裁判字號：臺灣高等法院臺南分院91年上易字第14號民事判決
裁判日期：民國91年04月23日
裁判案由：調整租金
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十一年度上易字第一四號
上訴人①丙○○
②乙○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十年十月三十日臺灣嘉義地方法院第一審判決（八十九年度訴字第一三四號），提起上訴，本院（言詞辯論終結期日：九十一年四月九日）判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丙○○負擔十分之六，餘由上訴人乙○○負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決關於上訴人丙○○租金每年調整超過新台幣（下同）二萬五千六百元部分及上訴人乙○○租金每年調整超過一萬七千九百二十元部分，均廢棄。（二）右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人承租土地之地段係屬嘉義市區東側之邊緣地帶，為原判決所認定，該地段越過馬路（即嘉義市○○路）即屬山坡地之嘉義市山子頂地區，尤其面臨廣闊之國立嘉義高級中學，根本未發達，一到夜晚，整個地區冷冷清清，黑漆一片。上訴人乙○○雖掛有製齒模之招牌，但因年邁（屆滿六十五歲）多病，已呈退休狀態；而上訴人丙○○販賣飲水機，日落即關門，商業行為至為冷清，其經濟價值實屬有限。
（二）況近來國內存款年利率已由百分之五點多，降至百分之二以下，經濟十分不景氣，百業蕭條，房租已降有二成至三成，獨地租一枝獨秀，至為不公。
（三）上訴人在本件起訴前，因被上訴人一直否認有租賃關係，故沿襲以前之租金，以提存方式繳交，民國（下同）八十九年度以前上訴人丙○○部分年租金為五千元，上訴人乙○○為四千四百元，有提存書等可證，如照原判決所定金額，則上訴人丙○○一次調整達八‧九六倍，上訴人乙○○亦有七‧一二倍之多，顯然過高。
（四）綜上陳述，系爭土地利用價值不是很高，值此不景氣之際，原判決以年息百分之七計算，殊屬超過，應以百分之四為允當，超過部分被上訴人之請求應無理由。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提提存書（影本）、診斷證明書各二件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人等負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人等承租被上訴人 黃水生 管理之 黃美記 祭祀公業所有坐落嘉義市○○段○○段三０及三０－五地號建地，自三、四十年前承租以來，上訴人丙○○承租部分之租金每年為五千元；上訴人乙○○承租部分之土地租金每年為四千四百元；至今三、四十年均未調高租金，為上訴人不爭之事實，且有提存書可證。是以，原判決按系爭土地申報總價額年息百分之七調整租金為：上訴人丙○○承租之土地每年租金四萬四千八百元，上訴人乙○○承租之土地每年租金三萬一千三百六十元；雖然調整後，上訴人丙○○承租部分之調整達八‧九六倍，上訴人乙○○承租部分之調整達七‧一二倍，仍屬偏低。上訴理由謂原判決調整後之租金過高云云，顯無理由。
（二）上訴人等承租之系爭土地地段在嘉義市之東區，但並非嘉義市之東側之邊緣地帶。因為系爭土地之東邊是二二八紀念館及嘉義市○○○路，商店林立，亦有國立嘉義高級中學，東北邊有嘉義市中山公園及蘭潭公園。而系爭土地位於嘉義市○○街與啟明路之交岔路口，其北方為民族路接大雅路，南方為垂楊路，西側為朝陽街，有商家亦有住家，商業尚稱發達，是系爭土地位在嘉義市○○○○段。如原審判決附圖乙所示之房屋，係上訴人丙○○用以經營商店販賣逆滲透純水機；附圖甲所示之房屋，係上訴人乙○○用以經營製齒模行；附圖丙所示之房屋，係原審被告 高蔡鳳 由其親屬 葉美昭 等人經營檳榔攤販賣檳榔等情，業據原審法官勘驗現場明確，有勘驗筆錄及現場圖可憑，由此可證，上訴人均利用系爭土地從事商業行為，其經濟價值及所受利益較一般住家為豐厚，原判決認定本件租金為按承租土地申報總價額年息百分之七為允當，並無不當。何況，原審被告高蔡鳳承租之如原審判決附圖丙所示之房屋基地，不啻太低，且對於原判決按其承租土地申報總價額年息百分之七調整租金，並未上訴，業已確定。如果上訴人等上訴主張按其承租土地申報總價額年息百分之四調整租金云云，對於已確定之承租人高蔡鳳而言，顯失公平。可見本件上訴，顯無理由。
