裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1197號民事判決
裁判日期：民國104年11月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1197號原告 林文鑫 訴訟代理人 林見軍 律師被告家新不動產仲介有限公司法定代理人 黃楷倫 被告 黃坤安
吳宗益 陳霈慈 共同訴訟代理人 黃呈利 律師被告二十一世紀不動產股份有限公司（原泛太不動產仲
介經紀股份有限公司）法定代理人 王福漲 訴訟代理人汪靜雯上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項立有明文。原告提起本件訴訟，原列 陳珏村 應與其他被告連帶賠償新臺幣（下同）2,327,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。嗣於本院民國（下同）104年9月1日言詞辯論期日撤回對陳珏村之起訴。被告當庭表示同意原告前開訴之撤回（本院卷第91頁），揆諸首揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告為臺中市○○區○○○段○○○○段0000000000地號土地及其上建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○○號房屋（下稱系爭房地）之所有人，因被告吳宗益在樂屋網上看見原告刊登系爭房地之售屋廣告後，即連繫原告，兩造於100年12月5日經商議，與被告家新不動產仲介有限公司（下簡稱家新公司）簽訂一般委託銷售契約書（編號第1185號，下稱一般委銷契約書），委託家新公司銷售原告所有之系爭房地，銷售價格為1,480萬元，委託銷售期限至101年6月30日止；於100年12月20日，被告吳宗益未經聯絡即至原告住處告知有買方出價，但價格差距較大，要求設定底價給予談判空間，經協商後，兩造再簽訂系爭專任委託契約，亦委託銷售系爭房地，委託銷售價格亦為1,480萬元，委託銷售期間改為自100年12月21日起至100年12月27日止，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（登錄編號B0000000號，下稱專任委銷契約書）；嗣當日又修正委託銷售金額為1,380萬元，簽立委託銷售修正同意書（登錄編號J0000000，下稱修正同意書一）。到此為止，被告吳宗益並未告知被告陳霈慈出價金額。而於100年12月23日，被告吳宗益偕同被告黃坤安到原告住處，告知無法談成，要求再降價給予談判空間，原告遂以包紅包之方式刺探該兩人之誠信，即被告吳宗益若能將系爭房地賣到1,360萬元，就願意另外再包5萬元紅包，並且提到折讓服務費，然被告黃坤安不肯折讓，原告答應要另外包紅包之事即取消。因而，雙方最終僅合議修正委託銷售系爭房地價格為1,360萬元與交屋日期事項，委託銷售期間延至100年12月28日24時止，同樣簽訂委託銷售契約修正同意書（登錄編號J0000000，下稱修正同意書二）。而被告黃坤安與吳宗益離去前，原告早已言明不再接受任何議價，被告黃坤安與吳宗益仍然未告知被告陳霈慈之出價金額。又至100年12月26日，被告吳宗益與被告家新公司法定代理人黃楷倫未經連絡，即攜帶20萬元與一份白色書面至原告家中議價，並要求原告簽署此份1350萬元之白色書面，原告已言明不再接受任何議價，被告吳宗益與黃楷倫即離去，原告並未說要實拿1330萬元等語。至100年12月27日，被告吳宗益發簡訊告知有買方要約100年12月28日早上看房，但原告因無法配合行程，故建議被告吳宗益帶買方借看隔壁格局相同之房屋，被告黃坤安雖於100年12月28日下午2時41分、同日下午3時43分、同日下午9時31分曾打電話給原告，但並未告知被告陳霈慈出價1,360萬元斡旋與看房，直到同日下午10時4分才以簡訊通知原告：「今日早上買方至公司洽談至中午，順利加價至1,360萬元，因此今日下午一直與你聯絡」等語。
原告因初次委託被告家新不動產公司賣房屋，仍對其有疑慮，不知被告所言是否實在，又有前開被告態度未佳之不愉快事情，遂於同日下午11時30分許，亦簡訊通知被告稱：「就一口價，我實拿1,330萬元，如果可以請跟我聯絡，不行的話你們也會當我是奧客，要告我請便」等語，然此均是試探性激將法，絕非如被告所言，因無法實拿1,330萬元而不出面、不讓他人看房，蓄意違約。
㈡、100年12月29日中午12時14分被告黃坤安以簡訊告知：「‧‧‧你鼓勵吳專員如能售至1,350萬元，除了百分之4服務費，另外再包5萬紅包獎勵他‧‧‧，公司要求我依合約第11條違約之處罰執行；希望你三日內至公司執行合約，以免自誤‧‧‧。」等語，因原告並未答應被告吳宗益若售至1,350萬元即另外包5萬元紅包，而被告黃坤安也未將買賣議價委託書送達，因此回覆：「太過分了，我根本不是承諾他1,350萬元給他百分之4外加5萬‧‧‧。」，之後原告因懼怕被告黃坤安會提告，便致電被告黃坤安簽約行程，被告黃坤安先約100年12月30日晚間7時讓買方來看房，到100年12月29日下午又稱無法將買賣議價委託書送給原告，原告即要求將書面以電子郵件傳送，惟當晚原告因考量先前買賣氣氛不佳，乃以簡訊先行回絕被告黃坤安讓被告陳霈慈來看房一事。之後100年12月30日00時16分，被告黃坤安傳簡訊告知：「林先生您好：買賣成屋不可能不看屋內現況，如此簽約現況交屋，後續衍生的問題才會更多；明晚看完現場，買方無慮，斡旋約定事項，就自可排除；明晚七點務必準時；以免造成你的失約，買方有更多藉口，有任何問題雙方碰面協議才會圓滿。」，原告則於同日2時26分回傳簡訊再次拒絕。原告之後收到被告黃坤安寄發之存證信函與民事起訴狀時，曾主動向臺中市政府地政局申請調解及致電被告二十一世紀不動產股份有限公司（下簡稱被告二十一世紀公司），被告二十一世紀公司卻未置理，而101年1月中旬被告黃坤安偕同被告陳霈慈出席調解時，被告陳霈慈表示已不願意購買，並誣陷原告三次未遵守承諾看房子，兩造因而未成立調解，而原告亦曾在另案臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）101年度上易字第321號給付服務報酬民事案件開庭時，請被告陳霈慈買房，但被告陳霈慈均以不信任與原告之交易等情為由，表明其不願購買。
