裁判字號：臺灣高等法院高雄分院104年上字第112號民事判決
裁判日期：民國104年10月07日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度上字第112號上訴人 吳玉娟 訴訟代理人 林雪娟 律師被上訴人 陳瑞山 訴訟代理人 鄭國安 律師
郭宗塘 律師 李建宏 律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國104年3月20日臺灣高雄地方法院103年度訴字第1532號第一審判決提起上訴，本院於104年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落高雄市○鎮區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A（面積七十二點八二平方公尺）、C（面積十一點七六平方公尺）部分之地上物拆除，將全部土地騰空返還上訴人。並應自民國一百零四年十月一日起至拆遷返還土地之日止，按月給付上訴人新臺幣壹仟陸佰陸拾柒元。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第
6款情形，不在此限，同法第446條第1項亦有明文。本件上訴人原上訴請求被上訴人應將坐落高雄市○鎮區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示編號A、C部分之地上物拆除，將全部土地騰空返還上訴人，及自民國
103年5月2日起至遷讓返還系爭土地之日止，按日給付上訴人新臺幣（下同）1,000元，並應給付上訴人43萬元。嗣於本院審理中減縮金錢請求部分為每月3,162元，並捨棄有關請求上訴人給付43萬元之聲明（本院卷第33頁及其背面），核其減縮符合前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：系爭土地原為訴外人 張安邦 所有，張安邦於80年4月1日將系爭土地出租予被上訴人養狗，並與被上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自80年4月1日起至83年4月1日止，共計3年，每月租金1,50
0元，租金每次應繳納半年，共9,000元，如張安邦在承租期間需要使用系爭土地，得於一個月前通知被上訴人，被上訴人須在通知期限內歸還土地。嗣原定租賃期限屆滿後，被上訴人仍繼續為系爭土地之使用收益，且繳交租金，雙方並自88年4月1日起同意調整租金為每半年10,000元。張安邦後於89年9月24日死亡，系爭土地由訴外人即伊配偶 張明祥 繼承，張明祥復於97年12月8日將系爭土地以夫妻贈與為原因移轉登記予伊，故系爭租約繼續存在兩造之間。而被上訴人未依約將系爭土地供作養狗使用，於其上建築房屋，已違反約定方法而為租賃物之使用收益，經出租人阻止仍繼續為之，且自99年10月1日起即未給付租金，迄至103年5月1日止，已積欠租金達43個月，伊自得依民法第438條第2項、第450條第2項、土地法第103條第4款、第5款規定終止租約。伊業於103年3月17日、4月2日、4月11日陸續以存證信函通知被上訴人自103年5月1日起終止系爭租約，是被上訴人現已無占有系爭土地之權源，自應將系爭土地上如附圖所示編號A（面積72.82平方公尺）、C（面積11.76平方公尺）部分之地上物拆除，騰空返還系爭土地。又被上訴人無權占用系爭土地，使伊受有無法使用系爭土地之利益損失，以99年至101年系爭土地公告現值之年息百分之10計算，伊除得請求每月1,500元之租金外，並得請求被上訴人給付違約占地使用之損害即每月8,500元，自99年10月
