裁判字號：臺灣新竹地方法院100年訴字第50號民事判決
裁判日期：民國100年06月03日
裁判案由：返還不當得利
臺灣新竹地方法院民事判決100年度訴字第50號原告 陳俊德 被告 范成東 上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國100年5月16日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。經查，原告訴之聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）4,508,000元；並自民國99年8月1日起至被告自行建築牆壁之日止，被告應每月給付原告23,000元；訴訟費用由被告負擔。」，嗣於訴訟程序中，原告追加訴之聲明「被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地即被告所有建物靠近原告所有建物牆壁寬24公分之樓板拆除（1、2樓全部拆除）。」，而被告對此並無異議，且為本案之言詞辯論，揆諸前揭條文，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１、被告應給付原告4,508,000元；並自99年8月1日起至被告自行建築牆壁之日止，被告應每月給付原告23,000元。
２、被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地即被告所有建物靠近原告所有建物牆壁寬24公分之樓板拆除（1、2樓全部拆除）。
３、訴訟費用由被告負擔。
（一）陳述：
１、坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地及其上3建號即門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○號之建物（下稱系爭3號建物）為原告所有，而其並與坐落新竹縣竹北市○○段229-1、252地號土地暨其上224建號即門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○號建物（下稱系爭5號建物）即被告所有不動產相鄰，且兩造相鄰建物中間之共同壁及共同壁坐落之土地亦為原告所有，然被告所有之系爭5號建物卻占用原告所有之共同壁及土地即4吋牆壁（約37坪）及4吋土地（0.59坪），強行侵占原告雨滴板（屋簷）的土地面積寬24公分，則被告所有之系爭5號建物既占用原告前開所有之共同壁及土地，被告自應賠償原告共同壁及土地價值之損失，為此爰依不當得利法律關係請求被告給付原告自83年4月起至99年7月31日止，相當於租金之不當得利計4,508,000元【計算式：牆壁之每坪造價約2萬元，土地每坪25萬元，則被告應每月給付原告23,000元租金（不當得利），故至99年7月31日止，不當得利計4,508,000元（196個月×23,000元＝4,508,000元）】，並自99年8月1日起至被告自行建築牆壁之日止，被告應每月給付原告23,000元；且原告依所有權人地位，並請求被告應將坐落系爭250地號土地即被告所有系爭5號建物靠近原告所有建物牆壁寬24公分之樓板拆除（1、2樓全部拆除）。
２、對被告抗辯所為之陳述：①被告辯稱其未占用原告所有之系爭250地號土地，且無雨
滴線等語，然查，依系爭250地號地籍調查表，業已標示該土地界址包括經界物（牆壁）在內，牆壁外側尚有原告之土地於界址內，而依系爭3號建物竣工照片並有雨滴板（屋簷）存在；且依被告所提系爭252地號土地地籍調查表，該土地界址除未包含經界物（牆壁）在內外，亦在原告所有系爭250地號土地外，而非靠近原告所有之牆壁。