（三）依據台灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）八十一年度存字第八四號提存通知書之「提存原因及事實」欄載：「提存人等（高蔡鳳、乙○○）于民國五十三年間向祭祀公業黃美記承租嘉義市○○段○○段○○號及同段三０之二號土地兩筆，約定每年租金新台幣一萬九百元正，分兩期給付，七十九年上下期租金應給付新台幣一萬九百元正，於民國八十年十二月二十七日郵局匯寄被受取人，無理由拒收而為提存，希請通知」等語，有該提存通知書可證。
查上開提存人乙○○、高蔡鳳承租上開三０地號及三０之二地號土地上有乙○○之兩棟房屋，門牌號碼為「嘉義市○○街○號、七號」，高蔡鳳所有房屋之門牌號碼為：「嘉義市○○路○○號」，承租土地自五十三年起每年之租金合計為一萬九百元，有該提存書及嘉義地院八十三年度存字第００一號提存通知書、八十三年度存字第一０一五號提存通知書可證。本件上訴人乙○○承租之上開兩筆土地上所有之門牌「嘉義市○○街○號、七號」之兩棟房屋之其中一棟「嘉義市○○街○號」房屋，因本件上訴人乙○○負債，遭嘉義地院八十五年度執全字第四六九八號強制執行事件於八十六年七月四日下午四時公開拍賣，由本件上訴人丙○○拍定取得該房屋「即嘉義市○○街○號」所有權，有該執行案件之不動產拍賣筆錄及附表可稽。因此，自八十七年以後之承租上開土地租金分開提存，其中上訴人丙○○拍賣取得之「嘉義市○○街○號」房屋之地租每年提存五千元；上訴人乙○○之「嘉義市○○街○號」房屋之地租每年提存四千四百元，高蔡鳳所有之「嘉義市○○路○○號」房屋之地租每年提存一千六百元，三人所有房屋之地租，合計為一萬一千元（與嘉義地院八十一年度存字第八十四號提存通知書所載之自五十三年起承租兩筆土地租金一萬九百元比較，相差多一百元），亦有嘉義地院八十七年度存字第八號提存通知書、八十七年度存字第一一九七號提存通知書、八十九年度存字第二０七號提存通知書、九十年度存字第二八０號提存通知書、九十年度存字第一五四九號提存通知書可證，併有上訴人乙○○之八十八年十二月十六日嘉義彌陀郵局存證信函第二九六號可證。由上述提存通知書之記載得知，本件上訴人等及高蔡鳳，自五十三年起承租上開兩筆土地，約定每年之地租為一萬零九百元，及上訴人乙○○所有之「嘉義市○○街○號」房屋之基地租金每年為五千元（八十六年七月間由上訴人丙○○拍定買受後繼續繳租），及上訴人乙○○所有之「嘉義市○○街○號」房屋之基地租金每年為四千四百元；原審被告高蔡鳳所有之「嘉義市○○路○○號」房屋之基地租金每年為一千六百元，迄本件訴訟時，未曾調整提高，已有三十六年之久。
（四）又另案承租台南市○區○○段四三四之一、之三、之四地號土地，位於台南市第二期市地重劃區內，鈞院八十七年度上更㈠字第五號及九十年度上更㈡字第六二號請求給付租金事件之判決核定之租金係按其承租土地申報總價額年息百分之八及百分之九調高租金，有上開判決書可供參酌。由此可見本件上訴人承租之系爭土地按申報地價總價額年息百分之七計算調整租金，顯屬偏低。乃上訴理由認為原判決按年息百分之七調整租金為超高云云，顯無理由。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提本院八十七年度上更㈠字第五號、九十年度上更㈡字第六二號民事判決、存證信函、嘉義地院不動產拍賣筆錄及民事執行處通知（均影本）各一件、提存通知書（影本）十件為證。
丙、本院依職權調閱嘉義地院㈠八十年度訴字第一四七號（含本院八十年度上字第三二四號、最高法院八十一年度台上字第二六三七號）拆屋交地民事全卷；㈡八十三年度訴字第一二一號（含本院八十三年度上字第五一一號、八十五年度上更㈠字第五五號、八十六年度上更㈡字第九三號；最高法院八十五年度台上第一０五一號、八十六年度台上字第一七五八號、八十八年度台上第六七一、六七二號）確認優先購買權存在民事全卷；並向財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處函查系爭土地附近公有土地之租金率。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落嘉義市○○段○○段○○○號建面積０．