裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第2360號民事判決
裁判日期：民國104年11月05日
裁判案由：撤銷區分所有權人會議決議等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第2360號原告上閤屋餐廳股份有限公司法定代理人 蔣正男 訴訟代理人 張寧洲 律師被告翡翠大廈管理委員會法定代理人 虞功年 訴訟代理人 梁勝開
陳正良 楊延壽 律師上一人複代理人 吳永鴻 律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國104年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議者，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、4、7款、第2項分別定有明文。又所謂因情事變更，係指因客觀情事有所變更，無法達原來訴訟之目的，而有變更最初聲明之必要而言，係為訴訟上之便宜而設之規定，祇須情事確屬變更，即有其適用。故其情事之變更，係發生於起訴前或起訴後，在非所問（最高法院43年台抗字第23號判例、88年度台抗字第218號裁定意旨參照）。查本件原告起訴聲明原為請求確認被告於民國
103年12月31日區分所有權人會議（下稱103年區權人會議）所為之決議無效（見本院104年度司北調字第370號卷宗，下稱調解卷，第2頁），嗣被告為補正103年度區權人會議程序瑕疵，另於104年6月1日召開104年度第1次區分所有權人會議（下稱104年區權人會議），就103年區權人會議討論事項重新決議，是被告所為形式上已撤銷103年區權人會議決議，原告已無從請求確認103年區權人會議所為決議無效，原告乃於104年8月20日言詞辯論期日當庭變更聲明為請求確認被告於104年6月1日召開之104年區權人會議所為之下列決議無效：「修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等），共有六項修訂要點，自104年2月1日起適用。」（下稱系爭第5項決議）、「同意104年1月份已經加收的1個月管理費。」（下稱系爭第7項決議）（見本院卷第70、72頁）。核其所為訴之變更，係屬因客觀情事有所變更，無法達成原來請求確認103年區權人會議所為決議無效之訴訟目的，而需變更聲明為請求確認104年區權人會議所為系爭第5、7項決議無效；被告復無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第70頁）；且10
4年區權人會議係就103年區權人會議討論事項重新決議，亦不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告所為訴之變更，應予准許。
二、次按，確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。又區分所有權人會議之決議，固係法律行為，為法律關係發生之原因，而非法律關係本身，惟區分所有權人會議之決議，為公寓大廈之意思決定，公寓大廈之一切運作，均應依區分所有權人會議決議之原則行之，故其常為多數法律關係之基礎，若生爭執時，如能就多數法律關係所由生之基礎法律行為予以確認，能使當事人間之紛爭概括解決，不僅符合訴訟經濟原則，亦與確認之訴原有救濟之功能無違，故區分所有權人會議決議應可作為確認訴訟之標的。查本件原告主張其為翡翠大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，而被告於104年6月1日召開之104年區權人會議所為系爭第5、7項決議內容違反翡翠大廈規約（下稱系爭規約）及誠信原則，應屬無效等語，為被告所否認，因系爭第5、7項決議內容涉及管理費收取之標準、補償金之給付等項，對於區分所有權人之權益影響非小，故系爭第5、7項決議之有效與否，對原告之權益有所影響，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟請求確認系爭第5、7項決議無效，應認有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號、170號地下室、172號及176巷1號建物所有權人，為被告管理之系爭大廈區分所有權人。原告之法定代理人蔣正男於87年2月間經被告同意，於給付新臺幣（下同）96萬元後，得無限期管理使用系爭大廈1樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地，原告並於87年2月25日交付以陽信商業銀行民生分行為付款人、被告為受款人之支票2紙，業經被告兌現。又被告於104年6月1日召開104年區權人會議，其中討論事項：「修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等），共有六項修訂要點，自104年
