臺灣新北地方法院99年度訴字第2617號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第2617號民事判決

裁判日期：民國100年04月15日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第2617號原告 廖麗秋 訴訟代理人 高奕驤 律師
楊雅萍 律師被告 王海蓮 訴訟代理人 黃淑琳 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年4月30日與被告王海蓮簽訂不動產買賣契約
，雙方合意由原告以新臺幣（下同）1,500萬元購買被告所有坐落臺北縣板橋市（改制後為新北市○○區○○○街○巷○○弄○號房屋（含地下1樓使用權，下稱系爭房屋），然依系爭房屋之房地產標的現況說明書，系爭房屋並未做過「海砂屋檢測」，且因系爭房屋之建築完成日期為68年6月15日，故原告對系爭房屋之氯離子含量是否符合標準即有所疑慮，遂經被告同意下，於不動產買賣契約第16條其他約定事項特別約定「買賣雙方協議賣方同意買方委請合格機構進行氯離子含量檢測，其檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（每立方公尺0.6公斤），則買賣雙方協議無條件解除契約，履保專戶應無條件退還買方所支付之價款，其檢測費用由買方支付，若檢測結果不合格，其檢測費用亦由買方支付。」嗣後，原告隨即委託臺灣省土木技師公會進行鑑定，其鑑定結果為系爭房屋確有氯離子含量超過標準、抗壓強度不足之重大瑕疵，依不動產買賣契約第16條約定，原告自得解除買賣契約。
㈡依不動產買賣契約第3條約定「本條買賣價款均應存入保管
銀行之中信房屋房屋交易安全專戶內」，而原告於與被告簽訂不動產買賣契約當日（99年4月30日），亦已一併簽訂「房屋交易安全契約書」。是以，原告即依約定之價款支付方式，於99年4月30日開立150萬元之即期支票一紙，存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內（下稱交易專戶），作為第一期買賣價款，該支票業已兌現，另並開立1,200萬元之本票一紙，交付予被告，作為擔保。系爭房屋有氯離子含量超過前揭約定標準、抗壓強度不足之重大瑕疵，而原告亦已於
99年7月5日以臺北法院郵局第2127號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。
㈢綜上所述，系爭房屋有氯離子含量超過標準、抗壓強度不足
之重大瑕疵，已如前述，原告亦已於99年7月5日寄發存證信函，原告自得依不動產買賣契約書第16條之約定及民法第
354條第1項、民法第359條之規定解除買賣契約、民法第
259條提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應給付原告150萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係於97年1月26日經由中信房屋板橋江翠加盟店向訴外
人 鄭志紘 購買系爭房屋，當時因仲介經紀人考量系爭房屋屋齡較久，建議進行氯離子含量之檢測，約定被告得於給付第
2期款前委託合格機構測試，被告乃委由仲介經紀人 李鳳玲 申請桂田技術顧問有限公司（下稱桂田公司）鑑定，該公司取樣鑑定後出具之氯離子含量測試報告，顯示系爭房屋之氯離子含量均符合標準，被告乃安心買受並於出售系爭房地時，將上情告知仲介經紀人知悉，惟因被告與本件仲介經紀人未簽定委託銷售契約，僅口頭約定經紀人亦得帶看銷售，故直至本件成交，並約定99年4月30日簽約時，方才由仲介經紀人代為填載屋況說明書，當時被告雖已提出前開由桂田公司出具之氯離子檢測報告，但因原告仍有疑義，要求另行委託合格機構鑑定，故仲介經紀人乃於屋況說明書上勾選未作檢測之選項。
㈡原告於簽約後亦立即委託立鋼國際工程股份有限公司（下稱
