裁判字號：臺灣臺北地方法院106年簡上字第385號民事判決
裁判日期：民國107年08月15日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決106年度簡上字第385號上訴人即附帶被上訴人 楊桂英
楊桂梅 共同訴訟代理人 黃程國 律師被上訴人即附帶上訴人康盟國際有限公司被上訴人兼法定代理人 鄭勝夫 共同訴訟代理人 葉茂華 律師複代理人 邱永豪 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人楊桂英、楊桂梅對於中華民國106年6月27日本院臺北簡易庭105年度北簡字第10070號第一審判決提起上訴，被上訴人康盟國際有限公司並提起附帶上訴，本院於民國107年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分兩造之主張：
㈠、上訴人主張：上訴人楊桂英、楊桂梅為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號10樓、10樓之1、10樓之2房屋（下各稱系爭10樓、10樓之1、10樓之2房屋）之共有人，應有部分各1/2，上開房屋之隔間牆均已打通，於民國101年5月18日分別將系爭10樓房屋出租以予被上訴人鄭勝夫、10樓之1出租予被上訴人康盟國際有限公司（下稱康盟公司），以供康盟公司營業使用，並各簽訂房屋租賃契約書（下合稱系爭租約），每月租金各為新臺幣（下同）106,400元、112,100元，押租金均為2個月之上開租金，租賃期間均自101年6月10日起至106年6月9日，且鄭勝夫為康盟公司之連帶保證人，然因被上訴人屢次積欠租金，遂於104年12月初向鄭勝夫表明系爭租約到期後均再不出租，惟鄭勝夫旋於104年12月底時向楊桂英表示將提早終止，自繳付105年1月份租金後，即未繳納，仍持續占用房屋未還，故自同年2月10日起至同年4月19日至同年月19日晚間11時拆除公共區域招牌而為騰空返還上開房屋之日止，共積欠計2個月又10日之租金。扣除系爭租約所收取之相當於2個月租金之押租金後，鄭勝夫仍應給付所積欠系爭10樓房屋租金35,467元（計算式：1030x106,400＝35,467元），鄭勝夫與康盟公司應連帶給付所積欠系爭10樓之1房屋租金37,367元（計算式：1030個月x112,100＝37,367元）。另，鄭勝夫於簽訂租約時，即表示康盟公司原租用上開房屋恐不敷使用，欲再使用系爭10樓之2房屋之部分空間，而使用如原審卷一第86頁平面圖（下稱系爭平面圖）之綠色區域（下稱系爭綠色區域），然均未曾給付租金，則康盟公司自101年6月10日起至105年4月19日止無權占用系爭10樓之2房屋面積共4.19567坪，則以系爭租約約定承租系爭10樓、10樓之1之每坪租金1,870元計算，原告自有權請求康盟公司給付相當於租金之不當得利共355,681元（計算式：45個月x4.195675坪x1,870元+10/30個月x4.195675坪尺x1,870元），爰依系爭租約第3條第1項、民法第179條提起本件訴訟等語，並聲明：1.鄭勝夫應給付上訴人35,467元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被上訴人應連帶給付上訴人37,367元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.被告康盟公司應給付原告355,681元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、被上訴人則以：系爭租約經雙方合意於105年3月4日終止，故被上訴人於同年1月、2月間起即在同大樓另外承租房屋，並於同年3月4日遷出，係上訴人同意可放置貨物等物品至3月底，被上訴人毋庸給付終止後之租金，亦無不當得利，上訴人所稱外牆招牌部分，本不在系爭租約約定使用範圍，且該外牆亦屬公寓大廈共用部分，故被上訴人就返還押租金債權主張抵銷後，上訴人迄今尚欠應返還被上訴人之押金餘款如反訴之聲明，故上訴人就積欠租金之請求均無理由。