㈢、惟上開民事案件結束後，原告才知悉被告吳宗益為被告家新公司不動產仲介業務員，被告陳霈慈為被告吳宗益之女友，除了是被告吳宗益之高中同學，亦擔任被告吳宗益在公司之助理，現在已結婚成為夫妻，而兩人竟有此深厚關係。根據被告陳霈慈之父母 於鈞院 地檢署101年度他字第7358號102年7月9日、101年度他字第7567號102年10月22日庭訊中稱：「開始看系爭房地的時候開始交往」、「至少在被告吳宗益進入被告二十一世紀不動產公司工作前就開始交往」、「因我們只是作投資的，如果1,300萬元買不到的話，我們可以買別間，不一定要買。所以被告吳宗益也沒有再叫我們再加錢」、「那時我們匯錢的時候就是預計1,300萬元左右買這個房子」、「（你匯錢簽的契約是要他們去談，還是要以那個金額買？）應該是還要再談。」等語，足知被告陳霈慈（或其父母）僅是購買系爭房屋為投資性質，價格若是越低對其越有利，然原告所有系爭房地之格局有11房11衛浴2廳，位於北勢商圈核心地帶，與附近其他類似建案相比，如距離北勢商圈核心區域較遠之致富巨星建案最低銷售價亦有1,488萬元，則被告等人於刑事庭中提出之實價登錄，聲稱幫忙原告所賣價格有高於該地區市價等詞，亦有虛偽。且被告黃坤安與被告家新公司法定代理人黃楷倫顯然對被告吳宗益與陳霈慈之關係知之甚明，但被告陳霈慈卻偽稱不認識其他被告，並於臺中高分院101年度上易字第321號給付服務報酬民事案件101年9月21日開庭作證稱：「（是什麼時候決定要買？）付訂金之前。」、「（提示原審卷第51-52頁的買賣議價委託書，你是不是簽立這契約書？）是的。」、「（上面寫1,360萬元，當時你認為這價錢是在你的預算範圍內，所以你決定要買，才付訂金20萬元給家新不動產公司？）是的。
」、「（你一開始看系爭房子，就同意以1,360萬元買這間房子，從來沒有以較低價錢要買這間房子？）從來沒有以較低價錢要買這間房子。」、「在支付訂金之前，我希望要用較低的價錢購買，但是於支付訂金的時候，我已經決定要用1,360萬元買這間房子。」、「（這句話有無跟家新不動產公司的任何一個講？）我有跟店長跟吳宗益說。」等語。被告吳宗益也在該案中稱：「（如果以付訂金的時間點來說，陳霈慈付20萬元訂金的時候，你是否已經知道陳霈慈要以1,360萬元買這間房子？）是的。」等語，顯然是造假，與事實相違背。又，從其他書面如該公司之買賣議價委託書樣式可知，第3、4聯之所以無法複寫，乃是仲介公司為了跟賣方斡旋房價所設計，方便仲介運作，則若100年12月28日當天被告陳霈慈簽立買賣議價委託書時已決定購買，該委託書第1、2聯簽署日期應由被告 黃霈慈 書具，無可能由被告家新不動產公司法定代理人黃楷倫代為填寫，但事實上，本件買賣議價委託書第1、2聯簽署日期部分業經比對確認是黃楷倫之筆跡，而第1、2聯既然已填寫，第3、4聯簽署日期又為何無填寫，由此可推知被告陳霈慈在100年12月28日當天根本未決定要購買系爭房地，僅是藉此事要與原告斡旋看房，且被告陳霈慈從原告與被告吳宗益100年12月5日簽約到100年12月28日結束之間根本未曾出現，整個買賣過程是被告陳霈慈與其他被告共同配合此樁買賣劇本演出，以便獲取服務報酬。而上開被告所為偽證之情形，於鈞院一審103年度訴字第195號刑事案、並二審臺中高分院104年度上訴字第727號刑事案中，被告黃坤安於一審時、被告吳宗益、陳霈慈於二審時，就人證、物證、書證並無爭執有證據能力，顯然被告等人明知原告本意要賣系爭房地，卻串通誣陷原告是有意違約不出賣房地，聯合訴訟詐欺。
㈣、被告二十一世紀公司雖然抗辯其與被告家新公司各自獨立，無指揮監督被告家新公司之權利云云，然根據被告二十一世紀公司臺灣區總部加盟授權經理 游輝成 之臉書心得分享及各家分店之員工留言可知，被告二十一世紀公司確實帶領各加盟店經營品牌，使品牌有號召力吸引大眾前往消費，加盟經營者若欲加盟該公司，也必須經過如同公司招募員工一樣嚴格篩選。且對照二十一世紀公司家蒙特許授權契約第11條（乙方之其他義務）第2項第9款（加盟店店東會議及加盟店全國委員會），證明被告二十一世紀公司有指揮掌控加盟店之權利，若加盟店不配合執行，則被告二十一世紀公司將有權對加盟店處以罰款，且加盟店開業時，被告二十一世紀公司也都會蒞臨視察督導。此外，參照前開加盟特許授權契約第11條（乙方之其他義務）第3項第4款（查核權），亦顯示被告二十一世紀公司有規範監督加盟店權利，加盟店也必須依照其命令執行，例如對於GSP優良服務不合格者必須限期改正，否則經檢查無法達成改正要求，被告二十一世紀公司有權解除加盟契約。被告黃坤安既然是被告家新公司實際負責人，代表被告家新公司與被告二十一世紀公司簽訂特許加盟授權契約，由被告二十一世紀公司授權其使用「二十一世紀不動產臺中南屯加盟店」全銜為其對外公開始用之服務標章，則依特許加盟授權契約第1條（售權營業權限）：甲方（即二十一世紀公司）同意授權乙方（即家新公司）使用二十一世紀不動產標章經營不動產仲介事務‧‧‧。