裁判字號：臺灣雲林地方法院89年訴字第457號民事判決
裁判日期：民國90年11月28日
裁判案由：租佃爭議
臺灣雲林地方法院民事判決八十九年度訴字第四五七號
原告台鳳股份有限公司法定代理人 黃葉冬梅 訴訟代理人 劉如秀
乙○○被告甲○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落雲林縣○○鄉○○○○○段第一二之一七五地號土地上，如附圖所示（二）斜線部分面積０‧０四一二公頃之建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項之履行期間為叁個月。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除履行期間及假執行供擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）緣被告自民國（下同）七十四年一月一日起，承租原告所有坐落在雲林縣○○鄉○○○○○段第一二之一七五地號面積０‧四七０五甲土地（下稱系爭土地），以供耕作，詎被告竟未自任耕作，擅在系爭土地上建築面積０‧０四一二公頃之二層樓房屋（下稱系爭房屋），以供居住並開設雜貨店，顯然違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項，兩造原定之耕地租約無效，被告自已無正當權源使用系爭土地，惟被告迄今仍居住在系爭房屋，拒不返還原告無權占有之土地，兩造經雲林縣古坑鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經雲林縣政府耕地租佃委員會調處亦不成立，爰依民法第七百六十七條規定，提起本訴。
（二）承租人位置說明圖係原告所作之略圖，僅係被告承租系爭土地大概之位置，惟經核對與附圖所示（二）斜線部分建物位置相符，且被告亦自認確將系爭房屋蓋在系爭土地上。
（三）系爭土地除系爭房屋所占用之部分外，被告雖種有果樹，然該部分土地原告不請求被告返還。
三、證據：提出土地登記謄本、雲林縣私有耕地租約正本、雲林縣政府耕地租佃委員會調處筆錄、承租人位置說明圖各一份；照片一幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地原本僅供種植果樹，但因單靠耕作實無法維持生活，且便利耕作，始在系爭土地上建築系爭房屋，以供居住並開設雜貨店。
（二）原告未曾告知被告，不能在系爭土地上興建房屋，而被告在建築系爭房屋時，亦有到法院公證，惟公證書業已遺失。
（三）被告希望能夠繼續承租系爭土地，且被告未曾積欠原告租金，亦有繳納房屋稅，原告不應該終止兩造之耕地租約。
丙、法院依職權調查證據：
一、函雲林縣政府及雲林縣古坑鄉公所調取系爭土地調解、調處資料。
二、會同兩造勘驗現場並囑託雲林縣斗六地政事務所派員實地測量，製作複丈成果圖附卷。
理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項及第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件業經雲林縣古坑鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經雲林縣政府耕地租佃委員會調處仍不成立，嗣由雲林縣政府移送本院處理，此分別有雲林縣政府函及雲林縣古坑鄉公所函各一份在卷可稽，揆諸前揭法條所示，原告提起本訴，應予准許，合先敘明。
二、原告主張被告承租其所有之系爭土地以供耕作，詎被告竟未自任耕作，擅在系爭土地上建築系爭房屋，以供居住並開設雜貨店，顯然違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項，兩造原定之耕地租約無效，被告即已無正當權源使用系爭土地，惟被告迄今仍使用系爭房屋，拒不返還原告無權占有之土地，爰依民法第七百六十七條規定，提起本訴。被告則以：為便利耕作及維持生計，始在系爭土地上建築系爭房屋居住並開設雜貨店，且原告從未告知不能興建房屋，於建築系爭房屋時，曾至法院公證，被告迄今亦未曾積欠原告租金，並按時繳納房屋稅，原告自不應終止耕地租約等語置辯。
三、原告主張前揭事實，業據其提出土地登記謄本、雲林縣私有耕地租約正本、承租人位置說明圖各一份；照片一幀為證，且被告亦自認確在系爭土地上興建系爭房屋，復經本院勘驗現場及囑託雲林縣斗六地政事務所測量，分別製有堪驗筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑，堪信原告之主張為真實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。又所謂「承租人應自任耕作」係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（參照最高法院七十年度台上字第四六三七號判例）。而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（參照最高法院六十四年度台上字第五七一號判例）。是耕地承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。本件被告確在系爭土地上興建系爭房屋以供居住及開設雜貨店，業如前述，被告雖辯稱：為便利耕作及維持生計，始建築系爭房屋，原告從未告知被告不能興建房屋，且在建築系爭房屋時有到法院公證，被告亦未積欠原告租金，並按時繳納房屋稅等語置辯。惟系爭土地地目為旱，使用地類別為農牧用地，兩造所訂立之租賃契約係耕地租約，約定正產物總收穫量及租額均以「甘藷」此農作物為計算標準，此分別有土地登記謄本、雲林縣私有耕地租約正本各一份在卷可憑，則兩造之租賃契約既係以被告耕作系爭土地為目的，自非租地以供建築，此當為被告所應知，究不須原告再行告知不得在系爭土地上建築房屋，而被告在系爭土地上所興建之二層樓房屋，面積達０‧０四一二公頃，供被告夫妻及子孫居住，並開設雜貨店，為被告所自認，亦有照片一幀；勘驗筆錄、複丈成果圖各一份附卷足佐，是系爭房屋顯非供便利耕作之用，被告復未能舉證證明於建築系爭房屋時，已徵得原告之同意，則其興建系爭房屋係充耕作目的以外之居住及經營雜貨店使用，即與原告出租系爭土地之原目的相違，自不因被告未曾積欠租金，並按時繳納房屋稅而有所區別，故被告仍持前詞置辯，委無足採，揆諸前揭法條及判例意旨，兩造原定耕地租約應歸於無效。
五、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（參照最高法院八十年度台再字第一五號判例）。本件兩造之租賃關係既因原定耕地租約無效而歸於消滅，而被告所有之系爭房屋仍然占用如附圖所示
（二）斜線部分面積０‧０四一二公頃之土地，即無合法占有之正當權源，並妨害原告所有權之圓滿行使。從而，原告本於所有權之作用，請求被告拆除系爭房屋，並將無權占有前開部分之土地返還原告，自屬有據，應予准許。
六、末查，被告於系爭土地既建有系爭房屋居住並經營雜貨店，驟然命其拆除，非立時可就，爰斟酌實際情況，酌定三個月之履行期間，以資兼顧。
七、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，亦與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中華民國九十年十一月二十八日
臺灣雲林地方法院民事第二庭~B審判長法官陳宏卿~B法官陳秋如~B法官蘇錦秀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（並附繕本）。
中華民國九十年十一月二十八日~B法院書記官賴成育