立鋼公司）進行該項檢測，嗣亦同獲符合標準之結果，原告更已將上開結果告知仲介經紀人，詎本待依約進行第二期款之給付時，原告竟翻悔約定，以標的物房屋之屋齡過久，恐有危樓疑義，向仲介經紀人要求進行危樓檢測，但並未事先言明將再度施作氯離子含量之試驗，旋即委託臺灣省土木技師公會以不同於單純氯離子含量測試之電位滴定法取樣，而係以一般檢測抗壓度之鑽心取樣之方式進行該項測試，且取樣地點更超出本件標的物，而直取公共設施所在之地下層，由於方法及標準不同，除其所得之結果當不能作為判斷是否含量超過之依據外，該項未經通知被告會同及同意之試驗，亦不得作為本件是否瑕疵之判斷依據。原告於取得上開臺灣省土木技師公會出具之房屋安全鑑定報告後，為解決上開檢測結果不一之狀況，兩造曾於仲介經紀人及代書協同調解下，於99年6月29日簽定協議書，約定再委託臺灣省建築師公會對於系爭標的物，再進行氯離子含量之檢測，雙方並須以該公會之試驗結果為依據，不得爭執。豈知，原告翌日旋即再翻悔前議，執意解除該項協議，被告及仲介經紀人無奈，亦僅能勉強接受。
㈢系爭房屋業經桂田公司之氯離子含量測試報告，判定系爭標
的物之氯離子含量符合83年公布之國家標準，原告雖仍有疑義，被告亦願配合再度進行檢測，足見被告對於本件契約之履行顯具誠意。然原告推翻前議後，旋即委託律師於99年7月5日發函主張解除契約，顯見原告應係藉故毀約不買，被告接獲其上開解約信函後，旋亦於同年月述明本案交易及處理原委，催請原告應於文到5日內擇依雙方同年6月29日之協議，另行委託臺灣省建築師公會依一般正常程序檢測鑑定，否則即應依其自行委託之立鋼公司檢測結果為準，則本件並無氯離子含量超過標準之情事，原告自應依約履行第二期價款之義務，若其逾期不擇一進行，則視同原告違約，被告亦以該信函為解約之意思表示，並主張沒收其已付之第一期價款150萬元正，原告收受上開催告之存證信函後，迄未選擇另行委託專業機構鑑定，亦未依約履行給付第二期款之義務，系爭不動產買賣契約自已遭被告合法解除，並依據系爭契約第11條第2項規定沒收該項價款作為賠償之用等語置辯，並聲明如主文第1項所示；如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事實：㈠原告於99年4月30日與被告王海蓮簽訂不動產買賣契約，雙
方合意由原告以1,500萬元購買被告所有坐落新北市○○區○○街○巷○○弄○號房屋（含地下1樓使用權）。而被告係於97年1月26日購得系爭房地，當時因仲介經紀人考量房屋屋齡較久，建議進行氯離子含量之檢測，約定被告得於給付第2期款前委託合格機構測試，被告乃委由桂田公司進行鑑定，該公司取樣鑑定後出具之氯離子含量測試報告，顯示系爭房屋之氯離子含量均符合標準。
㈡兩造所簽立不動產買賣契約第16條其他約定事項特別約定「
買賣雙方協議賣方同意買方委請合格機構進行氯離子含量檢測，其檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（每立方公尺0.6公斤），則買賣雙方協議無條件解除契約，履保專戶應無條件退還買方所支付之價款，其檢測費用由買方支付，若檢測結果不合格，其檢測費用亦由買方支付。」㈢原告於99年5月10日依照系爭不動產買賣契約書第16條第2
項之約定，委託立鋼公司進行氯離子含量之檢測，認定氯離子平均值未超過約定標準（每立方公尺0.6公斤）。
㈣原告嗣於99年6月2日另委託臺灣省土木技師公會進行鑑定
，依臺灣省土木技師公會鑑定報告書顯示，其鑑定結果為：「本標的物之各樓層平均氯離子含量如表三、均超過0.6kg/m3以上…」、「㈢構造物安全評估：由㈠㈡檢測結果目前鑑定標的物狀況雖無明顯的結構裂縫，但其混凝土抗壓強度普遍不足，氯離子含量高，依目前使用環境下將無法達到構造物原設計之安全性及耐久性」、「十、結論：1.本標的物為高氯離子建築物。2.由鑑定結果顯示目前鑑定標的物狀況雖無明顯結構裂縫，如鑑定標的物如不盡快作防蝕及修復補強將肇致鋼筋繼續腐蝕惡化，結構有安全之虞。…」㈤因上開氯離子含量鑑定報告內容互有不同，兩造曾於仲介經