4．乙方與其客戶問所簽訂之各項契約及其內容，應使用甲方提供之標準制式契約書，‧‧‧」、第4條（授權名稱）約定：「乙方（即家新不動產公司）應以「二十一世紀不動產台中南屯加盟店」與各自公司名義，從事第1條所定授權經營之仲介業務。‧‧‧」、第11條（乙方之其他義務）約定：「1、初始性義務：（1）營業場所外觀：乙方應依甲方指示適度修改或提高辦公室空間或設計。（2）營業場所標誌：乙方應於其授權營業地點設置有燈光之招牌，以展示乙方之二十一世紀不動產商業名稱。該招牌應符合P&P手冊中所規定之標準及規格，且其插圖、文字、顏色、尺寸、架構及所有外觀皆須取得甲方書面同意。（5）訓練系統：乙方所屬員工，需接受甲方或甲方委託認可之教育訓練機構所舉辦之Create2l與國際管理學院之訓練課程及其他教育訓練課程。3、關於服務品質及商譽：（4）查核權：為維護二十一世紀
不動產系統之品質，乙方同意甲方得在任何合理時間內檢查乙方之營業處所及住所。乙方應備妥公司之人事資料及不動產交易相關文件，供甲方在一般工作時間內查核。…如乙方不配合檢查或無法達成甲方所為之改正要求，則甲方得終止本契約。9、客戶關係及商譽保護：（2）如甲方接獲與乙方交易之相對人所提出之消費爭議事件時，甲方有權調查該事件，並瞭解申訴當事人、證人及乙方對於該事件之意見，乙方應配合甲方完成調查。乙方有義務無條件遵守甲方之決定與判斷。（4）關於客訴處理原則及罰則，由甲方另行訂定辦法規範之，乙方及其所有成員皆應遵守。」。依上開內容觀之，可見加盟關係之總店即被告二十一世紀公司對加盟店即被告家新公司所欲僱用之人，有選任監督之權限，殆無疑義。若謂消費者主觀上相信在二十一世紀不動產加盟店服務之人，係受總公司所選任監督，而其對於該加盟店服務之人因執行職務對消費者所造成之損害，不能向被告二十一世紀公司求償，將使其坐享因消費者信賴所帶來之商業利益，而無庸負責，自非事理之平。
㈤、是依前開所述，被告黃坤安為被告家新公司之實際經營者，被告吳宗益為被告家新公司之員工，被告陳霈慈為被告吳宗益於公司之助理並且係本件房地之買方，被告家新不動產公司為提供不動產仲介服務之企業經營者，且係被告二十一世紀公司之加盟店，客觀上被告二十一世紀公司有督導各加盟店是否依規定執行業務，即被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈均足認為係被告二十一世紀公司選認、使用，為之服勞務，原告則係接受上開仲介服務之消費者。既被告等提供之仲介服務有財產安全上之危險，致原告受有損害，依民法第184條第1項、第185條第1項前段、民法第213條、第195條第1項、第188條第1項及消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條規定，自得請求被告連帶就原告之損害，負賠償責任。而原告請求所受損害乃以另案鈞院101年度訴字第198號、臺灣高等法院台中分院101年度上易字第321號判決結果，原告支付給被告家新不動產公司之服務報酬544,000元及其遲延利息21,762元、第一審裁判費5,950元、第二審裁判費8,925元、民事證人鑑定日旅費1,188元、三倍懲罰性賠償金額1,745,475元（581,825X3=1,745,475），共計2,327,300元，應符合公平原則。
㈥、並聲明：(1)被告應連帶給付原告2,327,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。(2)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告家新公司、黃坤安、吳宗益、陳霈慈抗辯：
㈠、原告主張被告黃坤安明知被告陳霈慈根本無意要購買原告託售之系爭房地，但其為圖謀得不法之服務報酬，卻共同與被告陳霈慈及吳宗益串謀設局，先向原告提起給付服務報酬之訴，再教唆被告陳霈慈與被告吳宗益串通做偽證，以杜撰容有出價承買之表相騙取法官信賴，進而再持該以詐欺手段取得之勝訴判決向原告受領544,000元之報酬給付等為由，提起詐欺、偽證、及背信刑事告訴，經鈞院103年度訴字第195號判決後，併提起本件刑事附帶民事訴訟，主張被告應依民法侵權行為相關規定及消費者保護法第7條、第51條規定負擔損害賠償責任及給付原告懲罰性賠償金共計2,327,300元。惟刑事訴訟法第503條第1項、第504條第1項前段分別定有明文，刑事法院將附帶民事訴訟以裁定移送於該法院民事庭者，刑事部分宣告被告有罪之判決者為限，至刑事訴訟諭知無罪之判決，刑事法院本應依同法第503條第1項前段規定以判決駁回原告之訴，如誤以裁定移送於民事庭，其訴之不合法，不因移送民事庭而受影響，受移送之民事庭應認原告之訴為不合法以裁定駁回之。既鈞院刑事庭103年度訴字第195號判決對於被告詐欺、偽證部分均為無罪之諭知，則本件原告持被告等人共謀以詐欺手段先向原告提起給付服務報酬之訴，再教唆被告陳霈慈與被告吳宗益串通做偽證取得勝訴判決而向原告受領報酬給付為由，請求侵權行為損害賠償等情，程序上並不合法，刑事法院應予以駁回，若刑事法院誤以裁定移送於民事庭，亦不因移送民事庭而受影響，受移送之民事庭應認原告之訴為不合法以裁定駁回之，先為說明。
