裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第1731號民事判決
裁判日期：民國105年04月20日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第1731號原告 張孟韓
張濰伶 張力夫 上三人共同訴訟代理人 翁碧英 原告 張力文 法定代理人翁碧英被告 肯題 有限公司法定代理人 劉義雄 被告 吳子敬 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）及增建部分（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）騰空遷讓返還予原告。
被告吳子敬應給付原告張孟韓、張濰伶新臺幣貳拾柒萬伍仟元，及自民國一百零五年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告吳子敬應自民國一百零五年二月十八日起至遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）之日止，按月給付各原告各新臺幣陸仟貳佰伍拾元。
被告肯題有限公司應自民國一百零五年二月十八日起至遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）之日止，按月給付各原告各新臺幣壹萬貳仟伍佰元。
上開第四項、第五項給付，如其中任一被告已履行給付義務，他項被告於該被告履行給付範圍內免除責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣壹佰肆拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於原告張孟韓、張濰伶以新臺幣玖萬貳仟元為被告吳子敬供擔保後，得假執行。
本判決第四項，於各原告按月以新臺幣貳仟壹佰元為被告吳子敬供擔保後，各得假執行。
本判決第五項，於各原告按月以新臺幣肆萬貳仟元為被告肯題有限公司供擔保後，各得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實
壹、程序部分：
一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人；解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第8條第2項、第24條、第25條及同法第113條準用第79條分別定有明文。經查，被告肯題有限公司業於民國102年5月10日解散，且經該公司全體股東同意解散，並選任該公司原董事即劉義雄為清算人，有公司登記資料查詢表及股東同意書在卷可稽（本院104年度湖簡字第1124號卷【下稱湖簡字卷】第39-41頁），依前揭規定，應行清算，惟該公司並未向法院申報清算人，故其公司之法人格仍屬存續，並以該公司原董事即劉義雄為清算人即被告肯題有限公司之法定代理人，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將0000建號坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋及同址0000建號增建部分和0000建號坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋全部騰空後遷讓返還原告張孟韓、張濰伶、㈡被告吳子敬應自103年12月1日起至終止租約之日止，按月給付新臺幣（下同）25,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息、㈢被告肯題有限公司應自103年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付50,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見湖簡字卷第2-3頁）。嗣於104年12月24日具狀追加張力夫、張力文為原告，並更正聲明為：㈠被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（應有部分權利合計10000分之902）及其上同地段第0000號建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段○○○號）、第0000號建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋）、第0000號建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋增建部分）遷出，並騰空遷讓返還予原告、㈡被告吳子敬應給付原告張孟韓、張濰伶275,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起算至遷讓返還上開房地之日止，按月給付原告張孟韓、張濰伶、張力夫、張力文各6,250元、㈢被告肯題有限公司應自起訴狀繕本送達之翌日起算至遷讓返還上開房地之日止，按月給付原告張孟韓、張濰伶、張力夫、張力文各12,500元（見本院卷第43頁正、反面）。又於105年1月27日言詞辯論期日當庭更正聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（建號：臺北市○○區○○段○○段0000○號，下稱系爭178號房屋）騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體、㈡被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（建號：臺北市○○區○○段○○段0000○號，下稱系爭180號房屋）及增建部分（建號：臺北市○○區○○段○○段0000○號，為未辦保存登記建物，下稱系爭180號房屋增建部分）騰空遷讓返還予原告、㈢被告吳子敬應給付原告張孟韓、張濰伶275,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息、㈣被告吳子敬應自起訴狀繕本送達之翌日起算至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付原告張孟韓、張濰伶、張力夫、張力文各6,250元、㈤被告肯題有限公司應自起訴狀繕本送達之翌日起算至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付原告張孟韓、張濰伶、張力夫、張力文各12,500元（見本院卷第96頁反面至第97頁）。經核原告上開聲明之變更，均係基於同一占用房屋之社會基礎事實，於法並無不合，應予准許。