又系爭3號建物經套上地籍圖，原告之經界外側尚有22公分土地；而被告之系爭252地號土地（面寬532公分）套上建物平面圖（面寬548公分），被告之系爭5號建物較其土地寬16公分，可見被告之系爭5號建物占用原告所有之系爭250地號土地，且依被告之房屋平面圖，被告房屋面寬為490公分，但被告之房屋實際面寬卻為515公分，益見被告確有侵占之實。另被告雖辯稱系爭5號建物之設計即第二根柱子（落地門位置）為外窄內寬之梯形設計，故大於系爭229-1地號土地面寬532公分，惟系爭229-1地號土地之地籍圖上明示面寬500公分，並非被告主張之532公分，且系爭252地號面寬532公分，亦非被告主張之548公分，益見被告確有占用原告之土地。至99年5月11日之複丈成果圖，雖載明雨滴板（屋簷）位置於社南段251、261-1、248-1地號土地內，惟此若為真，則當時就系爭3號建物核發使用執照時，因社南段251、261-1、252地號土地非系爭3號建物產權，新竹縣建設局又如何核准通過核發使用執照；且地政事務所係依據77年的圖測量，卻忽略系爭3號建物重測地籍調查表，該調查表後面並有當時屋主 劉邦龍 指證指界，而依系爭3號建物平面圖及竣工照片，可證系爭3號建物牆壁外側有雨滴板，故上開複丈成果圖有誤。是兩造各別所有系爭3、5號建物之相鄰牆壁為原告所有，且牆壁外側尚有雨滴板（屋簷），被告占用原告之土地。末原告自行就新國街1號及3號房屋申請鑑界，並將原告之上開房屋側牆鑿洞得知，均為36公分寬，且1號房屋之第1根柱子外側至第3號房屋之柱子外側共量得寬度為1007公分，從所提之土地調查表可知，3號房屋之牆壁柱子外側即為界址，且尚離12公分始為被告252土地之所在。
②被告又辯稱其依共同壁使用協定書，得使用共同壁即兩造
各別所有系爭3、5號建物之相鄰牆壁等語，原告否認有該共同壁協定，且土地係以登記為原則，系爭3建號建物及共同壁暨其坐落土地之所有權人既為原告，原告自得本於所有權人地位行使權利。又系爭3號建物為獨立牆壁之房子且牆壁外側亦有雨滴線，雨滴線垂直下來與被告土地相鄰，並不需和相鄰系爭252地號土地所有人訂立共同壁協定書，而系爭3號建物之牆壁邊緣亦非界址（中心線），共同壁之實際條件並不存在，則前任屋主所簽立之系爭共同壁協定書，有無法律根據及效果，尚有疑義，且該共同壁協定書亦有偽造不實等情。況前開共同壁協定書「…鄰基地境界線…」係指共同壁中線，即原告所有系爭250地號土地與被告所有系爭252地號土地之相鄰界線為中心線，原告牆壁邊緣非地界（中心線），兩造應以中心線為界，各自在自己土地上建築牆壁，被告前開辯稱，尚難謂可採。況依原告所有250地號土地之權狀土地面積為137.72平方公尺，供建築新國街3號之建物129.01平方公尺後，尚餘8.71平方公尺空地留做屋簷用地，何以被告之屋離原告之牆幣壁尚有24公分之距離，須簽共同壁協定書？③被告另辯稱縱認其侵占土地為真，惟依民法第354條、第
355條、第361條及第125條規定之解釋，原告於79年即認定其所有之房屋有坪數減少之瑕疵，卻未向其前手即出賣人請求解約或減少價金，故已喪失請求權，且罹於時效等語，惟查，當時並無證據證明被告侵占，直至原告提起訴訟及向地政事務所申請資料，方確認被告占用原告所有之牆壁及土地，故民法第354條、第355條、第361條並無法適用於原告；又依民法第179條規定，原告係於98年3月31日向被告寄發之存證信函往前起算15年，而被告侵占土地之行為係連續且未中斷，原告並未喪失不當得利請求權，且土地之請求亦無時效問題。
二、被告方面則以：
１、原告以系爭250地號之76年3月26日地籍調查表，主張其擁有牆壁權狀，且牆壁外有滴水線，被告並侵占原告所有土地等語，然查，依系爭250地號之地籍調查表之A～D的界址，原告所有竹北市○○段249、250地號土地之相鄰界址，其中標示３之圖示，中央之實線為系爭250地號土地邊界，兩側虛線為牆壁磚塊厚度（虛線與實線間，約8吋厚），而非滴水線，且地政人於99年5月間之測量勘測時，亦無法無中生有地畫出雨滴線土地，是該界址位置並非屋簷而係牆壁，亦無原告主張之滴水線。又原告曾於98年7月間向地政事務所就系爭250、252地號土地鑑界，經訴外人 黃仁杰 等人到場勘測，訴外人黃仁杰並告之被告無侵占原告土地之事；且依99年5月11日之土地複丈成果圖，被告所有229-1及252地號土地並未占據原告之A牆壁（a-b-c-d-a）、B牆壁（c-k-i-f-e-d-c）及其牆壁內土地，而該成果圖附件第三點「…229-1、252、…地號之地籍線，即為甲屋（原告）牆壁外緣線位置。」