裁判字號：臺灣高等法院108年上易字第445號民事判決
裁判日期：民國109年12月08日
裁判案由：排除侵害等
臺灣高等法院民事判決108年度上易字第445號上訴人 程錦裕 訴訟代理人 高奕驤 律師
何依典 律師被上訴人 王泰國
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國108年2月14日臺灣士林地方法院107年度訴字第466號第一審判決提起上訴，本院於109年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖即附圖所示A、B、C部分，面積各為三十八點三十四、三十九點四二、十一點二平方公尺之建物，清空返還予全體共有人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一百零七年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國一百零七年三月二十七日起至返還如第二項所示A、B部分予全體共有人之日止，按月給付上訴人新臺幣叄仟元。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同段1564建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0號1樓建物（下稱系爭建物）之共有人(應有部分60分之3)。詎被上訴人無權占有系爭建物如臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A、B部分之店鋪，面積各為38.34、39.42平方公尺（分別稱A、B部分，合稱系爭店鋪），並自民國98年8月起出租予訴外人 林佳新 ，每月租金新臺幣（下同）6萬元；另無權占有如附圖所示C部分、面積11.2平方公尺（下稱神壇部分），為地藏王庵廟宇使用，妨害伊與其他共有人所有權之行使，且被上訴人占有系爭店鋪係無法律上原因而受利益，致伊受有損害，應給付自起訴日回溯5年至返還系爭店鋪之日止，按伊應有部分比例，以每月6萬元計算相當於租金之不當得利。爰依民法第821條、第767條第1項前段、第179條規定，請求被上訴人應將系爭店鋪、神壇部分清空返還予全體共有人；另應給付伊18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭店鋪之日止，按月給付伊3,000元。
二、被上訴人則以：系爭建物共有人於85年4月14日簽訂委託經營契約書(下稱85年契約)，委託伊負責系爭建物之招商、管理事宜，並就神壇部分同意興建地藏王菩薩廟使用，委託伊負責祭拜，伊自非無權占有。又伊為管理系爭店鋪、神壇部分，已代墊逾252萬元，而系爭建物之共有人迄未給付伊任何管理費用，伊以收取之租金抵扣費用，自無不當得利，並得以上訴人應分擔額抵銷云云置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物如附圖所示A、B、C部分，清空返還予全體共有人。㈢被上訴人應給付上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭店鋪予全體共有人之日止，按月給付上訴人3,000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張被上訴人無權占有系爭店鋪、神壇部分，應清空返還予全體共有人，並給付上訴人相當於租金之不當得利；被上訴人則否認為無權占有，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院108年6月11日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第58頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠上訴人請求被上訴人清空返還系爭店鋪、神壇部分予全體共
有人，有無理由？⒈按98年1月23日民法第820條第1項修正前規定：「共有物，除
契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，參該項修法理由，乃為促使共有物有效利用，立法例上，共有物之管理，已傾向多數決，爰仿多數立法例，修正第1項。準此，本件兩造所爭執系爭建物之管理，與85年契約及後述93年分管契約息息相關，均在該修法之前，自應適用修正前之規定。是系爭建物之管理，應由共有人共同管理之。則共有人之一人或數人，除經全體共有人同意或經協議外，不得任意圈占共有物之一部或全部，否則對於他共有人仍屬無權占有。至於共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管協議。協議成立時間於98年1月23日民法第820條第1項修正前者，依該條項規定，應得共有人全體同意達成協議方得訂定之，而其協議之方式不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又，共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管協議對於受讓人固仍繼續存在，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管協議，亦無可得而知之情形，受讓人如仍受讓與人所訂分管協議之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，應認不受分管協議之拘束（司法院大法官會議釋字第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號裁判意旨參照）。
⒉次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定