００九六公頃及同小段三０之五地號建面積０．０００七公頃土地，係屬黃美記祭祀公業所有，管理人為黃水生；上訴人乙○○於嘉義市○○路八十三年四月間開工拓寬後，未經被上訴人同意，乘機在上開三０地號土地上如原審判決附圖所示甲、乙部分及同小段三０之五地號土地上蓋建門牌嘉義市○○街○號、七號鋼骨造二層樓房屋兩棟，顯係無權占有上開土地，其中朝陽街五號鋼骨造二層樓房屋，合計一０七．九八平方公尺嗣遭嘉義地院拍賣，由上訴人丙○○拍定買受；為此，【先位聲明】本於所有權之作用及管理人之地位，求為命上訴人㈠丙○○應將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地內如原審判決附圖所示乙部分面積０．００四三公頃及同小段三０之五地號土地面積０．０００七公頃土地上建物門牌號碼嘉義市○○路三十三之一號二層鐵骨造房屋拆除，將該土地交還被上訴人；㈡上訴人乙○○應將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地內如原判決附圖所示甲部分面積０．００三五公頃地上建物門牌號碼嘉義市○○街○號一、二層木造三層鐵骨造房屋拆除，將該土地交還被上訴人；【備位聲明】，依【土地法】第一百零五條準用第九十七條之法律關係，求為命㈠上訴人丙○○承租被上訴人管理之坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地內如原審判決附圖所示乙部分面積０．００四三公頃及同小段三０之五地號土地面積０．０００七公頃土地之租金自八十九年三月七日起調整為每年六萬四千元；㈡上訴人乙○○承租被上訴人管理之坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地內如原審判決附圖所示甲部分面積０．００三五公頃土地之租金，應自八十九年三月七日起調整為每年四萬四千八百元之判決等語｛原判決駁回被上訴人【先位聲明】之請求，而【備位聲明】部分則判決㈠上訴人丙○○承租被上訴人管理之坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地內如原判決附圖所示乙部分面積０．００四三公頃及同小段三０之五地號土地面積０．
０００七公頃土地之租金，自八十九年三月七日起調整為每年四萬四千八百元；㈡上訴人乙○○承租被上訴人管理之坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地內如原判決附圖所示甲部分面積０．００三五公頃土地之租金，自八十九年三月七日起調整為每年三萬一千三百六十元；而駁回被上訴人其餘部分請求；被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，上訴人丙○○、乙○○就渠等敗訴中之一部分聲明不服｝。
二、上訴人則以：上訴人等承租被上訴人黃水生管理之黃美記祭祀公業坐落嘉義市○○段○○段○○號建地，上訴人丙○○承租部分之租金每年為五千元；上訴人乙○○承租部分之土地租金每年為四千四百元，上訴人承租土地之地段係屬嘉義市區東側之邊緣地帶，根本未發達，原判決按系爭土地申報總價額年息百分之七調整租金顯然過高，應以百分之四為允當，超過部分被上訴人之請求應無理由等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭三０及三０之五地號土地為黃美記祭祀公業所有，管理人為黃水生，上訴人乙○○於上開三０、三０之五地號土地上搭建有如原審判決附圖所示甲、乙部分之房屋，甲部分門牌嘉義市○○街○號，乙部分原為朝陽街五號，現改編為同市○○路三十之五號（住戶自編為啟明路三三之一號），其後乙部分之房屋由上訴人丙○○於八十六年七月間經由嘉義地院拍賣程序買得；系爭土地八十八年七月之公告現值已調漲為每平方公尺三萬九千五百元，申報地價為每平方公尺一萬二千八百元之事實，已據其提出《土地複丈成果圖》、《承諾書》、《存證信函》、《嘉義市政府函》、《土地使用權同意書》、《嘉義地院不動產拍賣筆錄》、《提存通知書》、《違章建築拆除通知單》（均影本）及《土地登記簿謄本》（參見原審卷㈠第一一、一三－二四頁；卷㈡第九四－九五頁；本院卷第八二－八七、九十－九三頁）為證，並經原審法院履勘現場及囑託嘉義市地政事務所勘測無訛，分別製繪《勘驗筆錄及勘驗圖》及《土地複丈成果圖》在卷足憑（參見原審卷㈠第八一－八四頁），復為上訴人所不爭，自堪信為真實；又被上訴人主張上訴人承租系爭土地，其價值顯有調昇，請求調高租金等情，雖為上訴人所否認，並以前揭各情詞置辯，但查：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第四百四十二條定有明文；準此規定，於未定期限之不動產租賃，如有價值昇降之情形，當事人自得聲請法院增減其租金。