臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
100年度重簡字第187號
原 告 羅元銘
原 告 羅顯揚
原 告 羅創吉
被 告 游文河
被 告 梁阿猛
被 告 梁誌聖
被 告 梁麗涵
被 告 梁誌明
被 告 游清雄
被 告 游瑞里
被 告 游群寶
被 告 游雅惠
被 告 游群灃
被 告 洪聖發
被 告 洪銘凱
被 告 洪蓉真
被 告 洪芩萱
被 告 游麗雪
被 告 游月英
被 告 洪素敏
被 告 游美儀
被 告 游嘉宏
被 告 游淑儀
被 告 游錫賢
被 告 游麗淑
被 告 游怡珊
被 告 游振義
被 告 游琇淑
被 告 楊金菊
兼法定代理
被 告 游憲鎮
被 告 游憲熙
被 告 游憲桐
被 告 游勝利
上列當事人間調整租金事件，於民國100年11月8日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
被告向原告承租坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號（重測前為彰
化縣○村鄉○○段大崙小段三七一之一地號）地目建、面積二○
一四點四三平方公尺土地之租金，自民國一百年十一月三日起調
整為每年新台幣參萬伍仟元。
被告應連帶給付原告新臺幣貳萬捌仟伍佰陸拾元，及自民國一百
年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項原告勝訴得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴
訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為
當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，
民事訴法第255條第1項第2款、第3款、第5款、第7款分別定
有明文。本件原告原起訴本於租賃之法律關係，請求「㈠被
告向原告共同承租所有坐落彰化縣○村鄉○○段一一二一地
號（重測前地號為大崙段大崙小段317-1地號，地目：建，
面積：2014.43平方公尺）土地（下稱系爭土地），自民國
（下同）99年8月5日起調整為每年新台幣（下同）48,346元
。㈡被告應連帶給付原告37,786元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，於本院
100年11月15日言詞辯論期日當庭變更聲明，請求「㈠被告
向原告承租坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號（重測前地號
為大崙段大崙小段317-1地號）地目：建，面積：2014.43平
方公尺土地之租金，自100年11月3日起，調整為每年48,346
元。㈡被告應連帶給付原告57,120元，及自100年11月3日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」。核屬擴張縮
減應受判決事項之聲明，或訴訟標的對於數人必須合一確定
時，追加其原非當事人之人為當事人者，或不甚礙被告之防
禦及訴訟之終結；另原告原起訴時，係以 梁游 文次為被告之
一，因 梁游文次 於98年12月31日死亡，關於系爭土地之權利
、義務，自應由梁游文次之繼承人梁阿猛、梁誌聖、梁麗涵
、梁誌明繼承，則本案訴訟標的對於所有梁游文次之繼承人
必須合一確定，是原告於本案訴訟繫屬中追加梁游文次之繼
承人梁阿猛、梁誌聖、梁麗涵、梁誌明為被告，揆諸上揭規
定，應予准許。又本件被告等38人均經合法通知，未於最後
一次言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款
情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明
。
二、原告起訴主張：㈠兩造各自輾轉由先祖繼承，自日據時代至
今，約百年間，就原告共同所有系爭土地有不定期租賃關係
，且以每年800斤稻殼折算現金為租金數額等情，業經臺灣
彰化地方法院96年度訴字第140號、臺灣高等法院臺中分院
97年度上字第189號、最高法院99年度台上字第1013號、臺
灣高等法院臺中分院98年度上更㈠字第10號判決確定。㈡按
租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增
減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第442條
定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本
身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年
滬上字第4號民事判例參照）。查系爭土地之公告現值每平
方公尺為2,400元，其租金則仍依每年800斤稻穀收購價換算
，每年約為20,160元，亦即每月840元。此有土地登記簿謄
本可佐，是以，系爭土地自租約簽訂後至今之價值顯有增加
。然依兩造之租約，被告使用原告等共2014.43平方公尺之
土地，每月租金卻僅840元，僅約等於所負擔之地價稅金（
每年約7,733元），足見其租金殊嫌過低而顯失公平。足證
，原告主張調整租金，已合於上開民法第442條之要件。㈢
次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而前
開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有
明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之
經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定
，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。而所謂土地及
建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，
依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額
。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依
該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時
申報地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由
該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，
而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分
之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。是以
土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言
。上開規定於當事人依民法第442條規定聲請法院增減其租
金時，亦有適用餘地。又查：⑴系爭土地位於第76號省道（
即東西向快速公路漢寶草屯段）及中山高速公路旁，且臨近
中山高速公路彰化交流道，位處交通要津，南來北往、四通
八達，交通十分便利。⑵系爭土地係特定農業區內少見之建
築用地，可供建築使用之利用價值非常高，絕非一般農地可
比。⑶系爭土地所在之彰化縣大崙村大崙二巷，路面十分寬
闊，排水溝及基礎建設均完善，且路旁花木扶疏、建築壯麗
，顯見農、工業鼎盛，生活品質及生活機能絕佳。⑷系爭土
地目前由被告等占用中，經被告等搭建房屋數棟，且部分已
轉供自己或他人營業使用，交通極為便利，附近尚稱繁榮，
足證系爭土地以申報總價年息百分之十為計算調漲後租金之
數額，顯屬適當。而系爭土地公告地價為每平方公尺2,400
元，故被告之租金應調整為每年48,346元（計算式：2,400
元×2014.43㎡×10%=48,346元，元以下四捨五入）。又原
告請求被告連帶給付自98年1月1日起至100年10月31日止34
個月之租金，半年租金是800斤稻穀，即480公斤，1公斤以
