裁判字號：臺灣高雄地方法院97年重訴字第84號民事判決
裁判日期：民國98年07月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決97年度重訴字第84號原告 林迦 物產股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳景裕 律師
鄭美玲 律師被告丁○○
己○○
之2丙○○乙○○庚○○辛○○戊○○○壬○○共同訴訟代理人 王國論 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落高雄市○○區○○段二小段二一一地號地目建、面積三十八平方公尺、二一三地號地目建、面積四百二十三平方公尺及二五七地號地目建、面積一百三十二平方公尺土地合併分割如附表一「分得之位置及面積」欄所示。
被告己○○、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○、戊○○○、壬○○應各給付原告及被告丁○○如附表二「補償金額」欄所示之金額。
訴訟費用由兩造各按附表一所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第
3款定有明文。本件原告起訴請求：請准就兩造間共有座落高雄市○○區○○段二小段211地號、213地號及257地號等3筆土地（面積共593平方公尺，下合稱系爭土地）合併分割，其分割方案如附圖一所示A1、A2及A3部分，歸原告所有；B部分歸被告丁○○所有；C部分歸被告己○○所有；
D部分歸被告丙○○所有；E部分歸被告 林珊 所有；F部分歸被告庚○○所有；G部分歸被告辛○○所有；H部分歸被告戊○○○所有；I部分被告壬○○所有。嗣於本院審理中更正起訴聲明為：㈠系爭土地准依下列方法合併分割：如附圖二所示編號A、J、K、L、M、N、O、P、Q部分合計面積共235平方公尺之土地歸原告所有；如附圖二所示編號B部分面積33平方公尺之土地歸丁○○所有；如附圖二所示編號C部分面積71平方公尺之土地歸己○○所有；如附圖二所示編號D部分面積58平方公尺之土地歸丙○○與乙○○依1/2：1/2之應有部分比例保持共有；如附圖二所示編號
E部分面積55平方公尺之土地歸庚○○所有；如附圖二所示編號G部分面積49平方公尺之土地歸辛○○所有；如附圖二所示編號H部分面積31平方公尺之土地歸戊○○○所有；如附圖二所示編號I部分面積34平方公尺之土地歸壬○○所有。㈡己○○應給付原告新台幣（下同）851,684元、給付丁○○41,166元；丙○○及乙○○應給付原告53,747元、給付丁○○2,598元；庚○○應給付原告522,009元、給付丁○○25,231元；辛○○應給付原告571,491元、給付丁○○27,623元；戊○○○應給付原告299,980元、給付丁○○14,500元；壬○○應給付原告360,436元、給付丁○○17,422元（見本院卷第187頁、第234頁），經核為擴張或減縮應受判決事項聲明，與上述規定相符，先予敘明。
二、丁○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地均為兩造共有，而各共有人之應有部份詳如附表一「應有部分比例」欄所示。兩造間就系爭土地並無不分割之約定，依使用目的亦均無不能分割之情形，且因系爭土地內已有建物，經原告就系爭土地為合併分割之請求，仍無法於起訴前達成協議等情等情。爰依民法第823條第
1項前段及第824條規定提起本件訴訟，訴請裁判分割，並聲明：如前所述。
二、己○○、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○、戊○○○、壬○○（下合稱己○○等）則均以：同意分割，但附圖二所示
F部分為既成巷道，當初係原告自行酌留供系爭土地後鄰住戶通行，伊等均未使用，不同意由兩造繼續維持共有，應分配由原告單獨取得。另因原告之前拒絕分割，致伊等無法聲請自用住宅之地價稅及房屋稅優惠，故原告就其分配面積不足部份得請求補償金額，應以公告地價計算或予以酌減，歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）之估價，顯失公平等語，資為抗辯。丁○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告及己○○等不爭執事項：㈠系爭土地，地目為建，均為兩造共有，各共有人之應有部分
，如附表一「應有部分比例」欄所示，有土地登記謄本在卷可稽。
㈡系爭土地如附圖二所示編號A部分有門牌號碼為高雄市○○
