裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第53號民事判決
裁判日期：民國103年07月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第53號原告 徐金順 訴訟代理人 邱秀珠 律師複代理人 陳湘君 律師被告 彭武鍾
羅美玲 上二人共同訴訟代理人 潘欣怡 被告 劉鎮豪 上列當事人間請求分割共有物事件，於民國103年6月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文兩造共有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地，准許分割，其分割方法為：如附圖所示一０七一⑴部分面積二百七十九平方公尺分歸原告取得，附圖所示一０七一⑵部分面積六十九點七六平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲共同取得，並按所有權應有部分各二分之一之比例繼續保持共有。原告應補償被告劉鎮豪新臺幣貳萬伍仟玖佰貳拾元。
兩造共有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地，准許分割，其分割方法為：如附圖所示一０四七⑴部分面積九十八點三二平方公尺分歸原告取得，附圖所示一０四七⑵部分面積二十四點五八平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲共同取得，並按所有權應有部分各二分之一之比例繼續保持共有。原告應補償被告劉鎮豪新臺幣伍仟伍佰貳拾貳元。
訴訟費用由兩造按附表二所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第3款分別定有明文。本件原告原起訴之聲明為：
㈠兩造共有之坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地（下稱系爭1071地號土地）面積348.76平方公尺請准予原物分割。
分割方法：如附圖所示A部分面積279平方公尺分歸原告，附圖所示B部分面積69.76平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲依應有部分各二分之一之保持共有。原告應補償被告劉鎮豪新臺幣（下同）19,087元。㈡兩造共有之坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地（下稱系爭第1047地號土地）面積12
2.9平方公尺請准予原物分割。分割方法：如附圖所示C部分面積98.32平方公尺分歸原告，附圖所示D部分面積24.5
8平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲依應有部分各二分之一之保持共有。原告應補償被告劉鎮豪6,726元（見本院卷第
4頁）。嗣於民國103年6月19日具狀將前開聲明更正為：㈠兩造共有之系爭1071地號土地面積348.76平方公尺請准予原物分割。分割方法：如附圖所示1071⑴部分面積279平方公尺分歸原告，附圖所示1071⑵部分面積69.76平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲依應有部分各二分之一之保持共有。原告應補償被告劉鎮豪25,920元。㈡兩造共有之系爭1047地號土地面積122.9平方公尺請准予原物分割。分割方法：如附圖所示1047⑴部分面積98.32平方公尺分歸原告，附圖所示1047⑵部分面積24.58平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲依應有部分各二分之一之保持共有。原告應補償被告劉鎮豪5,390元（見本院卷第231頁），係屬聲明之擴張或減縮，且與原請求之基礎事實同一，是原告上開聲明之變更，經核與法相符，自應准許之。
二、被告彭武鍾、羅美玲均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠系爭1071地號土地，使用分區為工業區、面積348.76平方公
尺，及系爭1047地號土地，○○○區○道路用地、面積122.
9平方公尺，為兩造所共有，原告應有部分均為330分之26
3、被告彭武鍾、羅美玲之應有部分各均為10分之1、被告劉鎮豪應有部分均為330分之1。被告彭武鍾前於101年4月12日曾寄發存證信函通知原告及被告羅美玲、劉鎮豪協議分割，雖原告及被告 澎武鍾 、羅美玲均有分割意願並且無不分割之約定，惟仍無法獲得被告劉鎮豪協議分割之回應，顯見本件分割共有物無法達成協議。
㈡被告劉鎮豪就系爭1071地號土地應有部分換算面積僅有1.05
68平方公尺（即0.3196坪），另系爭1047地號土地應有部分換算面積僅有0.3724平方公尺（即0.1126坪），且不論系爭