1日起至103年5月1日止，共43個月，合計430,000元【（1,500＋8,500）×43＝430,000】；另並請求被上訴人給付自103年5月2日起至其返還系爭土地之日止，按日以1,000元計算之不當得利。為此，爰依系爭租約、遲延損害賠償、民法第179條、第455條、第767條第1項之規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A（面積72.82平方公尺）、C（面積11.76平方公尺）部分之地上物拆除，將系爭土地騰空返還上訴人。及自103年5月2日起至返還土地之日止，按日給付上訴人1,
000元；㈡被上訴人應給付上訴人430,000元。
二、被上訴人則以：伊向張安邦承租系爭土地係用以建築房屋使用，伊於系爭土地上興建如附圖所示編號A、C部分之地上物即門牌號碼高雄市○鎮區○道○街00○0號房屋（下稱系爭房屋），為張安邦所明知，伊並無違反約定使用之情事。而系爭租約租期屆滿後，伊仍為租賃物之使用收益，並繳交租金，視為以不定期限繼續租約，伊原均按期繳交租金，因上訴人自99年10月1日起拒收租金，伊始未能繳交，而上訴人寄發存證信函通知終止租約前，並未定期催告伊繳付租金，自不得以伊積欠租金達2年為由終止租約，且伊於103年
3月26日業已清償提存99年10月1日起至102年9月30日止之租金，共6萬元，另於103年5月29日提存102年10月1日起至103年9月30日止之租金，共2萬元，並無違約事由，上訴人終止租約並非合法，其請求伊拆屋還地並給付相當於租金之不當利益為無理由等語，以資抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決駁回第二項部分廢棄；㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A（面積72.82平方公尺）、C（面積11.7
6平方公尺）部分之地上物拆除，並將全部土地騰空返還上訴人。及自103年5月2日起至拆遷返還系爭土地之日止，每月給付上訴人3,162元。被上訴人答辯：上訴駁回。至原審判決駁回上訴人請求超逾每月3,162元及43萬元部分，因上訴人上訴後減縮上訴聲明，已告確定。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原為張安邦所有，張安邦於80年4月1日將系爭土
地出租予被上訴人，約定租賃期限自80年4月1日起至83年
4月1日止，每月租金1,500元，每半年繳交租金1次共9,
000元，租賃期限屆滿後，被上訴人仍繼續為系爭土地之使用收益，並繳交租金，且自88年4月1日起租金調整為每半年10,000元。
㈡張安邦於89年9月24日死亡，系爭土地由張明祥繼承，張明
祥於97年12月8日以夫妻贈與為原因將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，租賃關係繼續存在於兩造間。
㈢被上訴人自99年10月起未將租金交付上訴人，而於103年3
月26日清償提存99年10月1日起至102年9月30日止之租金，共6萬元；另於103年5月29日提存102年10月1日起至
103年9月30日止之租金，共2萬元。㈣上訴人陸續於103年3月17日、4月2日、4月11日寄發存證信函予被上訴人，並經被上訴人收受。
㈤系爭土地上現有被上訴人興建之系爭房屋即如附圖所示編號
A之鐵皮屋（面積72.82平方公尺）、C之鐵皮棚架（面積
11.76平方公尺）。
五、本院論斷：㈠兩造間之租賃為基地租賃或一般租賃？
上訴人主張兩造間之租賃屬一般租賃，並非基地租賃，被上訴人則辯稱系爭租約末頁附註文字記載「不賠償地上建築物」等語，足見訂約之目的即為建築房屋，且張安邦當時知悉其興建系爭房屋並未提出異議，事後並與張明祥及上訴人持續收取租金長達20餘年，足見兩造間為基地租賃關係云云。
惟：
⒈按所謂基地租賃係指租賃契約之兩造約定承租人租用基地建
築房屋之契約，即兩造就租賃目的特別約定租賃土地為建築房屋，故基地租賃，土地法第102條、103條、104條、10
