裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第1669號民事判決
裁判日期：民國104年03月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第1669號原告 賴逸修 訴訟代理人黃○○被告啟峰國際有限公司兼法定代理人 林峰禪 共同訴訟代理人 黃進祥 律師
黃建雄 律師 蔡志宏 律師當事人間請求遷讓房屋等事件，本院民國104年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）係原告於民國103年2月11日向前手遲○○所購買，並於103年3月10日移轉登記完畢。詎遭被告啟峰國際有限公司（下稱啟峰公司）無權占用，另啟峰公司之法定代理人林峰禪個人亦無權占用系爭房屋居住使用，原告自得依民法第767條之規定訴請被告遷讓返還系爭房屋。又兩造間縱有租賃關係存在，自原告103年3月10日取得系爭建物所有權迄今已超過2個月，均未收到被告給付之任何租金，原告曾二次請求轄區派出請求警員陪同到系爭房屋確認占用人身份，並當面告知被告未付租金，要求被告搬遷，依民法第
440條之規定，租賃契約業已終止，被告亦應將系爭建物遷讓返還原告。另被告等無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，應自103年3月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告以新台幣（下同）25,000元計算之不當得利，合計共285,000元。爰依民法第767條、第179條之規定提起本訴等語。並聲明：被告應將系爭建物遷讓返還原告，並應給付2850,000元。
二、被告之抗辯：
（一）被告啟峰公司以：被告公司自系爭房屋之前手遲○○於10
1年8月間買得系爭房屋時起，即透過永慶房屋之仲介向遲○○承租系爭房屋，租金每月2萬元（下稱系爭租賃契約），依民法第425條第1項之規定，系爭租賃契約對於系爭房屋之受讓人即原告仍繼續存在。原告自取得所有權迄今，從未通知或催告被告給付積欠之租金或表示終止系爭租約。且被告曾於102年2月21日、102年5月20日、
102年6月18日、102年7月17日、102年10月17日、10
2年11月18日，分別匯款15,000元、75,000元、60,000元、30,000元、30,000元、60,000元之租金予遲○○，被告占有使用系爭房屋有法律上之理由，原告請求遷讓房屋並無理由。又被告係因與原告間有系爭租賃契約存在之法律上原因，而有權占有使用系爭建物，並非無法律上原因，不成立不當得利，原告主張並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告林峰禪則以：其只是啟峰公司之法定代理人，其個人並未占有使用系爭房屋等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告與黃○○共同出資於103年2月11日向前手所有人遲○○購買系爭房屋，並於103年3月10日移轉登記於原告名下，原告為系爭房屋之所有權人。
（二）系爭房屋現由被告啟峰公司占有使用中。
四、本件爭點：
（一）被告啟峰公司占有使用系爭房屋，是否有法律上的原因？被告林峰禪是否占有系爭房屋？原告請求被告遷讓系爭房屋是否有理由？
（二）原告請求被告給付不當得利是否有據？如可請求，金額為若干？
五、被告啟峰公司占有使用系爭房屋，是否有法律上原因？被告林峰禪是否占有系爭房屋？原告請求被告遷讓系爭房屋是否有理由？
（一）被告啟峰公司占有使用系爭房屋，是否有法律上原因部分：