2筆土地分別○○○區○道路用地，應不宜合併分割，縱合併分割，被告劉鎮豪合計換算面積亦僅有1.4292平方公尺（即0.4322坪)，倘依原物分割，將無法有效利用該土地，亦無法做為建築基地，自應屬原物分割有困難之情形，故原告主張就被告劉鎮豪應有部分，以金錢補償之。依順裕不動產估價師事務所評估之系爭1071地及1047地號持分比例市場價值分別每坪為新臺幣（下同）81,000元及49,000元，故原告應補償被告劉鎮豪之金額，以其持有應有部分計算之，系爭1071地號土地應補償25,920元（81,000元×0.32坪），系爭1047地號土地應補償5,390元（49,000元×0.11坪）。
㈢雖被告劉鎮豪請求將其應有部分換算面積，集中分配於系爭
1071地號最北面之尖端部分云云：惟依桃園縣中壢地政事務所103年4月10日中地測字第0000000000號覆函旨揭，系爭1071及1047地號土地，因使用分區不同，其持分面積亦不可任意轉移，可見被告劉鎮豪所提之分割方案與使用分區相關法規不符，自不足採。並聲明：兩造共有系爭1071地號、1047地號土地，請准予原物分割。分割方法為：㈠系爭1071地號土地附圖所示1071⑴部分面積279平方公尺分歸原告，附圖所示1071⑵部分面積69.76平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲依應有部分2分之1保持共有，原告應補償被告劉鎮豪25,920元。㈡系爭1047地號土地附圖所示1047⑴部分面積24.58平方公尺分歸被告彭武鍾、羅美玲依應有部分2分之1保持共有，原告應補償被告劉鎮豪5,390元。
二、被告則以：㈠被告劉鎮豪部分：
⒈訴外人即代書 鄧媒月 於100年7月6日領有 黃元俊 （2年11
月29日死亡）之繼承人共31戶之戶籍謄本後，旋於100年7月8日假冒被告劉鎮豪及其母 黃月英 （99年6月30日死亡）之名義，向中壢國稅局填寫不實之遺產稅案件申報委任書，並在遺產申報書上以被告劉鎮豪之名義簽章、偽造私文書等，嗣後復於100年10月6日以盜刻之印章，於土地登記申請書上用印，以辦理繼承事宜，其後所有權狀均被鄧媒月領走，並交予冠隆建設有限公司總經理（即原告）。被告劉鎮豪為辦理低收入戶，至國稅局申請財產清單，始發現有系爭1071及1047地號土地已登記於其名下，惟被告劉鎮豪並未出具任何同意書或交付印章委託辦理繼承，其母並已於99年6月30日死亡，更無委託辦理繼承之可能，鄧媒月卻仍得辦理繼承，足認繼承程序已違背法令，原告取得系爭1047、1071地號土地部分所有權係偽造文書方式取得，應不得分割，倘執意分割，希望取得系爭1071地號土地最北端之角落等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告彭武鍾、羅美玲部分：
被告彭武鍾、羅美玲均未於最後言詞辯論期日到庭，惟其等先前曾提出民事陳述意見狀表示無其他意見及其他分割方案可提出，均同意原告所提之分割方案（見本院卷第122頁）。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭1047、1071地號土地為原告與被告彭武鍾、羅美玲、劉鎮豪分別共有，各筆所有權應有部分如附表一所示，有土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第7頁至第14頁），共有人間就系爭土地並無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成協議分割等情，為被告所不爭執，原告訴請裁判分割，為有理由，應予准許。
㈡又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例參照）；次按各共有人之應有部分，應以土地登記簿上所記載者為準。至於以前如何取得共有權，實際上是否受某特定部分；登記之應有部分與其受讓該特定部分核算之分數，是否相當﹖於既經登記後，即不應再作考慮（最高法院69年度台上字第2691號民事判決參照）。本件被告劉鎮豪雖答辯稱：伊並未出具任何同意書或交付印章委託鄧媒月辦理繼承，其母並已於99年6月30日死亡，更無委託辦理繼承之可能，鄧媒月卻仍得辦理繼承，足認繼承程序已違背法令，原告取得系爭1047、1071地號土地部分所有權係因他人以偽造文書方式而取得，應不得分割云云，惟被告劉鎮豪迄未能舉證以實其說，且其於本院言詞辯論時，亦不否認該案檢察官尚在偵辦中，尚未將原告提起公訴。況本件依據卷附系爭1071、1047地號土地登記第二類謄本之記載，原告及被告劉鎮豪仍為上開土地之共有人，已如前述，在原告及被告劉鎮豪未塗銷上開所有權登記前，本件原告以被告劉鎮豪為被告訴請分割共有物，依據上開說明，為有理由，被告劉鎮豪所辯尚難准許。
㈢按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有