㈡、其次，原告主張被告陳霈慈並無意要購買原告託售之不動產，被告等人共謀設局對其提出給付服務報酬之訴一節，應由原告負舉證責任。蓋由整件買賣過程觀之，最終突然反悔不願意出售者係原告，被告等人均希冀本件交易能成立，過程如下：被告陳霈慈家人當時正欲買房，參觀原告所有系爭房地外觀及周遭環境後，被告陳霈慈之家人初始口頭表示願意購買價格為1,000萬元以內，而原告當時開價為1,480萬元，兩方差距甚大，經被告吳宗益居中協調，至100年12月23日，原告同意將出售價格下修至1,360萬元，並表示被告吳宗益若能以此價錢成交，將再包一包紅包給被告吳宗益。被告吳宗益見成交有望，復向被告陳霈慈說服其加價，100年12月26日被告陳霈慈表示願意出價1,350萬元購買系爭房地，且不願再增加，並於當日簽訂買賣議價委託書，此均有買賣議價委託書與要約書可供參考。被告吳宗益於當晚即攜帶該議價書及20萬元斡旋金至原告住處洽談，惟該日原告表示不願意以該價格出售，被告吳宗益無奈離開。100年12月28日，被告吳宗益再次努力說服被告陳霈慈加價，被告陳霈慈始同意加價至1,360萬元，並於同日簽立新的買賣議價委託書與要約書，被告黃坤安隨即以行動電話連絡原告，告知已找到買主，惟原告均未接電話，不得已乃於當日晚上以簡訊方式告知原告「林文鑫先生，你好：靜宜一街透天店的買方，買賣議價委託書，已達成你的所託，特傳簡訊告知，這兩天需商討簽約事項…」，而原告於不久後便回覆：「吳專員不是說不可能再加價了嗎?」，被告黃坤安復回覆：「今日早上買方至公司洽談至中午，順利加價至1,360萬元，因此今日下午一直與你聯絡…」。詎料，原告竟於此時反悔、變更買賣條件，以簡訊告知：「店長您好，很抱歉現在才回覆，感謝幫我賣房子，先說明我很希望把房子賣出，但不是非賣不可…就一口價，我實拿1,330萬元，如果可以請跟我聯絡，不行的話你們也會當我是奧客，要告我請便…」上開對話內容均有簡訊可證。故由以上內容可知，被告陳霈慈確實在被告吳宗益之遊說下持續加價，原告於買賣雙方意思合致後，卻違反專任委託契約，而不願意出售系爭房地，被告家新不動產公司本得依不動產專任委託銷售契約書第11條第1項第4款規定，請求原告給付服務報酬，被告等人並無任何侵權行為之情事。
㈢、再者，本件被告吳宗益係本件買賣之仲介人員，其職責即是努力促使買賣雙方達成意思表示合致，以順利完成買賣，在居中協調時自會同時考量買賣雙方之需求與意願，給予適度的意見，然最後價格決定權仍在買賣雙方手中，買賣是否成立絕非其所能控制。而被告陳霈慈僅一單純想買房地之人，恰巧其當時之男友即被告吳宗益擔任仲介，且手邊有符合被告陳霈慈需求之物件，因而促使本件買賣，過程中被告陳霈慈亦提出斡旋金20萬元，表達購買之誠意，而被告吳宗益則努力拉抬買方出價、壓低賣方價格以促使交易成功，符合一般仲介買賣常情，且最終結果，雙方所合意之價格比當地行情更高，對賣方有利，在在顯示被告吳宗益並未偏袒買方，買方亦確實有購買誠意，難認其等所任何詐欺之故意。退步言，縱認原告主張屬實，本件被告家新不動產公司所提供之仲介服務並無不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能之情事，與消費者保護法第7條要件不該當，原告依消費者保護法第7條規定請求損害賠償，實無理由。
㈣、並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、被告二十一世紀公司抗辯：
㈠、被告家新不動產公司為被告二十一世紀不動產公司之臺中南屯加盟店，並以被告家新不動產公司名義執行居間仲介業務，該公司之人事、會計、營運、招聘員工等均獨立，為一個別法人，被告二十一世紀不動產公司對上開業務並不干涉、指揮監督或使其為之服勞務，故被告家新不動產公司並非被告二十一世紀不動產公司之分公司甚明。即便被告家新不動產公司以被告二十一世紀不動產公司服務標章為營運，然事實上雙方並無僱傭關係存在。
㈡、不動產經紀管理條例第4條第4款所指經紀業，並不包括純粹授權商標與經紀業使用之加盟總部，此觀之登記許可、加入公會規定、繳存營業保證金規定等規範，均係針對實際與消費者交易而接受委託進行銷售或議價行為之公司或商號，至該條例第18條所規定經紀業如係加盟經營型態者，必須標明加盟店或加盟經營字樣，此因各加盟店間與總部間乃獨立擁有與經營。被告二十一世紀公司與家新公司間特許加盟授權契約前言約定，被告二十一世紀僅係提供「經營不動產仲介公司之行銷及協助輔導系統，係使仲介公司在不動產仲介業更具競爭力之政策、程序及技術包括二十一世紀不動產標章、著作權、營業秘密、共同廣告節目、人員招募、轉介、銷售及管理訓練計劃之使用及行銷等，並於第14條約定被告二十一世紀不應規範家新公司之人員聘僱辦法，並於11條約定家新公司應自負經營加盟事務所產生之損害賠償責任及費用，足見被告二十一世紀錄司僅提供上開經營協助之服務，二者之人事、會計、營連各自屬立，自難認被告二十一世紀公司對家新公司有指揮監督權。此亦有最高法院102年度台上字第1439號判決可參。
㈢、並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項
1.被告黃坤安為被告家新公司實際負責人，被告吳宗益為被告家新公司不動產仲介業務員，被告陳霈慈為被告吳宗益之女友。
2.原告於100年12月5日與被告家新公司簽訂一般委託銷售契約書（登錄編號第1185號），委託銷售原告所有系爭房地，委任銷售價格為1,480萬元，委託銷售期限至101年6月30日止；另於100年12月20日簽訂系爭專任委託契約，亦委託銷售系爭房地，委託銷售價格亦為1,480萬元，委託銷售期間改為自100年12月21日起至100年12月27日止，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（登錄編號B79315號）。嗣在100年12月20日修正委託銷售金額為1,380萬元，並簽立委託銷售修正同意書一；復於100年12月23日修正委託銷售價格為1,360萬元，委託銷售期間延至100年12月28日24時止，並簽訂委託銷售契約修正同意書二。
