裁判字號：最高法院108年台上字第346號民事判決
裁判日期：民國108年03月27日
裁判案由：請求不動產移轉登記
最高法院民事判決108年度台上字第346號上訴人 林茂興
謝 林月藜 共同訴訟代理人 何乃隆 律師
陳永嚴 律師被上訴人 王陳雪娥 訴訟代理人繆璁律師上列當事人間請求不動產移轉登記事件，上訴人對於中華民國106年2月14日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1087號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人主張；被上訴人於民國92年間得獲配售壽德新村之國宅2戶，向伊等之被繼承人 林月仙 表示願讓與其中1戶，即門牌新北市○○區○○街○○○巷○號4樓（下稱系爭房屋）及其○○○區○○○段○○○○號（重測○○○區○○段○○○○號）應有部分1,659/100,000（下合稱系爭房地）所有權，雙方因而成立買賣契約，約定價款為新臺幣（下同）353萬4,400元。又因受限於國軍老舊眷村改建條例第24條規定，須迨產權登記之日起滿5年始辦理所有權移轉登記手續。嗣林月仙除以現金繳付系爭房地之自備款153萬4,400元、費用1萬5,000元外，並自93年1月19日起按月以被上訴人名義向台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）繳納貸款200萬元之本息，且繳納自同年1月間入住系爭房屋至104年6月19日死亡為止之水電、瓦斯、管理費及房屋稅。伊等為林月仙之繼承人，繼承系爭房地買賣契約買受人之地位，得請求被上訴人移轉登記所有權。倘認林月仙與被上訴人就該房地無買賣關係存在，彼等間亦成立混合買賣及委任之無名契約，被上訴人仍應依該無名契約，按林月仙之指示移轉登記系爭房地所有權。伊等於104年6月26日催告被上訴人移轉登記卻為被上訴人所拒等情，依買賣或無名契約之約定及繼承之法律關係，求為命被上訴人移轉系爭房地所有權登記與伊等公同共有之判決。
被上訴人則以：伊為「慈德一村」之原眷戶，因獲配售之門牌新北市○○區○○街○○○巷○號11樓及其坐落基地（下稱11樓房地）之坪數不足，得以配售價格353萬4,400元增購系爭房地，惟因自備款不足，林月仙同意無息貸與伊100萬元（下稱系爭借款契約），雙方並約定迨伊取得系爭房地所有權後將系爭房屋出租林月仙，由林月仙以繳納房貸及房屋稅等充作租金，租期至林月仙不住或伊子女成年婚嫁為止（下稱系爭租賃契約）。伊因上開借款及租賃契約關係，同意系爭房地所有權狀及抵押契約書等文件暫由林月仙保管。林月仙嗣於104年6月19日死亡，系爭租賃關係因無法達到目的而消滅，伊已向上訴人為終止租賃之意思表示，並於同年7月24日清償系爭房地貸款餘額109萬7,159元。伊與林月仙就該房地並無買賣或無名契約存在，上訴人據以請求伊移轉登記該房地所有權，洵屬無理等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人以353萬4,400元之價格獲配售系爭房地，自備款153萬4,400元由林月仙繳納，200萬元則以被上訴人為借款人，林月仙為連帶保證人，向土地銀行貸款支付。林月仙自93年1月間起至104年6月19日死亡為止均居住系爭房屋，並繳納期間貸款本息，水電、瓦斯、社區管理費及房屋稅，另持有系爭房地所有權狀，土地與建物買賣所有權移轉契約書，及抵押權設定契約書等正本；上訴人為其繼承人等事實，為兩造所不爭。上訴人提出之自備款繳款書、土地銀行中和分行存摺類存款憑條、房屋擔保借款繳息清單、放款利息收據、水電費收據、房屋稅繳款書、壽德國宅丁區管理委員會收據、土地所有權狀及建物所有權狀、土地及建築改良物所有權移轉契約書、新宅勘測評註等文件，及證人何美伶、 蔡靜婷 、（警員） 梁起耀 之證述，均不足以證明林月仙有向被上訴人買受系爭房地。申購老舊眷村改建之國宅有資格限制，申購價格與市價有相當價差，證人 何俊良 證稱被上訴人以原價353萬4,400元，將系爭房地售與林月仙，不符國宅交易情形。況其與被上訴人間有糾葛，所為證述難為有利於上訴人之認定。參酌被上訴人於與上訴人之對話內容，及系爭房地決算總價441萬8,000元與申購價格353萬4,400元間之價差，與被上訴人所述其爭取優惠80萬元大致相符。