裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第734號民事判決
裁判日期：民國106年06月20日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第734號原告 林宜松 訴訟代理人 趙元昊 律師
洪若純 律師被告 高秀蘭
高惠珠 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示之比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○號土地，及其上之同段4128建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號2樓房屋（面積、權利範圍等均詳如附表一所示，以下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產）為兩造所共有。系爭不動產並無不能分割或契約定有不能分割期限情事，惟兩造無法協議分割。又系爭建物為屋齡40年以上之老舊公寓，僅有單一出入口，如依兩造應有部分比例原物分割，除各共有人可供利用之面積過小，有損房屋之完整性外，亦無獨立之門戶可供各自出入，顯無法發揮經濟上利用價值，不適於原物分割；被告亦無意願補償原告而將系爭不動產分歸被告所有，故應採變價分割方式，以符公允。為此，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定提起本件訴訟等語。
並聲明：兩造共有如附表一所示之系爭不動產准予變價分割，所得價金按各三分之一之比例分配予各共有人。
二、被告則以：系爭不動產原係登記於被告之父高親和名下，高親和死亡後，由被告與訴外人 高銘發 3兄妹因繼承而共有， 嗣高銘發 出售其應有部分，而輾轉由原告取得；然於73年間，系爭不動產即因高銘發在外積欠債務而遭拍賣，當時係由被告籌資買回，故被告不願再出錢補償原告；但因系爭建物目前係由被告高秀蘭居住使用，故反對分割，亦不同意變價分割等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。經查，原告係於105年12月15日因買賣而登記為所有權人，與被告共有系爭不動產，權利範圍如附表一所示，系爭建物則係4層樓建物中之第2層，折舊年數為44年，有系爭建物之稅籍證明書及房屋稅106年課稅明細表、系爭土地及建物之登記第一類謄本等在卷足稽（見北司調卷第13至14頁、本院卷第15至18頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
又兩造均稱就系爭不動產並未定有不分割之期限（見本院卷第46頁反面），依系爭不動產之使用目的亦無不能分割之情況。且兩造經本院調解不成立（見北司調卷第23頁），足見共有人對於系爭不動產之分割方法不能達成協議，是原告請求裁判分割，自屬有據。至被告雖提出本院於73年間核發之系爭不動產囑託塗銷查封登記書（見本院卷第26頁），並抗辯系爭不動產係由被告於73年間出資清償高銘發之債權人而免遭拍賣，應不得再行分割云云；惟不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文；原告係因買賣而於105年12月15日登記為系爭不動產之所有權人，應有部分如附表一所示，業如前述，則依前揭規定，原告自有權請求分割共有物即系爭不動產，至被告是否曾於73年間出資清償高銘發積欠之債務而塗銷系爭不動產之查封登記、避免系爭不動產遭拍賣，對於原告現為系爭不動產之共有人並無影響，被告以此為由抗辯系爭不動產不應予以分割，自無理由。又被告聲請調查系爭不動產於73年間遭拍賣之情況（見本院卷第24頁、第52頁反面），核與本件爭點無涉，亦無予以調查之必要，併予敘明。
㈡又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求
，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項分別定有明文。而共有人請求分割共有物，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院49年台上第2569號判例參照）；並斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
經查：
⒈系爭建物之面積為65.07平方公尺，約為19.68坪，係4層
樓建物中之第2層，出入僅有1門戶，有建物登記謄本及兩造不爭執之系爭建物現況照片在卷足稽（見本院卷第15、19至21頁）；若以原物分割，各共有人可分得之面積甚小，且須劃分一定區域維持共有或約定留供他部分出入用，而影響系爭建物得有效使用之面積，日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，此種分割方式不僅不符合經濟效用，且損及系爭建物之完整性，勢必破壞系爭建物使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值；而系爭土地為系爭建物之基地，性質上亦無從為原物分配，足見系爭不動產確不宜原物分割。
⒉又系爭建物目前雖係供被告高秀蘭居住使用，惟若將原物分
配於部分共有人即被告，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定，必須以金錢補償。而本院依原告之聲請送請鑑定系爭不動產之價值，經鑑定單位考量影響不動產價格形成之政策面、經濟面等一般因素，暨不動產市場概況、系爭不動產所在之臺北市松山區位置、地理形勢、土地面積及人口現況、近鄰土地及建物利用情形、公共設施及交通運輸概況、重大公共建設、未來發展趨勢等區域因素，再審酌系爭不動產之土地及建物個別條件等各項因素後，依比較法估算系爭不動產每坪單價為新臺幣（下同）501,394元，再依收益法估算，並綜合檢討後，估定系爭不動產之總價為9,867,000元，原告應有部分之價值則為3,289,000元（價格日期為105年12月15日），有估價報告書附卷可參（見外放台新不動產估價師事務所估價報告書），應足採為系爭不動產補償分割價值計算之依據。兩造對於上開鑑定價值雖無意見，惟原告主張應變價分割，而無受原物分配之意願，被告亦表示不願再出錢補償原告（見本院卷第46頁）。足見系爭不動產倘採補償分割方式，即將原物分配於被告，並由被告以金錢補償原告，因被告並無意願，反將徒生兩造間紛爭，當非妥適。
⒊另參酌系爭不動產鄰近民權東路、撫遠街，附近有撫遠公園
、三民公園、三民國小等公共設施（見外放估價報告書第16至18頁）；如以變價分割方式，除可避免前述原物分割及補償分割之失，經良性公平競價結果，亦可使兩造獲取符合通常買賣交易水準之變價利益，對於共有人而言，顯較有利。此外，兩造亦得依其對共有物之利用情形、在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，決定是否參與競標或行使共有人優先承買之權利，以單獨取得共有物之所有權。本院審酌上開各情，認系爭不動產應採變價分割最為妥當，並符合公平原則。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許，並審酌系爭不動產之使用目的及經濟效益，認應予變價分割，將變價後所得價金依兩造應有部分即兩造各三分之一之比例分配，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁之必要，併予敘明。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，命兩造依其應有部分比例分擔訴訟費用。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國106年6月20日
民事第四庭法官陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月20日
書記官簡素惠附表一：
┌──────────────────────────────────┐│土地標示│├─┬───────┬──┬─────┬───────────────┤│編│土地坐落│地目│土地面積（│權利範圍││號│││平方公尺）││├─┼───────┼──┼─────┼───────────────┤│1│臺北市松山區民│建│312│林宜松：24分之1│││生段6地號│││高秀蘭：24分之1││││││高惠珠：24分之1│└─┴───────┴──┴─────┴───────────────┘┌──────────────────────────────────┐│建物標示│├─┬──┬────┬────┬──┬───────┬────────┤│編│建號│坐落地號│建物門牌│層數│建物面積(平方│權利範圍││號││││層次│公尺)││││││││││├─┼──┼────┼────┼──┼───────┼────────┤│1│4128│臺北市松│臺北市松│4層│總面積：65.07│林宜松：3分之1││││山區民生│山區撫遠│2層││高秀蘭：3分之1││││段6地號│街369巷│││高惠珠：3分之1│││││34號2樓││││└─┴──┴────┴────┴──┴───────┴────────┘附表二：
┌──┬───┬───────┐│編號│姓名│應有部分比例│├──┼───┼───────┤│1│林宜松│3分之1│├──┼───┼───────┤│2│高秀蘭│3分之1│├──┼───┼───────┤│3│高惠珠│3分之1│└──┴───┴───────┘