三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告張孟韓、張濰伶於103年11月4日拍定取得（鈞院103年
度司執字第12915號）系爭178號房屋、系爭180號房屋及系爭180號房屋增建部分之所有權（其中系爭178號房屋權利範圍為原告張孟韓、張濰伶各90分之3，系爭180號房屋權利範圍為原告張孟韓、張濰伶各2分之1，系爭180號房屋增建部分為未辦保存登記建物，由原告張孟韓、張濰伶以各2分之1權利共有），並於103年12月1日取得權利移轉證書。又因原告張孟韓、張濰伶所持拍定上開三房屋之款項乃原告之被繼承人 張茂溢 遺留之遺產，故104年12月7日依應繼分比例分割登記為原告4人分別共有（其中系爭178號房屋權利範圍為每位原告為180分之3，系爭180號房屋權利範圍為每位原告各4分之1，系爭180號房屋增建部分為未辦保存登記建物，由每位原告以各4分之1權利共有）。
㈡上開三房屋拍賣公告上固載明：「民國101年9月4日現場查
封時及103年5月12日履勘時發現，0000建號與0000建號內部打通使用，第三人肯題有限公司（木流匠沏）基於租賃關係占有使用中。第三人吳子敬陳報其與債務人間之租賃關係自民國100年2月28日起至民國105年1月27日止，租金每月新台幣25,000元，其再將建物出租於第三人肯題有限公司（即木流匠沏），租期自民國100年3月18日起至民國105年2月17日止，租金每月新台幣50,000元等語。惟現在實際情形如何，請應買人自行查明注意」等語。惟依據被告吳子敬於執行程序中提出其與債務人即訴外人康題有限公司及其與被告肯題有限公司間之房屋租賃契約書，可知其所指與債務人間之租賃關係僅存於系爭180號房屋。故：
1.原告取得系爭178號房屋、系爭180號房屋增建部分之所有權後，被告已失去占有之正當權源，應即遷讓返還（其中系爭178號房屋原告僅為共有人之一，故請求被告遷讓返還予原告及共有人全體）。
2.系爭180號房屋之租賃契約權利義務因已由原告承受，被告吳子敬即應將租金給付予原告，原告雖曾於103年12月22日、104年3月13日、104年5月12日多次以存證信函催告被告吳子敬依約給付租金，被告吳子敬仍未為給付，積欠租金顯逾2個月餘，爰以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示。而因原告與被告吳子敬間租賃關係已為終止，被告吳子敬繼續占有使用系爭180號房屋即為無權占有，應遷讓返還。原告並得請求被告吳子敬給付已屆期尚未給付之租金275,000元（自103年12月1日取得權利移轉證書之日起至起訴日即104年11月6日止共11個月X每月租金25,000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付各原告相當於租金之不當得利6,250元。
3.另被告吳子敬已無權源占有系爭180號房屋，被告肯題有限公司基於其與被告吳子敬間之租賃關係使用系爭180號房屋亦屬無權占有，原告自得請求被告肯題有限公司自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付各原告相當於租金之不當得利12,500元。㈢聲明為：
1.被告應將系爭178號房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體。
2.被告應將系爭180號房屋及系爭180號房屋增建部分騰空遷讓返還予原告。
3.被告吳子敬應給付原告張孟韓、張濰伶275,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
4.被告吳子敬應自起訴狀繕本送達之翌日起算至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付原告張孟韓、張濰伶、張力夫、張力文各6,250元。
5.被告肯題有限公司應自起訴狀繕本送達之翌日起算至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付原告張孟韓、張濰伶、張力夫、張力文各12,500元。
6.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張上開事實，業據其提出拍賣公告1份、建物所有權
狀4份、存摺影本1份（見湖簡字卷第7-8、11-16、35-36頁）、不動產權利移轉證書2份、系爭178號房屋、系爭180號房屋之建物登記謄本各1份、房屋租賃契約書2份、存證信函及信封、回執共3份、現場照片8張（見本院卷第48-49、51-
53、54-59、60-72、88-91頁）等件以為證，並經本院職權調閱本院103年度司執字第12915號全卷及向臺北市松山地政事務所調閱系爭178號房屋、系爭180號房屋之建物登記謄本、系爭180號房屋增建部分之異動索引（見本院卷第21-28頁）核閱翔實，堪信為真實。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭178號房屋、系爭180號房屋增建部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，民法第767條第1項前段、第821條，強制執行法第98條第1項分別定有明文。至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人即原告於取得所有權不得依法請求被告遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決可參）。查原告張孟韓、張濰伶因拍賣取得系爭178號房屋、系爭180號房屋增建部分之所有權（其中系爭178號房屋權利範圍為原告張孟韓、張濰伶各90分之3，系爭180號房屋增建部分為未辦保存登記建物，由原告張孟韓、張濰伶各以2分之1權利共有），嗣再將上開所有權再登記為原告4人共有（其中系爭178號房屋權利範圍為每位原告為180分之3，系爭180號房屋增建部分權利範圍為未辦保存登記建物，由每位原告各以4分之1權利共有），揆諸前揭說明，原告4人自得請求被告遷讓返還系爭180號房屋增建部分，並基於共有人之身分，請求被告遷讓返還系爭178號房屋予原告及共有人全體。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭180號房屋，及請求被告吳子敬
給付租金、請求被告吳子敬、被告肯題有限公司給付相當租金之不當得利部分：
