臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋簡字第390號
原 告 許能平
被 告 楠梓亞太新紀元社區管理委員會
法定代理人 鐘彥成
訴訟代理人 謝秀珠
上列當事人間請求返還使用權等事件，本院於民國107年11月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認民國一○六年五月二十七日修訂之亞太新紀元社區規約第二
條第四項「地下室機車停車位是屬於『約定專用』部分」之條文
無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實
壹、程序事項
一、原告之法定代理人於起訴時原為 魯劉美英 ，嗣於訴訟進行中
，其法定代理人變更為鐘彥成，有高雄市楠梓區公所民國10
7年6月7日高市楠區民字第10730941200號函1紙附卷可
憑（本院卷第119頁），鐘彥成並具狀聲明承受訴訟（本院
卷第117至118頁），核與民事訴訟法第170、175條規定
相符，應予准許。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之
言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第436條第
2項、第255條第1項第2、7款、第2項定有明文。所謂
請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭
點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關
連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當
程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予
以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審
理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告原起訴主張
：被告應即終止現行「機車車位專屬使用權限制」，改開放
「公平使用權」作為。嗣於審理中變更聲明為：確認106年
5月27日修訂之亞太新紀元社區規約（下稱系爭規約）第2
條第4項「地下室機車停車位是屬於『約定專用』部分」之
條文無效，請求之基礎事實皆係基於系爭規約是否合法有效
，進而影響亞太新紀元社區（系爭社區）地下機車車位之使
用方式，且於本院審理時被告亦同意原告為此訴之變更（本
院卷第140頁），核屬請求之基礎事實同一，且並不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結，被告亦同意原告為此訴之變更，與
前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於105年10月間買受位在系爭社區內，門牌
號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄○號18樓建物之所有
權（下稱系爭房屋），為系爭社區之區分所有權人。系爭社
區於89年間將系爭社區地下1樓空曠區域（下稱系爭區域）
規劃機車停車位共250格。初期，以開放公共承租方式使用
，後將地下室機車停車位改定義為「約定專用」，僅提供特
定區分所有權人使用，即由原承租戶長期租用，使後續遷入
之住戶無法獲得公平承租之權利。系爭區域屬防空避難空間
，性質為共用運用空間，具有固定使用方法且為區分所有權
人生活利用上不可或缺之共用部分。系爭規約第2條第4項
卻將系爭區域定義為「約定專用」區域，排除其他區分所有
權人使用權，有違反公寓大廈管理條例第7條第5項之規定
，亦與公寓大廈管理條例第16條第2項但書之規定不符。為
此，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：請求確認系爭規約
第2條第4項「地下室機車停車位是屬於『約定專用』部分
」之條文無效。
二、被告則以：系爭社區之系爭區域係依公寓大廈管理條例第16
條第2項但書規定作為防空避難設備兼為停車空間之用，並
將系爭區域作為約定專用部分載明於系爭規約第2條第4項
，依內政部頒規約範本第3條約定得對規範主體發生效力。
且系爭區域係建物之共同使用部分而約定專用，機車停車位
之建置本屬有限，當無令全體住戶均得享有等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠原告為系爭社區之區分所有權人。
㈡系爭規約第2條第4項約定：地下室機車停車位是屬於約定
專用部分，承租之住戶車子每月繳交管理清潔費新臺幣（下
同）100元整。
㈢系爭社區現有之地下停車場汽機車管理辦法第6條記載：機
車管理費每年1,200元，一次繳足。繳款基準為每年的7月
1日至隔年6月30日，如未足年者，則以每月100元計算。
㈣系爭社區機車停車位租用之現行制度為：原承租使用戶如遵
期繳納機車停車費，則享有每年自動續租之權利，僅於逾期
未繳費時，始視同放棄機車停車位權利，釋出由其他未有承
租機車停車位之區分所有權人抽籤承租。
四、本件兩造爭執之點，應在於：系爭規約第2條第4項「地下
室機車停車位是屬於『約定專用』部分」之條文是否違反公
寓大廈管理條例第7條第5款、第16條第2項但書而無效？
茲析述如下：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存
否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項
危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院50年
台上第1240號判例意旨參照。本件原告主張系爭規約第2條
第4項「地下室機車停車位是屬於『約定專用』部分」之條
文違反公寓大廈管理條例第7條第5款、第16條第2項但書
而無效等情，為被告所否認，致原告可否公平使用系爭社區
地下機車停車位之法律上地位處於不明確之狀態，原告據此
