裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第2103號民事判決
裁判日期：民國105年07月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第2103號原告高雄市政府警察局法定代理人 陳家欽 訴訟代理人 蔡長佑 律師被告 葉調江 訴訟代理人 吳晉賢 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示斜線部分面積六十五平方公尺之地上物拆除，將該部分土地騰空返還原告，並給付原告新臺幣貳拾參萬參仟肆佰捌拾元，及自民國一百零四年七月三十一日起至拆除地上物返還土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟捌佰玖拾壹元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰零參萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰零柒萬零陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），係高雄市所有，原告為管理機關。系爭土地上原有原告管理之眷舍即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號木石磚造未保存登記建物乙棟（下稱系爭眷舍），於民國75年間因高雄市政府工務局新建工程處（下稱新建工程處）「75年度左營埤仔頭街開闢工程公有土地範圍地上物（宿舍）拆遷」，而遭部分拆除。訴外人即被告之母沈 鄞採 為期能繼續在現址居住，乃向原告所屬左營分局（下稱左營分局）陳情准予共同修繕加強磚造建築續住，案經左營分局函轉原告後，復以：責付左營分局「依原型原狀修繕」精神辦理。被告所領取者，並非原告發給之改建補償費，而係高雄市政府工務局發給牴觸道路開闢工程住戶之拆遷補償費，原告並無同意被告於系爭土地上興建房屋或全部拆除並重建建物，被告僅能依原型原狀修繕，不可將之全部拆除重建。原告函覆左營舊城隍廟董事會（下稱城隍廟）之函文，亦再次強調住戶僅能依原型原狀修繕精神辦理，益徵原告並無同意被告在系爭土地上重新興建建物居住。被告何時拆除系爭眷舍改建新建物，原告不知，原告亦無多次查證並同意之情，原告與被告間自無就系爭土地成立不定期使用借貸契約之餘地。87年間查復 沈鄞 採之函文，係就其有無違規營商乙案派員複查，並無同意其於系爭土地上興建房屋。故被告未經原告同意，將系爭眷舍全部拆除，並在系爭土地如附圖所示斜線部分面積65平方公尺新建二層樓水泥磚造建築物（下稱系爭建物），無權占有系爭土地，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物以返還系爭土地。又被告無權占有系爭土地，無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，以被告占用面積65平方公尺及當期申報地價5％計算，被告自應依民法第179條規定，給付原告起訴前5年之不當得利計新台幣（下同）233,480元【計算式：65平方公尺×14,368元/平方公尺×5%×5＝233,480元，元以下四捨五入，以下同】，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭建物返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,891元【計算式：65平方公尺×14,368元/平方公尺×5%÷12＝3,891元】。為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定聲明求為判令：㈠被告應將系爭建物拆除，將系爭土地騰空返還予原告，並應給付原告233,480元，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭建物返還系爭土地之日止，按月給付原告3,891元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告幼時於其生父即訴外人 葉海 逝世後，其母鄞採於52年9
