臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹東簡更字第1號
原 告 愛迪生 科學園大山莊管理委員會
法定代理人 呂連枝
訴訟代理人 喬國偉 律師
複代理人 洪坤宏 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年6月26日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍仟零柒拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）460,600元，及自附表所示
利息起算日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、事實摘要：
一、原告起訴主張：
（一）法院管轄：依愛迪生社區規約第42條規定：「區分所有權
人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進
行協調。有關本規約、區分所有權人會議或管理委員會與
區分所有權人或住戶間有訴訟時，應以管轄本社區所在之
新竹地方法院為第一審法院」，故原告爰依規約第42條規
定，就系爭請求給付管理費等事件，向鈞院提起本件訴訟
。
（二）按依愛迪生科學園大山莊社區規約第23條之規定：「區分
所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委
員會繳交下列款項，一、公共基金。二、營建衝擊費。三
、管理費。四、公共工程費」，同規約第38條亦規定：「
本社區區分所有權人或住戶，若在規定之日期前未繳納應
繳金額時，應加繳遲延利息，…積欠應繳納之費用已逾二
期或達相當金額，經相當期間之催告仍不給付者，管理委
員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，而被
告應繳之公共工程款及管理費業經歷次所有權人會議決議
通過，然就積欠之管理費及公共工程費屢經催告卻仍遲不
繳付，故原告爰依社區規約第23條、38條及公寓大廈管理
條例第10條第2項之規定，訴請被告繳納。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施
之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及
組織準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第53條定有
明文。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條
所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地
區，指下列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築
基地。㈡依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內
之地區。㈢其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同
設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」故不限於
公寓大廈之區分所有建築物，即各式集居地區，只須共用
部分之管理、使用具有不可分之性質者，因公寓大廈管理
條例有準用之明文，其管理及組織即區分所有權人會議、
管理委員會或管理負責人之組成及權限，均應適用公寓大
廈管理條例及施行細則之規定。愛迪生社區是一山坡地開
發的社區，於80年10月取得開發許可與雜項建設執照，並
於83年7月取得雜項使用執照，其各宗基地地號及建築於
構造上雖各自獨立，然有共同使用之圖書室、籃球場、網
球場、足球場、兒童遊樂區、社區文化中心等，並有公共
之地下管線、電信消防機房設備、污水下水道系統、及地
界邊坡、地下排水系統等公共設施及社區水土養護工程等
，社區亦僅有一對外出入之大門，在使用上及管理上具有
相互關連之整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條所
稱集居地區，就社區之管理及組織，自應準用公寓大廈管
理條例之規定（臺灣臺北地方法院97年度北小字第1340號
判決參照）。
（二）被告辯稱僅有土地並無建物，故不適用公寓大廈管理條例
規定，其顯係以公寓大廈管理條例第3條第2款規定，所指
一般公寓大廈及區分所有之概念，惟愛迪生社區屬集居地
區，以此類集居地區準用公寓大廈管理條例中「公寓大廈
」之概念時，即應解為於該集居地區內獨立使用之建物、
公寓大廈及其基地；準用公寓大廈管理條例中之「區分所
有」概念時，則應解為具有上開獨立使用建物、公寓大廈
及其基地之所有權者，原審所指乃一般公寓大廈及區分所
有之概念，與愛迪生社區屬集居地區之情形並不相同，自
難以此稱非區分所有權人而不受公寓大廈管理條例相關規
定之規範。
（三）被告另據原告申請報備檢查表中，未列名其中，故非區分
所有權人，惟公寓大廈管理條例第26條第1項雖有「公寓
大廈：…成立管理委員會並向地方主管機關報備」之規定
，所稱「報備」亦僅具通知性質，乃規定管理委員會應向
地方主管機關備查，係屬於報備之性質，非公寓大廈管理
委員會合法成立之要件。況愛迪生社區93年度區分所有權
人會議記錄，已決議通過授權管理委員會向主管機關申請
報備，嗣係因主管機關要求，僅建物所有權人始能列名為
區分所有權人，自不能因行政主管機關之行政措施，而忽
視愛迪生社區全體區分所有權人之決議及成立組織管理委
員會並管理社區營運之事實，並認僅該報備檢查表列名之
22人始為區分所有權人。
（四）綜上所述，愛迪生社區乃依山坡地開發建築管理辦法申請
開發許可範圍內之地區，且其共同設施之使用與管理具有
整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條及施行細則第
12條所稱之集居地區，其管理及組織準用公寓大廈管理條
例之規定。而被告乃愛迪生社區內土地所有權人，就該筆
土地應受公寓大廈管理條例及社區規約之約定，有給付公