提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益存在，
合先敘明。
㈡按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築
物，而供共同使用者，為共用部分；公寓大廈共用部分經約
定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（公寓大廈
管理條例第3條第4款、第5款規定參照）。又按「公寓大
廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，
並不得為約定專用部分：五、其他有固定使用方法，並屬區
分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」同條例第7
條第5款定有明文。準此，上開條例第7條各款所列共用部
分既屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得
約定為專用而成為專用權之客體，亦即，區分所有權人或住
戶自應依其設置目的及通常使用方法為使用，約定供特定區
分所有人專用者，則應認係違反強制或禁止規定而為無效。
又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或
其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、
比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常
使用，最高法院100年度台上字第1293號、103年度台上字
第2247號判決意旨參照。
㈢次依公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第1項規定，
規約雖可就公寓大廈共用部分之使用管理為規範；但依同條
例第9條第3項規定：「前2項但書所約定事項，不得違反
本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」經
查：
⒈原告除取得系爭房屋所有權外，另亦有共有部分之高雄市○
○區○○段三小段1556建號建物即系爭區域所有權應有部分
，有系爭房屋之建物登記公務用謄本1紙可稽（本院卷第89
頁）。系爭社區之系爭區域係依公寓大廈管理條例第16條第
2項但書規定作為防空避難設備兼為停車空間之用，系爭社
區住戶於購得系爭社區內房屋時，皆未額外購買地下室持分
，地下室持分是包含在公設權狀內等情，為被告所不爭執，
並有系爭房屋之建物登記公務用謄本1紙附卷可稽（本院卷
第89至90頁），則原告既有共用部分即系爭區域所有權應有
部分，依公寓大廈管理條例第9條第1項規定本即有權按其
所有權應有部分比例使用此等共用部分，其理至明。
⒉另按防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空
間使用者，得依法供公共收費停車使用，公寓大廈管理條例
第16條第2項但書定有明文。查系爭區域既係防空避難設備
兼作停車空間使用者，依上揭規定必須供「公共」收費停車
使用，則系爭規約第2條第4項條款內容，約定只要原承租
使用戶遵期繳納機車停車費，即能享有每年自動續租之權利
，僅於逾期未繳費時，始視同放棄機車停車位權利，釋出由
其他未有承租機車停車位之區分所有權人抽籤承租，已限制
系爭社區新進住戶使用系爭區域之權利，與公寓大廈管理條
例第16條第2項但書規定防空避難設備得依法供「公共」收
費停車使用之公共性相違。抑且，對於擁有機車之區分所有
權人來說，系爭區域既作為機車停車位使用，即為區分所有
權人生活利用上不可或缺之共用部分，無由僅因取得系爭區
域共有權之先後而作排除使用系爭區域權利之差別待遇，是
系爭規約第2條第4項約定「地下室機車停車位是屬於『約
定專用』部分」已違反公寓大廈管理條例第7條第5款規定
，洵堪認定。是以，只要是系爭社區之區分所有權人，皆有
平等使用系爭區域機車停車位之權利，方符合系爭區域依法
作為「公共」收費停車使用之目的，原告主張系爭規約第2
條第4項約定「地下室機車停車位是屬於『約定專用』部分
」使後續遷入之住戶無法獲得公平承租之權利等語，應非無
稽。
⒊被告雖辯稱：系爭社區之系爭區域為約定專用部分，載明於
系爭規約第2條第4項，依內政部頒規約範本第3條約定得
對規範主體發生效力。且系爭區域係建物之共同使用部分而
約定專用，機車停車位之建置本屬有限，當無令全體住戶均
得享有云云。惟按公寓大廈規約範本第3條第1項第1款雖
規定：非經載明於規約者不生效力之事項：1.約定專用部分
、約定共用部分之範圍及使用主體。其意旨為公寓大廈如有
約定專用部分，應載明於規約中，否則即不生效力，然縱使
載明於規約中，該等規約約定是否合法有效，仍應回歸公寓
大廈管理條例第9條第3項規定，於不違反法令之範圍內始
合法有效，不因約定於規約內即可凌駕於法律之上。是系爭
規約第2條第4項約定「地下室機車停車位是屬於『約定專
用』部分」，已違反公寓大廈管理條例第7條第5款及第16
條第2項但書規定而無效，已如前述，不因已載明於系爭規
約內而使其有效。另機車停車位之建置雖屬有限，無法令全
體住戶均得享有，然系爭區域既為共用部分，即應提供所有
區分所有權人公平使用之機會，不論係新、舊住戶，只要是
區分所有權人就應有每年參與抽籤之權利，而非由舊區分所
有權人獨占後始謂機車停車位不足，本即無法令全體住戶享
有云云，故被告所辯，洵無足採。
⒋從而，原告主張系爭規約第2條第4項將系爭區域定義為「
約定專用」區域之部分，排除其他區分所有權人使用權，有
違反公寓大廈管理條例第7條第5項及第16條第2項但書之
規定，應屬無效等情，確屬有據。
五、綜上所述，原告請求確認系爭規約第2條第4項「地下室機
車停車位是屬於『約定專用』部分」之條文無效，為有理由
，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年11月28日
橋頭簡易庭法官蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年11月28日
書記官程淑萍