟代理人 陳詩文 律師
蔡伊雅 律師 賴俊維 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年
5月9日本院103年度竹簡字第161號第一審判決提起上訴，本院於104年3月25日辯論終結，判決如下：
主文原判決關於主文第一項命上訴人遷出門牌號碼新竹市○○路○段○○○號、三四○號建物並返還部分，主文第三項命上訴人給付被上訴人之金額，除減縮部分外，超過各新臺幣貳拾叁萬柒仟玖佰捌拾元部分，並該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訴費用（除減縮部分外），由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44
6條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。被上訴人原審主張上訴人前向被上訴人承租門牌號碼新竹市○○路○段○○○號、340號建物及旁邊空地鐵皮屋（下稱338號建物、340號建物、系爭鐵皮屋），惟未按期給付租金，積欠租金已達2期為由，於民國103年1月24日終止兩造間租賃關係。而上訴人於租賃關係終止後，仍繼續占用上開建物、系爭鐵皮屋，受有相當於租金不當得利，致被上訴人受有損害，請求上訴人應自上開建物、系爭鐵皮屋遷讓並返還被上訴人，清償積欠租金，及自103年2月1日起至返還338、
340建物、系爭鐵皮屋之日止，按月給付被上訴人陳朝、陳義雄各新臺幣（下同）100,000元，嗣於本院準備程序、言詞辯論程序就請求相當於租金不當得利部分減縮聲明為：上訴人應自103年3月1日起至103年10月22日止，按月給付被上訴人陳朝、陳義雄各50,000元，有起訴狀、民事陳報狀、言詞辯論筆錄（見原審卷第3-5頁、本院卷第108頁、第
118頁背面）在卷可憑，經核與前開規定相符，應予准許。
二、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：
（一）上訴人於99年1月16日向被上訴人承租338號、340號建物及系爭鐵皮屋經營傢俱，約定租賃期間自99年2月1日起至104年1月31日止，每月租金200,000元，上訴人於契約成立時同時開立每月1日到期之支票計24張（每月2張各100,000元）交付被上訴人，自100年起之租金則應於每年元月1日前開立，並交付24張各100,000元之支票予被上訴人。
（二）惟上訴人近期因經營不善，資金週轉不靈，除將338號、
340號建物之主要部分轉租予訴外人華燈市有限公司（下稱華燈市公司）、我們是幸福床店有限公司（下稱幸福床店公司）外，並將其傢俱業之營業範圍遷移至340號建物旁之鐵皮屋賣場、倉庫及車道，上訴人用以支付租金之支票自102年5月起亦不獲兌現。雖被上訴人陳義雄同意讓上訴人以票換票方式，將上訴人簽發102年5至8月面額各95,000元支票換成102年9至12月面額各190,000元支票，然僅102年9月支票獲上訴人給付現金90,000元，其餘均未兌現。被上訴人屢為催討，上訴人皆藉口推託或避不接電話，甚至自殘威脅，被上訴人不得已於103年1月
6日委請律師發函催告上訴人於同年1月13日前清償所欠租金，惟未獲妥善處理。玆上訴人自102年5月起遲付之租金總額已達2個月以上，被上訴人於103年1月23日再委託律師發函通知上訴人為終止租約意思表示。兩造間租賃關係既已終止，上訴人依民法第455條規定即應返還租賃物。
（三）又上訴人尚積欠被上訴人陳朝自102年10月至103年1月止共計4個月租金400,000元、被上訴人陳義雄810,000元租金（因上訴人所簽發之102年5至8月4紙各95,000元之支票屆期未獲兌現，被上訴人陳義雄允諾上訴人延票，另簽發102年9至12月4紙各190,000元之支票，惟上訴人僅支付9月之現金90,000元，餘670,000元租金、8個月之每月5,000元租賃所得稅、103年1月之租金100,
000元未給付，合計810,000元）；另因上訴人未按期繳納租金，被上訴人為保全及實現租金債權，支出保全程序及訴訟程序之律師費用共100,000元，由被上訴人先行各分擔支出50,000元，依兩造簽定租賃契約第12條第2項約定，被上訴人自得分向上訴人請求。於扣除上訴人前已給付被上訴人押租金400,000元，上訴人應給付被上訴人陳朝250,000元（計算式如下：450,000－200,000＝250,