共基金及管理費之義務。
三、被告則求為駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判
決，願供擔保免予假執行，並答辯如下：
（一）愛迪生科學園大山莊土地之購買者，遍布全省，社區共有
300多戶，但是只有幾戶參加會議，少數人就決定了，不
太合理。被告所有土地上尚無建物，所以不適用公寓大廈
管理條例。被告不是住戶，非所謂的區分所有權人，不受
社區規約之拘束，且社區規約亦不應駕馭法律之上。又原
告亦無委託代管，依何根據收取管理費？另工程費如何計
算？依據為何？付款單據何在？而邊坡工程未施工，3,00
0多萬元工程費疑被挪用，96年以前帳務不清，會計師無
法簽認。再者，被告未收到開會通知，顯示被告並非區分
所有權人，且取自寶山鄉公所相關文件資料，區分所有權
人僅22戶，顯示被告並非其中一員，故93年成立之住戶大
會及94年成立之所謂區分所有權人大會，被告懷疑是紙上
作業，並不合法令規定。被告未使用土地，地上並無建物
，人員亦從未進出，故應無須負擔管理費。
（二）依據「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」，申請應備
成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人
名冊及區分所有權人會議會議紀錄，管理組織報備後，重
新互推之主任委員或推選管理負責人者，應填具申請變更
報備書及申請變更報備檢查表。經查原告93年12月4日「
愛迪生科學園大山莊」報備之區分所有權人會議出席名冊
，全體區分所有權人僅有22名（出席21名），且名冊內並
無被告，被告顯非原告申請報備公寓大廈管理組織之一員
，縱令原告聲稱區分所有權人有所變更，亦應提證「申請
變更報備書」，以實其言。再者，公寓大廈管理條例對區
分所有權人會議之出席區分所有權人及其區分所有權比例
、同意權之行使，有明文規定。原告提證之會議紀錄出席
名冊均未符合法令比例，甚且未符原告自定之社區規約規
定，自不具效力。
（三）被告僅擁有土地所有權而無建物，並不適用「公寓大廈管
理條例」。被告所有土地不屬於原告社區公寓大廈之區分
所有部分，亦非區分所有權人，原告之社區規約或區分所
有權人之收費決議，自不能拘束非屬社區區分所有權人之
被告。從而，原告依據愛迪生科學園大山莊社區規約第23
條、第38條之規定，訴請被告給付管理費為無理由，應予
駁回。
參、法院之判斷：
一、本件原告以被告為愛迪生科學園大山莊社區之區分所有權人
，依社區規約有關管理委員會與住戶涉訟時之合意管轄約定
，向本院起訴請求被告給付管理費，原經本院以97年度竹東
簡字第186號審理，嗣並以原告無法提出被告為社區區分所
有權人之證明，難認兩造間有上開合意管轄之約定，而依民
事訴訟法第1條第1項前段之規定，裁定將本件訴訟移轉至臺
灣高雄地方法院管轄。案經原告對上開移轉管轄裁定提出抗
告，本院民事庭乃以98年度簡抗字第2號裁定認；「管轄權
之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而
為認定，與其請求之是否成立無涉，而被告是否為原告社區
區分所有權人涉及實體上之認定，縱無規約合意管轄之適用
，亦因原告向被告所為管理費給付之請求，係屬關於財產管
理有所請求而涉訟，而原告管理財產之所在地，既係位於新
竹縣○○鄉○○村○○○路○號，則本院自有管轄權」，並
以原告之抗告有理，而廢棄原裁定。是以本件原告向被告請
求給付管理費，屬關於財產管理有所請求而涉訟，依民事訴
訟法第14條之規定，為管理地之本院即有管轄權。 況嗣據 被
告到庭表示不再爭執本件之管轄權，而為本案之言詞辯論，
則依民事訴訟法第25條之規定，本院就本件為有管轄權之法
院，自無疑義，先予敘明。
二、本件原告之法定代理人原為丙○○，於本院繫屬中變更為呂
連枝，有原告提呈之愛迪生科學園大山莊區分所有權人會議
及管理委員會會議記錄影本在卷可稽，原告並依民事訴訟法
第175條第1項規定具狀聲明承受訴訟，經核於法尚無不合，
亦併敘明。
三、原告主張被告係坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下
稱系爭土地）之所有人，為原告所屬社區之區分所有權人，
已據提出土地登記謄本為證，則依公寓大廈管理條例及社區
規約之約定，被告即應給付管理費及公共工程費，故請求被
告給付積欠之管理費及公共工程費共460,600元，及自附表
所示利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語；
被告對於其為原告所屬社區內之土地所有人固不爭執，惟否
認為原告社區之區分所有權人及有繳交管理費及公共工程費
之義務，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點應為：⑴被告所
有系爭土地位於原告社區內，是否因此即成為原告社區之區
分所有權人？⑵原告是否有權請求被告給付管理費及公共工
程費？
四、按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地」、「區分所
有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部
分按其應有部分有所有權」、「住戶：指公寓大廈之區分所
有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之
使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」，此分別為公
寓大廈管理條例第3條第1款、第2款、第8款所明文。據此，
是否為公寓大廈，除在構造上或使用上或在建築執照設計圖
樣標有明確界線加以認定外，尚需同時具有「得區分為數部
分之建築物及其基地」之要件。查被告在愛迪生科學園大山
莊社區內建築物並無擁有或使用專有部分，僅為系爭土地之
所有權人，而系爭土地並無與該社區內之建物、土地登記為
共有部分之事實，為兩造所不爭執，並有原告提呈系爭土地
之土地登記謄本附卷可稽，則系爭土地既非屬區分所有建物
，且無共同使用部分，被告應非原告所屬社區之區分所有權
人或住戶，自無公寓大廈管理條例之「適用」。
