裁判字號：臺灣桃園地方法院104年重訴字第131號民事判決
裁判日期：民國104年09月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決104年度重訴字第131號原告 陳鴻城
陳慶龍 共同訴訟代理人 陳志峯 律師複代理人 陳孟彥 律師
張百欣 律師被告桃園市政府法定代理人 鄭文燦 訴訟代理人 謝淑芬 律師複代理人 葉禮榕 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○號（下與同段490-2地號土地合稱系爭土地，分稱系爭490號土地、系爭490-2號土地）內，由被告轄下中壢區公所興建之房舍之建築物拆除，並將上開土地騰空後返還予原告二人。被告各應給付原告陳鴻城、陳慶龍新臺幣（下同）22萬172元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開占用土地之日止，按月各給付原告陳鴻城、陳慶龍6116元。願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國104年7月24日具狀變更訴之聲明：
被告應將系爭490號土地，如附圖所示編號490（0）部分面積299.86平方公尺之建物、系爭490-2號土地，如附圖所示編號490-2（1）部分面積26.64平方公尺之鐵皮屋頂建物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告2人。被告應給付原告陳鴻城22萬5285元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。被告應給付原告陳慶龍22萬5285元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還前開占用土地之日止，應按月給付原告陳鴻城6258元。
被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還前開占用土地之日止，應按月給付原告陳慶龍6258元。願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第108頁至第119頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：系爭土地均為原告2人所共有之土地，詎系爭土地前長期遭中壢市公所所占用，改制後為被告桃園市政府所管理，並作為舞蹈教室及歌唱場地等用途，致使原告2人無法使用、收益系爭土地。為此，原告等爰依民法第767條規定，請求被告將占用部分之建築物（下稱系爭建物）拆除後，騰空返還系爭土地予原告2人。另被告無權占用系爭土地，致原告2人對之無法使用收益，被告顯屬無法律上原因而受利益致原告2人受有損害，原告2人自得依民法179條之規定，請求被告給付至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利。系爭土地於104年1月之當期申報地價為每平方公尺4600元，而被告占用面積約為326.5平方公尺，故被告自101年3月6日無權占用日起，迄今已逾3年，是以被告應給付原告45萬570元【計算式：（326.5×4600×10％）×3＝450,570元，小數點以下四捨五入，下同】，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還所占用土地之日止，按月給付原告1萬2516元【計算式：（326.5×4600×10％）÷12＝12,232元】。又被告對於原告2人之損害賠償，屬民法上可分之債，應按原告2人之應有部分比例，即2分之1之比例平均分受之，故被告應各給付原告陳鴻城、原告陳慶龍損害賠償總額為22萬5285（計算式：450,570元×1/2＝225,28
5）；又被告各應按月給付原告陳鴻城、原告陳慶龍相當於租金之不當得利為6258元（計算式：12,516×1/2＝6258）。並聲明：如上程序方面所述104年7月24日具狀所示之訴之聲明。
貳、被告則以：系爭建物坐落系爭土地多年，原告陳慶龍戶籍地址仁美里榮民南路350巷32弄2號，緊鄰系爭建物；原告陳鴻城則為祭祀公業 陳振韶 之管理人，不僅原告2人承買前已知系爭土地上有系爭建物，由原告2人之關係，應係明知祭祀公業陳振韶與中壢市公所之前訴訟認定對於系爭土地有使用借貸之關係，前手無法主張拆屋還地，進而透過所有權移轉之方式以遂行本件訴訟。本件原告於101年4月間承購系爭土地前明知中壢市公所與土地前手有使用借貸之關係，原告取得土地仍應繼受使用借貸之關係。嗣103年12月25日桃園市升格為直轄市，原中壢市公所之財產移交予桃園市政府，原使用借貸之使用人並無實質變更。從而被告得類推適用民法第425條第1項之規定，原告應繼受原中壢市公所與祭祀公業陳振韶之使用借貸關係，被告自得援引該使用借貸關係作為占用系爭土地之權源。退步言之，即便兩造間無使用借貸之關係，本件原告陳鴻城為土地前手祭祀公業陳振韶之管理人，原告陳慶龍居住建物旁，顯見原告欲以移轉所有權之方式規避該原使用借貸以致無法請求返還土地之關係，原告取得不動產顯為妨害債權人之關係，以損害他人為主要目的。對於原告主張系爭建物已為仁美社區發展協會之會所，用以牟利云云。