臺灣嘉義地方法院89年度簡上字第31號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年簡上字第31號民事判決

裁判日期：民國89年11月08日

裁判案由：調整租金

臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度簡上字第三一號
上訴人丙○○○訴訟代理人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十二日本院嘉義簡易庭八十八年度嘉簡字第一○○一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：①原判決不利於上訴人部分廢棄。②右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
①被上訴人所有坐落嘉義市○段○○段○○○號土地（下稱系爭土地）
相鄰之同小段第一三七號、第一一九之二號、第一四八之一號、第一四八之三號等多筆土地之公告地價，自民國八十年度迄今，均未再調整。由此可知時間雖有更迭，但環境未變，多年來市容並無更繁榮，系爭土地位於嘉義市區○○○○道路之開闢，更遑論有任何新建物。
上訴人仍在系爭土地上舊木造樓房經營日趨沒落之家庭理髮，利用系爭土地之經濟價值及所受利益漸形窘困。而附近鄰地近十年來均以公告地價百分之八十申報地價，多年來社會經濟劇烈變化，房地產市場尤屬不振。且系爭土地於前二案調整租金均以年息百分之七計算，迄今市容及上訴人經營內容未變，被上訴人請求之租金顯然太高，有損上訴人之權益。是有關年租金之計算亦應比照公家機關之徵收標準始符公平，因此本件租金率應以年息百分之三至百分之五為適當。
②又本件系爭土地前次調整時間為八十四年，該次租金調整為十一萬八
千三百九十五元。惟在經濟持續不景氣之情形下，政府就系爭土地並未調漲公告地價，因此，本件租金應依政府主管機關租金計算方式調降租金，而本件租金計算應以公告地價打八五折乘以土地面積再乘以年租金率，即三四一○○χ百分之八十χ六二（平方公尺）χ百分之三（租金率）等於五○七四○元，故本件年租金調整後之金額應為五萬零七百四十元始為合理。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出本院八十七年重訴第六十號判決書、嘉義市政府基地租金計算明細表各一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人仍在系爭土地上經營美髮生意，附近人車往來很多，係屬商業重區，應比照土地公告現值調高租金才是。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出現場照片二張為證。
丙、依職權調閱本院八十四年度訴字第一九二號卷。理由
一、本件被上訴人起訴主張坐落嘉義市○段○○段○○○號建地，面積七十一平方公尺（只其中六十二平方公尺有法定地上權），八十八年七月公告現值每平方公尺為八萬零三百元，有土地謄本可稽，該地位處嘉義市商業區，附近商店林立，帶動人潮，上訴人在該址開設美容院，為商業好地段，然上訴人前付之租金，不足其繳稅金，故應自八十八年十二月一日起每年租金調整為按上述公告現值乘面積七十一後，按年息百分之八計算為四五六一０四元等情。（原審判決准被上訴人就其中之面積六十二平方公尺，自八十八年十二月一日起將租金調整為每年十四萬七千九百九十四元，而駁回其餘之訴，上訴人就其不利部分之判決提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，並未提起上訴，業已確定）等語。
二、上訴人則以系爭地，被上訴人租金之請求係按土地公告現值計算，但依土地法第九十七條，第一０五條規定，應按土地申報價額為準，與土地公告現值無關。又系爭建地被上訴人曾於八十年間請求調整租金（鈞院八十年訴字第一四六號），後經台南高分院判決自八十年五月二日起調整租金為每年十萬六千九百三十七元，嗣於八十四年被上訴人再提起調整租金之訴（八十四年訴字第一九二號），經鈞院判決自八十三年九月二十三日起調整租金為每年十一萬八千三百九十五元確定在案，在鈞院八十四年訴字第一九二號判決中，認為被上訴人故意按公告地價之一百二十申報系爭地地價，然同段其他土地均以公告地價之百分之八十申報地價，被上訴人此項行為有失公平，而依最高法院七十六年台上字第二七一二號判決意旨，認為被上訴人之提高申報地價不足作為整租金之計算依據，改依系爭地之公告地價百分之八十作為計算租金之標準，有鈞院該判決理由可稽。