裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2459號民事判決
裁判日期：民國104年01月22日
裁判案由：給付違約金
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2459號原告 翁美連 訴訟代理人 許桂挺 律師被告 伍國基 訴訟代理人 楊政雄 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自民國一百零三年九月一日起，至被告將如附表所示不動產遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬壹仟伍佰陸拾元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以按月提供新臺幣捌萬參仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告得按月以新臺幣貳拾伍萬壹仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，而免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國101年8月23日將其所有坐落新北市○○區○○段
參小段354、354-1、354-2及地上建物，土地面積折合605坪，及同段355、355-1、355-2及地上建物（以下簡稱系爭不動產），土地面積折合592.3坪，出租予被告使用，並分別簽訂兩份「房地租賃契約書」（以下簡稱系爭租約），租賃期間均自101年9月1日起，至103年8月31日止，租金則按土地面積分別計價，每坪各為新臺幣（下同）220元及200元，合計每月租金為25萬1560元。兩造於系爭租約第5條第1款約定：「租賃期滿時，乙方應同時將土地及建物遷讓交還…」，及第6條約定：「…。期滿時若有拖延搬遷情事，乙方（即被告）除願將前述保證金任由甲方（即原告）沒收外，並願每月以原租金的一倍支付違約金，乙方絕無異議。」㈡詎被告於向原告承租系爭不動產後，不僅未經原告同意將系
爭不動產分別轉租予訴外人 廖家慧 等6人，且於兩造租期103年8月31日屆滿後，未依約將向原告承租之系爭不動產遷讓返還原告，反而寄發存證信函通知原告及其轉租之訴外人等，請訴外人廖家慧等人將租金交付原告，並未經原告同意逕稱其與廖家慧等人所簽訂租約之權利讓與改由原告行使云云，被告顯係違反兩造所簽系爭租約第5條第1款及第6條之約定。
㈢原告自得依系爭租約第6條之約定，請求被告給付自103年9
月1日起至將系爭不動產遷讓返還原告之日止，按每月租金25萬1560元計算之違約金。另被告於租期屆滿後，繼續無權間接占有系爭不動產，原告自得同時按月請求被告給付相當於每月租金25萬1560元之不當得利。原告爰依系爭租約第6條之約定及民法第179條不當得利返還請求權，請求被告給付自103年9月1日起，至被告將系爭不動產遷讓返還原告之日止，每月50萬3120元。
㈣訴之聲明：
⒈被告應自103年9月1日起，至被告將如附表所示系爭不動產遷讓返還原告之日止，按月給付原告50萬3120元。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告出租時即已知悉被告將系爭354地號等土地上房屋出租與第三人之情事，且被告已無間接占有系爭不動產之情事：
⒈被告前就系爭354地號土地，於89年3月3日即與原地主李
進堆簽訂土地租賃契約，租期7年；另就系爭355、356、357及358地號等土地，亦與原土地所有權人 李進堆 訂有租賃契約，租期原為7年，嗣延長至94年5月12日，上開系爭
354、355地號土地由原告於93年3月間以買賣取得，原告取得系爭2筆土地所有權後，原地主李進堆、買受人即原告與承租人即被告等3方，分別就354、355地號土地於93年3月16日簽訂「土地租賃契約增補契約書」2份：就系爭354地號土地部分約定「原租約之權利及義務翁美連小姐同意承受」等語，就系爭355地號土地部分約定「翁美連小姐同意承受原租約之一切權利義務」等語，亦即被告將系爭土地上房屋出租與第三人之情事，為原告93年間購地時所知悉，原告同意承受原租約之權利義務。
⒉兩造於101年8月23日簽訂系爭房地租賃契約第6條約定：
「租期屆滿時，租賃關係當然消滅，視為已表示反對續租，乙方應於期滿同日歸還租地及建物，絕不藉詞推諉或有任何主張，以誠意照原狀搬清交還甲方」等語，即指應按「簽約時之原狀」返還租賃物。