１、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條第1項定有明文。經查，被告抗辯其與系爭房屋之前手所有人遲○○之間有租賃關係存在等情，業據證人遲○○到庭結證稱，其於買受系爭後確實有將系爭房屋出租給啟峰公司，但租金都是由代書幫忙處理，當時房子是兩戶，代書只有說每個月三萬元，但是沒有說每一戶是多少錢，總共兩戶三萬元，但是兩間房子是一樣大的等語（見卷第78頁之104年2月4日言詞辯論筆錄），原告對證人之上開證詞亦表示，但是我們當初跟證人買的時候，他的代書有拿資料給我們看，說國榮公司是每個月付三萬，啟峰公司是每個月付二萬，所以每個月共五萬，證人的存摺回去查應該有資料等語（見同上頁之言詞辯論筆錄），亦自承於購買系爭房屋之前即已知悉遲○○與啟峰公司間有租賃關係存在。是依證人證述及原告陳述，啟峰公司之抗辯堪認屬實，依民法第425條第1項之規定，系爭租賃契約對於系爭房屋之受讓人即原告自仍繼續存在，啟峰公司占有使用系爭房屋，確有合法之租賃法律上原因，並非無權占有。
２、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。」，有最高法院17年上字第917號判例要旨可參。本件原告雖又主張兩造間縱有租賃關係存在，自原告103年3月10日取得系爭建物所有權迄今已超過2個月，均未收到被告給付之任何租金，依民法第440條規定租賃契約業已終止云云。惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，民法第440條第1項定有明文，依此規定，承租人積欠租金之總額達2個月之租額時，出租人必須先定相當之期限，催告承租人給付租金，如承租人於期限內不為給付時，出租人始得終止契約。亦即出租人不得不經定相當之期限催告，即逕行終止租賃契約；且並非於承租人積欠租金總額達二個月之租額時，租賃契約即自行終止，而是必須出租人先經定相當之期限催告，承租人不於期限內給付欠租，出租人再為終止租約之意思表示，租賃契約始終止。經查，原告主張之此部分事實，為啟峰公司所否認，原告自應舉證以實其說，然原告僅空言主張，並未提出任何證據以實其說，已不足採信；且縱認原告之此部分主張屬實，依原告所主張之「請求轄區派出請求警員陪同到系爭房屋確認占用人身份，並當面告知被告未付租金，要求被告搬遷」等語可知，原告並未先定相當之期限，催告啟峰公司給付積欠之租金，再於啟峰公司不於期限給付租金後，再對啟峰公司為終止租賃契約之意思，而只是當面告知啟峰公司未付租金，並要求搬遷，依此情形，原告自尚未合法終止契約。故原告之此部分主張，亦不足採。
（二）被告林峰禪是否占有系爭房屋部分：經查，原告主張林峰禪個人亦占有系爭房屋，惟為林峰禪所否認，原告自應舉證以實其說，然原告只空言主張，而未提出任何證據以實其說，已不足採信。再參以林峰禪之住所地址係位於住高雄市○○區○○街○○○號12樓之1，而非啟峰公司之高雄市○○區○○街○○○號2樓地址，有原告提出之林峰禪戶籍謄本在卷可稽（見103年度雄簡字第1268號卷第39、55頁），亦不足以認林峰禪係居住系爭房屋。故原告主張林峰禪個人亦占有系爭房屋，不足採信。
（三）原告請求被告遷讓系爭房屋是否有理由？按民法第767條第1項前段所規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之所有物返還請求權，必須以占有人係無權占有及確有占用所有物為成立要件。經查，啟峰公司與原告確有系爭租賃關係存在，且系爭租賃關係原告尚未合法終止，啟峰公司並非無權占有；另原告主張林峰禪個人亦占有系爭房屋，不足採信，均業見前述。故原告依上開規定請求被告遷讓系爭房屋，為無理由。
六、原告請求被告給付不當得利是否有據？如可請求，金額為若干？按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。依此規定可知，不當得利請求權之成立必須以行為人因無法律上之原因而自受害人受有利益，並致受害人受有損害，且行為人之受益與受損害人所受損害兩者間具有相當因果關係為成立要件，故如上開要件有一不具備，不當得利請求權即不成立。經查，啟峰公司與原告確有系爭租賃關係存在，啟峰公司係基於系爭租賃關係之法律上權源，占有使用系爭房屋，並非無法律上原因；另林峰禪並未占有使用系爭房屋，並未自原告受有利益，亦未致原告受有損害。故原告依上開規定請求被告給付不當得利，亦無理由。
七、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年3月31日
民事第四庭法官郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月31日
書記官蘇千雅