月15日改嫁訴外人 沈百生 ，被告並由沈百生收養，沈百生斯時任職於原告第三分局衛生隊隊員，故配有系爭土地暨坐落其上泥土、木頭所造之未保存登記建物（即系爭眷舍）為眷舍供一家居住。嗣沈百生於00年00月00日死亡，被告仍繼續與其母 沈鄞採 、其妻乙○○○居住於系爭眷舍內。75年間前開不動產所在社區因位於高雄市政府新建工程處「75年度左營埤仔頭街開闢工程公有土地範圍地上物（宿舍）拆遷」工程範圍內致系爭眷舍部分須予拆除（未拆除部分仍可供人居住使用），經該地居民與相關機關協商結果，與會者均同意現住戶所住房屋因道路開闢致有牴觸而部分拆除者，剩餘部分仍得由原住戶向原告申請後，依原型原狀原則修繕後無償繼續居住，修繕補償費用由新建工程處核估價額後，撥付左營分局再發給原住戶。
㈡前開協調會後被告所住系爭眷舍及旁臨建物因前開拆除而破
舊不堪無法依原狀修復，已危及居住者之人身安全，遂由沈鄞採等人於75年1月10日出名向原告提出陳情，請求改建為二層水泥磚造建物，經左營分局轉知原告，原告於75年2月14日撥付拆遷改建補償費445,988元予左營分局，供左營分局發放予含被告在內等四戶改建戶，復於75年2月21日回覆沈鄞採等人之改建依前開協調會之「原型原狀修繕精神」辦理即可，而未駁回沈鄞採等人之申請，沈鄞採等人遂認定原告已同意渠等改建之申請，並著手完全拆除原建物並購料雇工改建新建物，改建期間第三人左營舊城隍廟董事會（下稱城隍廟）向原告申請讓售系爭土地，供其改建為康樂台，原告不同意城隍廟之申請，遂以系爭土地業已依中央各機關學校國有眷舍房地處理作業要點列為「就地改建」之範圍，渠等並已領取補助費正積極興建新建物為由，駁回城隍廟之申請。被告於領取補助費後，於75年間改建為二層樓水泥磚造房屋（未經保存登記即系爭建物）。被告與其妻及沈鄞採於系爭建物興建完成後，即居住於其內，詎沈鄞採於87年3月間遭人檢舉利用系爭建物違規營商，而有違反眷舍使用法規之情事，經沈鄞採提出申訴，原告實地派員前往系爭建物所在地為複查，確認僅係檢舉人誤植地址，沈鄞採並未有違規使用之情事。嗣沈鄞採去世，被告繼續居住使用系爭房屋至今。
㈢系爭眷舍已於75年間全部拆除，由被告獨資興建系爭建物，
被告為系爭建物之原始起造人，為有處分權人。原告於沈鄞採等人提出改建申請後，除先行發給沈鄞採改建補償費供被告興建系爭建物外，復揆諸原告函覆城隍廟讓購系爭土地申請函文，原告既已明言系爭土地暨其上原建物列入「就地改建」之範圍，並知悉被告等現住戶已「著手修建」系爭建物外，於系爭建物竣工近10年後之84年間，另案派員實地詳查亦未表示被告有任何違規使用系爭土地之情事，顯見原告確同意被告於系爭土地上興建系爭建物並居住。被告占有使用系爭土地，初時固係基於原告撥付眷舍供被告使用之授益行政處分，並與原告成立一不定期限之使用借貸契約，嗣被告拆除舊建物改建新建物，經原告多次查證並同意，亦可認原建物雖已滅失，惟原告與被告間就系爭土地仍成立一不定期限使用借貸契約，由原告提供系爭土地予被告新建房屋居住。被告既係基於使用借貸契約原因使用系爭土地，自非民法第179條規定之「無法律上之原因」或民法第767條第1項所規定「不法」之情事，是原告請求為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地上原有原告管理之眷舍即門牌號碼高雄市○○區○
○○路○○○號之未保存登記建物乙棟，於75年間因高雄市政府新工處「75年度左營埤仔頭街開闢工程公有土地範圍地上物（宿舍）拆遷」，而遭部分拆除。
㈡系爭眷舍已被全部拆除改建為系爭建物。
㈢系爭建物由被告出資興建，為被告所有，目前由被告占有使用中。
四、得心證之理由：㈠原告是否同意沈鄞採將系爭眷舍拆除改建為系爭建物？被告
占有系爭土地有無合法權源？原告得否請求被告拆屋還地？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有系有正當權源之事實證明之，倘被告就此已為舉證，法院即應就其所舉證據是否足以證明其占有為有正當權源，調查認定，最高法院82年度台上字第144號判決意旨可資參照。按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人(最高法院102年度台上字第232號判決參照)。