000）、應給付被上訴人陳義雄660,000元（計算式如下：860,000－200,000＝660,000）。
（四）末查，兩造間租賃關係已經被上訴人終止，上訴人於兩造間租賃關係終止後仍無權占用338、340建物、系爭鐵皮屋自獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益之損害。惟被上訴人於原審判決後，於103年6月5日與訴外人華燈市公司就340號建物1、2樓及338號2樓簽定租賃契約，租賃期間自103年2月1日起至106年1月31日止，於103年5月13日與幸福床店公司就338號1樓及338號340號建物後方簽定租賃契約，租賃期間自10
3年5月1日至106年1月31日止，並溯及收取自103年
2月及3月起租金，兩造就338、340建物、系爭建物既約定租金為每月200,000元，另上訴人占用系爭鐵皮屋部分，前經被上訴人持原審判決向本院民事執行處聲請假執行，於103年10月23日起接管，故僅就系爭鐵皮屋部分請求上訴人自103年3月1日起至103年10月22日止，按月給付被上訴人陳朝、陳義雄各50,000元。
（五）並於本院補充：⒈終止同意書是在向上訴人催討積欠租金時，請上訴人簽立
，為了要終止雙方的租賃契約及上訴人如何返還積欠租金的方式，有個約定能夠依據。因上訴人在契約終止前有轉租出去，上訴人無法短期間就搬走，上訴人有同意暫時使用倉庫的部分，倉庫就是同意書所指的新承租範圍，是在限縮承租範圍，但同意書的終止的期日及租欠的租金返還金額與日期都沒有明訂，同意書是沒有成立的，同意租金為空白，雙方要進一步搓商細節的時候，上訴人就不願意再出面解決了，所以雙方並沒有被同意書所拘束之意思。⒉系爭鐵皮屋為石綿瓦屋頂、鐵皮構造建物，於87年所興建
，並非上訴人主張已有40年屋齡，亦非由上訴人搭建。上訴人所稱之建築改良物僅係因己身營業所需之賣場、倉庫等鋼構隔間。且依兩造所簽定租賃契約第7條約定，上訴人依約應將自行搭建於系爭鐵皮屋內之鋼構隔間改良物拆除，回復原狀交還被上訴人，無權要求被上訴人給付有益費用。上訴人請求被上訴人補償3,200,000元，於法無據。為此請求：⒈上訴人應將338號、340號建物及系爭鐵皮屋騰空遷讓返還被上訴人。⒉上訴人應給付被上訴人陳朝250,000元，及自103年3月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊上訴人應給付被上訴人陳義雄
660,000元，及自103年3月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋上訴人應自103年3月1日起至
103年10月22日止，按月給付被上訴人陳朝、陳義雄各50,000元。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。至超逾上開部分，業據被上訴人為訴之減縮，非本院審理範圍。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）兩造於102年12月30日曾協調上訴人積欠被上訴人租金以分10期方式支付，由上訴人自103年1月10日起至103年12月10日止，每月支付被上訴人陳朝28,000元、被上訴人陳義雄67,000元。被上訴人並希望上訴人轉租與訴外人華燈市公司、幸福床店公司租賃關係，能轉至被上訴人，系爭鐵皮屋部分另外再訂一個新契約，本來應該用新房租，因為新租賃契約沒有講好多少錢，上訴人於103年1月15日仍然依舊契約給付被上訴人陳朝、陳義雄各100,000元，但被上訴人拒收，並阻止當初同意分租訴外人華燈市公司、幸福床店公司再付予上訴人房租，並非被上訴人所言故意不付租金。
（二）系爭鐵皮屋原來結構為石綿瓦造，已有40年屋齡，上訴人出資重建鐵皮鋼構結構、重建屋頂，總計花費4,000,000元，被上訴人應補償上訴人3,200,000元。又系爭鐵皮屋重建鋼構部分與隔鄰房屋結構連結在一起，若要拆除會有危險等語。並於本院聲明：⒈原判決均廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張上訴人於99年1月16日向被上訴人承租338號、340號建物及系爭鐵皮屋經營傢俱，約定租賃期間自99年