3.被告陳霈慈之母 王秀珍 於100年12月20日匯款20萬元至被告家新公司臺灣土地銀行南屯分行帳戶內。
4.被告陳霈慈與被告家新公司就系爭房地與被告簽立日期為100年12月26日14時買賣議價委託書與要約書（登錄編號R0000000號，其上記載斡旋金20萬元，承購總價1,350萬元）。
5.被告陳霈慈與被告家新公司就系爭房地簽立日期為100年12月28日13時買賣議價委託書與要約書（登錄編號R0000000號，其上記載斡旋金20萬元，承購總價1360萬元）。
6.上開系爭房地買賣雙方均係由被告吳宗益、黃坤安進行仲介。
7.被告家新公司與被告二十一世紀公司為加盟關係，並使用被告二十一世紀公司之商標。
8.被告於100年12月28日下午9時46分以簡訊通知原告：「買方已簽買賣議價委託書，已達成所託，這兩天需商討簽約事項」；原告於同日下午9時51分亦以手機簡訊回覆稱：「吳專員不是說買方不可能再加價了嗎？」等語；被告復於同日下午10時4分以手機簡訊回覆稱：「今日早上買方至公司洽談至中午，順利加價至1360萬元，因此今日下午一直與你聯絡」等語；原告於同日下午11時30分許亦簡訊通知被告稱：「就一口價，我實拿1,330萬元，如果可以請跟我聯絡，不行的話你們也會當我是奧客，要告我請便」等語。
9.被告家新公司於101年間於本院民事庭起訴請求原告應給付系爭房地仲介服務報酬，經本院101年度訴字第198號判決原告應給付被告家新不動產544,000元及法定遲延利息，嗣原告提起上訴後，經臺中高分院101年度上易字第321號駁回上訴確定。上開勝訴內容（服務報酬544,000元+遲延利息21,762元）業經原告給付完畢。
10.原告嗣於102年間向臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）對被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈提起詐欺、背信及偽證等告訴，經本院103年度訴字第195號，以被告吳宗益未將被告陳霈慈於100年12月20日前曾出價1,360萬元，在100年12月23日與原告重新簽置委託銷售契約修正同意書（修正委託銷售價額為1,360萬元）時已契約合致，而仍要求原告降價至1,350萬元，因原告已扣除仲介費用需實收1,330萬元為由拒絕等情，認被告3人犯背信未遂罪，其餘背信、詐欺及偽證經判決無罪。原告及被告均提起上訴，現由臺中高分院刑事庭審理中。
㈡、爭點
1.原告主張被告陳霈慈並無購買系爭房地之真意，為不法圖謀仲介服務費用，被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈共同串謀設局，先向原告提起服務報酬訴訟，由被告黃坤安教唆被告吳宗益、陳霈慈偽證，以此詐欺手段獲致勝訴判決而獲取54萬4000元之服務報酬，是否為事實？
2.被告陳霈慈於100年12月19日前是否與被告家新公司簽立登錄編號R0000000號之買賣議價委託書與要約書，記載承購總價1360萬元？
3.原告主張被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈為共同侵權行為人，被告家新公司、被告二十一世紀公司為僱用人，依據民法第184條第1項、第188條侵權行為之法律關係，並依消保法第51條之規定，請求被告連帶給付2,327,300元【計算式：服務報酬544,000元+遲延利息21,762元+一審裁判費5,950元+二審裁判8,925元+證人日旅費1,188元+三倍懲罰賠償金1,745,475元】，有無理由？
五、得心證之理由
㈠、本件原告於100年12月5日與被告家新公司簽訂一般委託銷售契約書，委託被告銷售所有系爭房地，委任銷售價格為1,480萬元，委託銷售期限至101年6月30日止，並簽訂一般委託銷售契約書（編號第1185號）；另於100年12月20日簽訂系爭專任委託契約，亦委託銷售系爭房地，委託銷售價格亦為1,480萬元，委託銷售期間改為自100年12月21日起至100年12月27日止，並簽訂不動產專任委託銷售契約書。嗣在100年12月20日修正委託銷售金額為1,380萬元，並簽立修正同意書一；復於100年12月23日修正委託銷售價格為1,360萬元，委託銷售期間延至100年12月28日24時止，並簽訂契約修正同意書二等情，為兩造所不爭，並有前揭一般銷售委託銷售契約書、專任委託銷售契約書及修正同意書等在卷足憑。原告主張被告陳霈慈並無買受系爭房地之真意，而為使被告家新不動產公司獲取給付服務報酬，被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈等人以串通做偽證之方式杜撰莫須有之買賣過程騙取法官信賴，進而獲得勝訴判決，共同以背於善良風俗之方式加損害於原告，被告家新公司、二十一世紀公司為僱用人，均應負連帶損害賠償責任，惟為被告所否認，並以前詞置辯。而查：
⑴、被告於104年10月26日民事辯論意旨狀雖陳述其仲介及買賣