另，被上訴人係依系爭租約及上訴人同意使用承租面積，並無佔用10樓之2面積之情事，因被上訴人承租前係由訴外人即科見美語台北忠孝分校（下稱科見美語）承租10樓全部，上訴人及科見美語前佔用10樓電梯廳之公有面積裝潢，且僅於10樓設置一個出入口，被上訴人其後僅承租10樓及10樓之1，故為免10樓之2無大門進出，故在101年被上訴人承租之始，上訴人即要求被上訴人將承租的10樓之1前段畫出系爭平面圖橘色部分（下稱系爭橘色區域）之面積作為10樓之2的進出口，而上訴人再以10樓之2之系爭綠色區域作為交換，故後來承租10樓之2的你的攝影有限公司（下稱你的攝影公司）才有系爭橘色區域作為大門及接待櫃臺設置處所。上開隔間牆均為科見美語所裝設完成，被上訴人係依租賃契約及上訴人同意使用承租面積，並無不當得利情形等語，資為抗辯。
二、反訴部分兩造之主張：
㈠、被上訴人提起反訴主張：被上訴人給付租金至105年2月9日，而雙方合意於105年3月4日終止系爭租約，故就系爭10樓房屋部分，扣除105年2月10日至3月4日間未付租金88,055元後，上訴人應連帶返還鄭勝夫押租金餘款124,745元，系爭10樓之1房屋部分，扣除105年2月10日至3月4日間未付租金92,772元後，上訴人應連帶返還康盟公司押租金餘款131,428元，爰依系爭租約第4條提起本件反訴等語，並聲明：1.上訴人應連帶給付鄭勝夫124,745元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.上訴人應連帶給付康盟公司131,428元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡、上訴人則以：被上訴人積欠租金已達2個月又10日，經扣抵押租金後已無剩餘，故被上訴人請求返還為無理由等語，資為抗辯。
三、原審就本訴部分為上訴人部分勝訴之判決，判命：康盟公司應給付上訴人309,259元，及自105年6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，駁回上訴人其餘之請求。並就反訴部分為被上訴人部分勝訴之判決：判命：㈠上訴人應給付鄭勝夫124,745元，及自105年8月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡上訴人應給付康盟公司131,428元，及自105年8月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人就其反訴之敗訴部分未聲明不服，已告確定。上訴人就本訴及反訴之敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原審判決關於本訴及反訴不利於上訴人部分均廢棄。㈡上開本訴廢棄部分，鄭勝夫應給付上訴人35,467元，及自105年6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被上訴人應連帶給付上訴人37,367元，及自105年6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣上開反訴廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。另被上訴人康盟公司就其敗訴之本訴部分為附帶上訴，並聲明：㈠原判決關於命附帶上訴人康盟公司應給付附帶被上訴人309,259元部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。附帶被上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造協議不爭執之事項如下（見原審卷一第100頁；原審卷二第81頁）：
㈠、上訴人楊桂英、楊桂梅所有系爭10樓、10樓之1、10樓之2等三戶房屋，於101年5月18日分別將上開門牌號碼10樓出租予鄭勝夫、10樓之1出租予康盟限公司，並簽訂房屋租賃契約書，暨經公證在案，依兩租約所約定租賃期間，均係自101年6月10日起至106年6月9日止，而每月租金各為106,400元（10樓）、112,100元（10樓之1）。被上訴人並依約提出押租金予上訴人。