2月1日起至104年1月31日止，每月租金200,000元，上訴人於契約成立時同時開立每月1日到期之支票計24張（每月2張各100,000元）交付被上訴人，自100年起之租金則應於每年元月1日前開立，並交付24張各100,000元之支票予被上訴人之事實，有房屋租賃契約書（見原審卷第6-8頁）在卷可稽。是本件本院所應審究者為：（一）兩造間就33
8、340建物、系爭鐵皮屋租賃關係是否已經終止？（二）被上訴人請求上訴人自338、340建物、系爭鐵皮屋遷出並返還被上訴人，是否有理由？（三）被上訴人請求上訴人給付積欠租金、律師費用是否有理由？（四）上訴人於兩造間租賃關係終止後，仍繼續占用系爭鐵皮屋，是否受有相當於租金不當得利，致被上訴人受有損害？（五）被上訴人得向上訴人請求不當得利之金額為何？（六）上訴人請求被上訴人給付系爭鐵皮屋有益費用3,200,000元，是否有理由？經查：
（一）關於兩造間就338、340建物、系爭鐵皮屋租賃關係是否已經終止部分：
⒈被上人主張上訴人用以支付租金之支票，自102年5月起
即不獲兌現。雖被上訴人陳義雄同意讓上訴人將102年5至8月面額各95,000元支票換成102年9至12月面額各190,000元支票，然僅102年9月支票獲被告給付現金90,000元，被上訴人陳朝部分則自102月10月起即未獲付款，至103年1月止，尚積欠被上訴人陳朝400,000元、陳義雄810,000租金之事實，有支票影本、退票理由單影本各
4紙（見原審卷第51-54頁）在卷可憑。而上訴人就前開積欠租金事實，亦未提出已清償證明，堪信被上訴人前開主張事實為真實。
⒉依兩造簽定房屋租賃契約書第12條第4、5項違約處罰約
定，上訴人如未按期繳納租金2個月時，視同違約，上訴人如有違約時被上訴人得終止契約，如有損害，並得請求賠償。被上訴人至103年1月於扣除上訴人已繳兩造不爭執押租金400,000元後，尚積欠被上訴人租金已達2個月，被上訴人委由訴訟代理人陳詩文律師於103年1月6日發存證信函催告未果，復於103年1月23日再次發函終止兩造間租賃關係，上訴人分別於103年1月27日、103年
1月27日收受，有律師事務所函文、回證（見原審卷第21-24頁）附卷可按，則兩造間租賃關係已於103年1月24日終止。
⒊至上訴人於本院準備程序中提出兩造於102年12月30日簽
訂之租賃契約終止同意書第一條固記載：「一、双方同意原立之經國路房屋租賃契約於民國102年12月31日終止。
」，然綜觀終止同意書第三條：「新承租部分範圍：保養場部分：細節部分双方另立合約。華燈市與床店目前停車場與進出與生活雅集依現況延續使用。承租期間為103年
1月1日至103年12月31日止」、第四條：「依現況出租由承租人自行負擔修繕。双方同意租金為每月ˍˍˍ。生活雅集同意於102年12月31日終止與華燈市及幸福床店之契約，由陳朝與陳義雄進行相關事項合約簽定，生活雅集葉正中先生無議。此協議須葉正中、華燈市、幸福床店三双同意下生效。」內容，並參以上訴人於本院先後自承：兩造有簽一個租賃契約終止同意書，積欠房租分10期清償，他們希望伊分租的合約轉到他們身上，剩下停車場的部分另外訂一個新契約。本來訂了新契約應該用新房租，伊還是按照舊契約每人送十萬，因為新契約沒有談好多少錢；停車場部分租金102年12月31日時有與被上訴人討論過，我們還在舊合約範圍內，希望對方酌收租金，被上訴人開價40,000元，伊希望20,000元，兩方沒有共識，所以在同意書每月租金是空白等語（見本院卷第35頁、第72頁背面），及被上訴人亦於本院表示：終止同意書是在向上訴人催討積欠租金的時候有一次遇到上訴人，請上訴人簽立，為了要終止雙方的租賃契約及上訴人如何返還積欠租金的方式，有個約定能夠依據。上訴人在契約終止前有轉租出去，上訴人無法短期間就搬走，我們有同意暫時使用倉庫的部分，倉庫就是同意書所指的新承租範圍，是在限縮承租範圍，但同意書的終止的期日及租欠的租金返還金額與日期都沒有明訂，同意書是沒有成立等語（見本院卷第23頁），並觀諸上訴人於簽定該租賃契約終止同意書後，仍向訴外人華燈市收取103年1月租金、向訴外人幸福床店收取103年1月、2月租金等情以觀，足見兩造簽定該租賃契約終止同意書用意係為解決兩造積欠租金，及因33
