裁判字號：臺灣高等法院96年上易字第639號民事判決
裁判日期：民國96年11月20日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決96年度上易字第639號上訴人東和加油站企業有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 蔡文燦 律師
黃欣欣 律師複代理人 李德正 律師被上訴人丁○○
乙○○戊○○丙○○共同訴訟代理人 彭成青 律師複代理人 劉育志 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國96年5月22日臺灣桃園地方法院95年度訴字第183號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國96年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠緣坐落於桃園縣平鎮市○○段東勢小段第604地號土地（下
稱系爭土地）為被上訴人四人所共有，卻遭上訴人無權占用如附圖所示B部分（面積105平方公尺），並於其上搭建地上物及設置油槽使用，致被上訴人等人無法使用系爭土地，雖屢經催討，上訴人均置之不理。
㈡上訴人無權占用被上訴人系爭號土地，業經桃園縣平鎮地政
事務所複丈測量確定，且上訴人對於占用之事實亦不否認，僅提出切結書主張當初係雙方交換土地使用，而非無權占用。惟依該切結書之記載，係雙方約定依當時地政機關所釘製之地樁，在靠近東西快速道路的地樁向上訴人所有之與系爭土地同段之603地號土地（下稱上訴人603地號土地）退縮1.06公尺後，再和靠近金陵路之地樁拉起一直線，將此條直線以北屬於上訴人所有之土地，與直線以南屬於被上訴人所有系爭土地之部分，彼此交換使用。嗣後，上訴人就以上述切結書所約定之直線為界，在其所有之系爭603地號土地上興建加油站。詎料，上述切結書所依據之地樁經地政機關重新測量後，發現地樁所訂製之位置錯誤，並非位於正確之地界上，而係全部位於被上訴人所有之系爭土地上，亦即切結書所約定彼此交換使用之土地，皆屬於被上訴人所有之系爭土地，則上訴人依該切結書之約定，應交予被上訴人使用之土地，已陷於自始客觀不能之給付，則依民法第246條第1項之規定，該契約自為無效。
㈢縱認上訴人依切結書之約定所應負之給付義務陷於全部給付
不能之事由，係因地政機關訂製地樁錯誤所導致，不可歸責於雙方當事人而無民法第246條第1項之適用，惟民法第225條第1項規定：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」該條文所稱給付不能，係指包含主觀不能與客觀不能。又民法第266條第1項復規定：「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務。」則被上訴人亦免為對待給付之義務，兩造間之土地交換使用關係，自應當然從此消滅。
㈣上訴人仍占用被上訴人所有之系爭土地，即屬無權占用，而
所謂無權占有乃指無正當權源而占有其物而言，其原因發生如何、期間長短、占有人善意惡意、有無過失，均在所不問，上訴人既無正當使用權源，被上訴人自可本於所有物返還請求權向上訴人請求返還無權占用被上訴人所有之土地。
㈤無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益，為社會通常之
觀念。本件上訴人無權占用系爭土地，致被上訴人等對之無法使用收益，上訴人顯屬無法律上之原因而受利益致被上訴人等受有損害，被上訴人自得依民法第179條之規定，請求上訴人返還起訴前5年即自90年1月24日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利。系爭土地於89年7月及93年1月申報地價分別為每平方公尺新台幣（以下同）1,528元及2,080元，不當得利期間分別自90年1月24日起至92年12月31日止，共35個月8天即35.26個月、93年1月1日起至95年1月23日止，共24個月23天即24.74個月。又被上訴人遭佔用面積為105平方公尺，故上訴人應返還不當得利金額共計92,169元（《105*1528*10%÷12*35.26》+《105*2080*10%÷12*24.74》=92169），及自95年1月24日起至返還土地之日止，按月給付1,820元（105*1820*10%÷12=1820）。求為命上訴人應將系爭土地上，如附圖所示Ｂ部分（面積105平方公尺）之地上物拆除，並將該土地返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人92,169元，及自民國95年1月24日起至返還前開占用土地之日止，按月給付被上訴人1,820元等語。
二、上訴人則以：㈠上訴人於88年間，為在其所有之上訴人603地號土地開設加
油站，於88年3月3日向桃園縣平鎮地政事務所申請就上訴人
603地號土地及相鄰之系爭土地辦理鑑界，並為土地完整使用之便，而與被上訴人約明取直地界交換零星土地使用，乃約定建築地界以靠金陵路地樁即如複丈成果圖所示D點，向南方退縮1.06公尺，經過複丈圖所示之C點，連成一直線，往西北方向、東西向快速道路地樁位置延伸，與地籍線產生之零星土地，即為兩造約定交換使用之土地。
㈡詎時逾6年，被上訴人迄今始無端主張上訴人無權占用其土
地，令人不解。而上訴人於建築加油站時，為免侵害被上訴人權益，確已依照平鎮地政事務所鑑定之界址及被上訴人同意之範圍興築加油站。縱當時之測量之結果有誤，乃被上訴人是否對地政事務所主張國家賠償責任之問題，實不應令善意信賴測量結果之上訴人蒙受拆除建物之不利益。
