宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間99年度店簡字第549號請求損害賠償事件，於中華
民國99年6月22日言詞辯論終結，並於99年7月6日下午5時在本院
新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟零玖拾玖元自民國九十九年四月
十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元，其中新臺幣參佰陸拾肆元由被
告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣叁萬陸仟零玖拾玖元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張：原告於民國96年1月28日以新臺幣（下同）1,515
萬元向被告購買門牌台北市○○區○○路○○號之房地及其已
增建之違章建築物（下稱系爭違建物），雙方同日簽訂不動
產買賣契約，另於96年3月16日完成物件點交，原告於前開
契約中，以書面保證系爭物件，詎料，原告於99年2月間經
訴外人考試院通知系爭違建物占用國有地面積達10平方公尺
，原告因此除須負擔訴外人考試院請求每年支付使用補償金
之不利，復恐負擔該越界部分遭訴外人請求拆屋還地之拆遷
費用等不安狀態，被告出賣之部分建物既欠缺使用權源，遭
他人主張所有權，被告應依民法第349條、353條及第226條
第1項規定賠償原告所受損害即逐年遭鄰地所有人考試院請
求之年度使用補償金（原告及原告後手可遭求償金額算至99
年4月1日為51,835元），或自行拆建後實際使用面積減少10
平方公尺之損害11萬元。為此起訴請求被告給付原告11萬元
，及自訴狀送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，
並願供擔保請求准予假執行。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠被告出賣系爭房地係於96年3月，而考試院係於99年2月始通
知。
㈡依系爭不動產買賣契約書第1條第1項約定原告已知悉系爭違
建物有權利移轉之限制及存有被拆除之風險，於發生爭議時
雙方並同意依第8條第4項規定辦理即交屋後由買方（原告）
自行負擔。
㈢系爭不動產原告已賣給第三者，無損害賠償問題。
三、原告主張被告出售之系爭房屋其中違建物部分有越界建築之
情事，並請求損害賠償，業據提出與其所述相符之不動產買
賣合約書、考試院秘書長函、使用補償金確定金額計算式等
件為證，被告不爭執有系爭違建物有占用國有地之事實，惟
以前詞置辯，經查：
㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利，民法第349條定有明文。故出賣人縱使依約將
買賣之標的物交付予買受人，但如有第三人出面主張其權利
時，出賣人仍應負權利瑕疵擔保責任。本件系爭違建物無權
占用訴外人考試院管理之國有地，且考試院並據此向原告請
求占用期間之補償金為兩造所不爭。雖被告抗辯就系爭違建
物之爭議依兩造約定之不動產買賣契約書第1條第1項及第8
條第4項於交屋後應由買受人即原告自行承擔風險，惟查買
受人即原告就系爭違建物所承擔之風險，應僅係就危險負擔
移轉與買受人以後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而
已，並非免除其他瑕疵擔保責任，此觀諸該第8條第4項之記
載有『若在交屋後被通知需拆除者』之文字，及第6條賣方
保證本買賣標的物產權清楚，絕無占用他人土地，及被告就
標的物現況是否有越界建築之情形為『否』之勾選可徵，故
被告應擔保第三人即訴外人考試院就買賣之標的物，對於原
告不得主張越界占用並請求占用期間之補償金。又雖被告另
抗辯其出售系爭標的物時不知有占有國有地之情形，為原告
所不爭，惟瑕疵擔保責任為法定之無過失責任，是縱被告無
過失仍應負責，故被告雖不可歸責，仍應依民法權利瑕疵擔
保之規定負債務不履行之責，民法第353條規定可資參照。
故被告上開抗辯，洵無可採。
㈡次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有
明文；所謂「所受損害」，即現存財產因損害事實之發生而
被減少，最高法院48年度台上字第1934號判例可資參照。查
原告自承已於98年4月27日移轉登記即出賣予訴外人 劉秋祝
，則就系爭標的物原告已無使用收益之權，自無所謂有遭自
行拆建後使用面積減少10平方公尺之損害之問題，況依兩造
所定不動產買賣契約書第1條第1項及第8條第4項約定於交屋
後被通知須拆除（或被拆除）時，應由買受人即原告自行承
擔風險。惟原告向被告買受取得系爭房地期間，因不知系爭
房屋有越界占用國有地，經考試院向其請求占用期間之使用
補償金36,099元（此有原告提出考試院秘書長函可證，且為
被告所不爭），則就此補償金應屬被告債務不履行所致之損
害，原告自得請求被告賠償。另原告主張其後手之損失補償
金被告亦應給付，惟就此部分並未舉證其後手有向其求償之
情事，且依債之相對性，被告對原告之後手並無債權債務關
係，自無庸對其負損害賠償之責，故就該部分之主張即屬無
據。
四、從而，原告請求被告給付36,099元，及自訴狀送達翌日即99
年4月14日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，
應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告原告勝訴部分得假執行。並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗
訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中華民國99年7月6日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官游士霈
法官李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國99年7月6日
法院書記官游士霈
訴訟費用計算書
項目金額(新臺幣)
第一審裁判費1,110元
合計1,110元