裁判字號：最高法院104年台上字第465號民事判決
裁判日期：民國104年03月19日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○四年度台上字第四六五號上訴人 林春長 訴訟代理人 呂承翰 律師被上訴人 蔡根生
蘇靖雯 郭炳宏 鄭慧珍 共同訴訟代理人 江肇欽 律師
吳俊宏 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○三年四月二十二日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第一二七七號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人對於確認兩造就新北市○○區○○段六八四之三、六八四之四、六八五、六八五之八、六八六地號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在；將六八四之三、六八四之四、
六八五、六八五之八地號土地騰空返還被上訴人，將六八六地號土地騰空返還被上訴人郭炳宏、鄭慧珍之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：訴外人台灣省農工企業股份有限公司（下稱農工公司）於民國八十一年六月間將坐落台北縣○○鄉（已改制為新北市○○區○○○○段○○○小段七四、七四之一、七五、七五之二、六九之一地號土地出租予上訴人耕作，雙方訂有耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約）。上開土地於重測後依序變更為新北市○○區○○段六八四、六八五、六八六、七六六、七八五地號，其中六八四、六八五地號土地於一○一年七月六日售予伊分別共有，六八六地號土地售予被上訴人郭炳宏、鄭慧珍分別共有，並於同年九月十四日完成土地所有權移轉登記。因六八四、六八五、六八六地號土地已於新北市政府「擬定土城頂埔地區（運輸兵學校鄰近地區）細部計畫案」（下稱頂埔細部計畫）中被劃定為「公園用地」，依法變更為非耕地使用，伊依耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第十七條第一項第五款規定，於一○一年十月八日以存證信函對上訴人表示終止系爭租約，上訴人於同月十一日收受。同年十二月十二日，六八四地號土地分割出六八四之三、六八四之四地號，六八五地號土地分割出六八五之五、六八五之六、六八五之七、六八五之八地號（下稱六八四地號等八筆土地，與六八六地號土地合稱系爭土地）。惟上訴人否認系爭租約業經終止，並拒絕返還系爭土地等情，爰依民法第四百五十五條前段、第七百六十七條第一項規定，求為確認系爭租約關係不存在，並命上訴人將六八四地號等八筆土地騰空返還予伊，將六八六地號土地騰空返還郭炳宏、鄭慧珍之判決。
上訴人則以：系爭土地租約最後換約之租賃期間係九十八年一月一日起至一○三年十二月三十一日止，系爭土地使用分區為保護區，伊仍得為耕地使用，被上訴人不得終止系爭租約。如終止系爭租約，亦應按市地重劃實施辦法第四十八條規定，由租佃雙方協調決定補償費等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人主張農工公司於八十一年六月間與上訴人訂立耕地三七五租賃契約，其後農工公司將六八四、六八五地號土地售予被上訴人，六八六地號土地售予郭炳宏、鄭慧珍，嗣六八四、六八五地號並分割為六八四地號等八筆土地等事實，為上訴人所不爭執，堪信為真正。按耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例（下稱農發條例）第三條第十一款定有明文。而依三七五條例第十七條第一項第五款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得予終止，同條第二項規定出租人應給予承租人之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，依三七五條例第十七條第一項第五款規定向承租人為終止租約之意思表示，即生合法終止租約之效力。查分割前之六八四、六八五、六八六地號土地於頂埔細部計畫被劃定為「公園用地」，六八四、六八五之五、六八五之六、六八五之七地號土地（下合稱六八四等四筆土地）現為公園用地；六八四之三、六八四之四、六八五、六八五之八、六八六地號土地（下合稱六八四之三等五筆土地）現為保護區等情，有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書及使用分區查詢結果可稽。是系爭土地經變更使用分區後，均非屬農發條例第三條第十一款規定之耕地，被上訴人主張系爭租約有三七五條例第十七條第一項第五款所定「經依法編定或變更為非耕地使用」事由，堪予採信。另被上訴人主張其對上訴人終止系爭租約，已提出存證信函為證，上訴人復自認收受該存證信函，足徵系爭租約業經被上訴人終止，與被上訴人是否已給付補償費予上訴人無關。再者，農業用地與耕地不同，此觀農發條例第三條第十款、第十一款之定義即明；上訴人辯稱系爭土地之細部計畫尚未實施，其得為繼續原來合法之使用，被上訴人不得終止系爭租約云云，亦不可採。再觀諸區域計畫法第十五條及區域計畫法施行細則第十條、第十一條規定可知，都市土地係依都市計畫法管制之，非都市土地則由區域計畫法規範之。參酌農發條例第三條第十一款規定，可見耕地係存在於非都市區域，若已劃定為都市計畫內之土地，即非耕地。依農發條例第三條第一項第十一款規定，系爭土地已非屬耕地，與土地法第一百零六條之規定無涉。從而，被上訴人依民法第四百五十五條前段、第七百六十七條第一項規定，求為如上聲明所示，於法並無不合，應予准許，為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人對於確認兩造就六八四之三等五筆土地之系爭租約關係不存在；將六八四之三、六八四之四、六八五、六八五之八地號土地騰空返還被上訴人，將六八六地號土地騰空返還郭炳宏、鄭慧珍之上訴部分）：
按農發條例第二十條第二項規定：本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。又三七五條例第一條規定：耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。職是，於農發條例八十九年一月四日修正施行前依三七五條例訂定之租約，除出租人及承租人另有約定者外，其租約之「終止」仍依三七五條例規定，三七五條例未規定者，則適用土地法及其他法律規定。次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之「農地」者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文。所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內（本院八十八年台上字第一號判例可資參照）。是三七五條例第十七條第一項第五款所稱「經依法編定或變更為非耕地使用」，自指經依法編定或變更為土地法所稱「農地」以外之情形。而依都市計畫法編為保護區之田、旱地目土地，為土地法所稱之農地，依八十九年一月二十六日修正公布之農發條例第三條第十一款規定，亦屬「耕地」。農發條例雖於九十二年二月七日修正「耕地」之定義為「指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，而將依都市計畫法劃定為保護區之田、旱地目土地，改列為耕地以外之「農業用地」（見同條例第三條第十款、第十一款規定），但兩造間之系爭租約訂立於八十一年六月間，依上說明，關於三七五條例第十七條第一項第五款所稱之耕地，並不因農發條例於九十二年二月七日修正「耕地」之範圍而受影響。是上訴人抗辯：六八四之三等五筆土地之使用分區為保護區，被上訴人不得終止系爭租約，伊仍得為耕地使用云云，是否無可採，即非無斟酌之餘地。乃原審未遑細究，遽為不利上訴人之論斷，自有可議。上訴論旨，執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人對於確認兩造就六八四等四筆土地之系爭租約關係不存在；將該等土地騰空返還被上訴人之上訴部分）：
原審因六八四等四筆土地被劃定為「公園用地」，係屬三七五條例第十七條第一項第五款所定「經依法編定或變更為非耕地使用」，而認被上訴人得依該規定終止系爭租約，於法尚無違誤。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○四年三月十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官高孟焄
法官袁靜文法官鄭雅萍法官陳光秀法官鍾任賜本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○四年三月三十日
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