實則目前桃園市內各社區活動中心幾乎皆由各區公所委由當地成立之社區發展協會加以管理。至於收費一事，目前仁美社區發展協會運作方式主要區分設籍仁美里、仁福里之里民及非里民，里民繳納會費參與課程、活動享有補助；里民未繳納會費亦得參與課程及活動（部分酌收費用）；非里民參與活動及課程另外酌收費用，上開費用皆用以支應聘請講師費用、場館清潔費用等，收支平衡為原則。至於原告指四月週日公休，五月復開放里民部分，乃因週日需另外安排志工，四月因未有志工而未排定週日開放。再者，系爭土地離非屬○○○區○○○道路距離市區尚有相當距離，原告請求被告給付相當於租金之不當得利亦屬無據等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷第165頁至第165頁背面）：
一、系爭土地為原告共有，原告係向祭祀公業陳振韶購得，並於
101年4月20日為所有權移轉登記（見本院卷第23頁、第16
0頁土地登記公務用謄本）。
二、祭祀公業陳振韶曾出具土地使用同意書，同意桃園市中壢區公所使用系爭土地，嗣祭祀公業陳振韶提起民事訴訟請求拆除系爭房屋，經本院96年度重訴字第42號、臺灣高等法院96年度重上字第615號判決，最後由最高法院97年度台上字第2319號判決以使用借貸之使用目的尚未完畢為由，駁回祭祀公業陳振韶之上訴確定（見本院卷第39頁至第40頁最高法院判決、第41頁土地使用權同意書）。
三、系爭建物占用系爭490號土地面積299.86平方公尺；系爭建物占用系爭490-2號土地26.64平方公尺（見本院卷第74頁土地複丈成果圖）。
四、祭祀公業陳振韶於101年9月6日登記為法人時起，原告陳慶龍即擔任管理人之一。
肆、經本院於104年9月10日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第165頁背面）：
一、原告請求被告將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告，有無理由？㈠被告有無占用系爭土地之合法權源？⒈原告應否繼受祭祀公業陳振韶之系爭土地使用借貸關係？本
案使用借貸之目的是否已經完成？⒉本案是否應類推適用民法第425條第1項之規定？㈡原告得否請求拆除系爭建物、返還坐落之系爭土地？
二、原告依不當得利之法律關係，訴請被告賠償給付相當於租金之不當得利，有無理由？
伍、茲就爭點分別論述如下：
一、原告應受祭祀公業陳振韶原訂使用借貸契約之拘束，且使用借貸之目的尚未完成。
㈠民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間
發生其法律上之效力。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。次按依司法院大法官釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依此為反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第14
8條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院90年度台上字第1060號判決意旨參照）。祭祀公業陳振韶曾與桃園市中壢區公所簽定土地使用權同意書，同意桃園市中壢區公所無償使用系爭土地，並於系爭土地上建築系爭房屋乙節，除為兩造不爭執外，亦有土地使用權同意書在卷可稽（見本院卷第41頁）。被告主張原告應繼受該使用借貸關係，為原告所否認。經查，原告2人於本院訊問時均自陳，向祭祀公業陳振韶購買系爭土地之前，均知悉系爭建物坐落系爭土地上等語。復質之原告2人購買系爭土地前有無詢問系爭建物位在系爭土地上之原因，原告
2人均稱：我們是祭祀公業派下員之一，當初祭祀公業簽同意書給公所是供其申請建築執照使用，到現在系爭建物仍無建築執照，也是違建，既然是違建的房子坐落在我們的土地上，當然就想把土地取回來等語（見本院卷第146頁背面）。故原告於取得系爭土地所有權時，當已知悉祭祀公業陳振韶就系爭土地訂有使用借貸契約，猶仍受讓系爭土地所有權，則依上說明，原告即應受原訂使用借貸契約之拘束，不得否定被告有權占有系爭土地。原告陳慶龍雖又稱係至本案始知有土地使用權同意書云云，然不動產價值高昂，原告復均自陳購買系爭土地時已知有系爭建物坐落其上，衡情均應會對建物坐落原因進行調查，豈有不顧系爭建物而逕自購買系爭土地之可能，是原告稱至本案訴訟始知系爭土地存有使用借貸關係，不足採信。是本院認原告應受系爭土地使用借貸契約之拘束。
㈡再按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項定有明文。原告應受祭祀公業陳振韶原訂系爭土地使用借貸契約之拘束，已見上述，且依卷附之土地使用權同意書，系爭土地使用借貸契約並未約定期限。原告雖主張系爭土地借貸之目的業已使用完畢等語。然查，依土地權使用同意書之記載，借貸系爭土地係供作建築系爭建物使用，復經本院現場勘驗，系爭建物外牆標示為「仁美社區活動中心」，1樓原作為中壢市立托兒所仁美所使用，然托兒所業已遷出，系爭建物2樓則有人排練舞蹈、3樓則放置4張桌球桌，有勘驗筆錄可參（見本院卷第52頁）。另系爭建物目前由仁美社區發展協會使用辦理舞蹈、瑜珈、美容研習、歌唱、桌球等各項活動，協辦單位則為仁美里、仁福里辦公處及里長，有現場相片存卷可佐（見本院卷第56頁至第70頁），顯然系爭建物仍供作仁美里里民辦理康樂、聯誼活動之用，難認被告使用目的已完畢。原告雖又主張仁美社區發展協會辦理活動有收費費用或僅允許會員參加，顯然排除不欲參加該發展協會成為會員之里民等語。然仁美社區發展協會辦理活動收取費用，仍無礙系爭建物供作里民辦理活動之用，且依上揭相片所示，美容研習班不需繳交任何費用即可參加，其餘活動即使非為發展協會會員，仍可繳交3個月1000元、3個月300元、1年1000元不等之費用參加，可證即使非屬發展協會會員，仍有權參與活動，故原告此部分之主張亦不可採。
