裁判字號：臺灣高等法院107年上易字第1370號民事判決
裁判日期：民國108年10月29日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決107年度上易字第1370號上訴人 偕倉源 訴訟代理人 吳存富 律師
徐亦安 律師被上訴人 賴政錕 （原名 賴楓茗 ）訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 汪懿玥 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國107年10月22日臺灣新北地方法院106年度訴字第1122號第一審判決提起一部上訴，本院於108年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一百零六年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審（除確定部分外）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人原上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）65萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣減縮上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第233頁），核係減縮上訴之聲明，依民事訴訟法第463條準用第255條第1項第3款規定，應予准許。又上訴人在原審主張依民法第359條第1項及第179條規定，請求被上訴人返還減少之價金，嗣於本院追加依民法第
227條第1項、第231條、第360條規定請求損害賠償（見本院卷第35頁），核其基礎事實均為房屋買賣之滲漏水瑕疵之債務不履行，依民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定，亦應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：伊於民國102年12月15日向被上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷0○0號4樓（下稱系爭
4樓房屋）及其基地應有部分，並經被上訴人在兩造簽訂之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所附房地產標的現況說明書勾選無滲漏水，確認無該瑕疵存在。詎伊於完成過戶及交屋後，始知系爭4樓房屋之浴廁地坪防水破裂，滲漏水至同號3樓房屋內，有減少通常價值、效用之瑕疵，顯係不合債務本旨之給付，致伊遭3樓住戶起訴請求損害賠償，經原法院以104年度訴字第1927號判決命伊應依附件及附表所示工法及工項將系爭4樓房屋浴廁地板防水層修復至不再滲漏水之狀態（下稱前案訴訟）確定，而受有損害，伊依民法第
359條第1項規定，自得請求被上訴人減少買賣價金18萬元，並依同法第179條規定，返還此部分無法律上原因所受領之利益，亦得追加依民法第227條第1項、第231條、第36
0條規定，請求被上訴人賠償損害等語（原審駁回上訴人逾上開請求即47萬5000元本息部分，經上訴人減縮上訴聲明後，已告確定）。
三、被上訴人則以：伊於101年3月間已修復系爭4樓房屋浴廁，3樓住戶未再反應有漏水情事，可見伊於102年12月出售並交付系爭4樓房屋予上訴人時，並無漏水瑕疵存在，係合於債務本旨之給付。且系爭4樓房屋屋齡已50年餘，已逾加強磚造房屋之耐用年限，些微滲漏應屬自然耗損，並非瑕疵。嗣3樓住戶於104年7、8月間所稱系爭4樓房屋浴廁漏水云云，依民法第373條規定及系爭買賣契約第12條約定，屬交屋後之危險，應由上訴人負擔。又上訴人於104年10月間即已知悉系爭4樓房屋漏水至3樓之情事並通知伊，依民法第365條第1項規定，上訴人於通知後6個月內未行使權利，至106年4月始提起本件訴訟主張減少價金，已逾除斥期間，並無理由。又基於請求權相互影響之理論，其追加請求不完全給付之損害賠償亦無理由。況上訴人尚未實際依附件及附表所示方法支出費用修繕漏水，並未受有損害等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院（減縮）上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、經查，上訴人主張其於102年12月15日簽約向被上訴人購買系爭4樓房屋時，被上訴人在系爭買賣契約附件現況說明書中「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」，兩造於
103年1月23日完成所有權移轉登記並於103年2月初點交後，其經3樓住戶告知始知系爭4樓房屋浴廁漏水至3樓造成損害，經兩造與3樓住戶協商未獲共識，3樓房屋共有人 董勝超 、 董翁秀雲 、 董勝宏 、 董勝隆 （以下合稱董勝超等4人）對兩造提起前案訴訟，原法院於前案訴訟中委請新北市建築師公會就滲漏原因及修復方法進行鑑定，鑑定結果認定原因為系爭4樓房屋浴廁地板防水層破裂，前案訴訟判決命上訴人應將系爭4樓房屋浴廁以附件及附表所示工法及工項修復至不再滲漏水狀態確定等情，業據上訴人提出系爭買賣契約、現況說明書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、新北市建築師工會鑑定報告、前案訴訟判決為證（見原審卷一第16至97頁），且為兩造所不爭執（見原審卷二第54頁、本院卷第122頁），堪信為真實。