五、次按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織
準用公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈管理條例第53條固
有明文，而該條規定其共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區，指下列情形之一：（一）依建築法第11條
規定之一宗建築基地；（二）依山坡地開發建築管理辦法申
請開發許可範圍內之地區；（三）其他經直轄市、縣（市）
主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之
地區，亦為公寓大廈管理條例施行細則第13條所明定。雖原
告主張愛迪生科學園大山莊社區乃依山坡地開發建築管理辦
法申請開發許可範圍內之地區，且其共同設施之使用與管理
具有整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條及施行細則
第12條所稱之集居地區，其管理及組織應有公寓大廈管理條
例規定之準用等語，惟查，公寓大廈管理條例第53條所稱管
理及組織準用該條例之集居地區，其要件乃係該集居地區有
多數各自獨立使用之「建築物、公寓大廈」，且該等「建築
物、公寓大廈」之共同設施之使用與管理具有整體不可分性
者而言，此觀上開公寓大廈管理條例第53條之規定甚明。則
以被告在原告所屬社區內並無有任何建築物或公寓大廈之所
有權，亦無居住或使用該等建築物或公寓大廈之事實，依法
自無準用公寓大廈管理條例有關管理及組織之可能，是原告
僅以所屬之愛迪生科學園大山莊社區乃依山坡地開發建築管
理辦法申請開發許可範圍內之地區，而被告為社區內土地所
有人，即認被告應屬社區區分所有權人，並有依公寓大廈管
理條例規定及社區規約之約定，繳交相關管理費及公共工程
費，顯乏所據，無足採認。
六、再查，原告主張被告為其所屬社區之區分所有權人，並據以
請求被告給付管理費及公共工程費，自應就被告確係社區區
分所有權人組織之構成員乙節，舉證以實其說，惟原告並未
提出何具體事證，證明被告確係包括在原告所屬社區之區分
所有權人範圍內；嗣經本院依職權向新竹縣寶山鄉公所調取
原告之申請報備檢查表、申請報備書、區分所有標的基本資
料表及區分所有權人名冊等相關報備資料，查得原告申請報
備時提呈之社區區分所有標的基本資料表上並無被告及其所
有系爭土地之相關資料，另所提呈之社區區分所有權人名冊
亦僅列有22名在社區內擁有或使用建物之住戶，有新竹縣寶
山鄉公所97年12月2日寶工字第0000000000函及檢附之相
關資料在卷可按，是原告僅以被告係社區內系爭土地之所有
人，即謂被告具有社區區分所有權人身分，即無可採，準此
，原告即無權向被告請求給付管理費及公共工程費。從而，
原告起訴請求被告給付積欠之管理費及公共工程費，暨自如
附表所示之利息起算日起至清償日止之利息，即屬無理，應
予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，即因
訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之
證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列
，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 10 日
竹東簡易庭法 官張百見
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官呂聖儀
中 華 民 國 98 年 7 月 10 日
附表：
┌───────┬───────┬────────┬────┐
│管理費編號│請求金額│利息起算日│年利率│
││（新台幣）│（至清償日止）│（%）│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│1│24,000元│92年7月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│2│12,000元│93年1月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│3│12,000元│93年7月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│4│12,000元│94年1月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│5│12,000元│94年7月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│6│12,000元│95年1月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│7│14,400元│96年1月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│8│14,400元│97年1月1日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│管理費合計│112,800元│││
├───────┼───────┼────────┼────┤
│公共工程費編號││││
├───────┼───────┼────────┼────┤
│1│120,000元│88年10月17日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│2│100,000元│90年5月2日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│3│127,800元│90年10月2日│5│
├───────┼───────┼────────┼────┤
│工程費合計│347,800元│││
├───────┼───────┼────────┼────┤
│總計│460,600元│││
└───────┴───────┴────────┴────┘