2.查系爭土地為高雄市政府所有，原告為管理機關，在其上興建房屋作員工宿舍使用，被告之養父沈百生原任職於原告第三分局衛生隊隊員，經無償分配「系爭眷舍」居住使用等情，為兩造所不爭執，是原告與沈百生間就系爭眷舍有使用借貸契約關係存在，沈百生所合法占有使用者係系爭眷舍，而非系爭土地，沈百生雖因占有使用系爭眷舍而間接占有系爭土地，惟占有系爭土地之人係系爭眷舍之所有人即原告，並非沈百生，原告與沈百生間就系爭土地並無使用借貸法律關係存在，此與坊間房屋租賃契約係承租房屋使用，租賃標的物係房屋而非房屋所坐落基地，其理相同，被告抗辯沈百生無償受配系爭土地使用，與原告間就系爭土地亦有使用借貸關係存在云云，並無所據，要非可採。
3.次查，沈百生於00年00月00日死亡，系爭眷舍之使用借貸契約由沈百生之繼承人即沈鄞採及被告繼受，被告自承其於75年間將系爭眷舍全部拆除，則原告與被告及沈鄞採間就系爭眷舍之使用借貸關係因借用物滅失，而當然消滅，被告抗辯其係經原告同意而在系爭土地上興建系爭建物居住使用，與原告間就系爭土地有另一不定期使用借貸契約關係存在，其有合法占有系爭土地之權源云云，自應由被告舉證證明，茲就被告所舉證據分述如下：
⑴被告所提75年○○○區○○○街開闢工程公有土地範圍地上
物（宿舍）74年12月24日拆遷協調會記錄（見本院卷第84、85頁）記載「主辦報告：本工程係75年度執行預算開闢道路工程，經調查用地範圍四戶公有宿舍牴觸，為使工程如期能順利施工，預定75年2月進行拆除地上物，有關拆遷補償，請各單位及現住戶配合辦理」、「①案由：公有宿舍現住戶因無所有權，依高雄市政府舉辦公共工程拆遷建築物及農作改良物補償辦法發給搬遷補償費。結論：現住戶按其設立戶籍年限，依前項補償辦法規定發給搬遷補償費。②案由：宿舍牴觸工程範圍部分請管理單位同意無償提供使用。現住戶意見：各戶牴觸情形均屬部分拆除，請應准予修繕繼續居住使用。左營分局：為配合工程順利進行，道路範圍應拆除房屋請估價補償費，以支應修繕費用，供現住戶繼續使用。結論：⑴請現住戶按程序向警察局申請修繕，由新建工程處依補償辦法估價標準，估價撥付警察局（左營分局）該剩餘房屋之修繕由警察局具函申請依原型原狀修復」，足認該協調會之決議係同意就宿舍牴觸道路工程之部分加以拆除，剩餘部分按原型原狀修繕，並發給現住戶補償費，由新建工程處估價後撥付左營分局，以支應修繕費用，該協調會係決議由現住戶就拆除剩餘之宿舍部分依原型原狀修繕後繼續使用，並未同意現住戶將宿舍全部拆除，重新興建建物使用。
⑵又沈鄞採與訴外人 李義華 、 李國光 雖於75年1月10日提出陳
情書（見本院卷第87頁）向左營分局申請將原建物修繕為加強磚造，惟被告並未舉出原告同意其等請求之函文，難認原告已同意被告重新興建建物使用，且單純沈默與同意仍屬有別，不得逕以左營分局未為反對即認其同意陳情請求。
⑶原告於75年2月14日以（75）高市000000000號函覆高雄
市政府工務局：現住戶李國光等四戶補償暨救濟金（如清冊影本）由左營分局製樣向本局具領；並照高雄市新建工程處74年12月24日召開拆遷協議會記錄辦理等語（見本院卷第88頁），足認該補償暨救濟金即上開74年12月24日協調會所稱為讓現住戶按原型原狀修繕之補償費，而非被告所稱改建補償費，且該函文重申仍照74年12月24日拆遷協調會決議辦理，仍無同意現住戶將宿舍全部拆除，重新興建建物使用。
⑷原告於75年2月21日以（75）高市警總字第10672號函覆左營
分局：所報市府75年度計劃拓寬埤仔頭街道路，貴分局經管宿舍抵觸部分拆除整修案，請依74年12月24日協調會中結論「⑴....依原型原狀修繕」精神辦理等語(見本院卷第89頁)，再次重申斯旨，顯見原告並未同意沈鄞採等3人陳情請求。
⑸原告於75年4月17日以75高市000000000號函覆高雄市左
營區公所：貴區城隍廟董事會董事長 陳清玉 陳情輔導城隍廟前本局所屬宿舍現住戶搬遷，將該筆土地讓售予該廟興建公益事業乙案，復如說明二、三。說明：....二、本局經管左南段168號市有房地，依據中央各機關學校眷舍房地處理辦法暨作業要點規定列為「就地改建」範圍；本局已擬定眷舍房地處理執行計畫，經奉市府第179次市政會議通過在案，未便同意另作其他用途。三、關於目前現住戶著手修建乙節，係因該筆土地上部分宿舍牴觸75年度左營2-9道路(埤仔頭街店仔頂路)開闢工程拆遷，被拆除戶經工務局評估撥付補償費(李國光等4戶)予以修復，本局依據新建工程處74年12月24日召開之拆遷協調會議紀錄結論於75年元月18日以高市00000000號簡行表責付左營分局「依原型原狀修繕辦理」等語(見本院卷第90、91頁)，上開函文明示現住戶仍須按原型原狀修繕之精神辦理，其所稱就地改建之意即不可能為同意現住戶將宿舍拆除重新改建，被告抗辯應屬無據。