六、上訴人主張被上訴人所提出之系爭4樓房屋浴廁有滲漏水瑕疵，不合債之本旨，被上訴人應減少價金或賠償損害等語，是否有據，說明如下：
㈠查系爭4樓房屋有浴廁滲漏水之瑕疵，導致3樓屋內天花板
、牆壁有漏水情形，業經原法院囑託新北市建築師工會進行鑑定，該公會指派建築師於104年12月、105年1月間，赴系爭4樓房屋及3樓屋內，拆除3樓浴廁間天花板後，在4樓淋浴間放水經半小時後開始積水，以目視檢測及水份計量檢測結果，該地坪之排水孔、馬桶糞管及洗水台排水管周圍產生大量滲漏水現象，使3樓浴廁間頂板之WME值升高至28％至35％之間，屬含水量極高狀態，但排水管路並未破損，研判係4樓浴廁間之地坪防水層破損，且集中在地坪排水孔、馬桶糞管及洗水台排水管周圍區域漏水，致3樓A室之牆壁、天花板、地板含水量過高，潮濕滋生白蟻，且依其木櫃腐爛及白蟻結巢情形觀察，其發生期間應長達3至4年以上；縱系爭4樓房屋浴廁地坪曾有修復行為，但其效果不彰，依然是造成3樓潮濕滋生白蟻之原因，有新北市建築師工會鑑定報告及108年7月31日函覆補充意見可證（見原審卷一第45頁、本院卷第203頁）。觀諸建築師當時拍攝3樓天花板內頂板及水管之照片可見水管周圍滲漏水情形明顯，未見有效修繕痕跡（本院調取新北地院104年度訴字第1927號卷附新北市建築師工會鑑定報告第25-27頁），被上訴人又未能提出101年3月間修繕防水之相關證據以證明其於101年
3月所為修繕方法為何（見本院卷第223、224、227-228、237頁），復據證人董勝超在本院具結證稱：被上訴人於
101年間修過一次，把其3樓天花板換掉，不知道有無修水管，但沒多久又再漏水及滋生白蟻等語（見本院卷第234-23
6頁），堪認被上訴人於101年3月間所為修繕行為並未確實達到防水功效，致滲漏情形持續3至4年。而上訴人買受系爭4樓房屋後，並未就浴廁地坪進行改裝，亦據證人即系爭買賣之仲介人員 范邦儒 證述明確（見本院卷第183頁），綜合上情，足證上訴人主張兩造訂約並點交房屋時，系爭4樓房屋浴廁地坪仍存有滲漏水至3樓之瑕疵等語，應可採信。
㈡被上訴人雖辯稱：其於101年3月修繕後，3樓住戶從未反
應再有漏水，故兩造訂約時系爭4樓房屋並無滲漏水情形，交屋後之漏水危險應由上訴人負擔云云，並舉證人范邦儒為證，及聲請訊問證人 林桂華 。惟查證人范邦儒雖證稱：其同事於簽約後、交屋前帶上訴人驗屋時，遇到3樓媽媽與被上訴人有說有笑，並沒有反應漏水的事等語（見本院卷第184頁）及上訴人於前案訴訟自承：3樓媽媽、嫂嫂從來沒有提到漏水的事等語（見104年度訴字第1927號卷第138頁）。
惟由證人董勝超之證述及3樓A室屋內照片可知，此有滲漏水之房間係供董勝超堆置物品，並非經常有人居住使用（見本院卷第234頁、鑑定報告第28-30頁），難以時時注意被上訴人修繕後何時再發生或擴大滲漏。且3樓滲漏水情形與
4樓浴廁使用方式有關，若4樓浴廁未經常長時間使用而積水至一定程度，3樓僅些微滲漏在天花板內，非立即顯露於外，而霉菌、壁癌或白蟻滋生亦需相當時日始能產生，3樓住戶非可立即察覺，亦難即時反應給4樓住戶知悉。自不能僅因3樓媽媽、嫂嫂未在每次見面時提及修復漏水，逕予推認浴廁滲漏水瑕疵業經被上訴人修復完成。至被上訴人聲請訊問其母林桂華以證明3樓住戶未反應漏水情事（見本院卷第281、283頁），因係於準備程序終結後始提出，且本件關於被上訴人於101年3月並未修復漏水瑕疵已如前述，縱
3樓住戶未及時反應，仍難解被上訴人應負之瑕疵給付責任，故無再予調查之必要。被上訴人既不能舉證證明其已於10
1年3月間修復4樓之漏水瑕疵，則其辯稱浴廁漏水於兩造訂約時不存在云云，自非可採。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。
查本件被上訴人於101年間得知系爭4樓房屋浴廁有漏水至
3樓之情事，並曾加修繕，但未達確實防漏成效，直到兩造交屋時，上述滲漏水瑕疵仍然存在，上訴人經3樓住戶於10
3年11月間通知後，即未再使用該浴廁以免繼續漏水至3樓，此經上訴人於前案訴訟中陳述明確（見原法院104年度訴字第1927號卷第92頁），堪認該浴廁不具通常使用之效用，係因被上訴人於101年間明知浴廁地坪滲漏但未有效修繕所致，並非老舊房屋因長年使用所生正常折損。上訴人主張被上訴人所為給付內容與系爭買賣契約約定不符而不合債務本旨，且係可歸責於被上訴人等語，應可採信，被上訴人辯稱係房屋老舊之自然耗損云云，並非可取。又上訴人既因可歸責於被上訴人所為上開不完全給付，致其遭3樓共有人董勝超等4人以所有權受侵害為由起訴請求損害賠償，經前案法院判命應依附件及附表所示工法及工項修復至不再漏水之狀態（見原審卷一第73-99頁之判決），而受有應對董勝超等
4人依上開工法及工項（金額18萬元）為修繕給付之損害，則其主張得依民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被上訴人賠償18萬元，應屬有據。被上訴人辯稱上訴人未實際受有損害云云，並非可採。
㈣末按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其