5條就地上權登記、不定期基地租賃收回基地、基地之優先承買權、租金之限制均有特別規定，而排除一般租賃之規定，從而，如契約之兩造未約定係承租土地建築房屋為目的者，僅係就承租之土地未限定使用方法，承租人雖因此可於土地建造房屋，僅係一般租賃契約，並非基地租賃。基地出租人因需承受上述土地法上之諸多不利益限制，基地承租人反之則可享有土地法有關優先承買、地主收回基地限制等優惠條件，為明確化雙方權責，避免日後產生爭議，衡情應會於書面契約上明確記載租賃之目的係為建築房屋使用之意旨，且興建房屋之建築成本所費不貲，房屋屬耐久性資產，如需短期拆遷，將對出資興建房屋之承租人造成重大之經濟上損失，故基地租賃通常會約定長期之租賃期限。而被上訴人並不爭執系爭租約為承租之始與張安邦所簽訂，雙方既訂有書面契約，自可明確填載基地租賃之承租目的，然觀系爭租約上並無任何有關系爭土地出租之目的係供建築房屋使用之相關載述，且其租賃期間亦僅約定為「3年即自80年4月1日起至83年4月1日止」（原審雄簡卷第5頁），此短期租賃期間顯亦不符供長期使用之基地租賃目的，是上訴人指稱系爭租約係屬一般租賃關係等語，尚非無據。
⒉次按系爭租約末頁附註記載：「出租人若在承租期間要使用
土地時，得於使用前一個月通知承租人，承租人需在通知期限內歸還，出租人並不賠償地上建築物」等字句（下稱系爭附註，原審雄簡卷第8頁），係以加註於契約末端空白處之附註方式記載，依其記載方式及內容而觀，僅係在補充契約成立後，出租人終止租約之方式，及租約終止後，地上物是否賠償事宜，與系爭租約於成立時，是否即已約定為基地租賃使用，並無必然關連。且系爭租約如屬基地租賃，其原定有3年之租賃期限，而出租人以特約排除租期屆滿始得收回土地之規定，有違土地法第103條第1款之強制規定乃屬無效，雙方並無再以特約約定此種無效條款之必要。復以系爭租約僅為3年之短期租賃，依系爭附註約定，張安邦預先在一個月前通知被上訴人後，即可任意在3年未滿前終止租約，不負任何賠償之責，被上訴人將因此陷於無法預知何時將遭通知拆屋還地之風險中，顯非欲長期使用房屋之基地承租人所願接受之條件。是依系爭附註而觀，張安邦與被上訴人締約時，應無約定承租系爭土地係供建築房屋使用之目的，系爭附註所謂之「不賠償地上建築物」，僅係張安邦預為免除日後可能發生之賠償責任所為之約定，尚難因此倒果為因認定系爭租約即屬基地租賃，是被上訴人上開所辯，尚難採信。
⒊被上訴人雖提出門牌證明書（原審卷第70頁），並舉證人蔣
寶鳳為證，主張系爭房屋動工時，張安邦即在場觀看並未提出異議，其並於興建房屋後即申設門牌，足見系爭租約為基地租賃云云。惟，門牌之申設係被上訴人建屋後單方面之申請行為，並無從證明張安邦與被上訴人締約之時是否即已約定以承租土地建築房屋為目的。另上訴人前依「高雄市○○區○○路○○○號」住址對被上訴人寄發存證信函，並經被上訴人本人收受，有存證信函及回執附卷可稽（原審雄簡卷第
13、14頁），原審依上開地址寄發調解通知書，通知被上訴人到場參與調解時，係由 蔣寶鳳 以受僱人身分代收，有送達證書附卷可參（原審雄簡卷第24頁），蔣寶鳳並於本院依被上訴人陳報之聯絡地址「高雄市○○區○○路○○○號」寄發準備程序通知書時，以同居人身分代收文書，並在姓名旁邊註記「妻」字樣，亦有送達證書在卷可考（本院卷第26頁），足見蔣寶鳳與被上訴人關係匪淺，上訴人據此指控蔣寶鳳與被上訴人疑有同居關係等語，尚非全然無據，然蔣寶鳳卻於原審為證時隱匿其與被上訴人之關係，陳稱僅係鄰居幫忙云云（原審卷第94頁背面），顯屬不實，則其證詞之可信度既有可議，自難遽以採信。又一般租賃在未限定承租人使用方法之情況下，承租人於土地上建造房屋，並無違約之虞，但並不因此而將一般租賃關係轉為基地租賃關係，已如前述，而系爭租約並未限定承租人使用土地之方式，被上訴人於法令限制範圍內，本得自由使用其承租標的，出租人並無置喙餘地，且張安邦依系爭附註得隨時請求被上訴人歸還土地，並不負責賠償地上物，自無於被上訴人興建建物時提出異議之必要，故縱張安邦知悉被上訴人於系爭土地上興建房屋而未提出異議，亦無從據此認定系爭租約係屬基地租賃。至被上訴人雖另指系爭建物目前乃供居住使用，張安邦與上訴人事後均無異議持續收取租金云云，惟系爭房屋門口懸掛「鄰里厚惠」牌匾（原審卷第33頁），被上訴人亦不否認前曾供為其里長辦公室使用，足見系爭房屋之前並非供住居使用，而系爭租約並未特別約定租賃土地之目的為建築房屋，亦未限定被上訴人使用土地之方法，已如前述，故縱被上訴人目前居住於系爭建物，張安邦與上訴人亦持續收取租金，此僅為出租人容忍承租人使用土地之方法及其使用狀態，與系爭租約締約時是否約定以供建築房屋為目的，仍屬無關，自難憑為有利於被上訴人之認定。