紀人及代書協同調解下，於99年6月29日簽定協議書，約定再委託臺灣省建築師公會對於系爭房屋，再進行氯離子含量之檢測，雙方並須以該公會之試驗結果為依據，不得爭執。
嗣兩造於翌日合意解除該項協議。
㈥原告依據臺灣省土木技師公會之鑑定結果，認定系爭房屋有
氯離子含量超過標準、抗壓強度不足之重大瑕疵為由，於99年7月5日以臺北法院郵局第2127號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。
㈦被告接獲其上開解約信函後，旋亦於同年月述明本案交易及
處理原委，催請原告應於文到5日內擇依雙方同年6月29日之協議，另行委託臺灣省建築師公會依一般正常程序檢測鑑定，否則即應依其自行委託之立鋼公司檢測結果為準，則本件並無氯離子含量超過標準之情事，原告自應依約履行第二期價款之義務，若其逾期不擇一進行，則視同原告違約，被告亦以該信函為解約之意思表示，並主張沒收其已付之第一期價款150萬元正，原告收受上開催告之存證信函後，迄未選擇另行委託專業機構鑑定，亦未依約履行給付第二期款之義務。
㈧系爭房屋買賣之第一期款項150萬元，迄今仍存放在兩造所同意之交易專戶內，被告並未實際受領。
四、本件之爭點厥為原告行使解除權是否有據？茲分述如下：㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
，如發見有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，得解除或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第365條第1項規定甚明。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張系爭房屋為海砂屋即氯離子含量過高，依據兩造簽立系爭買賣契約書第16條之約定、民法第359條之規定主張解除權，然為被告所否認，參酌上開說明，此有利於己之事實，自應由原告負舉證責任。
㈡查海砂屋之檢測通常係利用取樣之混凝土塊，經適當研磨為
粉末，經稱重、加蒸餾水煮沸後加上定量之酸、過氧化氫後，以冷卻溶液加入氯化鈉（鹽）標準液，利用硝酸銀滴定並紀錄電位變化值，經計算分析得到其氯離子含量。依循之測試方法為CNS13407、CNS14703、CNS1078等，由合格之TAF認證實驗室執行，採樣時可由現場敲鑿或鑽心取樣之圓柱狀試體送達合格之實驗室處理等事實，為本院歷次審理相關事件職權所明知之事項，足認測試物品應與待驗標的物相同，實驗室需具有認證，且測試者亦應具有一定之學經歷下，始得為之。
㈢本院詳閱兩造所簽立之不動產買賣契約第16條其他約定事項
特別約定載明「買賣雙方協議賣方同意買方委請合格機構進行氯離子含量檢測，其檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（每立方公尺0.6公斤），則買賣雙方協議無條件解除契約，履保專戶應無條件退還買方所支付之價款，其檢測費用由買方支付，若檢測結果不合格，其檢測費用亦由買方支付」等字樣以觀，兩造並未約定檢測氯離子之方法、採樣標準，僅約定由合格機構鑑定，檢測結果氯離子含量平均值是否超過約定標準（每立方公尺0.6公斤）。經查：原告於簽立不動產買賣契約書後即99年5月10日，依照系爭不動產買賣契約書第16條第2項之約定，委託立鋼公司進行氯離子含量之檢測，認定氯離子平均值未超過約定標準（每立方公尺
0.6公斤），此有原告所提出具有TAF認證資格立鋼公司之鑑定報告在卷可稽（見本院卷第80頁），原告仍主張系爭房屋氯離子含量過高，已有疑問。
㈣再者，被告係於97年1月26日購得系爭房地，當時因仲介經
