裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第687號民事判決
裁判日期：民國107年09月28日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第687號原告 徐宏漾 被告國防部政治作戰局法定代理人 聞振國 被告國防部法定代理人 嚴德發 共同訴訟代理人 林志宏 律師複代理人 楊翕翱 律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國107年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟捌佰貳拾元，及自民國一○七年年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍仟玖佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬柒仟捌佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款及第3款分別定有明文。原告原起訴請求被告應完成坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地應有部分350/100000、及其上同段2431、2445建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）之點交程序並分算其相關費用，及應給付原告上開不動產因瑕疵、短少或損壞部分之維修或回復原狀等相關費用，暨應每月給付上開不動產管理委員會新臺幣（下同）2,880元及自民國104年1月起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並應賠償原告因此所受之租金損害192萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣迭經變更聲明及請求權基礎，再於107年5月7日以民事追加變更狀追加國防部為被告，末變更訴之聲明如後述（見本院卷二第138頁、第140頁、第150頁），核屬所請求之基礎事實同一，並為擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前委由國有財產署北區分署標售中華民國所有、被告管理之系爭房地），並由原告以最高標價承購得標，兩造成立買賣契約。原告已於103年10月22日付訖買賣價金，被告則於同年12月12日核發產權移轉證明書，並於同年月26日將系爭房地所有權移轉登記予原告。詎被告遲未依法點交，經原告直接更換鑰匙進屋查看系爭房地內部有無損壞，始發現有門鎖損壞、自動門開關器損壞、鐵捲門馬達損壞、大理石破裂、天花板漏水及牆壁裂縫等瑕疵（下稱系爭瑕疵），且依被告交付之不動產買賣標的現況登記說明書，已載明「除已告知外，委託人（即被告）依法應負瑕疵擔保責任」，且被告負責點交人員即訴外人 吳俊毅 曾於現場會勘時，允諾負責修繕，爰依物之瑕疵擔保責任，請求被告負瑕疵修復費87萬7,380元，並依遲延給付之債務不履行法律關係，請求被告賠償每月管理費之損失2,880元，以及自104年
1月1日起，預期3年期間，每月以租金6萬元出租他人之租金432萬元、2個月押租金24萬元與違約金損失24萬元，共計480萬元等語，並聲明：㈠被告應自104年1月1日起至系爭不動產瑕疵修復完畢，原告遷入居住時止，按月連帶給付原告2,880元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告56
7萬7,380元（計算式：8,775,380＋4,800,000），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造買賣契約存在於原告與被告中華民國國防部（下稱國防部）間，被告國防部政治作戰局（下稱政戰局）僅是執行標賣後相關事宜之機關，並非當事人，原告自不得請求政戰局負物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任。又國防部已依財政部國有財產署北區分署辦理國防部委託標售103年度第7批國軍老舊眷村改建國有不動產投標須知（下稱投標須知）第14條規定，完成書面點交，並請求原告自行更換鑰匙，原告則已現實取得系爭不動產之占有，是國防部確完成系爭不動產之點交程序，即已履行買賣契約之出賣人義務。復投標公告及投標須知第14條第1項均已載明按現況點交之旨，則相關修繕所需費用，自應由原告自行負責，原告不得主張國防部負物之瑕疵擔保之責。再被告所提出之修繕費用請款單據，其項目及內容均不同，不足採信。另原告應自被告核發系爭房地移轉證明書次月起，自行負擔管理費，此亦為原告依據公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第1項及第2項所定之區分所有權人之義務，原告不得主張被告為其負擔管理費。末被告既已完成點交，原告自不得主張因系爭房地未點交而無法出租之損害，且原告所提出之租賃房屋協議書乃係遭被告質疑後所提出，應非真正等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於103年8月18日向國有財產署北區分署標得系爭房地，且已於103年10月22日將全數價金給付完畢，嗣被告於同年12月12日發給原告系爭房地所有權移轉證明書，並於同年月26日將系爭房地所有權移轉登記予被告；又系爭房屋管理費為2,880元之事實，業據其提出系爭房地所有權狀、國防部政治作戰局出售國有土地產權移轉證明書、國防部出售房屋產權移轉證明書、國防部政治作戰局103年12月16日國政眷字第1030015738號函為證（見本院105年度 司桃 簡調字第271號卷宗第8-14頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張系爭房屋存有瑕疵，且被告遲延交屋，故應負物之瑕疵擔保及給付遲延所生之損害賠償責任，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求政戰局負本件物之瑕疵擔保及給付遲延所生之債務不履行責任，有無理由？㈡原告請求國防部負物之瑕疵擔保責任，有無理由？㈢原告請求被告國防部賠償管理費、租金及違約金之損害，有無理由？茲分述如下：