又申報地價每三年辦理一次，被上訴人於八十三年七月申報地價按公告地價百分之一百二十申報，即每平方公尺四萬零九百二十元，迨八十六年七月政府再辦申報時，原告未予申報，而公告地價迄未調整，仍為每平方公尺三萬四千一百元，且現在經濟不景氣，生意清淡，故系爭地申報地價應按公告地價三萬四千一百元打八折再乘以比照政府主管機關年租金率來計算，即三四一○○元χ六二（平方公尺）χ百分之三（租金率）等於五○七四○元，故本件年租金調整後之金額應為五萬零七百四十元始為合理云云，資為抗辯。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。前條規定，於租用基地建築房屋準用之。民法第四百四十二條、土地法第九十七條第一項、第一百零五條，分別定有明文。查系爭地係屬不定期限之租賃關係，被上訴人於民國八十年間及八十四年間均曾提起調整租金之訴之事實，為兩造所不爭執，並經本院調閱八十四年度訴字第一九二號卷核閱無訛，自堪信為真實，而本院八十四年訴字第一九二號判決時，系爭土地八十三年之公告現值為每平方公尺七萬八千一百元，而至八十八年七月公告現值則增為八萬零三百元，有土地謄本可稽，且前案判決係自八十三年九月二十三日起調整，迄本件起訴請求自八十八年十二月一日調整，已五年二個月之久，系爭地公告現值既有昇高，且公告現值依通常情形，常不及市價，及參酌貨幣貶值，物價因素等因素，是被上訴人所有之系爭土地之價值已有明顯昇高，依上開法條之意旨，被上訴人自得聲請法院增加其租金。
四、按城市地方基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項分別定有明文。又「按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息百分之十計算」；「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」；又實施都市平均地權條例實施後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情，認公告地價較諸自行報價為準確者，得在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內，為調整租金之判決，亦經最高法院四十六年台上字第八五五號、四十七年台上字第一八二七、六十八年台上字第三０七一號著為判例。經查：系爭地被上訴人於八十三年七月申報地價為四萬零九百二十元，當時之公告地價為三萬四千一百元，至八十六年七月公告地價仍為三萬四千一百元，未調漲，被上訴人亦未再申報地價（參原審卷第二十五、五十頁），而附近地段亦無調整公告地價証明，惟系爭地地處市區○道路寬闊，商業活動頻繁，且上訴人仍在系爭地上舊二層木造樓房經營家庭美容院（有八十九年十月二十八日照片二張可稽），又除系爭地外，附近相鄰土地均以公告地價百分之八十申報地價（依平均地權條例第十七條，提高申報地價，稅金亦提高）等情，則被上訴人八十三年申報地價確有提高，應以八十六年七月之公告地價計算租金較準確，則本件即應依八十六年度公告地價年息百分之七調整租金至每年十四萬七千九百九十四元（其計算方法如下：亦應以年息百分之七計算，據此，系爭地公告地價每平方公尺三萬四千一百元，乘六十二（平方公尺），再乘百分之七，得一四七九九四元），至於上訴人抗辯有關年租金率之計算應比照公家機關徵收標準始符公平云云，既與法律規定以申報地價（若公告地價較準確時，得依公告地價）之年息計算未合，亦忽略私有地與公有地間徵收稅賦之差異，上訴人所辯應不足採。從而被上訴人請求系爭地自八十八年十二月一日【同年十一月三日起訴狀達被告】起調整租金每年為十四萬七千九百九十四元之範圍內，應屬公平合理。
五、綜上所述，被上訴人請求將系爭土地之租金調整為每年四十五萬六千一百零四元，在十四萬七千九百九十四元之範圍，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原審為被上訴人部分勝訴之判決，於法並無不合，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，因與判決結果不生影響，爰不予贅述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月八日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B審判長法官王明宏~B法官曾文欣~B法官蕭道隆右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國八十九年十一月十五日~B書記官李銷勳