⒋綜上，系爭租約並未特別約定租賃土地之目的係為建築房屋
，其短期租期及系爭附註之約定，更與基地租賃之目的相違，是系爭租約應屬一般租賃之事實，堪以認定，被上訴人上開所辯，並無可採。又系爭租約並非基地租賃，既經本院認定如前，自無土地法基地租賃相關規定之適用，而應適用民法一般租賃之規定。
㈡上訴人是否已合法終止租賃關係?
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第
451條定有明文。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。又所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容並未有所變更而仍繼續有效。查系爭租約租期3年，且並無訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之記載，有系爭租約在卷可參（原審雄簡卷第5-8頁），而系爭租約租期屆滿後，被上訴人仍為租賃物之使用收益乙節，為兩造所不爭執，張安邦並繼續收取租金，亦有上訴人不爭執之簽收條存卷可查（原審雄簡卷第33至36、38頁），則依民法第451條之規定，自83年4月1日起應視為以不定期限繼續租賃契約。
張安邦嗣於89年9月24日死亡，系爭土地由張明祥繼承，張明祥復於97年12月8日以夫妻贈與為原因將系爭土地移轉登記予上訴人，因系爭租約係於89年5月5日民法債編修正施行前，所成立未定期限之不動產租賃契約，並無修正民法第
425條第2項規定之適用，故上訴人仍繼受源自張安邦與被上訴人間之不定期限租賃關係。
⒉上訴人主張被上訴人違約搭建鐵皮屋，與約定係欲養狗使用之方法不符，得依民法第438條第2項規定終止租約云云。
惟上訴人於此並未提出任何證據證明兩造原先約定之使用方法為何，而系爭租約並未約定使用方法，已如前述，縱被上訴人興建未保存登記之建物，亦僅屬私有建築違反許可規定，並非違約，上訴人據此主張終止租約，並非合法。
⒊上訴人另主張其曾於103年3月17日以小港郵局第22號存證
信函、103年4月2日以小港郵局第36號存證信函、103年
4月14日以小港郵局第46號存證信函，數度通知被上訴人自
103年5月1日起終止租約等語，並提出存證信函為憑。然觀其103年3月17日之存證信函（原審雄簡卷第14頁），僅表示被上訴人無權占有，請求回復原狀，並未提及終止租賃契約之意思，難認已合法終止租約；103年4月2日之存證信函（原審雄簡卷第15至17頁），係表示被上訴人多年欠繳租金，租賃契約已終止，被上訴人為無權占有，請求回復原狀之意；103年4月11日之存證信函（原審雄簡卷第9頁），則謂被上訴人欠繳租金近3年半，上訴人自103年5月1日起終止租約，請求被上訴人拆屋還地、清償積欠租金等語，核乃均以被上訴人積欠租金為由終止租約。惟依民法第44
0條第1項規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是於承租人遲付租金之情況下，出租人需先定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租約。然上訴人前開所寄發之存證信函，均未定相當期限催告被上訴人支付租金，甚且，被上訴人於收受103年3月17日之存證信函後，即曾向上訴人提出給付而遭拒絕，此經證人 李美麗 於原審證述明確，並為上訴人所不爭執（原審卷第50、95頁），則被上訴人依民法第