紀人考量房屋屋齡較久，建議進行氯離子含量之檢測，約定被告得於給付第2期款前委託合格機構測試，被告乃委由同樣具有TAF資格之桂田公司進行鑑定，該公司取樣鑑定後出具之氯離子含量測試報告，顯示系爭房屋之氯離子含量均符合標準，此亦有鑑定報告在卷可稽（見本院卷第48頁）。原告雖於立鋼公司提出前揭不利於己之鑑定報告後，另委託臺灣省土木技師公會進行鑑定，然此鑑定單位則為原告自行選任，且原告迄今並未提出任何積極證據證明被告亦同意原告另行選任臺灣省土木技師公會進行鑑定，又該鑑定報告亦未說明何以氯離子之檢驗結果，與前揭立鋼公司、桂田公司之鑑定不同，二者之差異性為何及其原因，該鑑定報告之真實性已有可疑？況且，臺灣省土木技師公會係委託厚昇工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，試驗者為 黃浚豪 ，其學經歷及實驗室之規模等，於本院97年度訴字第2829號返還買賣價金事件言詞辯論期日曾以證人身分到院證述：「就讀於德霖技術學院四技，土木工程學系，並未考取有關氯離子含量測試的任何證照，96年3、4月間在厚昇工程顧問有限公司受訓，試驗過程均由伊一人獨力完成」等語以觀，試驗者黃浚豪無取得任何測試證照，參酌上開說明，此系爭報告內容之真實性已有疑問，尚然據此推論出系爭房屋即為海砂屋，而為有利於原告之認定，並不因臺灣省土木技師公會函示氯離子含量試驗經過訓練後即可獨立執行測試作業（見本院卷第66頁），而有所不同審認。是以，原告主張系爭房屋氯離子過高，依據系爭買賣契約第16條或民法第359條物之瑕疵擔保責任，主張解除契約，並不足採。
㈤原告另依據臺灣省土木技師公會之前揭鑑定報告主張系爭房
屋之抗壓力不足，構成物之瑕疵擔保，原告亦得解除契約，然此為被告所否認。經查：臺灣省土木技師公會之鑑定報告係原告起訴前自行委託之鑑定單位，其鑑定內容之真實性已有存疑，已如前述。再者，該鑑定報告係以系爭房屋為高氯離子建築物為前提下，認定鑑定標的物狀況雖無明顯的結構裂縫，如鑑定標的物不盡快作防蝕及修復補強將肇致鋼筋繼續腐蝕惡化，結構有安全之虞等情，有該鑑定報告在卷可稽（見本院卷第13頁），惟系爭房屋並無原告主張氯離子含量過高之情形，已如前述，則臺灣省土木技師公會仍據此業已不存在之前提，而為前揭之鑑定意見，恐有未當。再者，縱認系爭房屋之抗壓力不足屬實，然系爭房屋之建築完成日期為68年6月15日等事實，為兩造所不爭執，原告購買中古房屋，對於房屋之結構或使用現況，衡情自難期待系爭房屋之結構與新建房屋相同，且原告迄今並未舉證證明上開瑕疵無法修補或其費用過高，原告以前揭事由主張解除契約，亦顯失公平，仍應受民法第359條但書之限制。
五、原告另主張縱認其主張無權解除契約，被告亦無權解除契約而沒收第一期價款150萬元，或150萬元為違約金之性質，亦得主張違約金過高等情。查本件系爭房屋買賣之第一期款項，迄今仍存放在兩造所同意之交易專戶內，被告並未受領等事實，為兩造所不爭執，已如前述。而履約保證專戶係由兩造共同委任，由金融機構擔任受任人之委任契約，由金融機構負責保管價金，足認被告迄今並未取得150萬元之價金，原告主張被告應返還150萬元，應不足採。至於被告能否以原告違約為由，而沒收150萬元買賣價金，基於處分權主義原則，本件係原告起訴主張系爭房屋瑕疵解除契約，本院自應以該訴訟標的及聲明為審理範圍，而被告迄今亦僅將沒收列為抗辯事由，於本院審理中並未提出反訴主張原告違約而沒收150萬元買賣價金，故本院自無庸審酌被告能否沒收之抗辯事項，附此敘明。
六、綜上所述，原告迄今並未積極舉證證明系爭房屋氯離子含量過高、抗壓強度不足等有利於己之事實。原告依據系爭買賣契約第16條或民法第359條物之瑕疵擔保提起本件訴訟，並主張解除契約，請求被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌。原告雖聲請囑託臺灣省建築師公會重新就系爭房屋實施氯離子含量、抗壓強度進行鑑定，並對臺灣省土木技師公會所出具之前揭鑑定報告提出鑑定意見，然審酌兩造對於氯離子之採樣及檢測方式並未約定，且本院既認定系爭房屋之氯離子含量並未過高，已如前述，則原告聲請另行鑑定，實無必要，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月15日
民事第二庭法官吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月15日
書記官吳語杰