有明文。查，系爭店鋪即附圖所示A、B部分，面積分別為38.34、39.42平方公尺係屬店面，由被上訴人出租並負責系爭建物之開市及打烊，並保管鐵門鑰匙一節，業經被上訴人 陳明 在卷（原審卷第210頁)，並經證人即系爭建物共有人 蔡承璋 到庭證實(本院卷第377頁）；神壇部分即附圖所示C部分、面積為11.2平方公尺，供奉地藏王菩薩及百姓爺，有原審107年9月14日勘驗筆錄及附圖在卷可稽（原審卷第209至214、218至219頁），乃被上訴人搭建及祭拜；足見被上訴人對系爭店鋪及神壇部分確屬有事實上管領力之占有人。而系爭店鋪及神壇部分，並非分管協議之範圍，為被上訴人自承在卷(本院卷第57頁)，仍應屬全體共有人共用部分，則此等範圍在98年1月23日前之管理，揆前說明，自應由全體共有人共同為之。而上訴人於77年8月9日因買賣登記取得系爭建物應有部分60分之3，有建物登記謄本與建物查詢資料附卷足稽（原審卷第147、178至180頁），而訴外人即系爭建物之共有人 林美化 、 陳繼樞 、 楊金圳 、蔡承璋、 張麗惠 、 張永煌 、 邱加建 ，雖於85年4月14日簽立85年契約，有該契約在卷足考(原審卷第139頁），惟其上並無上訴人及共有人即訴外人 陳敏惠 及 李德全 之簽名或用印，上訴人否認有明示或默示同意該85年契約，則依前開修正前之民法第820條第1項規定，被上訴人未經全體共有人同意，即改建附圖所示A、B、C部分並占有，尚非適法。是上訴人主張被上訴人無合法之占有權源，要非無據。
⒊系爭建物含上訴人在內之全體共有人於93年9月7日簽立分管
契約書（下稱93年分管契約），約定各共有人各分管如該契約附圖所示之特定部分（原審卷第17至20頁）；並於同日另簽立新站商場組織章程（下稱系爭章程，原審卷第170至171頁）。該分管契約第5條約定：「無論分管或分割之使用狀態，均應受『新站商場』組織章程及其他有關契約之拘束。」，該「其他有關契約」應指已合法成立生效且迄至93年9月7日仍有效存在之契約，自不及未經全體共有人同意之85年契約，被上訴人援引85年契約，辯稱其受系爭建物共有人委託，經管系爭建物及改建系爭店鋪、神壇部分云云，即失所據。又參系爭章程約定，系爭建物之共有人原欲籌組一正式之管理組織，設立管理委員與總幹事，負責系爭建物所在商場之管理，然未實現，依系爭章程第5條：「本商場存續期間，自三分之二以上共有人簽訂『委託經營契約書』之日起貳年。期限屆滿，如需延長時，應於期滿前二個月前經三分之二以上共有人簽訂『委託經營書』之後，再延貳年。」（原審卷第170頁），惟系爭建物共有人於簽立系爭章程後，未再簽立任何委託經營契約書，亦未選出管理組織，業經證人蔡承璋證實(本院卷第375頁)，可知於98年1月23日之前，全體共有人並未依系爭章程籌組管理組織為決議或簽署任何委託經營契約，被上訴人援用93年分管契約，辯稱其依85年契約有權占有，即非有據。而在98年1月23日修法後，系爭建物全體共有人並未以多數決以決定如何之管理或委託被上訴人管理，則被上訴人自稱有經授權為管理，不足憑採。
⒋綜上，上訴人主張被上訴人無權占有系爭店鋪、神壇部分，請求該等部分返還予全體共有人，洵非無理。
㈡上訴人請求被上訴人給付占有系爭店鋪相當於租金之不當得
利，有無理由？金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
⒉查，被上訴人無占有權源，已如前述，其將系爭店鋪出租予
訴外人林佳新，每月租金6萬元獲有利益，有租賃契約書在卷可憑（原審卷第55至56頁），上訴人自得按應有部分比例，請求其返還起訴前5年相當租金之不當得利18萬元（計算式：6萬元×12月×5年×3/60），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭店鋪之日止，按月給付不當得利3,000元(計算式：6萬元×3/60）。則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當租金不當得利，自屬有據。雖被上訴人辯稱系爭店鋪已久未出租云云，惟其繼續占有即能獲利猶在，所辯不足為其有利認定。
㈢被上訴人為抵銷之抗辯是否可採？
被上訴人稱其自85年起招商、管理，共有人迄今未給付任何費用。而系爭店鋪、神壇部分之修建管理費用，有被證3支付明細可證，相關單據在刑事卷內；另神壇部分需買香拜拜，每月支出1萬5,000元，合計被上訴人得以252萬元為抵銷。上訴人否認被證3之真正，並稱抵銷抗辯無可採為辯。
⒈按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」民法第334條第1項定有明文。查，被上訴人無合法權源占有系爭店鋪、神壇部分而侵害所有權之行使，所援引85年契約及93年分管契約均不足為其合法管理之依據，如前所述，已難認其花費係依法有據之開銷，其逕主張上訴人或其他共有人已對被上訴人負有債務而得抵銷，尚非可取。何況，該等費用是否為系爭建物必要且有益之支出，被上訴人未予證實，雖其提出被證3(原審卷第261至266頁)為證，然該等書據屬被上訴人自製之支付明細，屬私文書，為上訴人否認該等文書之真正，自應由被上訴人證實該私文書之真正，被上訴人固引用臺灣士林地方法院檢察署104年度偵字第10370號卷內之被證15及相關單據(該偵卷第318至396頁)，惟相關單據亦為私文書，真正亦有待被上訴人證實，矧是否必要且有益之支出仍有不足，其逕依上開85年契約及93年分管契約為據，就其花費為抵銷，洵難憑取。
⒉至被上訴人另以上訴人依85年契約第1條約定，上訴人應依其
應有部分按月給付被上訴人管理費6,000元及神壇祭祀費750元，以此計算迄今，已積欠至少202萬元5,000元，以此為抵銷云云。惟85年契約並非被上訴人占有或管理之依據，已述如前，其據此請求管理費及祭祀費，尚非有理，亦非為抵銷之憑據。
五、綜上所述，上訴人依民法第821條、第767條第1項前段、第179條規定，請求被上訴人應將系爭建物如附圖所示A、B、C部分，清空返還予全體共有人；應給付上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年3月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附圖所示A、B部分予全體共有人之日止，按月給付上訴人3,000元等，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二至四項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國109年12月8日
民事第二十庭
審判長法官周祖民
法官鄭威莉法官馬傲霜正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國109年12月8日
書記官劉文珠