又【民法】第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院二十六年滬上字第四號判例參照）；查上訴人承租系爭土地並未定有期限，而系爭土地由上訴人丙○○承租（即原審判決附圖所示乙）部分之租金每年原為五千元，由上訴人乙○○承租（即原審判決附圖所示甲）部分之租金每年原為四千四百元，有上訴人提出之《提存書》《提存通知書》《郵局存證信函》（均影本‧參見原審卷㈠第一九－二一頁；本院卷第一０－一一頁）為證；而依被上訴人所提出之《土地登記謄本》，系爭二筆土地八十八年七月之公告現值已調漲為每平方公尺三萬九千五百元，申報地價為每平方公尺一萬二千八百元（參見原審卷㈠第二二－二三頁），如以上訴人原租金額換算年息，顯然低於一般租金標準甚多，已不足反應系爭土地之漲昇所增加之使用收益價值，足認上訴人承租之系爭土地，其本身價值顯有漲昇，則被上訴人請求調高租金，即屬有據。
（二）又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，【土地法】第一百零五條定有準用同法第九十七條第一項之明文；又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字第二八三號判例參照）；再按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依【民法】第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，及與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決參照）；查系爭土地位於嘉義市○○街與啟明路交岔路口，其北方為民族路接大雅路，南方為垂楊路，左前方及對面為二二八紀念館及公園，並無商家，該地居嘉義市區東側之邊緣地帶，西側為嘉義市空軍軍眷區，商業尚稱發達；如原審判決附圖甲所示之房屋上訴人乙○○用以經營製齒模行；附圖乙所示之房屋上訴人丙○○用以經營商店販售逆滲透純水機等情，已據原審履勘現場明確，繪製有《勘驗筆錄》及《勘驗現場圖》在卷可憑（參見原審卷㈠第八一－八二頁），並有原審囑請台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定而提出之《鑑定報告書》所附上訴人在系爭土地上建物營業之外觀照片足佐（參見原審卷㈡第二四頁反面、三五頁反面、五四頁反面）；則系爭土地雖位在嘉義市區之東側，而近年來經濟景氣雖又不佳，然上訴人均利用該土地從事商業行為，其經濟價值及所受利益自較一般住家為豐厚，且系爭土地公告地價逐年提高，顯見基地價值，亦在昇高之事實。經斟酌上開各情，本院認本件租金以調整至按申報總價額年息百分之七為合理允當。被上訴人主張按系爭土地申報地價總額年息百分之十調整租金額｛參見原審卷㈠第二０四頁【辯論意旨狀】｝，顯然過高；而上訴人以系爭土地屬嘉義市區東側之邊緣地帶，一到夜晚，整個地區冷冷清清，黑漆一片商業行為至為冷清，經濟價值有限云云，主張系爭土地租金應僅調高年息百分之四，顯然不足反應系爭土地之升值之情形，亦無可取。何況，行政院基於照顧國有土地之承租戶，就國有出租基地，自八十二年七月一日起一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金等情，有財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處九十一年二月七日臺財產南嘉三字第０九一００００八七六號函可稽（參見本院卷第六九－七０頁），而上訴人（訴訟代理人）於原審亦已陳稱以年息百分之六調整較為合理等語（參見原審卷㈠第一八九頁）， 則渠 等猶以上訴人丙○○販賣飲水機，日落即關門，商業行為至為冷清，而上訴人乙○○雖掛有製齒模之招牌，但因年邁（屆滿六十五歲）多病，已呈退休狀態等情，而主張僅應調高年息百分之四云云，洵非可取。查系爭土地八十八年度至九十年度之申報地價均為每平方公尺一萬二千八百元，有系爭二筆土地登記謄本足憑（參見原審卷㈠第二二－二三頁；卷㈡第九四－九五頁），依此計算上訴人承租部分每年應調整之租金額如下：