二、本件應類推適用民法第425條第1項規定：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5條第1項定有明文。而該項規定之目的，應係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險。從而應認為該項規定意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。
㈡從而在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中
，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。而使用借貸並無相同於民法第
425條之規定，即屬於法律漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形。
㈢則本件就被告經祭祀公業陳振韶同意而取得系爭土地使用權
在先、且祭祀公業陳振韶將系爭土地所有權讓與原告在後之情形而言，顯然與民法第425條第1項規定之構成要件事實相類似，且被告已建築房屋占有系爭土地，即具備公示之狀態，原告受讓系爭土地時，即有可以知悉其占有狀態之公示性，因此就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理，故依上說明，應類推適用民法第425條第
1項規定。從而原告受讓系爭土地所有權後，應類推適用民法第425條第1項規定，認為祭祀公業陳振韶與被告間之使用借貸契約，對於原告仍繼續存在，故被告占有系爭土地自為有權占有，原告即不得請求被告拆屋還地。
㈣原告雖又主張系爭建物未領有建造執照，為違章建築，若任
令系爭建物存續在系爭土地上，將有礙公共安全等語。按違反本法或基於本法所發布命令規定之建築物，其處理辦法，由內政部定之。本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。故所謂違章建築，係指在建築法適用之地區，未經主管機關審查許可發給建築執照，擅自建築之建築物言。而違章建築物與合法建築物本質上均屬建築物，同為不動產，而建築物係因建造行為而形成，無須法令之界定，且建造乃一事實行為，亦無須法令之創設，因此縱使其創造自由受到法令限制，亦不影響建築物存在之事實及其權利之形成。無論違章建築之起造是否違反行政管制措施，仍屬不能任意侵害之財產上權利或利益。民事法院之功能在界定私權利義務關係，民事審判不須配合行政管制目的之達成，本件被告基於公權力機關之立場，本應注意系爭建物為違章建築，對公共安全、都市規劃有無不利之影響，於行政手段上選擇是否加以拆除，於被告選擇主張其私法上權利，不認系爭建物應加以拆除，則對於系爭建物公共安全事項，自有維護之義務，非在本案能予審究之範圍。
三、本院既認被告有權占用系爭土地，無須拆除系爭房屋，則原告依據不當得利之規定請求返還相當於租金之不當得利，亦屬無據。
陸、綜上所述，原告向祭祀公業陳振韶購買系爭土地之際，已知悉系爭建物坐落系爭土地，且系爭土地尚存有使用借貸關係，系爭建物尚作為里民聯誼辦理活動之用，借貸目的尚未完成，則原告自不能請求被告將系爭建物拆除返還系爭土地，至於兩造間權利義務關係，應類推適用民法第425條第1項之規定。從而，原告請求被告應將系爭490號土地，如附圖所示編號490（0）部分面積299.86平方公尺之建物、系爭490-2號土地，如附圖所示編號490-2（1）部分面積26.64平方公尺之鐵皮屋頂建物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告2人。被告應給付原告陳鴻城22萬5285元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
被告應給付原告陳慶龍22萬5285元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還前開占用土地之日止，應按月給付原告陳鴻城6258元。被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還前開占用土地之日止，應按月給付原告陳慶龍6258元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國104年9月30日
民事第一庭法官高維駿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月30日
書記官林彥汝