再佐以被上訴人提出系爭土地歷年地價稅繳款書，將鋼琴擺放系爭房屋多年，又自行或委託他人出席該房屋所在社區區分所有權人會議等情，足認被上訴人對系爭房屋尚非全無管理權限。被上訴人辯稱伊對系爭房地獲有降價80萬元之優惠，且因申購11樓房地坪數不足，對該房地有5坪價值等權利，否認與林月仙間就系爭房地有混合買賣與委任性質之無名契約，可以憑採。上訴人既不能證明林月仙與被上訴人間就該房地有買賣或混合買賣與委任之無名契約存在，其據以請求被上訴人移轉登記系爭房地所有權與伊等公同共有，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。就當事人所訂定契約之定性，應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀其所訂立契約之內容及特徵，將契約所約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規，比對其是否與法規範構成要件之連絡對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（有名契約、無名契約、混合契約，或契約之聯立），或何種法律關係？俾選擇適用適當之法規，以解決當事人之糾紛。又按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場見聞待證事實，其證言又非虛偽，縱令與當事人間有其他利害關係，其證言亦非不可採。查被上訴人與林月仙間就系爭房地並未簽訂任何書面契約，未見兩造爭執。參諸被上訴人於104年6月26日與上訴人對話時所述：「當初也有叫他（指林月仙）要過戶，不是 肥仔 說的我不要過戶」、「上個月我跟他說你不過戶喔？我叫他準備四萬五萬過戶的增值稅…」、「我的構想是我不想再讓出去…上上個月我還跟 阿仙 談，我說你不過戶，我要吃回來」、「那個簿子是我的名字，阿仙活著一直繳」等語（錄音譯文見原審卷第111、113、119頁）。而證人何俊良亦證述：
（被上訴人）有講她跟林月仙說她年紀大了，要快點過戶。92年間我載林月仙去銀行領58萬元，嗣領現金支票100萬元，跟國防部的人辦理繳款手續，還有跟土地銀行辦理貸款手續。被上訴人拿土地銀行存摺給林月仙，每月貸款及每年保險費都自帳戶裡面扣款。林月仙請風水老師看房子，裝潢房屋，並辦理入厝宴云云（見一審卷第107、108頁）。再佐以系爭房地向土地銀行貸款200萬元之分期還款本息，係由林月仙自93年1月起繳納至其死亡時止；及系爭房地之所有權狀、被上訴人與中華民國間系爭土地及建物買賣所有權移轉契約書之正本，向由林月仙持有。足見，系爭房地之配售價款係由林月仙繳納，林月仙入住系爭房屋前裝潢，請老師看風水，入住時辦理入厝宴席，而將系爭房地視為己有。參以依上開對話，被上訴人似亦承認該房地為林月仙所有，在林月仙死亡前，始終有將系爭房地所有權移轉登記與林月仙之意。另輔以證人何俊良證述：因被上訴人與林月仙為朋友，可以多買1戶國宅，跟林月仙說其向國防部買了之後再私下轉給林月仙，可以互相照應。被上訴人答應按照跟國防部買的金額，原價賣給林月仙，金額是353萬4,400元。之後有請我去找代書，看需要哪些文件等語（見一審卷第106-108頁）；證人蔡靜婷證稱：林月仙有要找代書，說要準備一些文書證件等語（見原審卷第133頁）。則上訴人迭於事實審主張：林月仙與被上訴人就系爭房地有買賣契約；縱不構成買賣關係，被上訴人明確將其對該房地之權利讓與林月仙，交由林月仙實質管理占有使用，但登記於被上訴人名下，約定於法定限制登記原因解除後，將系爭房地所有權移轉登記與林月仙，2人成立無名契約（見原審卷第183頁反面-184頁），是否毫無足取？仍滋疑義，非無詳予研求之餘地。原審未詳加調查審認，遽為不利上訴人之判決，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年3月27日
最高法院民事第七庭
審判長法官王仁貴
法官李寶堂法官滕允潔法官陳真真法官林金吾本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年4月9日