⒊系爭土地原來租金每坪新臺幣（下同）200元，而原告在
103年7月間堅持要將租金調漲為每坪280元，兩造因此未能繼續簽訂租約。被告在知悉原告不再續租之後，隨即於103年7月29日通知系爭不動產之承租人將終止被告與承租人之租約，各承租人為①廖家慧：承租新北市○○區○○路○巷○○號房屋、② 廖素枝 ：承租同巷40之2號房屋、③ 廖森然 ：承租同巷42之3號房屋、④ 陳麗楓 ：承租同巷40之12號房屋、⑤ 徐寬仁 ：承租同巷40之4號、40之6號及40之8號房屋、⑥德豐塑膠企業有限公司：承租同巷40之10號、42之1號及42之2號房屋。被告並於103年8月4日以泰山同榮郵局第155號存證信函通知原告上開情事。
⒋被告復於103年8月20日以第177號存證信函通知各承租人
「於民國103年9月1日之後請將租金交付翁美連女士；另於租賃關係終止後，亦請將租賃房屋直接交還翁美連女士」等語，該函亦寄送給原告。被告於同日另以第179號存證信函通知原告「三、按占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定」、「讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付」民法第946條及第761條分別定有明文。本人謹依與台端之租約第12條及上述民法規定，請台端於103年9月1日（因8月31日為周日順延）辦理依簽約時之原狀點交，點交後本人即將對於承租人廖家慧、廖素枝、廖森然、陳麗楓、徐寬仁及德豐塑膠企業有限公司（負責人 謝來忍 ）等人，依本人與上述承租人簽訂租約所得行使之權利（包括租賃房屋返還請求權、給付租金請求權等），讓與台端行使。四、敬請台端務必於103年9月1日上午10時至現場點交，並將保證金返還本人」等語。惟原告並未於被告通知點交之日到場，被告另於103年9月3日再以第188號存證信函通知原告「因台端已經受領遲延，本人再以本函向台端表示拋棄占有，之後敬請台端自行管理並請依法行使權利」等語。
⒌按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄
其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限」民法第241條定有明文。系爭不動產已經原告受領遲延，被告已經表示拋棄占有，故原告請求被告給付不當得利及違約金云云，均無理由。
⒍若認被告應負不當得利及違約金之債務，因目前僅餘其中
承租新北市○○區○○路○巷○○號、40之2號及42之3號三戶尚未搬遷，其餘均已搬遷，應按比例酌減計收。
㈡答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張前於101年8月23日將其所有如附表所示系爭不動產
出租予被告使用，並分別簽訂2份系爭租約，租賃期間均自101年9月1日起，至103年8月31日止，租金則按土地面積分別計價，合計每月租金25萬1560元，租賃期限屆滿後，被告並未將系爭不動產返還予原告之事實，為被告所不爭，並有原告提出系爭租約影本2件為證，自堪信為真實。被告則以原告於取得系爭不動產所有權後，曾於93年3月16日與被告及原地主簽訂「土地租賃契約增補契約書」，原告同意承受原租約之一切權利及義務，原告已知悉被告將如附表所示系爭房屋出租予第三人之情事，嗣後被告通知承租人將嗣後之租金交付予原告，及租期終止後將系爭房屋交還原告，被告既將對於承租人之返還請求權讓與原告，並通知承租人，原告已依簽約時系爭不動產出租第三人之原狀返還原告，因原告受領遲延，被告復以起訴狀繕本為拋棄占有之意思表示，原告請求不當得利及違約金並無理由，且系爭不動產上之房屋僅餘3戶迄今未搬遷，亦應按占有面積比例酌減之云云資為抗辯，本院斟酌認定如下：
⒈原告雖曾與被告及原地主於93年3月16日共同簽訂「土地
租賃契約增補契約書」，同時約定原告同意承受原租約之權利及義務等情，惟依被告所提增補契約書所載內容而觀，簽約當事人僅有原告、被告及原地主，並無包括被告轉租之承租人，且增補契約書開宗明義指明為延續民國86年5月2日及89年3月3日之土地租賃契約書（並未包括被告轉租之租賃契約），系爭土地出售予原告後，即日原地主會同原告與被告會面，確認系爭土地之出租人仍為原告等語，顯係為原地主將系爭土地所有權出售予原告後，而原地主先前已與被告簽訂土地租賃契約書之事，為解決原告是否願意承受原地主與被告間之租賃契約關係爭議而簽訂增補約款，故所謂原告同意承受「原租約」之權利義務關係，顯係承受前手原地主與被告間之租賃契約關係，並非原告亦同意承受被告轉租之租賃契約關係甚明，縱或原告買受系爭土地時，知悉被告將系爭不動產轉租予第三人之事實，並不當然認為原告已同意承受被告轉租之租賃契約關係，況若原告當時確已同意承受被告轉租之租賃權，被告嗣後何需再寄發存證信函予原告及其他轉租承租人，要求轉租之承租人自103年9月1日起將租金交付予原告，及租期屆滿後將系爭不動產交還予原告？故被告抗辯原告同意承受其轉租之租賃契約關係，被告應返還與原告簽約時之有轉租予第三人之原狀云云，無堪憑採。