㈠上訴人丙○○部分：
上訴人丙○○承租如原審判決附圖乙所示之基地，其面積合計五十平方公尺，每年之申報總價額為六十四萬元，以年息百分之七計算，每年之租金為四萬四千八百元【計算式：12,800（元）×50（平方公尺）×7﹪＝44,800元】。
㈡上訴人乙○○部分：
上訴人乙○○承租如原審判決附圖甲所示之基地，其面積三五平方公尺，每年之申報總價額為四十四萬八千元，以年息百分之七計算，每年之租金為三萬一千三百六十元【計算式：12,800（元）×35（平方公尺）×7﹪＝31,360元】。
準此計算結果，被上訴人請求調整租金於上開範圍內即屬正當，應予准許；逾此部分之請求，並非正當，要難准許。
（三）再者，〔房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。〕（最高法院四十八年台上字第五二一號判例參照）；申言之，〔法院為准許增加租金之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。〕（最高法院五十八年度台上字第八八三號判決參照）；查被上訴人係於八十九年二月一日向原審起訴【備位聲明】請求自起訴狀繕本送達翌日起調整租金（參見原審卷㈠第四頁），即係以起訴狀繕本之送達為向上訴人調整租金之意思表示，揆諸上開最高法院判例及判決意旨，自無不合；而被上訴人原審起訴狀繕本係於八十九年二月十日分別送達上訴人丙○○、乙○○收受（參見原審卷㈠第二八－二九頁送達證書），則自該時起已得調整租金，惟被上訴人嗣則請求自八十九年三月七日起調整租金｛參見原審卷㈠第一九三頁【辯論意旨狀】；原審卷㈡第八二－八三頁【辯論意旨續狀】｝，並未逾上開得調整租金之時點，自無不合；從而，被上訴人請求自八十九年三月七日起調整租金，洵屬正當。
四、綜上所述，被上訴人依【土地法】第一百零五條準用同法第九十七條規定，請求上訴人丙○○、乙○○分別承租之土地租金自八十九年三月七日起按系爭土地申報地價總額年息百分之七調整，洵屬正當，準此，上訴人丙○○部分應調整為每年四萬四千八百元，上訴人乙○○部分應調整為每年三萬一千三百六十元；被上訴人逾上開應調整金額之請求，即非正當，要難准許；原審因而按系爭土地申報地價總額年息百分之七之標準調整上訴人自八十九年三月七日起之租金額，核無不合；上訴意旨猶執前詞指摘原判決為不當，而聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、又【民事訴訟法】第四百六十六條第一項所定上訴第三審之利益數額，業經司法院於九十一年一月二十九日以（九一）院台廳民一字第０三０七四號令提高為一百五十萬元，並定於九十一年二月八日起實施。查本件訴訟標的金額並未逾一百五十萬元，則兩造對本判決自均不得提起第三審上訴，是以本判決經本院宣示後即告確定｛【民事訴訟法】第三百九十八條第二項前段參照｝；又出租人請求調整租金為形成之訴，於判決確定前並無假執行之問題，原判決誤准被上訴人之聲請為假執行之宣告雖有不當，惟上訴人就此不當部分並未聲明廢棄，且本件訴訟經本院宣示判決後被上訴人原審勝訴部分即告確定，已無再依原審所為假執行宣告為假執行之問題，上訴人亦無依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求返還及賠償因假執行或免假執行所為給付及所受損害之餘地，自無再將原判決關於該不當准許假執行宣告部分廢棄之必要；又兩造其餘主張及舉證，均不影響本院所為前開論斷，自無再予一一審論之必要；均附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十一年四月二十三日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官王惠一~B2法官吳上康~B3法官蘇清恭右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年四月二十三日~B法院書記官李淑華