行政院農業發展委員會所公布收購價格21元計算，合計為57
,120元，為此，提起本件訴訟，請求判決㈠被告向原告承租
坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號（重測前地號為大崙段大
崙小段317-1地號）地目：建，面積：2014.43平方公尺土地
之租金，自100年11月3日起，調整為每年48,346元。㈡被告
應連帶給付原告57,120元，及自100年11月3日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。」
三、被告 吳游瑞貞 經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟
其於言詞辯論期日前辯稱：土地是繼承而來，伊已經出嫁，
伊不要繳，本件與伊無關等語。至其餘被告37人則均已於相
當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出
準備書狀作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：
㈠本件原告主張與被告等38人就原告共同所有系爭土地有不定
期租賃關係，且以每年800斤稻殼折算現金為租金數額，系
爭土地自租約簽訂後至今之價值顯有增加，然依兩造之租約
，被告使用原告等共2014.43平方公尺之土地，每月租金卻
僅840元，僅約等於所負擔之地價稅金（每年約7,733元），
足見其租金殊嫌過低而顯失公平，爰依民法第442條之規定
請求自100年11月3日起調整土地租金為每年48,346元，並請
求租金調整前自98年1月1日起至100年10月31日止之租金57
,120元等語。被告吳游瑞貞則以前詞置辯。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。次按基地租金之
數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，
工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地
價年息百分之10最高額，是並非以土地申報地價之多寡為酌
定之唯一標準，最高法院68年台上字第3071號判例可資參照
；又未定期限之基地租賃，契約當事人約定按基地申報地價
之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇
降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程
度，承租人利用基地之經濟價值即所受利益等項，已有變更
，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比
率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規
定訴請法院調整期租金，最高法院93年度台上字第2446號判
決亦可參照。經查，本件原告主張與被告間針對系爭土地租
金從未調整，而因基地周邊使用情形及經濟價值已有變更之
事實，為被告吳游瑞貞到庭所不爭執，其餘被告則已於相當
時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準
備書狀作何聲明或陳述，依法視同自認。又系爭土地位於第
76號省道（即東西向快速公路漢寶草屯段）及中山高速公路
旁，且臨近中山高速公路彰化交流道，為建築用地，所在之
彰化縣大崙村大崙二巷，路面寬闊，排水溝及基礎建設均完
善，經被告等搭建房屋數棟，且部分已轉供自己或他人營業
使用等情，有原告提出之照片5幀在卷可稽，是系爭土地之
周邊使用情形及經濟價值既有變更，本院認原告請求依上開
規定調整租金部分，即屬有據。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限；於租用基地建築房屋準用之，土地法
第97條第1項、第105條亦分別定有明文。舉辦規定地價或重
新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以
公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期
間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十
時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價
未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分
之八十為其申報地價。平均地權條例第16條亦定有明文。次
按土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建物申報總價額年息百分之10為限」，係屬強
制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無
請求權（最高法院43年度台上字第392號判例意旨參照）。
查系爭土地99年1月公告土地現值為每平方公尺2,400元，而
99年1月當期申報地價為每平方公尺384元，有土地登記謄本
附卷可稽，顯然申報地價未達公告地價百分之八十，依平均
地權條例第16條規定，應以公告地價百分之八十為其申報地
價，則系爭土地之申報地價為每平方公尺1,920元，而系爭
土地面積2014.43平方公尺，年息百分之十為38,677元（計
算式：2,014.43平方公尺×1,920元/平方公尺×10%=38,677
元，本院經核前開有關系爭土地之被告利用之經濟價值、鄰
近土地之繁榮狀況、系爭土地自被告承租起迄今之地價漲幅
等因素，認原告主張系爭土地之租金應調高至35,000元為適
當。再按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加
租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院
准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。
故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高
法院48年度台上字第521號判決意旨參照）。故原告請求被
告向原告承租坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號（重測前地
號為大崙段大崙小段317-1地號）地目：建，面積：2014.43
平方公尺土地之租金，自100年11月3日起，調整為每年35,0
00元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由
，應予駁回。
㈣末查，在本件調整租金前，依兩造之租賃契約約定被告等應
給付原告之每年租金係依每年800斤（即480公斤）稻穀收購
價換算，此為上開確定判決所認定，而被告積欠原告自98年
1月1日起至100年10月31日共34月之租金乙節，為被告吳游
瑞貞到庭所不爭執，其餘被告則已於相當時期受合法之通知
，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或
陳述，依法視同自認。即以行政院農業發展委員會所公布收
購價格每公斤21元計算，被告等尚積欠原告租金28,560元（
計算式：800×3/5×21÷12×34＝28,560）。是原告請求被
告等連帶給付所積欠之租金共28,560元及自100年11月3日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予
准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件判決第二項原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴
之判決，爰依職權宣告假執行。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國100年11月30日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年11月30日
書記官胡明怡