宣 示 判 決 筆 錄 109年度板建簡字第89號
原 告 陳郭玉琴
訴訟代理人 郭振茂 律師
被 告 賴海東
上列當事人間109年度板建簡字89號請求修復漏水等事件於中華
民國110年8月17日辯論終結，於中華民國110年9月9日下午4時30
分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 謝盛宇
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應依附件（即社團法人新北市建築師公會鑑定報告書之附件
七－修復費、修復內容一、系爭處所樓上）所示修復內容工項之
修復方法，自行將所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號2樓
房屋為漏水修復工程，至原告所有門牌號碼新北市○○區○○街
○○巷○號1樓房屋不再漏水為止。
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟玖佰壹拾陸元，及自民國109年
11月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣壹拾萬伍仟玖佰零肆元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基
礎事實同一者…，民事訴訟法第1項第2款及第3款定有明文
。查原告原聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○街○○巷
○號1樓房屋之天花板、牆壁滲漏水部分修復至不漏水之狀態
。嗣於民國（下同）110年5月20日提出民事準備狀，變更訴
之聲明為：（1）被告應依社團法人新北市建築師公會鑑定
報告書之附件七修復費所記載之修復方法、修復項目及修復
費用，將原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號1樓
房屋臥室平頂修復至不漏水之狀態。（2）被告應給付原告
新台幣35,916元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按
週年利率百分之5計算之利息。經核其請求之基礎事實同一
，依首開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
（一）原告係坐落新北市○○區○○街○○巷○號1樓（下稱系爭1
樓房屋）之所有權人，與被告所有之同號2樓（下稱系爭2
樓房屋）為樓上、樓下之相鄰關係。因原告所有之系爭1
樓房屋房間內天花板、牆壁近年常有滲、漏水現象，導致
牆面出現潮濕、發霉、油漆剝落現象，原告多次通知被告
上開漏水情事，惟被告並未積極配合修復。
（二）因原告所有系爭1樓房屋天花板、牆壁滲、漏水狀況日趨
明顯嚴重，適被告於109年9月間自台中北上居住於系爭2
樓房屋，原告乃於9月11日徵得被告之同意，於翌（12)日
委請專業抓漏之工程師即翔程水電裝潢行前來現場抓漏，
經該工程師檢查測試後，發現系爭1樓房屋漏水原因係被
告所有之系爭2樓房屋浴廁牆壁內之排水管破裂所致，被
告當時表示同意配合修繕，並請該水電裝潢行估算修繕漏
水所需修復項目及修復方法及費用總計新台幣12萬1千元
（漏水測試費用15,000元原告已先行支付），被告原要求
於農曆8月再擇日施作漏水修繕工程，詎嗣後卻反悔拒不
配合修繕，隨後返回台中住處，致原告所有系爭1樓房屋
之漏水修繕事宜無法進行。
（三）原告就系爭1樓房屋之漏水修繕爭議事項，曾向新北市中
和區調解委員會申請調解，惟因被告並未出席109年10月5
日調解會議致調解不成立。因被告已回台中住處，迄今拒
不與原告協商、配合系爭1樓房屋漏水修繕事宜，原告不
得不提出本件訴訟，以維原告權益。
（四）按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其
費用。」、「專有部分之共同壁及樓地板或其?之管線，
其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權
人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由
所致者，由該區分所有權人負擔。」，公寓大廈管理條例
第10條第1項、第12條分別定有明文。按所有人對於妨害