326條規定，以債權人受領遲延為由，於103年3月26日清償提存99年10月1日起至102年9月30日止之租金，共6萬元，另於103年5月29日提存102年10月1日起至103年9月30日止之租金，共2萬元，已生清償效力，上訴人自不得以被上訴人逾期不付租金為由終止契約。是上訴人主張因被上訴人遲繳租金，其自103年5月1日起已終止租約云云，亦非適法。
⒋上訴人主張依系爭附註約定，於104年4月10日以上訴理由
狀繕本之送達通知被上訴人終止租約，並請求被上訴人於收受送達後40日，將土地歸還上訴人，有其民事上訴理由狀在卷可參（本院卷第13頁背面）。被上訴人雖辯稱上訴人收回土地係欲出售而非使用，與系爭附註約定不符云云，然系爭附註並未排除上訴人收回土地係欲用以出售之情況，且縱上訴人收回土地係欲用以出售，仍屬上訴人利用、運用其土地之使用方式之一，被上訴人上開所辯，並無可採。而未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第
2項前段規定甚明。系爭附註並約定出租人得於一個月前通知承租人終止租賃關係，則被上訴人既已於104年4月30日收受上訴人上開終止契約之意思表示，系爭租約於通知期滿後即104年6月10日起自已合法終止。
㈢上訴人請求拆屋還地有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。系爭土地上現有被上訴人興建之系爭房屋，為被上訴人所不爭執，系爭租約既經上訴人於104年6月10日起合法終止，被上訴人已無占用系爭土地之合法權源，則上訴人本於土地所有權人之身分，請求被上訴人拆除系爭房屋，並返還系爭土地全部，自屬有據。
㈣上訴人得請求之不當得利數額為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。
⒉上訴人固主張系爭租約之租金顯然偏低，且系爭土地交通便
利，鄰近國小，104年度土地公告現值為每平方公尺29,000元，應以申報地價年息百分之5計算不當得利之損害云云。
惟上訴人依不當得利之規定請求返還之範圍，應以被上訴人所受之利益為度，而非以其所受損害為標準，而系爭土地之租金自88年4月1日起調整為每半年10,000元，租賃期間並無變動，為兩造所不爭執，則被上訴人無權占用系爭土地因此減免支出每半年10,000元即每月1,667元（10000÷6＝1666.6，元以下四捨五入）之租金，此乃為被上訴人所受之不當利得，上訴人請求返還之範圍應以此為標準，其主張以申報地價年息百分之5計算不當得利云云，尚非可採。又被上訴人業於104年6月24日清償提存103年10月1日至104年9月30日之租金2萬元，有提存書1份在卷可稽（本院卷第49頁），則自104年6月10日租約終止時起至同年9月30日止，此期間被上訴人所應返還相當於租金之不當得利，已因清償提存而告消滅，是上訴人請求自104年10月1日起至被上訴人拆除系爭建物返還土地之日止，按月給付1,667元之範圍內為有理由，逾此範圍外，則無依據。
六、綜上所述，上訴人本於系爭租約、民法第767條第1項、第
179條之法律關係，請求被上訴人拆除系爭房屋，將系爭土地返還予伊，並請求被上訴人自104年10月1日起至拆除系爭房屋返還系爭土地之日止，按月給付1,667元部分，核屬有據，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴判決，容有未洽。上訴意旨指摘此部分判決違誤，求予廢棄改判，為有理由，應廢棄該部分，改判如主文第2項所示。至其餘部分，原判決既無不合，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年10月7日
民事第二庭
審判長法官陳真真法官賴文姍法官郭宜芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月7日
書記官黃月瞳附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。