系爭房地之過程，並謂：本件因被告陳霈慈家人正欲買房，參觀原告系爭房地外觀及週遭環境後，初始以口頭表示願意購買價格在1000萬元以內，因與原告開價1480萬元距甚大，經被告吳宗益居中協調，終至100年12月23日，原告同意將出售價格下修至1360萬元，被告吳宗益見成交有望，復向被告陳霈慈之家人說服其加價，於100年12月26日被告陳霈慈之家人表示願意出價1350萬元，且不願增加，並於當日簽訂買賣議價委託書與要約書（登錄編號R0000000號，下稱1350萬元議價委託書），吳宗益當晚即攜帶該議價書及20萬元斡旋金至原告住處洽談，原告表示不願意以該價格出售，於100年12月28日，被告吳宗益再次努力說服被告陳霈慈之家人加價，被告陳霈慈之家人始同意加價至1360萬元，並於同日簽立買賣議價委託書與要約書（登錄編號R0000000號，下稱1360萬元議價委託書），被告黃坤安隨即以行動電話聯絡原告，告知已找到買主，詎原告反悔，變更買賣條件表示要實拿1330萬元等語。惟觀之被告吳宗益在102年10月23日偵查中供稱：「（是否願意坦承所有事實？）一開始跟林文鑫簽了委託銷售契約後，我跟黃坤安一起去陳霈慈家中談，當天有跟他們介紹物件，隔幾天後我們有一起去看房子，我、陳霈慈、王秀珍、 王康翠 、黃坤安有一起去現場看那個房子，他們一開始口頭1200、1300萬元，後來我們跟他們講說要下匯要書面才能去談，簽議價契約時，那時候王秀珍出的價格就是1360萬元，簽了之後，王秀珍隔天就去匯款20萬元。之後我就去找林文鑫，我跟黃坤安一起去，去簽專任約，請他把價錢修正，就跟他說開1480萬元可不可以給我們一點範圍，我就跟他聊一下，有跟他提到說有買方出來，希望他簽專任合約，要有確定的價位，所以他簽了專任合約開價是簽1480萬元，他的底價就開在1380萬，1380萬是林文鑫自己開的，因為他開的價錢跟王秀珍的1360萬還是有點差距。簽了專任後，就如我剛剛所述王秀珍想要看房子，我就有跟林文鑫約，約了沒有看成，我就再請黃坤安跟我去找林文鑫一次，因為王秀珍是開1360萬，我是第一次仲介，所以我就希望以這個價錢讓王秀珍買到，而且還有20萬元的差距，就在12月23日跟黃坤安去林文鑫家中，就跟他說可不可以再商量一下，我就跟他講說他的1380萬還有點太高，是不是還有能夠談的空間，他就半開玩笑似的說這個1380萬沒有這個行情，如果能夠用1380萬元賣掉的話就很謝謝我們，說這間房子大概就1250萬左右，我就跟黃坤安一直跟他SOCIAL，希望他可以降價，他就開玩笑說1360萬，說賣掉的話除了公司給你的，再包紅包給我，當天就寫了一份1360萬元的契約。黃坤安那時候有跟我去陳霈慈他家簽約，所以他也知道王秀珍要用1360萬元買」、「（問：既然23日時，兩個價位已經MATCH，為何沒有買賣成功，要拖到28日？）那時候我就想說林文鑫1360萬元已經肯賣了，但離銷售時間還有幾天，我想說如果可以議價的話就再議價，我那時候就跟陳霈慈說房子買價越低越好，我想說還有時間，再繼續談看看，我就跟陳霈慈說我們再簽一份1350萬的合約，等於是我自作主張。後來我就再去跟林文鑫講，希望他可以壓到1350萬，這就是我剛剛講說跟黃楷倫去的事情，我跟林文鑫講有人出到1350萬的價錢，我有拿1350萬契約書、20萬元金給林文鑫看，林文鑫當天就跟我講說他要實拿1330萬，為依照合約書內容，如果確實有買方已經付定並且出價，就算不到委銷價格，也是要告知賣方，賣方還是有權利可拒出售。所以當天林文鑫拒絕後，27日時，我就跟林文鑫說買方想要看裡面格局，他說可以，他就傳簡訊說他小孩生病，說叫我們去看隔壁的房子，28日時我們就想說以原來的1360萬元買下來，就叫陳霈慈去簽約，並沒有先前所說還在叫陳霈慈加價的事情」、「（問：為何在民事訴訟中沒有提出1350萬元這份委託銷售契約書？）王秀珍匯款前簽的那份，我們一開始在日期上沒有簽日期，是確定28日沒有辦法砍價格了，陳霈慈才去把日期填100年12月28日13時00分。因為27日沒有看到房子格局，所以我就建議說如不加一條這樣可順便在買之前看格局，讓陳霈慈可以進去看房子。所以總共有兩份契約，一份是王秀珍匯款前簽的，可是沒有壓日期，後來是在28日才把日期填上去，一份就是我希望可以把價格砍到1350萬的那份」等語（見101年度他字第7657號卷三【下稱他字7657卷三】第62至63頁）；而據證人王秀珍於偵查中證稱：「那個時候吳宗益有問我預算可以到哪裡，我說這個房子我大概1300萬可以考慮，他說他會去談。後來我就叫陳霈慈說看她覺得怎麼樣，如果她覺得可以，如果房子夠有1300萬左右的價位就可以買下來，陳霈慈說1300萬大概可以成交，我就先匯了20萬元過去」、「我們在看的時候，黃坤安或吳宗益就有說價格大概是接近1500萬，但我覺得沒有那個價錢，我說我覺得大概值1300萬，說再去談談看，如果差不多的話可以給我們這個價錢，我就願意買。後面我就交給陳霈慈。後來過沒多久，陳霈慈就有來跟我講說可以去談談看，但要先給錢，陳霈慈好像有先跟我講一個價錢，比1300萬高、比1500萬低，我忘記實際跟我報多少錢，就是有講一個數字，陳霈慈就跟我說照公司規定要去談的話要先有20萬匯進公司，公司會說我們確實有意願要跟他們談，匯錢前我有簽一份合約書讓他們可以去談，好像是吳宗益拿去我們家給我簽」、「我只記得要簽一份文件再去匯款後他們才會幫我們去談」（見他字7657卷二第277頁、他字7657卷三第51頁）；另被告陳霈慈於臺中高分院101年度上易字第321號證稱：「（問：如你所說，100年12月20日付訂金時，你就同意用1360萬元買這間房子？）是的」等語（見上易卷第41頁反面），則被告吳宗益復辯稱其實是100年10月26日先簽立1350萬元議價委託書，之後在100年12月28日於說服被告陳霈慈家人加價後，再簽立1360萬元議價委託書，即與其自己在偵查中及證人王秀珍、被告陳霈慈前揭證詞均不相符。