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係；且其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務；又強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院23年上字第3092號、26年上字第365號、49年台抗字第83號判例要旨可參）。觀以卷附被告吳子敬與康題有限公司簽訂之房屋租賃契約書，被告吳子敬租用康題有限公司所有系爭180號房屋，約定租賃期間自100年2月28日起至105年1月27日止，每月租金25,000元（見本院卷第54頁），原告張孟韓、張濰伶既係經由本院民事執行處之拍賣而取得系爭180號房屋，則其因繼受租賃物及出租人地位，有關原租賃契約所生之權利義務當然亦在承受範圍之內，故於渠等取得所有權之時與被告吳子敬發生租賃關係。
2.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦分別有明文規定。又按出租人是否同意承租人轉租，依民法第443條及土地法第100條第2款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題，殊不因其同意轉租，即可使次承租人與原出租人間成立租賃關係（最高法院88年度台上字第2155號判決意旨可參）。又「轉租」乃承租人將其向出租人租得之租賃物，再出租予次承租人，約定使次承租人得就之為使用收益之謂，故承租人為轉租時，其與原出租人間原租賃關係，依舊存在，租賃權仍然屬於承租人，尚與「租賃權之讓與」不同。且承租人與次承租人間另成立新租賃關係，即轉租係承租人基於自己之權利範圍，以自己之責任而使次承租人為使用收益，亦即次承租人之租賃權係以承租人之租賃權為基礎，從而，就租賃權之取得方法而言，次承租人之租賃權，乃由於承租人之創設，為創設（設定）的取得，故出租人終止其與承租人之租賃契約時，承租人之租賃權當隨之消滅，而基於承租人之租賃權為其基礎之轉租（債權契約）自亦隨之消滅。查原告張孟韓、張濰伶承受康題有限公司與被告吳子敬間之租賃契約後，被告吳子敬本應向原告張孟韓、張濰伶繳交租金，惟被告吳子敬自103年12月起即未繳租金，其所積欠之租金金額已逾2個月，且原告張孟韓、張濰伶以存證信函催告被告吳子敬後，被告吳子敬仍未給付租金，故原告張孟韓、張濰伶以本件起訴狀繕本之送達向被告吳子敬終止租約，應認已生合法終止系爭租約之效力。而租約既已終止，被告吳子敬與被告肯題有限公司間之租賃契約亦隨之消滅，則被告吳子敬、被告肯題有限公司即無繼續占有使用系爭180號房屋系爭房屋之合法權源，原告請求被告吳子敬、被告肯題有限公司將系爭180號房屋遷讓返還予原告，當屬有據，應予准許。
3.再按承租人應依約定日期，支付租金；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第439條前段、第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查被告吳子敬租用系爭180號房屋，約定租賃期間自100年2月28日起至105年1月27日止，每月租金25,000元，然自103年12月起未繳租金，已如前述；又查本件起訴狀繕本送達日及租約終止日為105年2月17日（本件被告應受送達之處所不明，原告之起訴狀係以公示送達方式送達，依民事訴訟法第152條規定，公示送達之效力係自公告最後登載之日起，經20日發生效力。所稱「經20日」發生效力，應自將公告或通知書黏貼公告處「法院牌示處」之日或最後登載公報或新聞紙「報紙」之日之翌日起算。而本件公示送達登載報紙之日為105年1月28日【見本院卷第100頁】，故起訴狀送達生效日為105年2月17日），則原告張孟韓、張濰伶請求被告吳子敬給付已屆期尚未給付之租金275,000元（自103年12月1日起至104年11月6日止共11個月X每月租金25,000元），及自起訴狀繕本送達翌日（即105年2月18日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。
4.末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。本件租約於105年2月17日終止後，被告吳子敬、被告肯題有限公司已無繼續使用系爭180號房屋之權利，又系爭180號房屋自104年12月7日起為原告4人所共有，揆諸前開判例意旨，原告向被告吳子敬請求自105年2月17日（起訴狀繕本送達翌日）起至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付各原告相當於租金之不當得利6,250元（以原被告吳子敬與康題有限公司租金約定每月25,000元為計算基礎，計算式：25,000÷4=6,250），另向被告肯題有限公司請求自105年2月17日（起訴狀繕本送達翌日）起至遷讓返還系爭180號房屋之日止，按月給付各原告相當於租金之不當得利12,500元（以被告吳子敬與被告肯題有限公司租金約定每月50,000元為計算基礎，計算式：50,000÷4=12,500），均屬有據。惟按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。本件原告同時請求被告吳子敬、被告肯題有限公司給付自105年2月17日（起訴狀繕本送達翌日）起至遷讓返還系爭180號房屋之日止相當於租金之不當得利，因被告吳子敬、被告肯題有限公司對於原告此部分請求應各負全部清償之責任，各負有給付義務，係屬不真正連帶債務，其中一人已為給付者，他被告於該給付範圍內，即免給付之義務。故被告吳子敬、被告肯題有限公司中若其中一人已為給付，另一人於該給付範圍內，即免給付之義務，附此指明。
四、從而，原告現為系爭178號房屋、系爭180號房屋、系爭180號房屋增建部分之所有權人，且與被告吳子敬間就系爭180號房屋之租賃契約已合法終止，被告就上開三房屋均失去占有之正當權源，故原告訴請被告遷讓返還系爭178號房屋予原告及共有人全體、遷讓返還系爭180號房屋及系爭180號房屋增建部分予原告，及請求被告吳子敬給付已屆期尚未給付之租金275,000元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均有理由，應予准許。至原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即租約終止日之翌日）起至遷讓返還系爭180號房屋之日止，被告吳子敬應按月給付4名原告各6,250元，被告肯題有限公司應按月給付4名原告各12,500元，於「其中任一被告已履行給付義務，他項被告於該被告履行給付範圍內免除責任」之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月20日
民事第一庭法官謝佳純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年4月20日
書記官鄭伊汝