㈡、雙方合意提前終止上開二份租賃契約。
㈢、租金支付至105年2月9日。
㈣、被上訴人就上訴人所主張占用10樓之2部分之占用面積（即系爭綠色區域）為3.864坪，上訴人就被上訴人所主張占用10樓之1占用面積（即系爭橘色區域）為3.949坪。
五、本院之判斷：
㈠、經查，兩造於105年1月19日起即陸續洽談合意提前終止系爭租約事宜，且被上訴人業於105年3月1日起承租臺北市○○○路○段○○○號9樓之4房屋、105年4月1日起承租臺北市○○○路○段○○○號9樓之9房屋，被上訴人並給予上開9樓之4房屋出租人2、3月之租金補貼等節，有兩造間之訊息記錄、305號9樓之4及303號9樓之9房屋之租賃契約書可稽（見原審卷一第48頁、第51頁、第75至85頁）。證人即康盟公司員工徐嘉敏復結證略以：康盟公司係於105年3月4日即搬遷至303號9樓之9，伊亦至新址上班，搬遷後系爭10樓、10樓之1房屋就僅有放貨物、商品等雜物，在3月4日後曾回去拿貨物遇到上訴人，上訴人向伊表示貨放在這邊沒有關係，隨時都可以過來拿，且上訴人並表示場地是「借與」被上訴人放貨使用，直至3月底就已清空，曾於3月4日後在系爭10樓、10樓之1房屋內有看過上訴人跟幾個人在裡面開會等語（見原審卷一第101頁至102頁）。證人即受康盟公司委託搬遷之 黃永田 復證述略以：康盟公司係在105年2月間陸續委託伊搬遷，原本是全部要搬遷，然搬到一半時，鄭勝夫向伊表示可以在原址讓他暫時寄放，其後才叫伊去搬等語（見原審卷一第115頁及反面）。再者，上訴人楊桂英前於105年1月19日傳送簡訊與被上訴人鄭勝夫得提前解約，此有上開訊息可證（見原審卷一第48頁），且上訴人亦曾向被上訴人提出房屋租賃解約書2份，觀其內容原載於105年4月9日合意終止上開2份租賃契約，並約定於105年3月31日簽訂書面契約，然兩造嗣並未簽訂該書面契約，此有該解約書附卷可證，且經上訴人楊桂英到庭陳稱明確（分見原審卷一第49、50頁；原審卷一第116頁反面），可見上訴人原預擬於105年3月31日簽訂契約約定於105年4月9日與被上訴人終止前開租約。又兩造間就系爭租賃契約各有押租金之約定及給付，且被上訴人亦於105年2月9日前並無積欠上訴人押租金，可見兩造間於租約終止後，應有押租金返還之必要。從而，被上訴人鄭勝夫於105年4月7日即傳送訊息告知上訴人楊桂英應匯款與被上訴人之銀行帳戶及帳號明細等情，亦可推認兩造間確於上訴人主張105年4月19日之前即已終止契約並清算應返還之押租金。綜上證人關於康盟公司之搬遷經過、曾於105年3月4日後見上訴人在系爭10樓、10樓之1房屋內開會、上訴人並曾於105年3月4日後表示可於上開房屋內借放貨物之證述及兩造洽談提前終止租約之情形與訊息往來之情形、被上訴人另覓租處之時點為判斷，堪信被上訴人辯稱兩造係於105年3月4日合意終止系爭租約等語為可採，上訴人主張係於105年4月19日始合意終止租約云云，則屬無據。
㈡、復查，系爭租約之始期為101年6月10日，每月系爭10樓房屋之租金為106,400元、系爭10樓之1房屋則為112,100元，被上訴人亦依約給付押租金完畢，然被上訴人僅支付至105年2月9日止之租金等情，為兩造所不爭執。又系爭租約均約定於每月10日支付月租金，且系爭10樓房屋之押租金為212,800元、系爭10樓之1房屋之押租金為224,200元，鄭勝夫為康盟公司承租系爭10樓之1房屋之連帶保證人等情，亦有系爭租約存卷可查（見原審卷一第10、16頁）。則鄭勝夫自應給付自105年2月10日至105年3月4日間所積欠系爭10樓房屋之租金85,120元（計算式：106,400元×24÷30＝85,120元），被上訴人連帶給付自105年2月10日至105年3月4日間所積欠系爭10樓之1房屋之租金89,680元（計算式：112,100元×24÷30＝89,680元），然被上訴人各以上開押租金為抵銷後，上訴人上積欠鄭勝夫押租金127,300元、康盟公司134,500元，被上訴人自請求上訴人返還上開押租金餘額。故上訴人此部分之上訴，為無理由。