而衡以被告黃坤安、吳宗益為專業不動產仲介業者，其收取證人王秀珍斡旋金20萬元之目的，無非係據以與賣家即原告做為議價之基礎，且倘未出具議價委託書，原告豈會輕易相信被告黃坤安、吳宗益等人確有受買方之委託議價，是以本件證人王秀珍證述匯款前有簽一份書面（即議價委託書），應屬事實。又本件如係在100年12月20日匯款前（按證人王秀珍於100年12月19日因寫錯帳號，始於20日補匯20萬元）先簽立1350萬元之議價委託書，則證人吳宗益應在100年10月23日當會說服原告將價格下修至1350萬元，而非說服原告將價格下修至1360萬元，益徵被告吳宗益於偵查中供稱：簽議價契約時，那時候王秀珍出的價格就是1360萬元，簽了之後，王秀珍隔天就去匯款20萬元，之後伊與黃坤安去找原告簽專任約，原告開1380萬元，與王秀珍的1360萬元還是有點差距；王秀珍匯款前簽的那份，一開始在日期上沒有簽日期，是確定28日沒有辦法砍價格了，陳霈慈才去把日期填100年12月28日13時00分，所以總共有兩份契約，一份是王秀珍匯款前簽的，可是沒有壓日期，後來是在28日才把日期填上去，一份就是我希望可以把價格砍到1350萬的那份等語，應屬較符事實。且此觀之原告簽立之修正同意書二之委託期間終期為100年12月28日止，而被告陳霈慈簽立之1360萬元議價委託書之委託期間終期為100年12月31日，倘若如被告所辯1360萬元議價委託書是在100年12月28日當日所簽，則既然被告吳宗益等人已知100年12月28日乃原告委託銷售之終期，且亦知原告底價1360萬元與被告陳霈慈加價後1360萬元之價格符合，又何需將1360萬元議價委託書之委託期限延展至修正同意二委託銷售終期之後，顯與常情相違，益徵1360萬元議價委託書係100年12月19日或20日前即已簽立，而非如被告所辯是在100年12月28日要求被告陳霈慈加價至1360萬元後始簽立。是以本件原告在100年10月23日將價格下修至1360萬元後，被告吳宗益等人因為圖被告陳霈慈能取得更低之價格，而未將被告陳霈慈亦開價1360萬元之事實告知原告，反另與被告陳霈慈於100年12月26日簽立承購總價1350萬元之議價委託書，試圖壓低賣價，而因原告表示要實拿1330萬元，被告吳宗益、黃坤安等人即知原告不可能再降低銷售價格，被告黃坤安始將先前被告陳霈慈願以1360萬元買受系爭房地之事實通知原告之事實，應堪認定。
⑵、被告黃坤安、吳宗益既受原告之委託銷售系爭房地，乃為原
告處理事務之人，於林文鑫簽署修正同意書二後，買賣雙方之交易價格已合致為1360萬元，渠等應將被告陳霈慈所簽立1360萬元之議價委託書交予原告簽名確認價格及同意出售以成立買賣，竟因委託銷售期限尚未屆至，且於議價過程中，發現原告銷售底價可能再降為1350萬元，為求被告陳霈慈得以較低價格承購，即與被告陳霈慈共同基於意圖為自己不法利益之背信犯意聯絡，於100年12月26日下午2時許，在被告家新公司內，由被告陳霈慈另行簽署1350萬元議價委託書，再由被告吳宗益於同日晚間持1350萬元議價委託書至原告住處斡旋，惟遭原告以扣除仲介費用需實收1330萬元價金為由拒絕，致未發生損害原告利益之結果而不遂，其3人所涉背信未遂犯行，亦經本院103年度訴字第195號刑事判決判處有期徒刑2月在案乙情，業由本院調取上開判決及卷宗核閱無訛。
⑶、原告雖主張被告陳霈慈並無買受系爭房地之真意，而與被告
黃坤安、吳宗益圖謀不法之服務報酬，設局向原告提起給付報酬訴訟，並以偽證及教唆偽證方式取信法官而獲勝訴判決。惟本件原告於100年12月5日與被告吳宗益簽訂委託銷售價格為1480萬元之一般委託銷售契約書後，因被告陳霈慈及其家人有意以被告陳霈慈名義承購本案房地，而由被告陳霈慈出面簽立1360萬元議價委託書，及證人王秀珍匯款20萬元斡旋金至家新公司帳戶內後，被告吳宗益再於100年12月20日，與被告黃坤安一同至原告住處，告知告訴人已有買方有購買意願，要求告訴人簽署不動產專任委託銷售契約書，並要求告訴人提出底價範圍，惟因與被告陳霈慈等人出價金額即1360萬元尚有差距；於100年12月23日，被告吳宗益與黃坤安一同再至告訴人住處洽談，詢問告訴人是否願再下修委託銷售金額，而與告訴人重新簽署修正同意書二。倘若被告吳宗益、黃坤安等人僅為向詐取不法服務報酬而無訂約之真意，此時被告吳宗益、黃坤安即可向原告表示被告陳霈慈已願以1360萬元買受系爭房地，又何須再試圖壓低價格至1350萬元，反而賺取較少服務報酬之必要；況且，於100年12月28日，由被告黃坤安告知原告買方願意1360萬元買受系爭房地時，並未能預料原告將拒絕履行修正同意書二之委託銷售價格，又何能預料將來須對原告提起給付報酬之訴訟而事先設局之可能。是以原告前揭主張被告等人係為圖謀不法服務報酬，虛構欲買受系爭房地之事實，設局向原告提起訴訟，尚無足採。
⑷、另原告復主張被告陳霈慈、吳宗益、黃坤安分別於臺中高分
院101年度上易字第321號給付報酬事件準備程序時，以偽證及教唆偽證之方式獲致勝訴判決，致法院判命原告給付54萬4000元之不法報酬。然而於上開民事事件即被告家新公司請求告訴人給付服務報酬訴訟中，兩造於一審爭執之事項為：「㈠、原告（即家新公司）與陳霈慈簽訂系爭買賣議價委託書是否為真正？㈡、原告（即家新公司）是否已於委託銷售期限屆至即100年12月28日24時前達成被告（即本件原告）委託銷售之買賣條件？（三）原告（即家新公司）依據系爭專任委託契約第11條第1項第4款規定請求給付服務報酬？」，於二審爭執之事項為：「買方有無以書面允諾以委託人（即賣方）之最低委託出售價格而為承購？」、「在上開買方以書面允諾以委託人（即賣方）之最低委託出售價格而為承購之前提事實下，委託人有無拒絕簽署確認？」；而被告吳宗益於該案件具結證稱：「（陳霈慈除簽原審卷第51、52頁買賣議價委託書之外，有無另外簽文件給你或家新不動產仲介有限公司？）沒有。（家新不動產仲介有限公司除原審卷第51頁、第52頁的文件外，有無簽另外的文件給陳霈慈？）沒有。」、「（你剛有提到說100年12月28日之前，有跟上訴人約了要看房子2、3次？）是的。」、「（這