土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。經查彭武鍾、羅美玲2人於103年2月1日以民事陳述意見狀表示同意原告分割方案，並於後「維持共有關係」等語（見本院卷第122頁），渠等2人仍維持各二分之一之共有關係，其分配土地面積較大，將來處分或興建房屋較為有利，故依後述之分割方案後，渠等分配之土地仍維持共有關係，先予敘明。
㈣再按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項亦有明文。而定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為宜。且法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決要旨參照）。而所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難，即法律上禁止共有物細分，以及事實上之困難，分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值有相當之減損，例如共有人如按應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用，均包括在內。經查：系爭1047地號土地屬都市○○○道路用地，系爭1071地號土地屬都市計畫內工業區，因使用分區不同，其持分面積不可任意轉移，此有桃園縣中壢地政事務所103年4月10日中地測字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第152頁），故被告劉鎮豪於本院103年3月14日現場履勘測量時口述欲將系爭1047地號及1071地號持分面積一同分配於1071地號最北面之尖端部分，尚難准許。是就系爭1071地號土地面積348.76平方公尺，被告劉鎮豪之權利範圍為330分之1，換算被告劉鎮豪面積僅有1.0568平方公尺即0.3197坪（計算式：348.76×1/330＝1.0568，小數點第五位以下四捨五入，1.0568×0.3025＝0.3197），另系爭1047地號土地面積122.90平方公尺，被告劉鎮豪之權利範圍為330分之1，換算被告劉鎮豪面積僅有0.3724平方公尺即0.1127坪（計算式：122.90×1/330＝0.3724，小數點第五位以下四捨五入，0.3724×0.3025＝0.1127）。桃園縣政府城鄉發展局固函覆本院稱：系爭2筆土地係位於「中壢市（過嶺地區）都市計畫」內，並無建築基地最小開發規模之規定，後續開發尚需符合其他相關法令規定辦理等語，有該局103年6月16日桃城都字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷第228頁），惟依原告提出之桃園縣畸零地使用自治條例第3條之規定，系爭土地若採各共有人均受原物分配，則被告劉鎮豪所取得之土地分別為0.37平方公尺（1047地號）、1.06平方公尺（1071地號），有桃園縣中壢地政事務所
103年4月25日中地測字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第157頁），顯然無法達到工業區之建築用地最小的寬度及深度之標準，而屬面積狹小基地。又依上開條例第8條第1項本文規定，面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，不得建築，有該自治條例可憑（見本院卷第245頁至第24
7頁），被告劉鎮豪部分如採原物分配，其分配取得之土地面積無法為建築開發利用，前開桃園縣政府城鄉發展局雖函覆本院稱沒有建築基地最小開發規模之規定，但該函文係針對有無特殊規定而言，在沒有特殊規定之情況下，仍應符合上開自治條例規定。故本院認被告劉鎮豪受原物之分配顯有事實上之困難，乃依據民法第824條第2項第1款、第3項之規定，將原物分配於原告及被告彭武鍾、羅美玲，而被告劉鎮豪部分則以金錢補償之。
㈤經本院囑託順裕不動產估價師事務所計算系爭土地之價值並
鑑價，鑑估結果認為系爭1071地及1047地號持分比例市場價值分別每坪為81,000元及49,000元，有該事務所103年6月11日順業字第000000000號函暨所附不動產估價報告書1份可稽（見本院卷第176頁至第226頁）。本院審酌：
1.該報告書本案限於勘估標的為都市土地，勘驗標的所在坐落於桃園縣中壢市○○路○段（原豐澤工業廠房）內側，緊鄰勝昌生技公司，面臨計劃道路目前尚未開闢，民族路6段（