2月1日起適用」，及：「同意104年1月份已經加收的
1個月管理費」，雖經決議通過，然收取法定空地違建補償金與系爭規約第14條第1、2項之規定有違；1樓管理費用依營業加成依營業類別訂定不同收取費率、地下室廁所使用費併入營業加成收取之部分，被告並未說明理由，侵害原告權益；又加收1個月管理費係源自103年區權人會議決議，前揭決議既因系爭會議已重新決議而失所附麗，被告仍為同意，顯然違反不溯及既往，均與誠信原則相悖。爰提起本件確認區分所有權人會議決議無效之訴，並聲明：確認被告於104年6月1日召開之104年區權人會議所為之系爭第5、7項決議無效。
二、被告則以：被告於104年6月1日合法召開104年區權人會議，會中決議通過修訂管理費及部分管理費特殊收費項目，符合公寓大廈管理條例第29條第2項、第31條及系爭規約之規定，已生拘束包含原告在內之全體區分所有權人之效力。原告主張兩造前有約定得無期限管理使用系爭大廈法定空地，實則該約定未經區分所有權人會議或管理委員會之決議，不生效力。又被告大廈時有收支短絀等情，常需經由區分所有權人會議決議加收管理費，並非今年所獨有，要無違反誠信原則。再依區分所有權人使用區分所有建築物之方式而酌定不同之管理費標準，本屬事理之常，且管理費收取標準並非公寓大廈管理條例第23條第2項非經載明於規約即不生效力之事項，是以管理費如何收取本得由區分所有權人會議決議行之。原告經營餐廳，常因顧客出入增加公共設施使用頻率，且餐飲用途衍生環境衛生問題增加管理維護成本，而原告員工均使用地下室廁所，令被告增加水電清潔費用，故針對各種營業類別酌量加收管理費有其正當性等語，以茲抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號、17
0號地下室、172號及176巷1號之房地所有權人，係屬系爭大廈區分所有權人之一。系爭大廈104年區權人會議於10
4年6月1日下午8點召開，針對：⒈推選本次會議主席、⒉聘請永律聯合法律事務所楊延壽律師擔任本大樓的法律顧問（期間：104年1月1日起至104年12月31日止）。顧問費、服務項目與計費標準詳見附錄一、⒊修訂101年12月27日區分所有權人會議決議之規約，修訂處為第四、六、七、
九、十一、十二、十四、十六條，詳見附錄二、⒋污水排水管更新，詳見附錄三、⒌修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等），共有六項修訂要點，自104年2月1日起適用，詳見附錄四、⒍選舉104年度管理委員會（任期自104年1月1日起至105年12月31日止）、⒎同意104年1月份已經加收的1個月管理費、⒏臨時動議等8項議題進行討論並均決議通過，其中第5項議題同意27票，人數比例為84％，所有權比例為84％，超過出席4分之3以上決議通過；第7項議題同意26票，人數比例為81％，所有權比例為81％，超過出席4分之3以上決議通過等情，為兩造所不爭執，並有建物所有權狀、區權人會議開會通知單、區權人會議紀錄等件在卷可稽（見本院卷第18至21頁、第32頁、第44頁），堪信為真實。
四、原告主張104年區權人會議中第5項關於修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等）之決議及第7項關於同意104年1月份已經加收的1個月管理費之決議，違反系爭規約第14條第1、2項與誠信原則，應屬無效等語，為被告否認，並以前揭情辭置辯。是本件爭點厥為：系爭第5項決議關於「對原告收取法定空地違建補償金」有無違反系爭規約第14條第1、2項之規定及誠信原則而無效？系爭第5項決議關於「1樓管理費用依營業加成依營業類別訂定不同收取費率、地下室廁所使用費併入營業加成收取、頂樓違建補償金」有無違反誠信原則而無效？系爭第7項決議關於「同意104年1月份已經加收的1個月管理費」有無違反誠信原則而無效？茲析述如下：
㈠原告主張依照系爭規約第14條第1、2項之規定，約定共有