○路218之1號之磚造一樓半建物一棟。編號B部分為鼓山二路216號為磚造一樓半，加蓋木造二樓建物由訴外人王林寶釵使用中。編號C部分為鼓山二路214之3號鋼筋RC二層樓建物，由己○○占用中，經營大成禮儀社。編號D部分為鼓山二路214之2號RC建物，現由乙○○及丙○○共有自用。編號E部分為鼓山二路214之1號RC二層樓建物，由庚○○占用中。編號F部分為鼓山二路214巷。編號G部分為鼓山二路214號RC三層樓建物，現由辛○○占用中。編號H部分為鼓山二路212號RC三層樓建物，由戊○○○占用中。編號I部分為鼓山二路210號RC三層樓建物，由壬○○占用中。編號J部分為鼓山二路208之1號RC三層樓建物，由許秀娟占用，經營芳川鑲牙。編號K部分為鼓山二路208號RC三層樓建物，現為瑞芳鐘錶行。編號L、M均為空地，編號N為鼓山二路202號為磚造外覆鐵皮平房建物，現為空屋。編號O為鼓山二路200號磚造加蓋木造二層樓建物，現為空屋。編號P為鼓山二路198號RC三層樓建物，占用情形不明。
編號Q為鼓山二路196之1號RC二層樓建物由訴外人 林文源 占用等情，有本院勘驗筆錄及現場照片可憑（見本院96年度雄調字第458號卷《下稱調字卷》第60頁以下）。
㈢對於原告及己○○等實際占用面積均不爭執，並有高雄市政
府地政處鹽埕地政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷第9頁）。
四、本件爭點為：㈠系爭土地應如何分割（含附圖二編號F所示之巷道，是否應由兩造繼續維持共有或應分配予原告）?㈡前開分割方案如需補償，應如何計算補償?本院判斷如下：
㈠系爭土地應如何分割（含附圖二編號F所示之巷道，是否應
由兩造繼續維持共有或應分配予原告）?⒈按各共有人得隨時請求分割共有物，而分割之方法不能協議
決定者，法院得因任何共有人之聲請命為分配，民法第823條第1項前段、第824條第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造按附表一所示之應有部分比例所共有，並無不為分割之約定，且兩造於起訴前無法達成分割協議等情，業據其提出與所述相符之土地登記謄本（見調字卷第8至16頁）、地籍圖謄本（見調字卷第7頁）、調解不成立之96年度雄調字第458號調解程序筆錄等件為證，且為到庭之己○○等所不爭執，自堪採信。又系爭土地上建有房屋及佔用情形，業如上述，且據本院於民國96年8月6日，會同高雄市政府地政處鹽埕地政事務所派員勘驗施測明確，並有勘驗筆錄、系爭土地現場照片及複丈成果圖（見本院卷第59至61頁、第64至67頁、本院卷第8至9頁）在卷可稽，堪認系爭土地除附圖二編號F所示部分外，依其使用現況並無使用目的上不能分割之情事。是原告本於共有人之資格，依民法第
823條規定，請求分割系爭土地，於法自屬有據。⒉次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得
請求合併分割。98年1月23日修正公布之民法第824條第5項定有明文。而前開條文規定固自修正公布後6個月始正式生效，然按民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理，民法第1條定有明文。查兩造間之共有關係，雖於前揭民法第824條規定修正公布施行前即已存在，然在民法修正公佈之後，人民已可預見關於共有物分割所須適用之法律規定為何，因此於該法律公佈後施行前尚存分別共有關係，而當事人復未特別排除適用該公佈之法律規定，則於當事人間發生爭執時，自得以已經公佈尚未施行之民法有關共有物分割之規定為法理，作為雙方解決紛爭之基礎，而予適用。益有進者，民法第824條之修正理由，明白宣示係因共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，始增訂第5項，以資解決。故本院參酌丁○○雖始終未到庭，然系爭土地之共有人既均同為兩造，即符合修正後民法有關共有物合併分割之要件。再參以高雄市○○區○○段二小段211地號土地面積僅38平方公尺，若不能與同段213、257地號土地合併分割，日後再行單獨分割，勢將造成211地號土地零碎化，不利於土地之利用，且合併分割後兩造得各自取得面積完整之應有部分土地，對於分割後各自取得之土地之使用、收益，有獨立自主之權，顯可有效促進土地利用等情以觀，並無何不適於合併分割之情形，自應准予合併分割，併予敘明。
⒊另按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及