法律性質、構成要件及規範功能各不相同，上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，應無民法第
356條及第365條規定之適用（最高法院105年度台上字第2245號、105年度台上字第1675號判決意旨參照）。本件上訴人主張依民法第227條第1項不完全給付規定，請求被上訴人賠償如附表所示損害既為有據，則其以同一聲明，另依民法第179條、第359條第1項、第360條規定所為之請求，即無須再予審酌。至被上訴人辯稱：因上訴人之瑕疵擔保權利已逾民法第365條第1項規定之除斥期間而消滅，基於請求權相互影響理論，其不完全給付之損害賠償請求權亦不得行使云云，揆諸前揭說明，亦非可採。
七、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被上訴人給付18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月18日（見原審卷一第101-1頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月29日
民事第二十五庭
審判長法官謝碧莉
法官王本源法官林晏如正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年10月29日
書記官簡維萍附表（新臺幣）：
┌──┬───────────┬──┬───┬──────┬───────┬────┐│項次│項目│單位│數量│單價│複價│備註│├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│1│現有浴廁設備拆除及地坪│式│1.00│8,000.00元│8,000.00元││││、牆面敲除││││││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│2│原有排水管重新配管│式│1.00│5,000.00元│5,000.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│3│PU防水3MMTH│㎡│39.42│600.00元│23,652.00元│施作3層│├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│4│地坪1：3水泥砂漿粉刷│㎡│3.78│360.00元│1,360.80元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│5│牆1：3水泥砂漿粉刷│㎡│23.40│380.00元│8,892.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│6│地坪貼止滑磁磚│㎡│3.78│1,300.00元│4,914.00元││││（10cm×10cm）││││││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│7│牆貼方塊磁磚│㎡│23.40│1,300.00元│30,420.00元││││（10cm×10cm）││││││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│8│馬桶│式│1.00│24,000.00元│24,000.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│9│洗手臺│式│1.00│20,000.00元│20,000.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│10│防霧型化妝鏡│式│1.00│4,000.00元│4,000.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│11│吊掛式蓮蓬頭│式│1.00│3,750.00元│3,750.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│12│8THMM強化玻璃門│才│2.70│160.00元│432.00元││││（1.8m×1.5m）││││││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│13│鋪企口板天花板│㎡│3.78│1,600.00元│6,048.00元││├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│14│廢料清理及運什費│式│1.00││7,023.00元│5％│├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│15│其他費用│式│1.00││11,238.00元│8％│├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤│16│利潤、稅捐及管理費│式│1.00││21,270.20元│15％│├──┼───────────┼──┼───┼──────┼───────┼────┤││合計││││180,000.00元││└──┴───────────┴──┴───┴──────┴───────┴────┘