㈢又最高法院83年台上字第2635號判決意旨，係有關當事人間
互相約定交換土地興築建物使用，本件則為兩造約定「建築地界」，僅上訴人一方有興築建物使用情事，被上訴人則無此需要，僅為取直建築界線，附帶同意「交換使用」因取直建築地界而產生之「零星土地」，約定交換使用土地之目的並非「互為租賃」，應解為土地之使用借貸，有別於前開裁判內容，系爭土地之使用借貸契約既未終止，上訴人之加油站仍興築其上繼續營業中，使用目的猶在，被上訴人主張拆屋還地顯然無據。
㈣再依平鎮地政事務所95年4月27日複丈成果圖所示，上訴人
加油站占用系爭土地之面積雖有105平方公尺，而系爭土地
95年1月之公告現值為10,480元，顯見上訴人占用系爭土地之價值約1,100,400元，倘令上訴人需拆除加油站及連同地下油管時，上訴人之設備損失恐逾600萬元（不包含營業損失），而加油站之設置，非僅只商業獲利，亦有助於地方之繁盛及交通便利，倘逕為拆除，之於國家社會之損失非同小可，參諸最高法院71年台上字第737號判例意旨，倘任被上訴人行使其權利，而獲得利益有限，他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為被上訴人以損害他人為主要目的等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭土地上，如附圖所示Ｂ部分（面積
105平方公尺）之地上物拆除，並將該土地返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人55,302元，及自民國95年1月24日起至拆除上開地上物之日止，按月給付被上訴人1,092元；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，求為將原判決不利上訴人部分廢棄，駁回被上訴人於原審之訴，其除引用於原審之陳述外，補陳略以：
㈠被上訴人曾以切結書同意上訴人使用系爭土地，原審判決謂
系爭切結書主要目的在於「交換土地」使用，已有曲解。查上訴人東和加油站公司於88年間，為在其所有之603地號土地開設加油站，曾向平鎮地政事務所申請複丈，以確定建築線位置，兩造並約明上訴人加油站之建築線應以兩造於88年5月22日簽訂之切結書為憑，結果將有與原地籍線產生之零星土地，雙方始約定就此零星土地部分為「交換使用」。兩造之真意在於被上訴人同意上訴人加油站建築於系爭土地，始書立此切結書，當不得以此主張上訴人係無權佔用系爭土地。
㈡本案係兩造約定「建築地界」供上訴人一方有興築加油站使
用，系爭土地之使用借貸契約既未終止，上訴人之加油站仍興築其上繼續營業中，使用目的猶在，被上訴人主張拆屋還地顯然無據。又兩造於訴訟前曾數度協商購地方案，被上訴人父親 鐘德煥 與上訴人東和加油站對於購地價格亦有相當共識，上訴人於原審亦表示願尊重 鍾老 先生意願以高於市價數倍之價格即每坪17萬之價格購地，詎被上訴人及其父親又翻異前說不願同意，堅持上訴人應拆除加油設備等語。
四、被上訴人則求為駁回上訴，其除引用於原審之陳述外，補陳略以：
㈠兩造所簽定切結書之記載，係雙方約定依當時地政機關所釘
製之地樁，再和靠近金陵路之地樁拉起一直線，此條直線旁屬於他方所有之土地，則彼此交換使用，亦即雙方交換土地之範圍，僅為屬於上訴人所有603地號土地黃色部分，交由被上訴人使用，而被上訴人所有系爭604地號土地橘色部分，則交由上訴人使用。詎經平鎮地政事務所於94年11月11日重新測量後，發現地樁所訂製之位置錯誤，並非位於正確之地界上。
㈡上訴人故意曲解系爭切結書之約定，指系爭切結書乃被上訴人同意其使用土地云云，顯無可採。
五、被上訴人主張系爭土地為伊四人所共有，遭上訴人於其上興建加油站等地上物，其占用面積如附圖所示Ｂ部分土地（面積105平方公尺）等情，業據提出與伊所述相符之土地登記謄本為證（見原審卷第6頁），且為上訴人所不爭執，復經原審於95年4月27日履勘現場，並囑託桃園縣平鎮地政事務所人員測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖，在卷可稽（見原審院卷第32-35、104、105頁），堪信為真正。上訴人否認係無權占有系爭土地，並前揭情詞置辯。是本件首應審酌者為系爭切結書之性質如何，上訴人有無占有權源及被上訴人之請求有無違背誠信原則？茲分述如下：
㈠關於切結書之性質及有無占有權源部分：
⒈按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換
與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決參照）。
⒉兩造不爭之切結書所載：「甲（即上訴人）、乙（即被上
訴人）雙方建築地界約定靠金陵路地椿起到面臨東西快速道路地椿向甲方退縮壹點零陸公尺（1.06公尺）點起拉直線為雙方約定建築地界，其零星土地互為甲乙雙方交換。
」等語，有切結書可稽（見原審卷第18頁），是被上訴人主張為交換土地使用等語（見本院卷第14頁），應堪採信，揆諸前揭說明，其性質屬於互為租賃關係。
⒊再因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免
給付義務。又因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項定有明文。上開系爭土地、與上訴人所有603地號土地，因測量鑑界發現，上訴人無從將提供其所有零星土地與被上訴人使用，係不可歸責於兩造之事由。依上開法條規定，上訴人免其提供該603地號之土地與被上訴人使用之義務，被上訴人亦免其提供系爭土地與上訴人使用之義務，交換使用之互為租賃關係即當然從此消滅。則上訴人依該切結書抗辯其非無權占有云云，即非有據。