共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院81年度台上字第31號判決意旨參照）。又分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，可就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1381號判例意旨參照）。本件原告主張依附表一「分得之位置及面積」欄所示方法分割系爭土地，而到庭之己○○等對於彼等依該分割方法分得附圖二各編號所示之土地，固均表示同意（見本院卷第118頁），惟辯稱：附圖二所示編號F部分之巷道，係供系爭土地後方相鄰土地上住戶通行之用，彼等目前均未使用，自不應再由兩造保持共有，而應分由原告單獨所有等語。查，附圖二所示編號F部分，目前為高雄市○○區○○○路○○○巷道路用地之事實，有系爭土地照片、複丈成果圖（見調字卷第65頁、本院卷第9頁）在卷足憑，堪予認定。次查，附圖二編號F巷道之闢設，本應係供相鄰土地通行之用，此屬系爭土地在相鄰關係上，依法應負擔之義務，則己○○等目前縱使並未使用附圖二編號
F之巷道，自仍需依彼等之應有部分，分擔系爭土地因闢設附圖二編號F巷道而生之不利益，故其等辯稱：應由原告單獨分得附圖二編號F巷道云云，既使原告因而承擔此部分之不利益，自非合理，尚難採認。故本院爰依共有人使用現況、共有物之性質、經濟效用、共有人之利益及公平合理等綜合比較分析，認兩造除依附表一「分得之位置及面積」欄分別取得附圖二各編號之土地外，仍應各按如附表一「應有部分比例」欄所示之應有部分，就附圖二編號F部分之巷道維持共有。
㈡前開分割方案如需補償，應如何計算補償?⒈按「以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受
分配者，得以金錢補償之。」，民法第824條第3項定有明文。
⒉查本件系爭土地依附表一「分得之位置及面積」欄所示方法
分割，較依兩造應有部分比例分配土地，所增、減之面積，均如附表一所示，而系爭土地經歐亞事務所鑑價後，兩造分得土地之市價，分別如附表二「分得土地之價值」欄所示，亦有該所97年9月4日估價報告書（見該報告書第41頁）1份在卷足參，堪予認定。而按己○○等固辯稱：歐亞事務所之鑑估報告係以「比較法」為評估，然3件藉以比較之標的，原始之交易資料，均全付闕如。且其中一件土地標的尚與其上建物合併出售，交易價格失真，自應以系爭土地附近房地之法院拍賣價格，作為系爭土地價值評估之比較標的云云。惟經本院函詢歐亞不動產事務所，據該所函覆稱：
依不動產估價技術規則第14條規定，不動產估價師應採兩種以上估價方法推算勘估標的價格。系爭土地基於估價目的為分割共有物事件分割後各筆土地價值參考，報告書內第21頁明確載明以比較法及成本法土地開發分別評估之，再考量不動產市場現況及未來發展，以上述兩種方法所得結果，再予以加權計算之，並非單以比較法評估之。報告書第24頁所列三個比較案例，均已載明案例來源（案例一、三為高雄市政府地政處房地交易價格，案例二為國有財產局公開標售資料）…。其中案例一，依建物謄本記載，建物構造為木造，建築完成日為9年1月，屋齡已逾91年。依不動產估價第四號技術公報，經濟耐用年限僅10年，該建物已逾耐用年限甚久，實無殘值可言，故該案例交易價格純為土地價格，並無不妥。不動產估價技術規則第23條規定第6項即明示，於比較法運算時，法院拍賣案例應不予採用。因法院賣案例中有點交與不點交，是否有人佔用，其中債權債務關係複雜，實無法合理量化該等因素之價格減損額，故於案例選擇時應不予採用，方可反應勘估標的之合理市場價格等語，有歐亞事務所98年3月20日歐估字第9803002號函1份（見本院卷第214至215頁）可參。本院審酌歐亞事務所對於土地價格之鑑估具有專業知識，復就己○○等提出之質疑詳予回答，且無何不合理之處，而己○○等未能提出證據資料證明彼等亦同具相當程度之專業知識，再衡諸不動產之法院拍賣價格，均較一般市價為低之常情以觀，堪認己○○等主張以系爭土地附近房地之法拍價格，作為系爭土地價值之評估依據，並非可採，自應以歐亞事務所就系爭土地鑑估之價格，作為計算兩造間因分配系爭土地所生價值差額之標準。
⒊綜上，兩造依附表一「分得之位置及面積」欄分得附圖二各
編號土地之價值，均如附表二「分得土地之價值」欄所示，再減去附表二「應有部分比例之價值」欄之金額，可得出兩造因分割所生之價值差額，即如附表二「價值差額」欄所示。而按原告及丁○○因分得附表一所示各編號土地而減少之價值差額，自應按比例，由己○○等依多得之價值差額，按附表二「補償金額」欄所示分別補償原告及丁○○。