其所有權者，得請求除去之。因故意或過失，不法侵害他
人之權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工
作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任
。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。民法第767條第1項中段
、第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第1項
分別定有明文。
（五）原告所有之系爭1樓房屋天花板、牆壁滲漏水，係因被告
所有之系爭2樓房屋浴廁內牆壁排水管破裂漏水所致，原
告自得依上開規定請求被告將系爭1樓房屋房間天花板、
牆壁面滲漏水修復至不漏水之狀態。
（六）本件經鈞院委託社團法人新北市建築師公會鑑定結果，原
告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號1樓房屋（下
稱系爭處所）臥室平頂部分確有滲漏水情形，漏水源為被
告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號2樓房屋（下
稱系爭處所樓上）浴廁間地板防水層無法有效的防水，並
提出修復系爭處所樓上滲漏水之方法及費用如附件七之鑑
定結論，此有社團法人新北市建築師公會中華民國110年4
月19日新北市建師鑑字第201號鑑定報告書在卷可稽。依
前揭規定，原告所有系爭處所滲漏水之修復及回復原狀均
應由被告負責，事理甚明。
（七）被告應給付原告修復系爭處所滲漏水損害之費用35,916元
：
1、原告得請求被告依新北市建築師公會鑑定報告書附件七修
復費所示之修復項目及方法，將系爭處所修復至不漏水之
狀態，並回復原狀，依上開規定，原告並得請求被告支付
系爭處所滲漏水損害回復原狀所必要之費用，以代回復原
狀。
2、依附件七修復費所示「系爭處所」之修復方法、項目及費
用為「修繕」29,200元，「零星整修」2,336元（29,200
x8%)，「廢料清理及運雜費」1,460元（29,200x5%)，「
利潤、稅捐、及管理費」2,920元（29,200x10%)，合計
35,916元（29,200+2,336+1,460+2,920)。
3、原告請求被告支付將系爭處所滲漏水損害回復原狀所必要
之費用35,916元，以代回復原狀。
（八）為此，爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、
第191條第1項前段、第213條第1項之法律關係提起本訴求
為判決：（1）被告應依社團法人新北市建築師公會鑑定
報告書之附件七修復費所記載之修復方法、修復項目及修
復費用，將原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○
號1樓房屋臥室平頂修復至不漏水之狀態。（2）被告應給
付原告新台幣35,916元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按週年利率百分之5計算之利息等語。
三、被告則辯以：
（一）1.房屋地址、樓層及所有人均如原告所述無誤。2.衛浴間
原始建築寬7台尺（含兩面牆壁）、深5.5台尺（含門及牆
壁）。位置在每層樓進屋左手邊房屋的中間處，一樓到四
樓均在同一位置。3.二樓敝人住屋之衛浴間在民國90年以
後從未增建、改建或加添任何設備，且每年平均居住時間
不足30天；使用率極低。因此造成樓下滲漏之可能性微乎
其微，將責任歸屬二樓住戶（即本人），依當事人所言實
難令人心服，值得斟酌；原因如下所述。4.一樓住戶擅自
更改原建築設計，強行將原衛浴間之三面牆壁拆除改成房
間使用，嚴重破壞原建築結構及支撐；強烈的震動造成原
本二樓脆弱的樓地板鬆動，因而導致滲漏(因衛浴間地板
有排水管、排污管、供水管及樓下使用的電管）。5.樓下
陳女士將衛浴間拆除是否有依法向有關機關提出申請及獲
得核備許可？請庭上調閱有關資料詳查有無違法，含改建
使用是否違章。6.因本建築物使用已超過42年，是否會因
上列第4點與第5點原因加上地震時常發生之關係，進而影
響公共安全、而有危及生命及財產上安全的疑慮？甚且如
有違法改造，樓下陳女士應負所有責任，含滲漏水部分更
應自行負責及修復補強，以保障整楝樓所有人的安全。7.