，益證被告未占原告之4吋牆壁及4吋土地及無滴水線存在，被告所有之土地係緊鄰原告土地邊緣即牆壁邊緣。另原告主張被告侵占之牆壁面積約37坪，然系爭3號建物於76年間，其共同壁各樓層面積合計為31.2984坪（一樓：17.2368坪、二樓：14.0616坪），非原告所聲稱37坪。至原告雖又主張被告之系爭252地號土地（面寬532公分）套上建物平面圖（面寬548公分），被告之系爭5號建物較其土地寬16公分，可見被告之系爭5號建物占用原告所有之系爭250地號土地等語，然因系爭5號建物之設計即第二根柱子（落地門位置）外窄（系爭229-1地號土地面寬532公分）內寬（第二根柱子面寬548公分）之梯形設計，故大於系爭229-1地號土地面寬532公分，被告之土地、建築平面圖及成果圖完全一致，並無侵占原告之土地。
２、又系爭5號建物之起造人劉邦龍曾與系爭3號建物之前任所有人即 紀秀足 達成協議，紀秀足同意起造人劉邦龍使用共同壁，並訂立共同壁協定書，而紀秀足後將系爭3號建物賣予 劉美慈 ，劉美慈再賣予原告之被繼承人 陳海濱 ；且共同壁協定書聲明「茲照下開事項建築房屋以…鄰基地境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議，特此協定。」，表明牆壁兩側住戶，有永久共同使用權，自不能因屋主易主，而反悔此契約；且因原告非共同壁協定書當事人，其亦不能解除該共同壁協定書契約。另原告並曾於本院99年4月5日調解程序期日陳明「（問：你認為共同壁在什麼情況下有效？）我的牆壁外側如果緊鄰被告的土地，而且沒有我的雨滴線土地時，則此共同壁協定為有效的」，故原告業已認定上開共同壁協定書有效。況被告依據共同壁協定書，於79年裝設不鏽鋼板牆，原告亦未曾反對，已默認被告有使用該共同壁權利；且原告於79年鋪設水泥走道在自己的8吋牆內，而未跨越至被告的4吋牆柱，益見原告自認被告有共同使用牆壁權利。再者，共同壁原來為
8吋，超過8吋之側磚部分係被告牆壁，並坐落其所有系爭252地號土地，亦未有侵占原告土地情事。
３、另縱認被告侵占原告之土地為真，因被告從未改建系爭5號建物，自應由起造人即劉邦龍及建商 劉興財 負起賠償責任；且依民法第354條、第355條、第361條及第125條規定之解釋，被告於79年即認定其所有之房屋有坪數減少之瑕疵，卻未向其前手即出賣人請求解約或減少價金，則原告業已喪失請求權，被告並未不當得利，而原告之請求權亦罹於15年時效而消滅。況原告亦未提出被告受有利益，並致其受損害之證據，且未提出其得向原告請求之依據為何，而原告請求之金額並有高估牆壁造價、土地成本、高年利率計算租金、坪數錯誤及期間計算有誤等情。
４、為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項
（一）坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地及其上3建號即門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○號之建物為原告所有，而其並與坐落新竹縣竹北市○○段229-1、252地號土地暨其上224建號即門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○號房屋相鄰，該系爭5號建物及其坐落土地則為被告所有。
（二）系爭3號建物之前任所有人即紀秀足將該建物賣予劉美慈後，劉美慈再賣予原告之被繼承人陳海濱。
（三）使用共同壁協定書與新竹縣政府76建都字第229號第二次變更設計建造執造案所附共同壁協定書相符。
四、兩造之爭點
（一）被告所有之系爭5號建物是否占用原告所有系爭250地號土地？原告請求被告將其建物占用250地號部分（即靠近原告所有建物牆壁寬24公分之樓板，含1、2樓全部）拆除，是否有理由？
（二）原告請求被告給付使用共同壁及占用土地之相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之心證