⒉按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455
條前段定有明文。又租賃期滿時，乙方（即被告）應同時將土地及建物遷讓交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或任何費用。兩造簽訂之系爭租約第5條第1款定有明文。承租人被告依約應於系爭租約屆滿即103年8月31日時，將系爭不動產遷讓交還予原告，被告爰引民法第761條及第946條之規定，以被告對於轉租承租人之系爭不動產返還請求權，讓與原告之方式以代遷讓返還租賃物，其前提必須原告亦同意受讓該返還請求權以代占有移轉時，始能成立，被告既無法舉證證明兩造確有讓與返還請求權之合意，單憑被告單方片面寄發存證信函方式為之，難認被告已將租賃物返還予原告，被告繼之主張因原告受領遲延而拋棄系爭不動產之占有，於法無據，被告所辯不足採信。⒊被告另抗辯系爭不動產目前僅剩廖家慧（承租新北市○○
區○○路○巷○○號房屋）、廖素枝（承租同巷40之2號房屋），及廖森然（承租同巷42之3號房屋）3戶尚未搬離，原告請求不當得利及違約金應按占有比例酌減云云。本院審酌兩造所簽訂之2件系爭租約，分別係就原告所有坐落新北市○○區○○段參小段354、354-1、354-2及地上建物，及同段355、355-1、355-2及地上建物分別簽訂租約，被告抗辯廖素枝（承租房屋坐落於系爭355地號土地）、廖家慧（承租房屋坐落系爭354、354-1地號土地），及廖森然（承租房屋坐落系爭354-1、354-2地號土地）承租尚未搬離之3戶建物，分別坐落於系爭2份租約之租賃標的土地上，顯見被告並未將系爭不動產上解決全部轉租之轉租契約，被告迄今亦未將系爭不動產全部交還予原告，故被告抗辯僅餘3戶未搬遷應按占有面積酌減云云，自不足採。
㈡依兩造所簽系爭租約第5條第1款約定：「租賃期滿時，乙方
（即被告）應同時將土地及建物遷讓交還…」，及第6條中段約定：「…期滿時若有拖延搬遷情事，乙方除願將前述保證金任由甲方（即原告）沒收外，並願每月以原租金的一倍支付違約金，乙方絕無異議。」被告既未依上開契約約款於103年8月31日系爭租約期限屆滿時，將系爭不動產遷讓返還予原告，原告依上開兩造所簽系爭租約之條款，請求被告自租賃期限屆滿翌日即103年9月1日起，至其將系爭不動產遷讓返還原告之日止，按月給付相當於原系爭租約租金數額計算之違約金25萬1560元，洵屬有據，應予准許。
㈢承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段亦定有明文。依民法第250條第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。
」本院參諸上開系爭租約約款之文義解釋，認為其明定被告期滿不搬遷系爭不動產，應按照租金數額1倍之違約金作為違約之處罰，而未同時約定原告得另行請求債務不履行之損害賠償以觀，將系爭租約所約定之違約金約款，作損害賠償預定性違約金之解釋，較符合兩造簽訂系爭租約之本意。
原告既得依系爭租約第6條之約定請求被告按月給付相當於租金數額之違約金，已如㈡所述，原告受有相當於租金之損害，亦即被告受占有系爭不動產之利益，已得受填補及返還，原告自不得再依據不當得利之法律關係，復向被告請求相當於租金之利益，原告此部分之請求，洵非有據。
四、綜上所述，本件原告主張依兩造所簽系爭租約第5條第1款及第6條中段之約定，請求被告自系爭租約期限屆滿之翌日即103年9月1日起，至被告將如附表所示系爭不動產遷讓返還原告之日止，按月給付25萬1560元，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國104年1月22日
民事第一庭法官張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國104年1月22日
書記官王波君