部分使用償金之給付，於第一次區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之，而兩造前於87年2月約定由原告給付96萬元即得無限期管理使用系爭大廈1樓除公共安全設施外之未建築空地，原告並已交付被告同面額之支票2紙等語，並提出87年6月16日區分所有權會議決議通過制訂之之系爭規約、蓋有系爭大廈管理委員會大印之同意書影本及支票2紙影本附卷可稽（見調解卷第22至32頁）。按前開規約第14條第1、2項規定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。」、「前項使用償金之金額經區分所有權人會議決議後由管理委員會收取，作為公共基金。但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。」（見調解卷第28頁反面、第29頁）。依上開規約規定，於第一次區分所有權人會議召開前，系爭大廈關於共用部分之約定專用，原則上由管理委員會決定繳交或給付使用償金之金額。而「管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過」，前開規約第6條第3項亦有規定。原告固稱係由管理委員會決定使用償金之金額並簽訂同意書等語，惟被告辯以乃原告於87年間取得翡翠大廈1樓所有權後，為解決1樓騎樓擺設之檳榔攤位，由時任管委會委員之 彭木湧 私下出面解決，時任管委會副主委之 蘇榮承 未向管委會報備並經住戶大會同意，即自行以管委會名義出具同意書；且觀87年6月16日翡翠大廈區分所有權人會議紀錄內容記載：「臨時動議事項第三案： 蔡守仁 報告：近來一樓蔣正男先生向人宣揚贈送一百萬元回饋大廈，但本大廈並無此一百萬元存在。住戶中有人詢問此一百萬元之去處，致甚感困擾。昨日蘇榮承副主委因擬遷居請辭副主委之職，暫行交出所有文件時，發現文件內有蘇副主委未向管理委員會報備，更未經住戶大會同意，自行以管理委員會名義出具之『同意書』一紙，內載收受一樓蔣正男先生回饋翡翠大廈管理委員會新臺幣九十六萬元，並以管理委員會同意翡翠大廈未建築之空地除防火巷外全部歸一樓所有權人管理使用及負責促使檳榔攤遷移為交換條件，並告以，同意書係彭木湧委員交草稿由其抄寫，但九十六萬元係處理檳榔攤之費用，實際上大廈並無所得。究竟真象如何，請彭委員說明。彭木湧答覆：前開一百萬元與大廈無關，係一樓前業主葉太太於出售房地時，經常有買主嫌門面前有檳榔攤，不但有礙觀瞻且對店面營業有不利影響而降低購買意願，故商請本人協助處理。新買主蔣先生承接葉太太之意見後託本人設法疏導檳榔攤遷移，並以一百萬元為費用。其以大廈管理委員會收支該筆款項原為考慮以大廈名義較方便處理，並非對大廈之回饋金。至於同意書所載收回饋金及由一樓所有權人管理使用全部空地係誤寫。蔣正男報告：前開一百萬元中四萬元用於二樓違建之拆除費。餘九十六萬元交給副主委。至於該九十六萬元如何使用係大廈之事，與我無關。本人係交給副主委，故認為回饋大廈。...。決議：既非回饋金而大廈亦無所得，請蔣先生以後不要再向人宣揚回饋大廈一百萬元之事，以免產生困擾。至於彭委員既承認『同意書』記載收受回饋金及將大廈空地交付一樓所有權人管理使用係誤寫，請負責收回給蔣先生之『同意書』作廢。」等語（見本院卷第52至53頁），足見同意書之出具與支票之收受應係出自時任管委會副主委之蘇榮承與委員彭木湧個人所為，而未經管委會之決議，原告復未舉證證明前開事項已經管委會決議通過，堪認被告所辯尚非無據。況原告身為區分所有權人，倘堅信同意書之出具業經管委會決議，何以願於開會時當場交付同意書正本予管委會主席蔡守仁聲明作廢（見本院卷第65頁）？顯與常情不符。揆諸前揭說明，兩造對於系爭大廈1樓未建築空地難認有專用之約定，原告自不得據此主張有管理使用權限，則系爭第5項決議關於「對原告收取法定空地違建補償金」既未違反系爭規約第14條第1、2項之規定，遑論有何違背誠信原則之可言。
㈡原告又主張系爭第5項決議關於「1樓管理費用依營業加成
依營業類別訂定不同收取費率、地下室廁所使用費併入營業加成收取」部分，恣意加計營業加成，違反誠信原則而無效等語。惟按公寓大廈管理條例規定公寓大廈應設置公共基金，該公共基金之主要來源之一即為區分所有權人依區分所有權人會議決議所繳納，用以支付共用部分之修繕、管理及維護，觀諸該條例第18條第1項、第10條第2項規定至明。其立法意旨當係促使區分所有權人就其享受社區共用設施權利時，亦善盡其義務，藉以提昇社區之居住品質。