(一)被告所有之系爭5號建物並未侵占原告所有系爭250地號土
地，被告無須將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上所靠近原告建物牆壁寬24公分之樓板拆除
１、查：坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地及其上3建號即門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○號之建物為原告所有，而其並與坐落新竹縣竹北市○○段229-1、252地號土地暨其上224建號即門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○號建物即被告所有不動產相鄰之情，業據原告提出地籍圖及土地登記簿謄本為證，並為被告所不否認。
２、原告雖稱被告所有之系爭5號建物占用原告所有之共同壁及土地即4吋牆壁（約37坪）及4吋土地（0.59坪），並強行侵占原告雨滴板（屋簷）的土地面積長16.1公尺、寬24公分云云，然經本院囑託新竹縣竹北地政事務所測量結果，被告所有229-1及252地號土地並未占據原告之A牆壁（a-b-c-d-a）、B牆壁（c-k-i-f-e-d-c）及其牆壁內土地，而該成果圖附件第三點「…229-1、252、…地號之地籍線，即為甲屋（原告）牆壁外緣線位置。」，是被告所有之系爭5號建物並未占用原告所有之250地號土地，且原告所有雨滴板共2.54平方公尺部分，係分別坐落於同段251、261-1及248-1地號土地上之情，有本院99年5月6日之勘驗筆錄及新竹縣竹北地政事務所99年7月5日之複丈成果圖在卷可查，是原告所指被告系爭5號建物占用其所有土地並侵占原告雨滴板之土地部分，尚顯無據。
３、雖原告另陳依系爭250地號地籍調查表，業已標示該土地界址包括經界物（牆壁）在內，牆壁外側尚有原告之土地於界址內，且依被告所提系爭252地號土地地籍調查表，該土地界址除未包含經界物（牆壁）在內外，亦在原告所有系爭250地號土地外，而非靠近原告所有之牆壁云云。然經細究系爭250(原184-10)地號及252(原187-37)地號地籍調查表，有關250地號之原土地所有權人即訴外人劉邦龍於76年2月21日土地重測時，曾就上開250地號土地之界址指定以牆壁為界，且系爭牆壁全部在250地號內，而252地號土地則以上開土地之外牆與250地號土地為界之情，有新竹縣竹北地政事務所於100年4月1日之北地所測字第1000001611號函所附地籍調查表可佐，簡言之，系爭250地號及252地號土地係以兩筆土地間之牆壁為界，且牆壁係完全坐落在250地號土地上，252地號土地係以外牆與250地號土地為界，並無原告所指兩造界址之外尚有原告土地之情，益證上開新竹縣竹北地政事務所所為複丈成果圖顯示，被告系爭5號建物並未占用原告所有土地等情為真，故原告訴請被告應將其所有建物靠近原告所有建物牆壁寬24公分之樓板拆除，實屬無由，應予駁回。
４、又原告另提依據系爭3號建物竣工照片，尚有雨滴板（屋簷）存在系爭3號建物，經套上地籍圖，原告之經界外側尚有22公分土地；且被告之系爭252地號土地（面寬532公分）套上建物平面圖（面寬548公分），被告之系爭5號建物較其土地寬16公分，且依被告之房屋平面圖，被告房屋面寬為490公分，但被告之房屋實際面寬卻為515公分，益見被告確有侵占之實，另從新國街1號及3號房屋之第一排3根柱子全為36公分，且從第1根柱子外側至3號房屋的柱子外側共量得寬度為1007公分，可證原告之房屋係建在自身之土地上云云，然有關兩造門牌分為3號及5號建物之建物竣工及現況照片，雖可看出兩造建物之外觀藍圖，且建物平面圖雖可計算建物原始建築之各樓層面積，然此均未涉兩造界址真正之所在，況當初之建物竣工圖及建物平面圖均未指出各該樓層及雨滴等係分別坐落在何地號土地上，自不能以該圖面經由套繪地籍圖等反推兩造真正之界址，況有關建物之使用執照核發，乃涉及主管機關審究原始起造人就建物之建築計劃、工程圖樣及說明書等資料後予以行政監督並發給執照，並無關土地鄰界間之私權爭執，是原告上開之陳述，均係無據。