8、340建物當時已由上訴人轉租與訴外人華燈市公司、幸福床店公司，希冀由上訴人、被上訴人、訴外人華燈市公司、幸福床店公司共同協議，由上訴人與訴外人華燈市公司、幸福床店公司協議終止渠等租賃契約，改由被上訴人與華燈市公司、幸福床店公司訂立租約，由被上訴人直接向前開公司收取租金，避免上訴人收取前開公司租金後，卻拖欠對於被上訴人租金，承租範圍則擬減縮為系爭鐵皮屋，而欲變更原契約內容。惟因兩造事後對於減縮後承租範圍系爭鐵皮屋應繳付之租金部分仍有爭議，且兩造與訴外人華燈市公司、幸福床店公司事後亦未共同協議承租範圍，及三方就承租內容達成意思表示合致，應認上開租賃契約書終止同意書內容依兩造真意，尚未實際生效，尚不得拘泥於該同意書第一條終止之字意，而認兩造間租賃關係於102年12月30日已由兩造協議終止。
（二）關於被上訴人請求上訴人自338、340建物、系爭鐵皮屋遷出並返還被上訴人，是否有理由部分：
上訴人係向被上訴人承租338、340建物、系爭鐵皮屋，而取得對前開建物之事實上管領力，此外並無其他占有之權源。而被上訴人已合法終止兩造間租賃關係，上訴人即已喪失占有權源，則其繼續占有使用前開建物行為即屬無權占有。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人自前開建物遷出並返還被上訴人，自屬有理。惟占有因占有人喪失其對於物之事實上管領力而消滅，民法第964條本文所明定。且原告之權利保護要件是否具備，在第二審應以第二審言詞辯論終結時之狀態定之，最高法院亦著有67年台上字第1020號判例可資參照。本件被上訴人以上訴人無權占用前開建物，而於原審訴請上訴人遷出，尚非無據，固如前述。然上訴人前此固將338、340建物分租與訴外人華燈市公司、幸福床店公司，惟被上訴人於原審判決後之103年6月5日與華燈市公司訂立租賃契約，期間自103年2月1日起至106年1月31日止、於10
3年5月13日與幸福床店訂立租約契約，期間自103年5月1日起至106年1月31日止，承租範圍與上訴人轉租範圍相同，且分別溯及自103年2月、103年3月起收取租金，亦有房屋租賃契約書、轉帳傳票（見本院卷第82-9
2頁）在卷可憑，復為被上訴人於本院自承在卷（見本院卷第104頁背面），益徵上訴人就338、340建物因與訴外人華燈市公司、幸福床店公司另訂租約已排除上訴人對於前開建物之占有使用，則上訴人即已喪失對338、340建物之占有，而使原先所處之無權占有狀態不復存在。被上訴人猶請求上訴人遷出，自屬欠缺權利保護要件。是應認被上訴人請求上訴人遷出逾系爭鐵皮屋部分，即屬無據。
（三）關於被上訴人請求上訴人給付積欠租金、律師費用是否有理由部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。上訴人自102年5月起即未依約按時繳付租金，分別積欠被上訴人陳朝、陳義雄各400,000元、810,000元，於扣除押租金400,000元，尚分別積欠被上訴人陳朝、陳義雄各200,000元、610,000元租金未付，被上訴人請求上訴人並分別給付被上訴人陳朝、陳義雄積欠之租金各200,000元、610,000元，即有理由。至租賃契約終止同意書雖約定上訴人得分期償還，然該租賃契約終止同意書尚未生效，亦如前述，且該約定之分期期間均已屆期，自無礙被上訴人請求上訴人一次清償。
⒉又依兩造間簽定房屋租賃契約書第12條第2項及第4項約
定，任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費用（政府機關核定之最低收費標準），或其他相關費用，而乙方（即上訴人）如未按期繳納租金2個月時，視同違約。經查，被上訴人因上訴人未按期繳納租金達2個月，被上訴人為保全及實現租金債權，支出保全程序及訴訟程序之律師費用共100,000元，由上訴人先行各分擔支出50,000元等情，有律師費用收據存根影本（見原審卷第25至26頁）在卷可按。而上訴人亦於本院表示對於被上訴人此部分請求無意見等語（見本院卷第72頁），上訴人依前開約定請求上訴人分別給付被上訴人陳朝、陳義雄所支出之律師費用各50,000元，亦屬有據。