惟因區分所有權人或住戶基於各別主、客觀因素之考量不一，致其等實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度亦不可能相同，且因上開主、客觀因素隨時均有變動之可能，故欲逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，不易求得客觀正確之計算標準，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社區住戶群體之福，亦非公寓大廈管理條例制定之初衷。反之，全然不顧及各區分所有權人或住戶就社區共用部分之良善管理、維護所可能獲得之不同利益，逕採齊頭式平等之管理費收取標準，亦非事理之平，而有破壞社區和諧之虞。故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。況公寓大廈管理委員會為人之組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，公寓大廈管理委員會為執行機關，至於所謂之公平，其內涵並非指絕對、機械之形式上平等，而係保障區分所有權人在法律上地位之實質平等，意思機關基於公寓大廈管理條例之價值體系及立法目的，自得斟酌規範事物性質之差異而為合理之差別對待，公寓大廈管理條例第10條第2項既規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，則區分所有權人會議或規約就共用部分或約定共用部分之修繕、管理、維護費用之收費標準與收取方式應如何設計，意思機關即有一定之自由形成空間，祇須於不違反公序良俗及法律強制禁止規定之前提下，基於私法自治、團體自治及契約自由原則之精神，司法機關應予尊重，而不宜過渡干涉。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度臺再字第64號判決要旨參照）。社區之區分所有權人，為社區全體住戶團體之成員，有關管理、使用共有設施等事宜，自應尊重全體區分所有權人之共同意見，則就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由社區之區分所有權人決議繳納，而由管理委員會保管、運用及支付，符合現代群居生活之要求，上開決議應屬共有人間契約約定之內容，且具團體規範之性質，全體住戶自應遵守，始能提昇居住品質，確保良好之生活環境。依據系爭規約及區分所有權人會議決議，系爭大廈之管理費修訂要點為：⒈訂定管理費用收取基數，分別是基本管理費和違建管理費，每坪費用維持過去的95元/坪/月。拆除違建恢復原貌，則不收取違建管理費。⒉騎樓不併入1樓管理費之計算。⒊1樓區分所有權人將原先4戶（權狀持有）改為7戶實體空間，並將其中6戶出租，並且在未經管委會決議，強行要求管理人員按照其管理費計算方式所得之金額向承租戶開出管理費繳費單。因此對於1樓之管理費和管理費特殊收費項目也將被動依循目前的實際繳納方式，來向1樓區分所有權人及承租人收取。⒋管理費特殊收費項目-營業加成之計算方式為基數（基本管理費、違建管理費）×營業加成倍率（非餐飲食品用途0.2、餐飲食品用途0.4、使用地下室廁所0.1、營業地點在2樓以上0.1）。⒌管理費特殊收費項目-頂樓違建使用補償金，計算方式如下：（1600×0.1－95）×違建坪數；如有出租行為時，基於利益共享原則，其計算方式變更如下：（1600×0.3－95）×違建坪數；如有營業行為時，基於利益共享原則，其計算方式變更如下：（1600×0.2－95）×違建坪數－違建管理費×營業加成倍率；拆除違建恢復原貌，則不收取頂樓違建使用補償金。⒍管理費特殊收費項目-法定空地違建使用補償金，計算方式如下：（4000×0.1－95）×違建坪數；如有出租行為時，基於利益共享原則，其計算方式變更如下：（4000×0.3－95）×違建坪數；如有營業行為時，基於利益共享原則，其計算方式變更如下：（4000×0.2－95）×違建坪數－違建管理費×營業加成倍率；拆除違建恢復原貌，則不收取法定空地違建使用補償金。（見本院卷第39至40頁）。查系爭大廈之性質依建物所有權狀記載為供住家使用（見本院卷第20頁），則針對非住家使用者，依照不同營業類別對於住戶居住環境、衛生、安寧等勢將造成不同程度之影響，又部分1樓營業店面並未設置廁所，則營業時間內員工及客戶使用地下室廁所，必將造成水電費及清潔費之增加，另頂樓違建及法定空地違建之使用侵害區分所有權人之權益，是以出租概念訂定使用補償金之支付，衡諸地段與常情，尚屬有據而非恣意，揆諸前揭說明，本院認系爭區權人會議所決議之管理費收取標準，以該大廈之現況觀之，並無何顯失公平或違反誠信原則之情事。