原告陳女士在109年9月份才親口告知本人房屋滲漏、以及
三樓及四樓均同意共同負擔所有費用並進行維修之事，本
人亦本著「遠親不如近鄰」、「大家和睦共處」的原則欣
然同意，惟因覺得估價偏高而請陳女士是否可委託第二家
廠商再做估價後決定，但陳女士不置可否而無下文，且亦
無回覆告知再行溝通之結果，而直接提起調解及本次訴訟
。8.敝人因有慢性疾病，必須每月按時領樂、抽血看診，
另有植牙故需每月進行診療，因此無法準時參加調解，但
有向調解委員會提前請假傳送資料，請庭上詳查。9.敝人
以上所言均無虛言，並請託庭上委請專家至案件現場詳查
，以釐清房屋滲漏水的真正原因及責任。本人必定全力配
合及遵守庭上判決，絕無任何異議。
（二）被告所買房屋於民國65年8月19日建築完成至今已40幾年
來，直到109年9月原告才告訴本人其樓下臥房外有滲漏水
；有原告提供洽本人及109年月提供給新北市中和區調解
委員會之影印照片5張為證；而且本棟房屋從1樓到4樓之
浴廁間均是在同一位置，且二樓本人之浴廁間從未增設及
改建，有結果建築師公會人員每次均給被告及被告本人簽
字詳閱及拍照為證，由此可以證明40年來壹樓之屋頂（浴
廁間處）是不漏水的，也可證明這並不是二樓浴廁間地板
防水層，並非無法有效防水而造成壹樓浴廁間之屋頂滲漏
水。
（三）這兩年來壹樓臥室屋頂處之滲漏水的原因，係由原告違章
改變原來之設計結構，並且非法拆除原浴廁間之三邊磚造
牆壁強行擴大臥房空間之時，嚴重破壞及損?屋頂之原建
築結構，以致造成洩漏。由此亦可證明並非二樓浴廁間之
地板防水層有問題，並非無法有效防水；而且違章非法改
建也是直接危及二樓地板的安全，如有意外也容易引起公
安問題，造成生命財產的損失。因為一般很正當的行為做
法，是不會把原來有漏水的地方改變成臥房並放上床鋪居
住，由此亦可證明違章改建前屋頂是無洩漏而且是非常安
全的各等語。
四、經查：
（一）本院於110年1月20日上午10時至原告所有系爭房屋履勘結
果：該建物為4層加強磚造之第1層，系爭房屋與客廳相鄰
二個房間內天花板水漬，此有勘驗筆錄在卷可稽。又本院
委由社團法人建築師公會就上開房屋天花板水漬原因為鑑
定，經該會鑑定結果：1、經現勘、調查、測試系爭鑑定
標的物，確曾有滲漏水現象，現經測漏系爭樓上發現浴廁
間地板防水層無法有效的防水，為臥室之滲漏水原因。2
、修復該漏水狀況可分為兩部份：系爭房屋樓上屋內建議
將浴廁間地坪及四周高約50CM磁磚、防水層拆除重作含原
又滲漏水區塊，將其原有粉刷層剔除，並重新作防水粉刷
，並塗防水劑，最後再油漆粉刷。系爭房屋:兩間臥室平
頂應將其原有粉刷層剔除，並重新作防水粉刷，並塗防水
劑，最後再油漆粉刷增加防水效果，而修復費用詳如附件
七修復費，此有該會110年4月19日新北市建師鑑字第201
號函附鑑定報告書在卷可稽。是原告主張系爭1樓建物之
漏水現象為被告所有之系爭2樓建物滲漏水所致，堪予認
定。
（二）從而，原告本於民法第767條第1項中段、第184條第1項前
段、第191條第1項前段、第213條第1項等規定訴請：①被
告應依附件（即社團法人新北市建築師公會鑑定報告書之
附件七－修復費、修復內容一、系爭處所樓上）所示修復
內容工項之修復方法，自行將所有門牌號碼新北市○○區
○○街○○巷○號2樓房屋為漏水修復工程，至原告所有門牌
號碼新北市○○區○○街○○巷○號1樓房屋不再漏水為止。
②被告應給付原告35,916元，及自起訴狀繕本送達翌日即
109年11月12日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，
依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國110年9月9日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官葉子榕
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年9月9日
書記官葉子榕