（四）關於上訴人於兩造間租賃關係終止後，仍繼續占用系爭鐵皮屋，是否受有相當於租金不當得利，致被上訴人受有損害部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人於兩造間租賃關終止後，仍繼續占用系爭鐵皮屋，經原審判決上訴人應自系爭鐵皮屋遷讓，被上訴人持前開執行名義向本院民事執行處聲請假執行，經本院民事執行以103年度執字第14754號強制執行程序受理在案。嗣本院民事執行處於103年9月23日將系爭鐵皮屋交由被上訴人接管，惟因屋內尚有債務人未搬遷物品，被上訴人因而同意上訴人延緩遷出，遲至103年10月23日實際接管之事實，亦經本院調閱前開執行卷宗核閱屬實，並有前開卷附之執行（調查）筆錄、不動產接管切結在卷可按。則被上訴人主張上訴人自103年3月1日起至103年10月22日止占用系爭鐵皮屋受有相當於租金不當得利，致被上訴人受有損害，即屬有據。
（五）關於被上訴人得向上訴人請求不當得利之金額為何部分：本院審酌上訴人承租系爭鐵皮屋為充作賣場展示商業用途，經由前方經國路出入，商業活動熱絡，亦有照片4張（見原審卷第14-17頁）可憑。上訴人前以每月200,000元向被上訴人承租338、340建物、系爭鐵皮屋，而上訴人於租賃關係消滅後仍續為占有使用，則其所受之使用利益，自亦應參酌原先之租金額為計算之依據。再審酌土地法關於城市租金計算係以建物、土地價值為計算之依據，且
338、340建物直接臨經國路，系爭鐵皮屋則略為退縮路面，與前開338、340建物直接臨經國路價值即有差異，本院認上訴人占用系爭鐵皮屋相當於租金之不當得利不應以系爭鐵皮屋面積占前開建物總面積比例計算，而應以系爭鐵皮屋價值所占前開建物總價值之比例計算，尚屬適當。玆103年度338建物現值為606,800元、340建物現值為699,800元、系爭鐵皮屋現值為583,400元，有新竹市稅務局房屋稅及證明書（見本院卷第43-45頁）附卷可按。則被上訴人陳朝、陳義雄各請求上訴人自103年3月1日起至103年10月22日相當於租金不當得利逾237,980元【計算式如下：200,000×583400/0000000×（7＋22/3
1）＝475,960，475,960÷2＝237,980小數點以下四捨五入】部分，即屬無據。
（六）關於上訴人請求被上訴人給付系爭鐵皮屋有益費用3,200,
000元，是否有理由部分：依兩造簽定之房屋租賃契約書第6條第3款約定，上訴人於租賃關係終止後，應將房屋恢復原狀騰空遷出交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向被上訴人請求遷移費或任何費用，於第7條約定，上訴人在租賃之範圍內，如須另行佈置或裝修必須事先徵得被上訴人之同意，但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築法令。一切費用由上訴人負擔，但租賃關係消滅時，上訴人應自行回復原狀，並不得毀損租賃物，可見兩造已事先約定上訴人於遷讓承租建物時，拋棄對於租賃建物所為修繕費用或有益費用之權利，縱上訴人就系爭鐵皮屋裝修支出有益費用現存價值仍有3,200,000元，依兩造約定，亦不得向被上訴人請求返還。
四、綜上所述，被上訴人依兩造簽定租約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓並返還系爭鐵皮屋，並給付積欠被上訴人陳朝租金、律師費250,000元、被上訴人陳義雄租金、律師費660,000元，及均自103年3月18日起至清償日止遲延利息、給付上訴人相當於租金不當得利各237,980元部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及非屬兩造協議簡化爭點範圍內之事項，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴人訴為為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、第85條第1項前段、第79條、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月15日
民事第二庭審判長法官王佳惠
法官朱美璘法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國103年4月15日
書記官陳弘明