2、3次都是賣方臨時跟你說有事？）是的，都是約定時間快到的時候說臨時有事。」、「（要看房子，賣方臨時爽約的日期，是否都在陳霈慈看完房子的附近環境，決定要買並付訂金或斡旋金之後到100年12月28日之間？）是的。」等語；被告陳霈慈則具結證稱：「（妳一開始看系爭房子，就同意以1360萬元買這間房子，從來沒有以較低價錢要買這間房子？）從來沒有以較低價錢要買這間房子。」、「（付訂金之後，有無簽立任何文件？）就是28日那份書面而已。（為何一直到28日才簽立書面文件？）流程是家新不動產仲介有限公司決定的，到28日我才被告知要簽書面。」等語之事實，有臺灣高等法院臺中分院101年度上易字第321號101年9月21日準備程序筆錄及結文可稽（參臺中高分院101年度上易字第321號民事卷第39至50、57、58頁）。而被告陳霈慈於證人王秀珍支付20萬元斡旋金前，即已簽立1360萬元議價委託書，後因有意以1350萬元購買本案房地，而再簽立1350萬元議價委託書，惟因告訴人不願降低售價，始於100年12月28日將1360萬元議價委託書補填日期等情，業如前述，則被告吳宗益、陳霈慈於該案所為之證述內容，固屬虛偽不實，然此無非係掩蓋被告陳霈慈原已允諾1360萬元買售系爭房地，而試圖為其女友即陳霈慈獲致更低買受價格所為，而被告吳宗益、陳霈慈、黃坤安等人業經前開認定屬背信未遂而應予以論罪科刑，惟就民事上買賣雙方價格是否合致而得成立買賣契約而言，僅屬買賣斡旋過程，並不影響被告陳霈慈確於100年12月28日即委託銷售期限屆至前，有意以1360萬元購買本案房地，而觀之前開不動產專任委託銷售契約書內容，第7條受託人義務未規範受託人取得買方簽立之買賣議價委託書及斡旋金時，有何即時交付或告知之義務，其餘條款亦未規範受託人於何種情形下需排除契約第11條相關規定之適用而不得受領服務報酬（參本院101年度訴字第198號民事卷第16至19頁），況兩造於前開訴訟中，未曾就本件有無民法第571條或關於居間、委任之其餘相關規定之適用進行攻擊防禦，實難認被告吳宗益、陳霈慈前開證述係屬案情有重要關係之事項，而足以影響該案裁判之結果及正確性。被告吳宗益、陳霈慈、黃坤安所涉偽證、教唆偽證部分，亦經本院103年訴字第195號判決無罪在案。
⑸、是以本件原告與被告陳霈慈關於系爭房地意思表示合致，原
告本負有給付被告家新公司居間報酬之義務，況且，本件原告給付544,000元及遲延利息21,762元，乃經法院調查證據、認定事實而依法判決而所為，自難認係被告家新公司之不法報酬；另原告主張一審裁判費5,950元、二審裁判費8,925元、證人日旅費1,188元，乃原告拒絕履行服務報酬，經被告家新公司提起訴訟後，原告敗訴而依法應負擔之費用，亦非被告等人不法行為所致，原告此部分請求，亦屬無據。至被告黃坤安、吳宗益在100年12月23日原告已同意將底價降至1360萬元時，而未將被告陳霈慈已出價1360萬元之事實告知原告，被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈犯背信未遂罪固遭判刑部分，原告既未主張或舉證其因渠等背信未遂犯行受有何損害及損害額為何，而上開原告所指之遭判命給付服務報酬及訴訟費用損害部分，並非因被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈等人背信未遂犯行所致，縱被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈確有背信未遂犯行，然原告既未舉證其具體損害為何，自無從為原告有利之認定。【被告雖主張本院103年度訴字第195號刑事判決已認定被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈詐欺取財、偽證無罪，此部分刑事附帶民事訴訟應不合法云云，惟原告所主張之損害是否與其所犯背信未遂罪部分是否有因果關係仍應於調查結果為實體審認，自不得逕以訴不合法予以駁回，附此說明】。
五、綜上所述，原告主張被告黃坤安明知被告陳霈慈無意購買系爭房地，與被告吳宗益、陳霈慈合謀假造原告不讓看房子蓄意違約表相，對原告提起給付服務報酬訴訟，教唆被告吳宗益、陳霈慈串通做偽證杜撰莫須有之買賣過程騙取法官信賴，而取得勝訴判決獲取報酬之給付544,000元及遲延利息21,762元，並負擔一審裁判費5,950元、二審裁判費8,925元、證人日旅費1,188元，致原告受有共計581,825元之損害，為屬無據，是原告主張被告黃坤安、吳宗益、陳霈慈為共同侵權行為人，被告家新公司、二十一世紀公司為僱用人，請求渠等依民法第184條第1項、第185條第1項前段、195條第1項、188條第1項，及依消費者保護法第51條之規定，請求被告應連帶給付581,825元加計三倍之懲罰性賠償金1,745,475元（581,825元X3），共計2,327,300元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年11月26日
民事第五庭法官李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月26日
書記官洪菘臨