況任何公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，全在於所有權人或住戶基於個人主、客觀因素考量下所為之決定，尤其上開主、客觀因素隨時均有變動之可能，尚難期待或強求系爭大廈區分所有權人會議逐一區別各區分所有權人或住戶人數及其等對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額。是公寓大廈管理條例第10條第2項並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係允許各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定。則以區分所有建物供作營業使用及單純作為自宅居住使用之住戶，實際用益獲利狀態及實際享受管理委員所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質造成之影響等因素，基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量營業用住戶與自宅用住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，本於私法自治原則，自非不得經由區分所有權人會議決議，採取不同管理費收費標準。是原告主張系爭第5項決議違反誠信原則而無效云云，尚屬無據，不足為取。
㈢原告復主張系爭第7項決議「同意104年1月份已經加收的1個
月管理費」，係出自於103年區權人會議決議，上開決議已因104年區權人會議重新決議而失所附麗，被告予以追認，違反不溯及既往原則，與誠信原則有悖而無效等語。惟查，所謂「規約」，乃係公寓大廈所有區分所有權人，為增進共同利益，確保良好生活環境，所達成共同利益之複雜意思表示，其間各區分所有權人或許會有意見上不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中「少數服從多數」之重要原則，並無違背誠信問題，是縱因規約之制訂，使住戶多支付1個月的管理費，倘其決議程序並無瑕疵，則仍具拘束全體區分所有權人之效力。其次，公寓大廈共用部分之使用、管理，既應尊重全體住戶之意見，則其管理費或其他負擔，應依區分所有權人間之決議為標準，此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟決議內容並不違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定，則不論其內容、方式如何，皆不能否認其效力，故當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則之適用，況且，共用部分之使用管理所產生之費用負擔，係本於共有部分所發生，本應由區分所有人共同負擔之，倘若依照原收取管理費之方式有不足以支應之虞，而決議回溯補足管理費，以便充裕應用，即難認有何不當之處，尤其，此等負擔亦與費用之發生時期、類型、原因、未來維修之計畫等等有其關連存在，則其分擔方式由區分所有人就共同部分使用管理之情形而為分擔之決議，乃屬必然之理，因各別情形而為調整管理費或溯及補繳之決議，即難認為非有其必要，而區分所有權人會議所做成之決議，為社區全體住戶就公共事項所為多數贊同之意思表示，尚難認有何違反公序良俗及法律強行或禁止規定，其效力自不容任意否認，全體住戶即應受該決議之拘束，尤其，此項決議乃係就共同部分所產生費用之分擔規劃，與法律或法規性命令之規範全然不同，並無從比附援引，倘全體住戶決議溯及適用，亦屬私法自治原則之範疇，應無疑義。查系爭第7項決議業經超過出席4分之3以上決議通過，有104年區權人會議記錄在卷可考（見本院卷第44頁），符合系爭規約第7條第3項第2款之規定（見本院卷第92頁反面），程序並無違誤；何況參以97年、98年、99年、103年之收支明細表可知各該年度加收1個月的管理費早有先例（見本院卷第103至105頁），是該加收之決定既在系爭大廈實施多年，足徵系爭大廈全體區分所有權人對此加收之決定已存在合意及共識，則前揭追認，基於公寓大廈管理條例所揭示之區分所有權人自治原則，自難謂該決定係屬無效。故原告主張系爭第7項決議違反不溯及既往原則及誠信原則而無效云云，亦無足取。
五、綜上所述，原告主張系爭第5、7項決議違反系爭規約及誠信原則，請求確認無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年11月5日
民事第一庭法官莊訓城以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月5日
書記官蔡月女