114號縣道）為本區居民日常活動主要動線。而本件系爭土地之屬性為甲○○○區○○○道路用地，並考量當地市場供需、交易慣例及勘估標的之個別條件、區域條件等價格影響因素以及現場實地履勘、市場調查所得資訊，且在符合不動產估價技術規則下，運用不動產估價原理及經驗法則，選定以「比較法」及「收益法之直接資本化法」作為本案之估價方法。依上開比較方法，經蒐集同一供需圈及鄰近地區性質相類似不動產買賣比較標的，基於「替代原則」針對其區域因素與個別條件之差異性，分別調整影響其價格之因素，求得土地比較價格為甲種工業區85,372元/坪，道路用地52,000元/坪。另依上開「收益法之直接資本化法」，經蒐集同一供需圈及鄰近地區性質相類似不動產租賃比較標的，基於「替代原則」針對其區域因素與個別條件之差異性，分別調整影響其價格之因素，求得本案標的之合理租金，經計算其有效總收入，並扣除其相關費用支出，以合理收益資本化率還原後，求得土地收益價格為84,862元/坪。鑑定單位依所蒐集資料及專業評估，賦予「比較法」及「收益法之直接資本化法」權重各為50％，最後決定土地單價為甲種工業區每坪85,000元，道路用地每坪52,000元，再經鑑定單位針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，鑑定單位估價師專業意見分析後採市場比較法及收益法（直接資本化）兩種估價方法，並訪查區域內類似性質土地零碎持分產權之市場價格約為宗地地價90％-95％間，最後評估價格為○○段0000地號持分比例下市場價值81,000元/坪，○○段0000地號持分比例下市場價值49,000元/坪，可認前開估價報告之鑑價程序客觀且詳實，比較條件具體明確，該估價報告應屬可採。
⒉綜上，本件系爭土地，經送請順裕不動產估價師事務所鑑價
結果，系爭1071地及1047地號持分比例市場價值分別每坪為81,000元及49,000元，已如前述，故原告應補償被告劉鎮豪之金額，以其持有應有部分計算之，系爭1071地號土地應補償25,920元（81,000元×0.32坪，原為0.3197坪，原告主張並同意以0.32坪計算），系爭1047地號土地應補償5,522元（49,000元×0.1127坪＝5522.3元，元以下四捨五入）。是綜合上情，認依如附圖所示方法分割，顯較能均衡兩造之利益，且使兩造分得土地之位置、地形完整，實際上分受土地者均能加以利用，未能分得土地實物者，亦能依照市價獲得金錢補償，於各共有人並無何特別不利之處，自較為公允。㈥綜上所述，原告主張兩造就系爭土地並無不分割之特約，又
無不能分割之情事，既屬可信；則原告訴請裁判分割，並無不合；本院審酌兩造間共有價值平等均衡原則，及兩造之意願、系爭土地之地形、臨路情形、共有物之性質、各共有人分得部分所得利用之價值暨經濟效用等情形，認以附圖所示方法分割，其中被告彭武鍾、羅美玲並按所有權應有部分各二分之一之比例繼續保持共有，並由原告依主文第一、二項所示之金額補償被告劉鎮豪，當較合理、公平，並定為系爭土地之分割方案。
四、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。兩造就分割系爭土地無法達成協議而涉訟，原告提起分割共有物之訴雖有理由，惟被告等人之應訴係因訴訟性質所不得不然，所為抗辯乃伸張或防衛權利所必要，且共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，本院認為應由各共有人按其原應有部分之比例負擔訴訟費用為宜，爰命兩造依附表二所示比例負擔訴訟費用。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年7月25日
民事第一庭法官徐培元正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月25日
書記官邱仲騏┌───────────────────────────┐│附表一：系爭土地分別共有之情形││├─┬───────┬─────────────────┤│編││系爭土地所有權應有部分││││共有人姓名│（均坐落桃園縣中壢市○○段）││││├───────┬─────────┤││號││1047地號│1071地號│├─┼───────┼───────┼─────────┤│00│原告徐金順│263/330│263/330│├─┼───────┼───────┼─────────┤│01│被告彭武鍾│1/10│1/10│├─┼───────┼───────┼─────────┤│02│被告羅美玲│1/10│1/10│├─┼───────┼───────┼─────────┤│03│被告劉鎮豪│1/330│1/330│└─┴───────┴───────┴─────────┘附表二：
┌───────────────┐│兩造負擔訴訟費用之比例│├─┬────────┬────┤│00│原告徐金順│263/330│├─┼────────┼────┤│01│被告澎武鍾│1/10│├─┼────────┼────┤│02│被告羅美玲│1/10│├─┼────────┼────┤│03│被告劉鎮豪│1/330│└─┴────────┴────┘