五、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，而系爭土地除附圖二編號F部分外，查無使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事，兩造復無法於起訴前進行協議分割。從而，原告本於民法第823條第1項前段之規定提起本訴，請求就系爭土地依附表一「分得之位置及面積」欄所示之方法予以分割，且分割後按土地價值差額分別予以補償，為有理由，爰採為分割方法，判決如主文第1項所示，復就兩造部分共有人應找補之金額判決如主文第2項所示。
六、末按分割共有物之訴實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，是以如將訴訟費用完全命形式上敗訴之被告負擔，實欠公允。本院審酌兩造各自因本件訴訟所得到之利益，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如附表一所示應有部分之比例分擔，併予指明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中華民國98年7月14日
民事第五庭審判長法官李昭彥
法官洪榮家法官李育信以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年7月14日
書記官林玉珊附表一：
┌─────────────────────────────────────────────┐│系爭土地，面積共計為593平方公尺，其中兩造保持共有之附圖編號F部分為27平方公尺，尚餘566平││方公尺可實際分配，以下均依566平方公尺計算。│├──┬─────┬────┬────────┬─────────────┬────────┤│編號│所有權人│應有部分│依左揭應有部分比│分得之位置及面積│面積差額││││比例│例應分得面積（因││（分得土地面積與│││││採四捨五入取至小││依應有部分比例計│││││數點以下二位，將││算之差額）│││││多出0.1平方公尺│││││││，故以五捨六入取│││││││至小數點以下二位│││││││）。│││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│1│林迦物產股│1/2│283平方公尺│單獨取得附圖二編號A、J、│減少48平方公尺│││份有限公司│││K、L、M、N、O、P、Q所│││││││示，面積共235平方公尺土地│││││││，並與其他共有人依左列應有│││││││部分比例，就附圖二編號F所│││││││示面積27平方公尺土地保持共│││││││有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│2│丁○○│16/284│31.89平方公尺│單獨取得附圖二編號B所示，│增加1.11平方公尺││││││面積33平方公尺之土地，並與│││││││其他共有人依左列應有部分比│││││││例，就附圖二編號F所示面積│││││││27平方公尺土地保持共有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│3│己○○│137147│56.53平方公尺│單獨取得附圖二編號C所示，│增加14.47平方公││││/0000000││面積71平方公尺之土地，並與│尺││││││其他共有人依左列應有部分比│││││││例，就附圖二編號F所示面積│││││││27平方公尺土地保持共有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│4│丙○○│137147│56.53平方公尺│丙○○與乙○○按各2分之1│增加1.47平方公尺││││/0000000││之比例共有附圖二編號D所示││├──┼─────┼────┤│，面積58平方公尺之土地。彼│││5│乙○○│137147││等2人並與其他共有人依左列│││││/0000000││應有部分比例，就附圖二編號│││││││F面積27平方公尺土地保持共│││││││有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│6│庚○○│112872│46.52平方公尺│單獨取得附圖二編號E所示，│增加8.48平方公尺││││/0000000││面積55平方公尺之土地，並與│││││││其他共有人依左列應有部分比│││││││例，就附圖二編號F所示面積│││││││27平方公尺土地保持共有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│7│辛○○│95140│39.22平方公尺│單獨取得附圖二編號G所示，│增加9.78平方公尺││││/0000000││面積49平方公尺之土地，並與│││││││其他共有人依左列應有部分比│││││││例，就附圖二編號F所示面積│││││││