㈡關於誠信原則部分：
⒈按誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利
益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。再是否權利濫用，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本件兩造間所為交換土地使用之互為租賃契約，既因不可歸責於雙方當事人之事由，致上訴人無從將其提供零星土地與被上訴人使用，被上訴人亦免其提供系爭土地與上訴人使用之義務，兩造互為租賃關係即當然從此消滅，有如前述。是就本件上訴人權利之行使，其利害關係僅存在於兩造之間，與國家社會所受之損失無關，不得視為以損害他人為主要目的。則被上訴人請求上訴人將其所有在系爭土地上之建物拆除返還被上訴人，純屬權利之行使，此與其預定互為租用被上訴人之訟爭土地之切結書，尚屬無涉，揆諸上開說明，上訴人不能再以業經消滅之互為租賃關係，即謂被上訴人權利之行使，有違誠信原則或權利之濫用。
⒉從而，上訴人抗辯：其加油站占用系爭土地之面積雖有10
5平方公尺，而系爭土地95年1月之公告現值為10,480元，顯見上訴人占用系爭土地之價值約1,100,400元，倘令上訴人需拆除加油站及連同地下油管時，上訴人之設備損失恐逾600萬元，倘逕為拆除，於國家社會之損失非同小可，非不得視為被上訴人以損害他人為主要目的云云，即無可取。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。本件上訴人既未能證明其就系爭土地有何占有使用之正當權源，則被上訴人主張上訴人於其系爭土地上搭建加油站、油管等地上物係為無權占有等語，自屬可採，被上訴人並依上開規定，請求上訴人拆除上開地上物及返還占用之土地，即屬有據。
七、次按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人主張：上訴人占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。租金之請求權，因五年不行使而消滅，其他無租金關係之賠償，名稱雖與租金無異，然實質上仍為使用土地之代價，不因其契約或未成立，而謂其時效之計算應有不同（最高法院61年台上字第1695號及49年台上字第1730號判例參照）。本件上訴人自88年上開切結書成立後即已占用系爭土地如附圖所示B部分之土地，此為兩造所不爭執（見原審卷第135頁），是被上訴人僅請求上訴人返還自本件起訴之日即95年1月24日前回溯5年即90年1月24日起至95年1月23日止，及自起訴之日起至上訴人拆除上開地上物而返還上開土地之日止，按月計付之相當於租金之不當得利，自屬有據。
八、末按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價（土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條參照）。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。可知法律上就土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。經查，系爭土地自89年7月起至93年1月以前之申報地價為每平方公尺1,528元；自93年1月起迄今則為每平方公尺2,080元，有被上訴人所提出之系爭土地地價第一類謄本，在卷可考（見原審卷第9頁）。從而，本院斟酌系爭土地坐落於桃園縣平鎮市，地目為建，上訴人於其上所建之地上物為加油站，位於東西向快速道路及金陵路夾角之三角形頂端，地處交岔路口，週邊除兩座加油站及簡易檳榔攤外，未有住宅及明顯商業活動等情，業經原審現場勘驗明確，有原審之勘驗筆錄，及被上訴人所提供之現場相片，在卷可佐（見原審卷第42-47頁）等一切情狀，因認被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，應按其無權占有系爭土地面積之申報總價，按年息6%計算為適當。因此，被上訴人所得請求上訴人給付自90年1月24日起至95年1月23日止，相當於租金之不當得利金額為55,302元｛計算式：105*1528*6%÷35.26（月）+105*2080*6%÷12*24.74=55302，小數點以下四捨五入｝；自95年1月24日起至上訴人拆除上開地上物而返還上開土地之日止，上訴人應按月給付被上訴人相當於租金之不當得利金額則為1,092元（計算式：105*2080*6%÷
12=1092）。
九、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於物上請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭土地如附圖所示Ｂ部分（面積105平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還於被上訴人；另應給付被上訴人55,302元及自95年1月24日起至拆除上開地上物之日止，按月給付被上訴人1,092元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年11月20日
民事第八庭
審判長法官劉勝吉
法官鄭威莉法官連正義正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年11月20日
書記官張永中