５、末按司法院大法官會議釋字第107號解釋謂：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。」其解釋理由書謂：「查民法第769條、第770條，僅對於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復請求權，應無民法第125條消滅時效之適用。復查民法第758條規定：『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、變更者，非經登記不生效力』，土地法第43條規定：『依本法所為之登記，有絕對效力』。若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。」；又該會議釋字第164號解釋謂：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用。」。本件原告所有之系爭250地號土地係屬已登記之不動產之情，有原告所提之上開土地登記簿謄本可佐，從而，原告依據民法767條提起本件訴訟，並為上開之聲明，揆諸上開說明，並無實體法上時效消滅之適用，故被告抗辯原告於79年即認定其所有房屋存有瑕疵，未向買賣之前手求償，歷時19年之久，原告之請求權有時效消滅之虞云云，恐有誤解法律之處，惟尚無解本院為上開之認定，併此敘明。
(二)本件原告請求被告給付使用共同壁及占用土地之相當於租金之不當得利，為無理由
１、本件被告所有之系爭5號建物並未占用原告所有之土地，惟承前所述，被告所有之252地號土地係以外牆與250地號土地為界，且依兩造所提現場照片所示，被告所有之系爭5號建物確係仳鄰原告所有之外牆而建築，且兩造復未爭執原告所有之系爭3號建物早建於系爭5號建物之前，是本院遂應再予探究被告是否有權使用上開牆壁。
２、查：本件系爭5號建物(建物門牌原為新竹縣竹北市○○○路○○○巷○號)於76年建築時，系爭5號建物之原起造人劉邦龍曾與系爭3號建物之前任所有人即紀秀足達成使用共同壁之協議，並訂立協定書，而原告係由訴外人紀秀足將系爭3號建物賣予訴外人劉美慈後，劉美慈再賣予原告之被繼承人陳海濱後取得之情，業據被告提出共同壁協定書，並經本院調取該資料，經新竹縣政府於99年6月3日回覆之府工建字第0990079163號函所附該建物之(76)建都字第229號建照執照卷可參；細究該使用共同壁協定書「茲照下開事項建築房屋以…鄰基地境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議，特此協定。」之內容，即已同意252地號上之建物，相仳鄰250地號上之建物而建築，並以2筆土地之界址為共同壁之中線，將來永無異議予以使用之情，衡諸調和鄰地所有人之關係，並探究該共同壁協定書之真意，為避免房屋相鄰之所有人擅基於所有權之作用，徒生拆除之困擾，並兼顧社會、經濟之利益，應推斷對於房屋之繼受者而言，均受此拘束，以顧全相鄰房屋之使用權間，不因房屋物權之異動而受影響。是原告雖非上開共同壁協定書之訂定者，然基於誠信原則，繼受者亦受此拘束乃當然之推斷，是被告抗辯其有權使用原告所有建物之牆壁以為建築等語，乃有理由。
３、本件被告所有之系爭5號建物並未占用原告所有之4吋土地及雨滴板（屋簷）約寬24公分，其使用之共同壁亦係經由原告之前手同意，原告當受此拘束，均如前述。從而，原告請求被告賠償使用共同壁及占用土地之損失，並依不當得利之法律關係請求被告給付原告自83年4月起至99年7月31日止，相當於租金之不當得利計4,508,000元，暨自99年8月1日起至被告自行建築牆壁之日止，按月給付23,000元部分，為無理由，應予駁回。
六、綜上，原告依據民法767條及179條之法律關係，請求為其本件訴之聲明，顯屬無據，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年6月3日
民事第二庭法官彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月7日
書記官王恬如