27平方公尺土地保持共有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│8│戊○○○│59214│24.41平方公尺│單獨取得附圖二編號H所示，│增加6.59平方公尺││││/0000000││面積31平方公尺之土地，並與│││││││其他共有人依左列應有部分比│││││││例，就附圖二編號F所示面積│││││││27平方公尺土地保持共有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│9│壬○○│14/284│27.9平方公尺│單獨取得附圖二編號I所示，│增加6.1平方公尺││││││面積34平方公尺之土地，並與│││││││其他共有人依左列應有部分比│││││││例，就附圖二編號F所示面積│││││││27平方公尺土地保持共有。││├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤│││合計：1│合計566平方公尺│││└──┴─────┴────┴────────┴─────────────┴────────┘附表二：補償金額之計算┌─────────────────────────────────────────────┐│系爭土地經歐亞不動產估價師聯合事務所估價，市價為28,481,338元（扣除保持共有之附圖二編號F部││分之市價），兩造分得之位置及面積之價值，依上開事務所出具之報告，詳如下述。│├──┬─────┬────────┬──────┬───────┬────────────┤│編號│所有權人│應有部分比例之價│分得土地之價│價值差額（兩造│補償金額（以編號3至9各共││││值（依系爭土地市│值│應有部分比例之│有人之價值差額，按編號1││││價28,481,338元乘││價值，與兩造分│、2共有人不足之價值差額││││以應有部分比例）││得土地價值之差│比例計算）││││││額）││├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│1│林迦物產股│14,240,669元│11,581,322元│－2,659,473元││││份有限公司│││││├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│2│丁○○│1,604,582元│1,476,042元│－128,540元││├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│3│己○○│2,844,670元│3,737,520元│＋892,850元│應補償編號1：851,684元│││││││應補償編號2：41,166元│├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│4│丙○○│2,844,670元│2,901,015元│＋56,345元│應補償編號1：53,747元│├──┼─────┤│││應補償編號2：2,598元││5│乙○○│││││├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│6│庚○○│2,341,164元│2,888,404元│＋547,240元│應補償編號1：522,099元│││││││應補償編號2：25,231元│├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│7│辛○○│1,973,371元│2,572,485元│＋599,114元│應補償編號1：571,491元│││││││應補償編號2：27,623元│├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│8│戊○○○│1,228,202元│1,542,682元│＋314,480元│應補償編號1：299,980元│││││││應補償編號2：14,500元│├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤│9│壬○○│1,404,010元│1,781,868元│＋377,858元│應補償編號1：360,436元│││││││應補償編號2：17,422元│├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤││││合計：│合計：││││││28,481,338元│28,481,338元││└──┴─────┴────────┴──────┴───────┴────────────┘