㈠原告請求政戰局負本件物之瑕疵擔保及給付遲延所生之債務
不履行責任，有無理由？查被告自承：本件買賣契約當事人為原告與國防部，且系爭房地為國防部委託財政部國有財產局標售，此有財政部國有財產署北區分署103年7月28日公告附卷可按（見本院卷一第19頁），是被告國防部政治作戰局並非本件買賣契約當事人，則原告起訴請求被告負本件瑕疵擔保責任及債務不履行責任，均屬無據，應予駁回。
㈡原告請求國防部負物之瑕疵擔保責任，有無理由？⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條固有明文。然按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第354條及第373條亦分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段有明文規定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉原告主張國防部就系爭房屋之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任
云云，固據其提出請款單、照片及不動產買賣標的現況登記說明書為證。惟查，投標須知第14條第2項規定：投標公告內載明按現狀點交，其地上物概由得標人自理，且該現況說明書均已手寫記載「現況交屋」，且依系爭公告暨所檢附之附表亦載明「採現況標售及點交」、建物如有超過工程保固期限，其修繕之費用概由得標人自理」，有投標須知、系爭公告暨所檢附之附表及不動產標的現況登記說明書可按（見本院卷一第20頁至第21頁反面、第24頁、第37頁至第38頁反面），可見國防部與原告確實有約定以系爭房屋現況交屋一事。參以系爭公告已明文載明其乃「國軍老舊眷村改建有關國有不動產」，堪認原告於交屋前應明知系爭房屋老舊，可認國防部所交付者，乃與約定相符之標的物，本院無從認定系爭房屋有何瑕疵之可言，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬無據。
㈢原告請求被告國防部賠償管理費、租金、押租金及違約金之
損害，有無理由？⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；債務人遲延者，債權人得請求其賠償遲延之損害，民法第
229條第1項前段及第231條分別定有明文。⒉經查，投標須知第14條第1項雖規定：標售不動產，於得標
人繳清全部繳款後15日內，由國防部點交予得標人……點交方式以書面點交為原則等語，有得標須知可考（見本院卷一第24頁），惟觀諸投標須知全文，並未就書面點交加以定義，一般人觀諸其文句，可能解釋為現場點交時，須以書面記載點交事宜，抑或不現實點交，交付相關書面即可，一般人實無從得知其確切意義究竟為何。又證人即承辦人員 黃郅敔 、 李冠明 均證稱：均未告知原告得自行換鎖進入系爭房屋等語（見本院卷二第253頁、第261頁），且系爭房屋迄至原告於104年7、8月自行換鎖時，均有上鎖，且國防部迄未交付原告鑰匙，為兩造所不爭執，殊難想像原告未在國防部現實點交下，得以使用收益系爭房屋，是被告於103年10月22日原告付訖買賣價金後15日即同年11月6日已然負遲延責任。復證人即原告委託辦理點交事宜之地政士 方沛羚 證稱：依投標須知第14條可知，國防部應於繳清價款15日內進行點交， 伊有 一直聯絡被告承辦人員，但是一直找不到人，大概
105年3月間始找到承辦人員吳俊毅，伊有和吳俊毅約好10
5年2月15日作為點交日，他有答應。另原告已於104年7、8月自行更換系爭房屋後門鑰匙等語（見本院卷二第203頁至第204頁），堪認原告業已於104年7、8月已得進入使用系爭房屋，且被告亦未表示反對之意，堪認原告斯時始得使用收益系爭房屋。而管理費乃區分所有權人就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護向公寓大廈管理委員會所繳納之費用，而原告無法使用收益系爭房屋期間，難認享受該社區共用部分之利益，是其此期間所繳納之管理費，應認屬被告遲延給付所生之損害。從而，原告請求104年1月份至同年6月份之管理費，共計1萬7,280元（計算式：2,
880元×6），應屬有據。逾此數額之請求，應予駁回。⒊原告另主張其因被告遲延給付而受有預期104年1月1日起
為期3年之出租他人之租金、押租金及違約金損害云云，固據其提出租賃房屋交付協議書為證（見本院卷一第97頁），為被告所否認其真正。然原告迄未提出該協議書原本供本院參酌，且細譯該協議書乃原告與承租人 方素秋 於104年4月
2日所簽立，且內容載明「給予以上期間為104年6月30日止，待出租人（即原告）與國防部確認點交後補足162萬元，並正式簽立租賃契約書」，可見原告尚未與承租人簽立租賃契約，無從認定原告與方素秋必將簽立正式租賃契約且將來約定之租金必為6萬元，本院無從認定原告確有每月租金
6萬元之預期利益。況押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，且違約金，乃承租人有違反租賃契約之事由，始得向承租人請求，本件原告既未與方素秋簽立正式租賃契約，且無承租人欠租或違約之情事，難認原告必有此收入，是此均非原告之預期利益。故原告此部分之請求，要屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，原告請求被告因遲延給付所生之損害，無確定期限，且本件民事追加變更狀繕本於107年5月18日送達國防部，有送達證書在卷可按（見本院卷一第141-1頁），是原告請求被告給付1萬7,280元，及自10
7年5月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請由，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第229條、第231條之規定，請求國防部給付1萬7,280元，及自107年5月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中華民國107年9月28日
民事第二庭法官程欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月1日
書記官張芸菁