㈢、另查，上訴人請求康盟公司返還相當於租金之不當得利之部分。康盟公司就其曾使用上訴人所有系爭10樓之2房屋如系爭平面圖標示系爭綠色區域3.864坪之面積，則自應由康盟公司就使用系爭綠色區域具法律上之原因負舉證之責。康盟公司雖辯稱係上訴人要求以系爭綠色區域面積交換康盟公司原得使用之系爭橘色區域面積，故同意康盟公司使用等語，並提出科見美語承租時之空調平面配置圖（見原審卷一第144頁，下稱空調配置圖）、你的攝影公司裝潢圖（見原審卷一第145至167頁，下稱裝潢圖）。經查，你的攝影公司函覆略以：係於101年11月1日開始承租10樓之2，於洽談承租時隔間即已存在，但於承租期間均因隔間而未使用系爭綠色區域，亦無交換面積乙事，系爭平面圖與現場實際情形不太一樣，系爭平面圖之橘色區域應該是公共廁所及洗手台之公共空間，在承租時即已蓋好等語（見原審卷二第19頁），且就上訴人與該公司之租約中亦無就交換面積乙事為約定等節，亦有該租賃契約存卷可查（見原審卷二第34至38頁），再以上開裝潢圖及你的攝影有限公司所提供裝修圖之使用範圍（見原審卷二第20頁）與系爭平面圖為比對，亦難認你的攝影公司確有占用系爭平面圖所標示系爭橘色區域，則自不足認上訴人有以系爭綠色區域面積與康盟公司交換之情事。且經該公司負責人 蕭豪逸 於本院審理中到庭證稱並無上述空間面積互換情事等明確（見本院卷第72頁）。再者，臺灣日立綜合空調股份有限公司函覆略以：附件之空調配置圖為伊之原設計圖，與完工竣工圖不同，係科見美語委託施作，無法以該空調平面位置圖區分系爭10樓、10樓之1、10樓之2房屋之隔間牆等語（見原審卷二第21頁），則康盟公司承租期間之隔間牆與科見美語承租時是否相符已非無疑，況該隔間牆縱為科見美語所裝設，然此亦僅屬科見美語與上訴人間之約定，要難執以逕認上訴人已同意康盟公司無償使用系爭綠色區域面積，是以，康盟公司就占有上訴人所有系爭10樓之2房屋如系爭平面圖標示系爭綠色區域3.864坪之面積，獲得相當於租金之利益，致使原審受有損害，且無法律上原因，自屬不當得利，上訴人即得依不當得利請求被告康盟公司返還。職是，系爭10樓及10樓之1、10樓之2房屋之每月租金各為106,400元、112,100元、140,800元，併參酌上開房屋之面積、康盟公司使用系爭綠色區域面積所獲經濟利益及其他一切情狀，認康盟公司占有系爭10樓之2房屋所獲相當於租金之不當得利應以兩造所不爭執之每坪1,870元計算為適當（見原審卷一第88頁）。則康盟公司自101年6月10日至105年3月4日承租系爭10樓、10樓之1房屋期間所佔用系爭10樓之2房屋如系爭平面圖標示系爭綠色區域3.864坪之面積，故上訴人請求康盟公司返還309,259元之不當得利【3.864坪×1,870元×（42+24/30）＝309,259元】，即屬有據，逾此部分之請求，則無理由。是以，附帶上訴人此部分所為附帶上訴，亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人請求康盟公司給付309,259元及自105年6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息；鄭勝夫請求上訴人給付124,745元及自105年8月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；康盟公司請求上訴人給付131,428元及自105年8月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回上訴人及被上訴人之請求及就上開應准許部分並依職權為得假執行及供擔保免假執行之諭知，均無不合。兩造就其敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第463條，判決如
主文。中華民國107年8月15日
民事第一庭審判長法官姜悌文
法官李子寧法官陳智暉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年8月15日
書記官羅敬惟