羅東簡易庭110年度羅簡更一字第1號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決

110年度羅簡更一字第1號

原告 陳順南

被告 嚴福陽

嵬浪 ‧斗力

上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國110年12月27日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

　　事實及理由

壹、程序部分

一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第4款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原僅以嚴福陽為被告，並聲明：㈠被告嚴福陽應將租賃原告所有之宜蘭縣○○鄉○○○段000地號持分1/2之土地租金給付予原告。㈡被告嚴福陽應自民國109年10月15日起每月支付租金新臺幣（下同）1,928元予原告，至房屋不堪使用止。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第5頁）。嗣於110年10月4日言詞辯論時將其上列聲明㈠、㈡併予更正其聲明為：被告嚴福陽應給付原告11,568元（見本院卷第51頁）；原告復另於110年9月16日追加嵬浪‧斗力為被告，並聲明：㈠被告嵬浪‧斗力應給付原告7,712元。㈡被告嵬浪‧斗力應自110年6月10日起至返還前開土地之日止，按月給付原告1,928元。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第24、51頁）。查原告就嚴福陽部分訴之變更，係因嚴福陽於本案訴訟繫屬中將其原所有宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物移轉予嵬浪‧斗力，應屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，揆諸前開規定，應予准許；至原告追加嵬浪‧斗力為被告部分，經嵬浪‧斗力於110年10月4日言詞辯論期日未表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開說明，於程序上亦無不合。

二、被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分　　

一、原告起訴主張：宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物（下稱系爭建物）係坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，嚴福陽原係系爭建物之所有人，嗣原告於109年8月18日經拍賣取得系爭土地所有權應有部分2分之1，依民法第425條之1中段之規定，原告與嚴福陽就系爭建物所坐落之系爭土地存有租賃關係；嗣於本案繫屬中之110年6月10日，嚴福陽將系爭建物之所有權移轉予嵬浪‧斗力，依民法第426條之1之規定，上開租賃關係對嵬浪‧斗力仍繼續存在，為此，爰依兩造間之租賃關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告嚴福陽應給付原告11,568元。㈡被告嵬浪‧斗力應給付原告7,712元。㈢被告嵬浪‧斗力應自110年6月10日起至返還前開土地之日止，按月給付原告1,928元。㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告嚴福陽經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其所提答辯狀則以：原告請求租金計算錯誤，應予駁回等語。

三、被告嵬浪‧斗力經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其110年10月4日言詞辯論期日答辯則以：系爭建物於建造時，第一任屋主有與地主洽談，由地主提供土地無償供屋主建造房屋，後來系爭建物輾轉移轉予我所有，一直以來都是地主同意無償讓屋主使用，歷任屋主均未繳納租金給地主等語，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：　　

(一)原告與嚴福陽間有無租賃關係？

　　查本件原告主張其於109年8月18日經拍賣取得系爭土地所有權應有部分2分之1，依據民法第425條之1中段之規定，與系爭建物之所有人嚴福陽存有租賃關係云云。惟按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第425條之1定有明文。前開規定本旨，係考量土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故規定此際應推定土地受讓人與房屋受讓人成立租賃關係，俾使房屋受讓人得繼續使用土地。是依民法第425條之1推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提（最高法院94年度台上字第551號判決意旨參照）。而查原告於109年8月18日經拍賣取得系爭土地所有權應有部分2分之1前，系爭土地原所有權人為 黃光明 、 黃玉蘭 （應有部分各2分之1），而系爭建物之所有權人則為嚴福陽，此有系爭土地、建物之第一類登記謄本及異動索引在卷可憑（見本院卷第57-78頁），是系爭土地及系爭建物並未同屬一人所有，且依上開登記謄本及異動索引，亦可見系爭建物於74年建造完成時，其所有權人為 林彩郎 ，斯時系爭土地之所有權人則為 黃天生 ，其後系爭建物亦從未由系爭土地之所有權人取得，簡言之，系爭土地及系爭建物，從未同屬一人所有，則揆諸上開說明，即應無民法第425條之1規定之適用，本件原告主張依前開規定與嚴福陽就系爭建物所坐落之基地成立租賃關係，尚屬無據。

(二)原告與嵬浪‧斗力間有無租賃關係？

　　又本件原告主張依據民法第426條之1之規定，與系爭建物所有權之受讓人嵬浪‧斗力存有租賃關係云云。惟按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第426條之1定有明文。前開規定本旨，在於考量租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，是為促進土地利用，並安定社會經濟，應認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。準此，民法第426條之1之規定，係以租地建屋之租賃契約已先存在為前提，始有適用，若房屋讓與人與基地所有人本無租地建屋之租賃關係，當不因房屋所有權之移轉，使房屋受讓人與基地所有人新成立租賃關係。查本案中嵬浪‧斗力係自嚴福陽受讓系爭建物之所有權，此有系爭建物之登記謄本及異動索引在卷可憑（見本院卷第59、64頁），而嚴福陽與原告並未就系爭建物所坐落之基地存有租賃關係，業如前(一)所述，則揆諸前開說明，既然嚴福陽與原告間已無基地租賃之關係，自亦難認系爭建物之受讓人即嵬浪‧斗力與原告就系爭建物所坐落之基地成立租賃關係。至原告雖另主張系爭建物於74年建造時，已存有租用基地建築房屋之關係云云（見本院卷第91頁），惟原告就其主張上情，未據提出任何證據以實其說，本院尚難僅憑其個人之臆測之詞而為有利其之認定；至原告又援引民法第227條之2情事變更原則云云，經核尚難認與其本件主張有何關係，亦無從為有利其之判斷，併予指明。

(三)綜上所述，本件依現有事證，尚難認原告已與嚴福陽及嵬浪‧斗力就系爭建物所坐落之基地存有租賃關係，則原告基於租賃之關係請求被告給付租金，均無理由。

五、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求嚴福陽給付11,568元，及請求嵬浪‧斗力給付7,712元，及請求嵬浪‧斗力自110年6月10日起至返還前開土地之日止，按月給付1,928元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，均併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　1　　月　　24　　日

　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官張文愷

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，

同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應

於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附

繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　1　　月　　24　　日

書記官林恬安