⑹證人甲○○雖於本院到庭證述(見本院卷第155頁至第161頁
)其之前擔任原告左營分局警備隊警員，負責宿舍管理業務，於82年間查閱卷宗，伊有印象有看到市政府另外同意被告就地整建之公文(即上述原告於75年2月14日以（75）高市000000000號函覆高雄市政府工務局及於75年4月17日以75高市000000000號函覆高雄市左營區公所函文)，並依市政府同意補助的情形下，認為此表示被告可以去就地整建，惟上開函文所示內容並無同意被告就地改建，將系爭眷舍拆除興建全新建物之意，已如前述，證人甲○○應係曲解上開函文真意，誤認高雄市政府同意被告興建全新建物，其證詞不足為採，又原告雖多年未請求被告拆除系爭建物返還土地，然此僅係消極未行使其權利，非積極同意被告重新興建系爭建物占用系爭建物坐落之該部分土地。
⑺綜上，被告並未舉證證明原告曾同意伊在系爭土地上如附圖
所示斜線部分重新興建建物，是以原告請求被告將系爭建物拆除，並將該部分土地返還，洵屬有據。
㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？金額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上1695號判例意旨足資參照)。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。原告並未同意被告於系爭土地上興建系爭建物，又被告自承系爭建物係於75年間興建完成坐落至今，依上開說明，被告即因此獲得使用系爭建物坐落之該部分土地相當於租金之利益，致原告受有損害，被告應將所受之利益返還予原告。是原告請求起訴前5年期間之不當得利及自起訴狀繕本送達被告翌日起至拆除系爭建物返還如附圖所示斜線部分土地之日止相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.查系爭土地坐落於高雄市○○區○○段，鄰近鳳邑舊城城隍廟、蓮池潭、傳統菜市場，生活機能尚稱便利，被告占用系爭土地興建系爭建物作為住家使用，業經本院履勘現場查驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片附卷可參(見本院卷第135頁至第138頁、第66頁至第68頁)，則原告以系爭土地申報地價年息百分之5計算相當於租金之不當得利，應屬適當。又系爭土地99年1月、102年1月之申報地價均為每平方公尺14,368元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可考(見本院卷第70頁)，系爭建物坐落系爭土地之面積為65平方公尺，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所複丈成果圖可佐(見本院卷第142頁，即附圖)。基此，原告得請求被告給付自起訴日回溯5年期間相當於租金之不當得利金額233,480元【65平方公尺×每平方公尺申報地價14,368元×5%×5年＝233,480元】，被告並應自起訴狀繕本送達翌日即104年7月31日起至拆除系爭建物返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,891元【65平方公尺×每平方公尺申報地價14,368元×5%÷12個月＝3,891元】，原告請求於法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告與被告間就系爭土地並無不定期使用借貸契約關係存在，被告係無權占有系爭土地，系爭土地為原告所管理之市有土地，其依民法第767條第1項及民法179條規定，請求被告將系爭建物拆除，將系爭土地騰空返還，並給付相當於租金之不當得利233,480元及自起訴狀繕本送達翌日即104年7月31日起至拆除系爭建物並返還系爭土地之日止，按月給付3,891元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年7月18日
民事第七庭法官李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月18日
書記官鄧思辰